深圳房地产市场分析

深圳房地产市场分析

据深圳市房地产研究中心最新公布的市场报告，2005年，深圳市商品房价格为7659.18

元/平方米，同比上涨17.28％。其中，商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨

17.38％；办公楼均价为12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为

15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。

不变的是上涨的趋势，改变的是上涨的幅度，永无休止的是多空的“口水大战”。在宏观

调控政策之下，深圳地产以超过17％的涨幅，从全国地产的“乖小孩”摇身一变，成为绝

对叛逆的“坏小孩”。

从深圳近几年的房价走势来看，上涨速度较为稳固，即便是在05年的上半年，房价也仍

然保持较为稳固而缓慢的上涨。05年年中，随着宏观调控政策的陆续出台实施，深圳市

场与全国市场一样陷入了供需萎缩的观望期，然而在8月以后，这种情况开始发生微妙

的变化，在有限的市场供应面前，需求却日益旺盛，促使价格不断走高，特别是进入10

月以后，这种价格的上涨开始加速。同时，伴随房价的持续走高，各类观点的交锋也日

渐升温。

百家争鸣

回顾05年楼市，市场上关于房价火爆上涨根源的探讨同样火爆，观点理论可谓包罗万有、

各有千秋，但却也都差强人意。

呼声最高的当数“供需论”，但应该值得注意的是，大部分的人都把供需理论中的“需求”

