北京地铁2035年规划解读:谁是赢家、谁是失意者?

北京地铁2035年规划解读：谁是赢家、谁是失意者？

北京市轨道交通线⽹规划（2020 年-2035 年）草案前⼏天公⽰了。

这⼏天有很多讨论，经过⼀段时间的研究，我们把⼤家关⼼的重点整理⼀下。

今天想重点探讨3个话题：

•北京地铁2035规划，谁是赢家，谁是失意者；

•地铁对于房价的影响和驱动⼒；

•为什么有些经济很强的区域不积极修地铁？

北京在这个时间节点公布轨道交通规划图，可能跟最近的中央经济⼯作会议的精神有关，因为会议明确指出将适度超前

开展基础设施投资。

在上⾯的规划图⾥，我们主要研究实线，虚线（预留管廊）就先不仔细研究了。这个图⾥没有的线路就更没有讨论的必

要了，没进2035年的规划，那通车得2050年了，到时候⼈在不在还不⼀定呢。

1

赢家和输家

通州副中⼼是最⼤的赢家，密密⿇⿇的线路图基本覆盖了副中⼼的155平⽅公⾥范围，每年超过千亿的投资真不是盖

的，从投资⼒度上来讲，说北京向东是没问题的。

城市副中⼼站是最⼤的站点，运河三⾓区是地铁线路最密集的区域，这跟运河商务区的定位是相匹配的，我们依然看好

运河商务区周边的区域。

昌平的回天地区也是⼤赢家，回天区域有多个重要的线路和节点。

朱⾟庄站未来是三线换乘点，昌平线、8号线和三城联络线。

三城联络线与北部联络线合并建设，连接海淀、昌平、顺义和怀柔四区，该线路将串联三⼤科学城。

线路北起怀柔北站，主线南⾄清华园站，⽀线西⾄永丰站，联系中关村科学城、 未来科学城西区、未来科学城东区、怀

柔科学城、北京⾸都国际机场、国家会议中⼼、后沙峪、顺义新国展等重要城市节点。

这条线路意义重⼤，通车之后，连接北部重要节点，北京北部可以⾃成⼀体。

新龙泽站，13号线分拆之后，新龙泽将成为超级码农科技园专线，直通西⼆旗、上地、马连洼、后⼚村和望京，将来还

能跟19号线换乘。

天通苑东站，未来是三线换乘站点，远期是四线换乘。17号线，13A在建，17⽀线⼤概率进⼊三期规划，可能较早通

车。⽽虚线（预留管廊）则是从天通苑东---北苑---安⽴路----中关村，将来可以连接未来科学城与中关村。

东坝也算赢家，东坝区域的6条地铁线全部是实线。从规划图可以看出，沿着东坝⼤街的换乘站最为密集。这个区域，

有3号线、12号线、20号线、32号线、22号线、M101等6条线路连接。

顺义新城（临河-仁和区域）也是赢家

顺义这么多年，其实只有⼀条15号线，⽽⼤⼒开发的新城，远在6环外，如果没有地铁就是孤岛。这次规划中，我们可

以到临河-仁和区域，形成了多条线路的连接，有R4（M20）、三城联络线，另外还有S6线和京承铁路，15号线也将东

延⾄杨镇。

海淀北部是地铁规划的输家

规划图中，19北延（新龙泽以北）、19⽀线（清河站以北），以及三城联络线的中关村⽀线都是虚线，属于远期预留廊

道，⾄少要2035以后了。

此前我们⾮常期待的⼏条⼭后地铁线路都落空了。海淀⼭后的⾃贸区、科技园区密集，论产业和经济体量，多建⼏条地

铁并不为过，但现在规划明显落后了。

海淀为什么修地铁不积极呢？我们在后⾯再⼀起分析原因。

