房地产评估案例

房地产评估案例

房地产评估案例一

港湾酒店房地产评估

一、评估对象概况

港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面

积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部

建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使

用权属S公司， 自1994年6月28日至2034年6月28日。

该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996

年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅

等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房

168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各

种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音

响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温

泉浴。

中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，

通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半

年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉

游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、

壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中

心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉

板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。

该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐

部使用。

该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS

路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理

位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟

车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、

28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活

动及旅游下榻的理想场所。

二、评估目的

为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依

据。

三、评估基准日

评估基准日为2000年5月28日。

四、评估估算过程

（—）选择评估方法

考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算

公式为：

V= A×【1-1÷（1+r）】÷r

n

式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为

收益年期。

（二）确定资本化率

资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地

产企业和酒店的平均收益率为依据推算。

1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合

确定资本化率。中心俱乐部于1998年底竣工。w市1989— 1999年

底物价上涨指数加权平均变动率为9％，以W市1998年银行一年期

存款利率4.14％为基础，考虑物价变动因素，则：

4.14％×（1+9％）=4.5％

2.W市房地产企业平均投资收益率为15％o

3.w市酒店业平均投资收益率为18％。

分析以上数据，可确定资本化率在4.5％～18％之间，取

15％。

（三）确定纯收益

由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数

据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。

1.酒店主体部分纯收益A1。根据w市× ×会计师事务所为

港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部

提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表4－4）。表

4—4 前三年财务数据表 单位：万元

年

份 1997 1998 1999

项目

年纯收益 543 454 598

年成本(含经营利润) 297 231 268

年收益 840 685 666

从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取 1999年的

纯收益作为A，即A=598万元。

l1

2.中心俱乐部纯收益A。中心俱乐部按功能分为：美容厅、

2

健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、

电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。

（1）总收益。

①美容厅。提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元

／次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80％，每月按28天计，

则年收益为：

50×12×28×12×80％=161280（元）

②健身房。提供各种健身器材，消费标准30元／次，正常营

业平均每天按15人次计，满客率60％，每月按28天计，则年收益

为：

30×15×28×12×60％=90720（元）

③室内温泉游泳池。规格约为25m×l5m的椭圆形游泳池，一

天可容纳约60人，满客率为70％，消费标准30元／人次，每门按

28天计，则年收益为：

30× 60×28×12×70％=423360（元）

④高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，

按会议收费1300元／天，以每月5次、一次2天计，则年收益为：

1300×5×2×12=156000（元）

⑤壁球室。消费标准25元／45分钟，按每天5人次、每月 28

天计，满客率为80％，则年收益为：

25×5×28×12×80％=33600（元）

⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按

摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男

138元／次，女130元／次，每天正常平均人数男按25人、女按 20

人计，拟定满客率为60％，每月按28天计，则年收益为：

（138×25+130×20）×60％×28×12=1219680（元）

⑦电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型

游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为：

80000×12=960000（元）

⑧大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声

翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，

平均每月收益为25000元，则年收益为：

25000×12=300000（元）

⑨卡拉OK厅及KTV。厅内高级装修，可容纳60人，根据目

前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按 28天

计，则年收益为：

1500×28×12=504000（元）

⑩网球场。露天网球场内有一个标准网球场，消费标准50元

川、时，每天以6小时计，满客率70％，每月按20天计，则年收益

为：

50×6×20×12×70％=50400（元）

（11）会员费。该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费，

就可免费在有关娱乐场所活动。会员费收入1358300元，年利率

4.14％，则年收益为：

1358300×4.14％=56234（元）

中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000

+33600+1219680+960000+300000

+504000+50400+56234

=395.53（万元）

（2）总支出。水电费用60万元；职工工资6.5万元；营

业税金（3％）11，9万元；维修费用5万元；营业费用50万元。合

计年总支出为133.4万元。

（3）经营利润。

133.4×18％=24（万元）

（4）纯收益A。

2

A=395.53－133.4－24=238.13（万元）

2

3.纯收益A。

A=A+A=598+238.13=836.13（万元）

12

（四）计算评估V

V= 5526

五、评估结果

经实地勘估和测算，港湾酒店按收益法进行评估，在2000年

5月28日的房地产市场价值为5526万元。

六、案例评价

根据评估对象——酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定

的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。本案例选用方法

适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注

意：

1.针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行

市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的

消费标准以及成本支出等。在中心俱乐部的纯收益计算中，这一点比

较突出。

2.该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性，

不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。

3.在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以W市同类型酒

店的平均收益为准，不应采用实际收益。本例中，中心俱乐部的收益

计算是依据客观收益，但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是

欠妥的。

4.《中华人民共和国营业税》条例规定，娱乐业的营业税率

为5％～10%，本例采用3％的营业税率是没有依据的。

5.资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：

当地酒店平均投资收益率18％来确定。

房地产评估案例二

案例

评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号

工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法

院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行

评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加

总的方法对房地产价值进行评估。

一、基本情况

（一）估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。

1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证

及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司