懂得为销售量，这显然是有失偏颇的，实际上，市场中仍然有大量的需求由于没有实现

其最终购买行为而被忽略，而这个购买行为在未来的任何时间段里都有被实现的可能。

关于需求的把握，不仅需要掌握销售情况，还要掌握城市人口结构变化的情况及城市人

口积蓄收入变化的情况等等。而目前各类“供需论”均无法提供这样一个较为准确全面的

需求数据，也正由于如此，它们更多只适用于分析市场现状，而无法对市场未来走势作

出准确的推断，是一种典型的“事后诸葛亮理论”。

其次是“泡沫论”，谢国忠自03年就中国房地产进展抛出此论调之后，全国上下中外学者

展开了轰轰烈烈的大论战，而谢所在的摩根却在05年大量购入上海物业，如此心口不一，

未免让人不明白。而就在深圳房价飞涨的同时，某主流媒体以同样的分析套路再次抛出

“泡沫论”，该文称，深圳房价的暴涨乃百亿长三角炒房资金南下所致，但实际上从深圳

楼盘的成交客户资料来看，并没有发现长三角客户大批量购置房产的痕迹，可见，此种“泡

沫论”是纯粹的“拍脑袋理论”。

05年年底，作为权威机构的深圳市房地产研究中心则祭出了“操纵论”，更撰写报告建议

国土局进一步规范楼市销售行为，打击囤积房源与恶意炒作的开发商，矛头直指开发商

与代理商。从本意上看，这样的建议关于深圳楼市未来的健康进展是有益的，但就短期

效果看，收效甚微，也未能道出目前市场的关键所在。另外，从开发商的角度来说，市

场的火爆，为实现高利润带来了机会，通过销售操纵的方法获得更多的收益也无可厚非，

意图通过对营销方式的操纵来实现对房价的抑制，必定将遭到市场的抵抗。

纵观以上三种观点，都是从房价上涨角度对市场进行分析解读，假如逆其道而行之，从

房价的下跌空间进行市场分析解读又将如何呢？

跌无可跌

房价下跌有几种情况，首先是城市衰退带来的房产贬值，就目前深圳来看，这种情况发

生的可能性极微；其次是大量空置带来的供应过量或者者人口外迁带来的需求萎缩，从

深圳家庭年用水用电量的快速增长与负担日益繁重的交通系统来看，深圳正处在人口快

速膨胀的时期，人地矛盾在未来将得到加剧而不是缓解，这是房价稳固上涨的重要基础；

最后是地产泡沫破裂带来的房价下跌，但从深圳房地产研究中心公布的报告来看，05年

深圳市场超过80％的房屋为自住用途，投资行为有限，市场结构较为稳固。可见，目前

暂且抛开房价的上涨合理与否不谈，我们也无法找到房价下跌的空间与理由。由此我们

也能够预见，在未来一段较长的时间里，只要中国经济继续保持稳健的进展，房价至少

是要保持稳固的，而地区进展的不均衡则加大发达地区的吸引力，同时也为这些地区的

房价打开了上涨空间与提供了上涨动力。

涨之有理

明确了深圳楼市进展的大趋势之后，再来深入探讨深圳楼市，我们会发现05年房价的暴

涨仍然有两个方面的疑点需要解答，其一，如此大的房价涨幅，基础根源是什么？其二，

为何在房价的暴涨发生在05年下半年这个节点上？

解答第一个疑点并不困难，深圳在04年基本完成了全市的城市化进程，这使得关内外在

软硬件上的差距进一步缩小，由此也带动了关外房价的飞涨，05年宝安龙岗的房价涨幅

均超过了20％，这就使得全市的房价也跟着水涨船高；其次，产品供应的结构性变化也

是引起价格飞涨的又一因素，05年豪宅的集中入市使得关内的房价再次走高,同时也使得

关外价格“洼地”的价值凸显出来，更多的资金流向关外，又推动了关外房价的进一步上

涨；再次，建筑与设计工艺的改进也是推动房价上涨的因素之一，这点在关外的市场表

现较为明显。

至于为何在05年下半年这个节点爆发，涉及的因素就更加错综复杂了。首先，前几年来

深圳工作的部分人群已经拥有了一定的积蓄，具备了购房的经济条件，同时，由于观念

的改变，更多的人愿意在具备一定经济能力以后选择在深圳成家立业，而不是返回家乡，

深圳开始由一个“淘金城市”向“中心城市”转变；其次，70年代末80年代初出生的一批人

开始成长起来，成为社会的生力军，这批人由于受到高校扩招的影响，更容易拥有离开

家乡进入大城市深造的机会，这也决定了他们在完成学业以后将更多的流向发达地区，

而不是返回家乡，另外，这批人还受到计划生育政策的影响，大多为独生子女，由于有

了家庭的强大支撑，这也使得他们的置业能力大大加强，用时下流行的话来说就是“6＋

1”，双方父母加小两口，6个人买1套房子，而05年下半年正好是高校扩招第二届学生

毕业的时候，他们对其工作区域房价的影响不容小视。

根据2005深圳房地产年鉴提供的数据，04年深圳在岗职工平均工资31928，人均消费

性支出19570元，也就是说，按照04年的收入支出水平，深圳在岗职工的年节余可达

到12358元。以一个两口之家为例，不考虑收入支出的年变化，按照04年的标准，工

作三年之后储蓄可达74148元，以支付20％的首期款计算，具备购买总值37.1万元的

房子，若以04年人均住房使用面积22.75平方米计算，可承受单价为8148元，高于05

年商品住宅均价1108元。

再次，05年是政府福利分房的最后一年，这也释放了部分公务员的市场需求，而且，就

目前中国社会的进展状况来看，公务员仍然属于具有较高经济消费能力的人群，他们关

于房价的承受能力要高于通常民众；只是，引爆深圳楼市最重要的导火索却是宏观调控

政策的实施。

不是我不小心，只是政策难以抗拒

此次宏观调控政策是中央基于对上海楼市的推断而进行的一次经济调整，众所周知，上

海楼市历经了两年多的疯狂，市场中存在明显的泡沫，这也就使得此次宏观调控政策的

基调是“稳固房价，规范市场”，简单的说就是打击“炒房投机”行为，从政策的内容来看，

要紧是通过税收的手段来操纵商品房住宅的流通速度以打击短期的倒卖房屋行为。这些

政策的实施使上海楼市得到了迅速降温，宏观调控取得了显著的效果，但在深圳，这些

政策的实施却出现截然相反的效果。

深圳楼市在经历了95年的地产泡沫以后，销售一直较为低迷，直到02年，深圳出台土

