对渝北区大湾镇建设商业中心初步考察的情况汇报

对涪陵区李渡镇工业园区建设重客隆超市

初步考察的情况汇报

一、李渡镇简介

1.李渡镇工业园基本情况

重庆李渡镇私营经济示范区成立于1998年5月，地处重庆市李渡镇，

是三峡库区唯一的重点发展个体经济、民营经济的省级经济技术开发区。

全区幅员面积67平方公里，人口6万。示范区成立以来，抢抓三峡工程建

设、重庆直辖、西部大开发等历史机遇，着力实施高起点、超常规、跨越

式发展战略，推动经济社会发展驶入了快车道。在建区这几年里，国内生

产总值年均增幅25%以上，工业总产值年均增幅30%以上，财政收入年均增

幅20%以上。李渡示范区区位优越、政策优惠、环境优美、秩序优良，是投

资发展的黄金地段。

2.大湾镇贸易情况

大湾镇位于渝北区最北部，是以商业、贸易、市场、公路运输为主

的边贸镇。

大湾镇商业网点布局：“中心场镇组团+两个经济区”，中心场镇

组团构成大湾镇商业中心区，两个经济区分别为生态旅游区和边境贸易

区。由镇区和离场镇较近的凤龙村、三沟村和水口村组成，总面积约2.5

平方公里。功能定位：依托镇政府所在地优势以及渝邻高速公路便捷的

交通，建成集购物、休闲等为一体的镇域综合性商业服务功能区。

主力业态和配套设施：以专业市场、超市、专卖店、便利店、市场、

餐饮等为主，配置邮政代办所、信用社、银行等金融服务设施以及其他

文化休闲设施。建设培育重点：积极培育提升专业市场，建设一家面积

500平方米左右、具有一定档次的百货商店，优化网点布局，发展现代

流通业态，在场镇中心打造以商业风貌街和综合交易市场为重点的商业

中心区。

1

位于大湾镇东部，以天池村为中心向周边延伸。功能定位：依托天

池村天然温泉和森林资源，大力发展旅游观光、餐饮和休闲度假。主力

业态和配套设施：以中高档餐饮店和住宿店为主，配置相关旅游休闲娱

乐设施。建设培育重点：加大宣传力度，进一步完善旅游配套服务设施，

加快发展较高档次休闲娱乐业，逐步启动“周末经济”。

位于大湾镇西部，以水口村为中心，以四川邻水和重庆长寿为延伸。

功能定位：依托渝邻高速公路发展边境贸易。

主力业态和配套设施：以各种特色农副产品销售和餐饮店为主，配

套相关商业服务设施。建设培育重点：建设一个边境贸易市场，打造一

条为边境贸易往来人员和周边地区居民服务的大湾特色餐饮街，努力把

大湾镇打造成为渝北乃至重庆的边贸大城镇。

二、本次走访情况

在辜镇长的介绍下，我们了解了空塘村、黄阳村、太和村、空塘六社、

水口村和三沟村招商引资的地形和交通的情况。本次主要向我们介绍了空

塘村、三沟村和水口村。空塘村地处高嘴高速路两百米处，附近有一个两

岔湖水库，为中二型水库，蓄水量3660万立方米，环湖一周98公里，湖

面2500余亩。据辜镇长讲此处以后将建成一个工业园，招商引资后希望

建成一个新农村居民新村；三沟村地处重庆和邻水交界的收费处（草壩

场），交通便捷，有100多亩地供招商引资使用，距镇政府1公里；水

口村是镇政府所在地，经济条件较好，毛哥农产品基地即将建立。黄阳村、

太和村、空塘六社招商引资所在地比较偏僻，人烟稀少，经济发展前景暗

淡。据辜镇长介绍，共有400亩地的指标用来打造新农村建设。土地价

格：1.集体产权（无土地证）：20万元/亩左右；2.需挂牌竞拍的出让

地：40万元/亩左右。

三、拟建设商业中心项目简介

若我司在大湾镇建设商业中心，则拟开发用地2亩（1334平方米），

建筑占地面积1000平方米，总建筑面积4000平方米。据初步设计，该

镇商业中心拟修建四层。第一层引入超市，占1000平方米；第二层至

2

第四层均用作商品房出售，共3000平方米。

四、大湾镇市场情况分析

1.当地房价调查

根据当地政府提供资料可知，当地住宅房售价2200元/平方米；商

业租房价位大约120元/平方米〃年。

2.商圈附近居民消费情况

大湾镇目前总人口是4.2人，其中城镇常住居民约为1600人，人均收

入10000元/年。根据消费习惯，平均生活消费支出占总收入的90%，即9000

元/年。通过调查可知，居民用于日用粮油副食品的消费占总收入的30%。

从消费者习惯分析，在日常的日用粮油副食品消费中用于日常生活消费的