坐落：××路××号

土地权属性质：国有出让

土地用途：工业

地号：（略）

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止

土地总面积：29,032

m

2

建筑面积：6,791

m

2

房屋类型：工厂

建筑结构：钢混

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用

状态。

2、估价对象四至情况

估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海

市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距

上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为

待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3、估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价

对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大

型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明

1、个别因素分析

（1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区

××路××号内房地产，建筑物状况如下：

幢号 1 2 3 4 5 6 7 8

类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂

部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢

工程工程生产综合

危险

用途 品 门卫 仓库 门卫

楼 楼 车间 楼

结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混

层数 1 1 1 1 3 1 2 1

建筑面积

321 458 81 50 982 50 4,045 804

(m)

层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 4.0 4.8 7.5 8.0

2

仓库

水泥 室内地坪 水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖

涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料

刷白 刷白 刷白 刷白 刷白 刷白 刷白 刷白

铝合铝合铝合铝合铝合铝合铝合铝合

金 门窗 金 金 金 金 金 金 金

门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗

条形条形条形条形条形条形条形条形

面砖 面砖 面砖 面砖 面砖 面砖 面砖 面砖

1998.1998.1998.1998.1998.1998.1998.1998.

8 8 8 8 8 8 8 8

较好 维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好

内墙面

外墙面

建造年份

（2）厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，

能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（3）交通条件

估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车

站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主

干道为××公路。

（4）基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基

础设施条件。基本生产、生活设施完善。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长

41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，

人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，

江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海

市的南大门。

近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，

以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电

设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相

对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商

务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小

康县之一。

××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建

设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，

与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3、市场背景分析

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低

迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政

治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据

统计国民经济的增长速度已达到8％。

上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世

博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发

展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海

建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持

二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要

基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间

的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类

物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳

步上升。

二、评估价值定义

本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××

路××号的房地产（建筑总面积6,791，土地总面积29,032）

mm

22

在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。

三、评估方法的选择

1、估价技术路线和估价方法

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的

估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似

用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、

规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即

对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使

用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2、市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房

地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估

算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调

查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照

物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、

区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产

在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用

地、出让方式获得、熟地状态在估价期日的市场价格。

3、 成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除

折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托

方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业

造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工

程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安

费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利

息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象

建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

（一）土地使用权价值估算(市场比较法)

1、计算公式

估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易

情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2、比较实例选择

选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相

同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因

素相近。

3、估价对象房地产价格测算

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较

实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

实例A 实例B 实例C

对象

待估土地 ××工业区 ××开发区 ××

因素条件

××镇土地 工业开发区 土地

土地区域等级 十级 十级 十级 十级

交易日期 2003.2 2003.2 2003.2

交易单价(元

210 190 180

正常 正常 正常 交易情况

/m)

2

区

域

道路级别

公路 公路 公路 公路

主干道××主干道××主干道××主干道××

产业聚集较高 一般 较高 较小

因

距火车站、距火车站较距火车站较距火车站、机距火车站较

素

机场、码头远，机场、码远，机场、码场较远，码头远，机场、码

环境状况较好 较好 较好 较好

个 容积率 小于1 小于1 小于1 小于1

使用年限 假设50年 50年 50年 50年

宗地自然地势平坦 地势平坦 地势平坦 地势平坦

别

宗地临路临主干道 临主干道 临主干道 临主干道

因

素

适宜建 较大，适宜建 较大，适宜建 较大，适宜建 较大，

宗地面积

大型厂房 大型厂房 大型厂房 大型厂房

宗地形状 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则

市政配套 红线外 红线外 红线外 红线外

齐全度 “六通一平” “六通一平” “六通一平” “六通一平”

