大悦城商业区调研报告

1、根本信息

天津大悦城占地面积约 8.9 万平方米，建造面积约 53 万平方米

(含地下部份)，是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字

楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。

工程定位

天津大悦城定位为“国际时尚青年城”， “年轻、时尚、潮

流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释 JOY CITY 的方式，以便

捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

交通位置

天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心

城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使工程周边具有极大的辐射

力。工程地处城市交通干线“黄金穿插点”——紧邻城市主干道南

门外大街、南马路。周边不仅有 49 条公交路线会萃至此，同时还与

xx 年已开通的地铁2 号线无缝对接。

天津大悦城接连城市动脉之上，占领繁华制高点。

商业环境

天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边 3 公里范围拥有 73

万人口， 5 公里范围拥有 330 万人口。区域内新增成熟高端社区 300

万平方米，约 14 万中高端消费群体。工程比邻古文化街、食品街、

鼓楼商业街等天津著名景点，每年有近 600 万的旅游人群。日数十

万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。

资源优势

天津大悦城是世界 500 强企业中粮集团斥资 50 亿打造的商业地

产工程，与国际顶级公司结为合作火伴，依托强大的资源优势，将

品质经典融入天津大悦城的血脉之中：

建造设计：美国 RTKL 中国建造科学研究院

景观设计及标识参谋：日本株式会社丹青社

机电参谋：沣信

交通参谋：弘达

物业参谋：中粮凯莱物业

灯光参谋：美国 CD+M

灯光设计：照奕恒

2、开辟商介绍

中粮集团(COFCO)是世界 500 强企业，是中国率先的农产品、

食品领域多元化产品和效劳供应商，致力于打造从田间到餐桌的全

产业链粮油食品企业，建立全效劳链的城市综合体。利用不断再生

的自然资源为人类提供营养安康的食品、高品质的生活空间及生活

效劳，奉献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有

农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块

战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。

3、购物中心

购物中心以 18 岁至 35 岁的中青年人为主力消费人群，引进国

际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资

讯。购物中心主体部份四层，部份五层。分为北端的时尚潮流馆和

南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连

通。共有店铺约 500 个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体

的综合型一站式购物中心。

地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共 3000 个停车位，统一

的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已

悄然展开。

月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，

穿梭眼花撩乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。

让我们不觉在每一个角落留连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌

荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。

大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业

态，在天津首次

引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题

KTV 酷姿、儿童职业体验店宝贝当家(Babyboss)、高档亲子游乐

馆悠游堂(YuYuTo)、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品

牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，

国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时

尚潮流会萃地、流行资讯地、新锐达人体验地和生活理念引领地，

是天津都市青年 8 小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中

心。

地位

天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最

全的一站式购物中心。坐拥 25 万平米的超大商业建造体量， 500 余

米沿街展示面， 500 米长室内步行街， 150 米长主题街区，承载最齐

全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为

一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国

际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文

化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。

理念

经营理念：“引领时尚共享大悦”

人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌

人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店

创新业态——我们有独具特色的主题街区

差异化经营——我们的经营品类与众不同

大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作

精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。

效劳理念：“享你所享悦你所悦”

悦是一种心情、一种感受、也是一种体验

让每一位顾客感到悦

让每一位商户感到悦

让每一位员工感到悦

让每一个来到大悦城的人感到悦

天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积

淀，解构效劳文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。

悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，

在 xx 年，即将点燃这座城市的大悦梦想。

4、公寓住宅

大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，

凝结区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时

尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。

大悦城北区住宅“悦府”地上总建造面积约 7 万平方米，占领

该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯粹的高尚

住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚

品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规

划，彻底表达城市主流精英的安康品位。

5 栋高层建造， 70-145 平米主力户型，简约时尚风格的精装示

范标准，面向城市中高端客群，依托大悦城时尚品牌标签，诠释了

全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市

精英中统领生活潮流。

大悦城高档住宅以时尚现代的建造立面配合人本主义的景观环

境，致力于打

造高品质的生活体验，让每一位住在这里的人拥有自己的家园

畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝

本。

大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大

悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建造面积

4.6 万平米，位于工程地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。

精装公寓规划设计之初，就礼聘了美国 RTKL、日本丹青社等国

际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流

畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业效

劳，均表达出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商

业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为

城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。

凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此照应，独有的帆型

外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的暗地里静静的感悟着宁

静 的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天

都留 给自己一段完美的假期。

5、写字楼

190 米超高层建造体，采用 5A 全智能化控制， LOW-E 双层中空

玻璃幕墙， 12.3 米挑空大堂、标准层单体建造面积约 1900 平方

米、层高 4.25 米，净高达 2.8 米，核心筒构造，室内无立柱，分割

自如的大跨度设计。

大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设

计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物

中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲

于一体的现代时尚的综合建造集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔

的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据

守地标核心，成就宏图万景。

作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城工程是集诸多功

能于一体的现代综合建造集群，它浓缩了一个城市的菁华，在这里

居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能

样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。 天津大

悦城开业 再添城市综合体 天津大悦城工程位于天津市内环核心区

域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约 8.9 万平方

米，建造面积约 53 万平方米(含地下部份)，是涵盖一站式体验型购

物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的

“城市综合体”。

1、房地产区位理论

房地产业是与区位严密联系的特殊产业土地的区位不同，会产

生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国

家开展房地产业，力求使土地获得最正确用途，追求最优的社会效

益、经济效益和生态效益。

房地产企业追求最大的经济效益。

房地产投资者追求理想的投资回报。

消费者追求最正确的使用功能。

城市土地区位效益的实质是(位置)级差地租

(1)城市土地区位形成的因素

自然条件和环境

交通和通讯

根抵设施

人口和经济集聚

文化教育卫生科技状况

(2)房地产区位的选择

房地产宏观区位的选择〔布局指向〕

房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区

房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准

外部经济性

临街深度

人口流量

交通和通讯

增值潜力

居住房地产微观区位选择的标准

周边环境

交通和通讯

社会文化环境

购物便利

增值潜力

就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、

国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合

体”。 集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于

一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工

作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与本

钱。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具

有优越性，工程地处城市交通干线“黄金穿插点”——紧邻城市主

干道南门外大街、南马路。周边不仅有 49 条公交路线会萃至此，同

时还与 xx 年已开通的地铁2 号线无缝对接。还有公交观光 2 路 606

路 609 路 628 路 632 路 633 路 635 路 638 路 639 路 640 路 641

路 645 路 646 路 658 路 659 路 675 路 676 路 681 路 829 路 832

路 837 路 855 路 841 路 860 路 878 路 905 路 954 路 961 路都至

此区位。而日后还有地铁 4 号线开通，更是大慷慨便其交通出行。

而大悦城周边 3 公里范围拥有 73 万人口， 5 公里范围拥有 330 万人

口。区域内新增成熟高端社区 300 万平方米，约 14 万中高端消费群

体。工程比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景

点，每年有近 600 万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。

2、地租理论

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报

酬。

在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土

地、房屋或者任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指

出 租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和

经济 地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或者财

物出租给 承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地

租又称理论

地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何

生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土

地所获的超额利润，即土地总收益扣除总本钱的剩余部份。普通所