有60%左右，市场占有率约50%。据此分析可知，居民每年在新建超市商圈

内的消费大约有：216万元（1600人×9000元×30%×50%）。

3.市场结构

大湾镇主要市场结构是由6家小商店（30平方米左右）、两家较大超市

（120平方米左右）和1个农贸市场（500平方米左右）构成。小型超市主

要以日百粮油副食品为主，农贸市场仅在每逢三、六、九赶场时人流量较

大。

4.竞争对手情况

1.建房投入合计：1097.09

万元（详情见附件1）

①征地费用合计：82.64万元

土地成本：征地2亩，需投入征地资金40万元/亩×2亩=80万元

土地契税：土地交易价格*3%=80万元*3%=2.4万元

土地交易服务费：土地交易价格*0.3%=80万元*0.3%=0.24万元

②项目建设费用合计：787.57万元

前期工程费用：127.4万元

工程建设费用：660.17万元

③政府规费：36.06万元

3

④管理费用：15.75万元

⑤预备费：31.5万元

⑥售房税金：61.74万元（售房面积3000平方米）

⑦建设期贷款利息：81.83万元

综上可知，建设期总投入为1097.09万元，每平方米造价成本为2742.73

元。

2.售房收入：660万元

3000平方米×2200元/平方米=660万元

3.房屋折旧费：8.75万元/年

（1097.09-660万元）/50年=8.75万元

4.租金收入：12万元

1000平方米×120元/平方米〃年=12万元

5.小结（详情见附件2）

①建房4000平方米，建设期总投入1097.09万元；售房总收入为660

万元，则第1年投入总成本是437.09万元；

②固定资产折旧按50年折算，8.75万元/年；

③第一年租金收入12万元；

④房屋造价成本是2742.73元/平方米，而出售商品房仅有2200元/平

方米，故商品房销售亏损162.819万元。从长期来看，公司主要收入就是

超市缴纳的租金，而租金每3年上涨3%，根据对商业中心的测算可知，第

37年开始盈利，第48年才能还清贷款。由此可知，在此建商业中心前三十

年处于严重亏损。

镇常住居民约为1600人，人均收入10000元/年。根据消费习惯，平

均生活消费支出占总收入的90%，即9000元/年。通过调查可知，居民用于

日用粮油副食品的消费占总收入的30%。从消费者习惯分析，在日常的日用

粮油副食品消费中用于日常生活消费的有60%左右，市场占有率约50%。据

此分析可知，新建超市每年销售收入大约有：216万元（1600人×9000元

4

×30%×50%）。

①年毛差额：23.76万元（216万元×11%）

②供应商结算扣点：3.24万元（216万元×1.5%）

③联营招商收入：7.2万元（200平方米×30元/平米×12个月）（其

中800平方米用作超市，剩余200平方米用作联营招商）

综上可知，第1年经营收入共34.2万元。

3.经营费用合计：102.624万元

①员工工资：36万元（1000元/人〃月×30人×12个月）

②水电费：18万元（根据同等面积的超市以最大消耗额进行估算）

③房屋租金：12万元（1000平方米×120元/平方米〃年）

③装修摊销：15.964万元（按5年折旧，79.82万元/5年）

④垃圾处置费用：0.6万元（0.5元/平方米〃月×1000平方米×12个

月）

⑤贷款利息：11.66万元（（79.82+216×30%）×8.06%）

⑥运费：6万元（500元/车×120车）

⑦办公用品及维修费用：2.4万元（0.2万元/月×12个月）

4.经营效益

第一年经营效益为：34.2万元-102.624万元=-68.424万元

从长期的投资经营测算来看，第13年超市开始由亏转盈，第17年还

清贷款。综合考虑，重客隆超市短期内不具有发展潜力。

七、结论

此次实地考查，我司目标主要是建设农村商业中心网点。目前，该

镇政府明确表态场镇中心地带无地块供我司建设。镇政府提供的六个地

块，水口村相对较好。但水口村离镇政府有1公里远，该区域人口少，

无商业氛围，不贸综合交易市场，从现在的情况分析，水口村条件尚不

成熟，建议不进行投资建设。

具体附件：

5

6