地紧缩政策，停止关内土地供应，扭转市场预期，深圳楼市才日趋活跃，03年与04年

的深圳楼市也步入良性上升的通道，市场供需两旺，房价稳步上涨，05年上半年，市场

仍然保持了这一良好的进展趋势，而宏观调控政策的突然来袭，却破坏了整个市场的均

衡。

首先，由于房地产市场具有明显的区域特征，一刀切的房地产政策从一开始就注定是“先

天不足”的。深圳由于通过了连续3年的土地紧缩政策，关内新增供应量明显减少，与此

同时，随着关内地铁的开通、香港经济的复苏与CEPA的实施，深圳开始展示出前所未

有的城市魅力，越来越多的人来到深圳工作进展，供需矛盾也开始显露出来。

其次，新政对购入不足两年的房屋转让征收5％的营业税本意为限制房屋的过快流通，

但在实际执行以后，却出现了意想不到的情况：关于原本准备进入三级市场交易的此类

房屋而言，业主为避税开始转售为租或者保持观望，这使得三级市场的供应量大大减少，

原本三级市场的部分需求被迫进入二级市场。这个阶段大概持续了一个多月，我们能够

清晰看到，在05年6月到7月间，也就是新政实施的一个多月后，三级市场的成交量迅

速萎缩，而二级市场的成交却特殊活跃，特别在关外，由于市场刚刚起步，新盘供应集

中，马上成为置业者追逐的热点区域，表现最为明显是宝安二级市场，而新盘的热销则

必定带来价格的上涨，宝安房价得益于新政的实施而迈出一大步。很快，在8月到10月

间，转售为租或者保持观望的业主发现，市场的需求是如此火爆，以致于让买家承受5％

的税费甚至更多都仍然能顺利将房屋出手，这使得三级市场再次火爆起来，而由于营业

税的征收，无形中至少把房价提高了5％，这就缩小了原本三级市场与二级市场的价格

差距，二级市场由此获得了提升价格的良好契机。二三级市场的同时火爆不仅带来了价

格的飞涨，同时也更容易造就“供应短缺”的假相，并进一步引发抢购的“羊群效应”。因此

乎，某著名楼盘出现客户购房不成怒而砸场的现象也就不足为奇了，所谓“房荒”还是表

达了这个阶段深圳楼市的某些现状。

最后，某些主流媒体在新政实施之初大肆唱“空”，不加调查的妄下结论，使得许多置业

者错失购房时机，而面对日渐上涨的房价与日益火爆的市场，这批人对媒体的权威性开

始产生质疑，更容易产生冲动购房行为，继而加剧了市场的火爆程度，而在无奈的选择

购房的同时，这批人仍然对价格忿忿不平，因此，开发商被理所当然推到矛盾的前沿，

成为众矢之的，其后便有了深圳恢复征收土地增值税，再下来也就有了房地产研究中心

对房价飞涨的定性结论，结论中指责开发商非法销售、囤积房源、制造热销假相，国土

局更出台了一系列关于规范销售行为的政策，其中更规定“期房不得转让”，又一次减少

了短期内三级市场的供应量，可谓火上浇油，年末加速上涨的房价也再次证明，权威部

门的推断与决策依然没有触及根本。

那么深圳房价飞涨的关键原因是什么呢？笔者以为，根本就在于不合时宜的宏观调控政

策的实施。在深圳房屋需求日益增长的市场条件下，新政的实施在提高了房屋转让成本

的同时，却没能提高房屋的持有成本，再加上目前深圳可观的租金水平，业主自然更倾

向于继续持有物业。以一套100平方米的房屋为例，按照05年深圳市商品住宅均价7040

元计算，总值为70.4万元，根据深圳市出租房屋综合管理工作会议上公布的数据来看，

深圳市商品住宅每平方米的平均租金在34元到42元之间，因此能够估计该套房屋的年

租金收入大概在4.08万元到5.04万元之间，那么，投资该套房屋的年回报率约为5.8％

到7.2％，回报还是较为理想的，假如具体到某个楼盘的话，年回报率还要远高于此。

超越梦想，一起追，你我需要理性面对

那么，面对日益高涨的房价，我们要如何去实现“居者有其屋”的理想呢？笔者以为，能

够从下列几个方面着手：

一、加大对土地市场的整顿，对两年内未开发土地依法回收，盘活土地存量，而非盲目

增加土地供应，同时加大对烂尾楼项目的改造利用。

二、鼓励商品房流通，加快老公房福利房的入市步伐，而非继续限制房屋的转让，让市

场供给得到有效释放，由市场进行价格调节，通过活跃的三级市场为购房者提供多种选

择，实现不一致层次购房者的置业梦想。

三、转变观念，认可房屋的投资价值，提倡住房梯度消费。关于一个正步入快速进展时

期的国家而言，要保障所有人实现拥有自己住房的梦想是不现实的，重要的是如何去保

障每个人的居住，在经济极为发达的美国，今天仍有30％的人口通过租赁来解决其居住

问题。过分追求房屋的高自有率与否认房屋的投资价值会造成流通市场上房屋的匮乏，

而在面对突然增长的需求时，可流通房屋的匮乏更容易带来价格的非理性上涨。因此，

在住房消费上，我们有必要提倡更为理性的“梯度消费”，关于社会富裕阶层而言，同意

其购买豪宅来提高生活质量，通过购置房屋进行租赁而获得收益；关于中产阶层而言，

保障其能购置合适的商品住宅；关于次中产阶层而言，保障其能购置总价较低的二手商

品住宅；关于底层弱势群体而言，保障其能以合适的价钱租住到合适的房屋。

最后需要说明的一点是，很多人喜欢拿香港的公屋制度与内地的经济适用房制度相比，

由于内地的人口管理制度与香港有着天渊之别，实际上这两种制度并不存在可比性。在

香港，界定香港市民的方式简单而有效，而在内地，由于人口众多，再加上区域间的人

口流淌性很强，长期以来都是依靠户籍制度来实现人口的管理，这一制度也正是令当前

经济适用房陷入尴尬境地的关键所在。以深圳为例，如何确定购买经济适用房的资格便

是一大难题，众所周知，深圳户籍人口人均拥有两套住房以上，在深圳迫切需要解决住

房问题的大部分是长期生活工作在深圳的非户籍人口，而这部分人口并不具备购买经济

适用房的资格，这也就难怪深圳的经济适用房最终都大部分落入有车阶层的手中了。也

正是由于如此，笔者认为，在原有体制存在缺陷的情况下，更应当由相对公正而有效率

的市场分配方式来解决住房问题，而不是通过行政手段。