（2）编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易

实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

比较因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C

交易日期 100 100 100 100

交易情况 100 100 100 100

区 道路级别 100 100 100 100

产业聚集度 100 97 100 95

域

距火车站、机场、码100 102 100 102

因

个

别

因

素

环境状况优劣度 100 100 100 100

容积率 100 100 100 100

使用年限 100 100 100 100

宗地自然条件 100 100 100 100

宗地临路条件 100 100 100 100

宗地面积 100 100 100 100

宗地形状 100 100 100 100

市政配套齐全度 100 100 100 100

(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）

经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见

表3。

表3 土地比较因素修正系数表

比较因素 实例A 实例B 实例C

市场销售单价(元/m) 210 190 180

2

交易日期 100/100 100/100 100/100

交易情况 100/100 100/100 100/100

区 道路级别 100/100 100/100 100/100

产业聚集度 100/97 100/100 100/95

域

距火车站、机场、码100/102 100/100 100/102

因

个

别

因

素

100/100 100/100 100/100 环境状况优劣度

100/100 100/100 100/100 容积率

100/100 100/100 100/100 使用年限

100/100 100/100 100/100 宗地自然条件

100/100 100/100 100/100 宗地临路条件

100/100 100/100 100/100 宗地面积

100/100 100/100 100/100 宗地形状

100/100 100/100 100/100 市政配套齐全度

修正后的单价(元/m) 212 190 186

2

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算

术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m＋190元/m＋186元/m)/3

222

＝196元/m

2

合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业

用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用

年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算

年期修正系数为:

11/(1r)

n

R

y

N

11/(1r)

式中：：年期修正系数；

R

y

r：土地折现率，取r＝6%；

n：土地剩余有效使用年限(43.11年)；

N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。

经计算，＝0.97，则:

R

y

估价对象土地评估单价＝196元/m×0.97＝190元/m

22

估价对象土地总价＝29,032m×190元/m＝5,516,080元，取整

22

为551.61万元

（二）建筑物及构筑物估价(成本法)

1、建安费测算

经现场勘察，获悉估价对象现状如下：

幢号 1 2 3 4 5 6 7 8

类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂

部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢

工程生产车

用途 工程楼 品 门卫 仓库 综合楼 门卫

楼 间

仓库

结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混

层数 1 1 1 1 3 1 2 1

建筑面积

321 458 81 50 4,045 804 982 50

(m)

层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8

水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖 室内地坪 水泥

涂料刷涂料涂料涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷

白 刷白 刷白 白 白 白 白 白

铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金 铝合金

门窗 金 金

门窗 门窗 门窗 门窗 门窗 门窗

门窗 门窗

条形条形条形面条形面条形面条形面条形面条形面

外墙面

面砖 面砖 砖 砖 砖 砖 砖 砖

2

危险

铝合铝合

内墙面

1998.1998.

建造年份 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8

8 8

维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好

根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海

房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象

相同结构的典型工程概况：

典型工建安费

工程概况

程 (元/m)

多层厂房:框架结构；建筑面积11,656m；层数

2

八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基础；

楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝

合金门窗，硬木框三夹板门,钢板分户门；外墙

典型工1,157.7

面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊

程1 5

顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保

温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防

火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料

排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。

2

仓库:框架结构；建筑面积3,523m；层数一层；

2

总高度8.6m；独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合

金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳胶漆；内粉

典型工

刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；947

程2

普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾

报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、

照明配电箱。

独立别墅：砖混；二层；总高度(檐口)7.8米；

带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；

喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板门窗套；外

典型工墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘1,776.6

程3 型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保7

温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，

软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，

普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。

以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行

比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：

估价估价估价估价估价估价估价估价

幢号 对象对象对象对象对象对象对象对象

1 2 3 4 5 6 7 8

类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂

部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢

危险

工程工程生产综合

品 门卫 仓库 门卫 用途

楼 楼 车间 楼

仓库

结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混

层数 1 1 1 1 3 1 2 1

建筑面积4,04

321 458 81 50 804 982 50

6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 层高(m)

850 850 850 800 940 800 建安费

5 (m)

0 0

1,401,70

以上建安费含室内外装修。

2、室外工程费

每平方米取45元。

3、增容及管理工程费

每平方米取95元。

4、专业费

2

专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根

据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地

产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、

中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等

统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的

3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。

5、建设单位管理费

根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上

海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产

市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报

告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为

建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理

费为3％。

6、贷款利息

根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建

设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率

5.31%。

利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建

设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/2

7、利润

根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利

润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。

利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建

设单位管理费）×利润率

8、营业税及附加

上海市营业税及附加为5.5775%。

营业税及附加＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专

业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）×5.5775%

9、建筑物重置价值

建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋

专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加

10、建筑物价格

根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年

月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体

性和经济性损耗进行综合修正。

运用如下公式确定估价值：

建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率

详细计算见下表：

建筑物 估价对象1 估价对象2 估价对象3 估价对象4

建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

装修标准 一般标准 一般标准 一般标准 一般标准

行车 无 无 无 无

工程造价 850.00 850.00 850.00 800.00

专业费用5% 42.50 42.50 42.50 40.00

管理费用3% 25.50 25.50 25.50 24.00

增容及管理工程

95.00 95.00 95.00 95.00

费

室外工程费 45.00 45.00 45.00 45.00

小计 1,058.00 1,058.00 1,058.00 1,004.00

建设期 0.50 0.50 0.50 0.50

筹资成本5.31% 14.04 14.04 14.04 13.33

利润率 10% 10% 10% 10%

利润 105.80 105.80 105.80 100.40

营业税及附加

65.69 65.69 65.69 62.34

5.5775%

重置成本 1,243.53 1,243.53 1,243.53 1,180.07

建筑面积 321.00 458.00 81.00 50.00

评估原值 399,173.13 569,536.74 100,725.93 59,003.50

规定年限 40 40 40 40

建成年月 1998年 1998年 1998年 1998年

年限成新率 88% 88% 88% 88%

观察成新率 90% 90% 90% 90%

综合成新率 90% 90% 90% 90%

评估单价 1,119.18 1,119.18 1,119.18 1,062.06

建筑面积 321.00 458.00 81.00 50.00

建筑物价值 359,256.78 512,584.44 90,653.58 53,103.00

建筑物 估价对象5 估价对象6 估价对象7 估价对象8

建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混

装修标准 一般标准 一般标准 一般标准 一般标准

行车 无 无 无 无

工程造价 1,400.00 800.00 940.00 1,700.00

专业费用5% 70.00 40.00 47.00 85.00

管理费用3% 42.00 24.00 28.20 51.00

增容及管理工程

95.00 95.00 95.00 95.00

45.00 45.00 45.00 室外工程费 45.00

费

小计 1,652.00 1,155.20 1,976.00 1,004.00

建设期 0.50 0.50 0.50 0.50

筹资成本5.31% 21.93 15.34 26.23 13.33

利润率 10% 10% 10% 10%

利润 165.20 115.52 197.60 100.40

营业税及附加

102.58 71.73 122.70 62.34

5.5775%

重置成本 1,941.71 1,357.79 2,322.53 1,180.07

建筑面积 4,045.00 804.00 982.00 50.00

评估原值 59,003.50

5 6 46

规定年限 40 40 40 40

建成年月 1998年 1998年 1998年 1998年

7,854,216.91,091,663.12,280,724.

年限成新率 88% 88% 88% 88%

观察成新率 90% 90% 90% 90%

综合成新率 90% 90% 90% 90%

评估单价 1,747.54 1,222.01 2,090.28 1,062.06

建筑面积 4,045.00 804.00 982.00 50.00

建筑物价值 982,496.04 53,103.00

7,068,799.32,052,654.

0 96

经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万

元。

（三）估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格

＝551.61＋1,117.25

＝1,668.86万元

五、 估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的

物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区

××路××号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积

29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六

通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86

万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积

29,032m, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m, 评估

22

价值为人民币1,117.25万元）。

案例分析

该案例在以下几个方面值得特别关注：

1、相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、

评估技术等方面都存在特殊的性质，而且房地产评估业也比其他类型

资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评

估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方

法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价

值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合

理估算被估房地产的价值。该案例中，估价对象所在区域及附近区域，

存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但

缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采

用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采

用成本法估价，将土地使用权价格与建筑物价格相加，即可得到被估

房地产的评估价值。

2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照

物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用

途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被

评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。该案例由于被

评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、

规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。

同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对

每一个参照物的交易价格进行因素修正，以修正后交易价格的算术平

均作为被评估房地产的评估价格。

3、在采用成本法评估房地产价值时，要明

确房地产成本所包含的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对

建筑物采用成本法评估，因此成本中就不能包含土地取得成本、土地

开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发

利润等，只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投

资利息、销售税费和开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取

价依据各不相同，计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行，

不能混淆，以免错误计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管

理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管

理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按（建安费＋室外

工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）的一定比例

计算的；营业税及附加则是按（建安费＋室外工程费＋增容及管理工

程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润）的一定比例提取的。

因此在计算时应格外谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法，

以正确估算被评估房地产的成本。

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣

不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光

先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其

刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚

以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，

每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，

愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉

屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于

败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之

明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，

攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽

忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责

攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。