亦庄河西也是地铁规划的失意者

亦庄河西是亦庄开发区的后花园和居住区，⼩区⾮常密集，近些年来，亦庄也不断增加规划商业和教育配套，区域板块

⽇渐成熟和宜居。这个板块，唯独缺的是地铁。

但是很遗憾，这个区域仅有⼀条虚线路过。

同海淀⼭后类似，亦庄开发区经济体量巨⼤，但对于修地铁并不热衷，只是搞了个很鸡肋的有轨电车。后⾯我们⼀起分

析。

西红门东（京开东）是地铁规划的输家

以⾼速为界，京开东和京开西简直是两个世界，京开西有完善的配套，西红门区域已经形成商圈，京开东除了卖地和⼩

区，配套远不成熟，居民期待19号线南延设⽴西红门东站可谓是望眼欲穿。

不过很可惜，西红门东⼤⽚住宅的居民翘⾸以盼的地铁没有了，19号线南延线路改变了。

如果说海淀⼭后和亦庄河西都算是职住平衡的区域，都有产业和其他配套⽀撑，地铁对于它们来说是锦上添花，那对于

西红门东区域来说，地铁就是雪中送炭。

现在，从华润刚亮相的西红门橡树湾，到过去的⼀批限竞房，再到星光影视城⼀⼤⽚，中期都看不到交通改善的希望。

对于西红门锦上添花的是，9号线郭公庄将延伸连接西红门。

说完了地铁规划赢家和输家，其实本次规划图中其实还有不少亮点，⽐如14号线的善各庄，会西延跟13号线的北苑站相

连，直接打通新北苑和望京区域，这对于新北苑来说也是锦上添花的⼀笔；还有南中轴的新地铁线路等等，限于篇幅，

不⼀⼀赘述了。

2

地铁与房价

我们认为，地铁对于通勤出⾏的意义很⼤，但对于房价的驱动作⽤已经很⼩。

很多急需地铁的区域，即使地铁建设已经开⼯甚⾄通车，也没有拉动房价。

⽐如⼋通线和⼀号线贯通之后，沿线房产的价格基本没动；3号线修了那么多年，望眼欲穿，眼见快通车了，对沿线朝

阳区域的房价也没影响。

天通苑东区需要地铁吧，⽽且天通苑东站是3线换乘的⼤站，17号线2022年开通，旁边的房价还是4万+；通州的22号线

（平⾕线）开⼯，沿线的房价也没动，有的⼩区甚⾄不涨反跌。

这样的例⼦还有很多。

2010年之前，地铁对房价的推动⽐较明显，尤其是近郊或者急需地铁的地⽅。

当时这种房价驱动⼀般是3次，规划落地涨⼀波，开⼯涨⼀波，通车涨⼀波；涨幅很明显。

现在地铁对于房价影响⽇渐变⼩的原因，⼀是时⾄今⽇，地铁遍布全城，不算稀缺，想换个地铁房很容易，有很多选

择；⼆是其他因素排在了前⾯，⽐如：学区、产业配套、⼩区品质等等，对房价的影响更⼤！

我们可以看到，回龙观的经适房，有龙X苑距离地铁很近，房价也不过5万，⽽乘坐地铁不⽅便的⾦域华府（需要过

G6），反⽽是昌平房价的天花板，单价冲到8.5万+。

我们也可以看到，海淀⼭后有的楼盘远离地铁，不影响房价达到8.5万；没有地铁的亦庄河西，也不影响亦庄⾦茂府的

⼆⼿房卖到9万+。

究其原因，这些区域或者⼩区，都是周边的学区、产业或者品质这⼏个因素相对较强。

3

为什么强区不积极修地铁？

很多⾮热点地区、没什么钱的区也能⼤量修地铁，海淀⼭后、亦庄河西这样居住⼈群多，产业强⼤的经济强区，为什么

修个地铁那么费劲？

⾸先，地铁造价⾼昂，⼤约每公⾥耗资10亿，城市轨道交通报建过程中，报建、报批流程复杂、周期长，尤其是线⽹规

划、建设规划和可⾏性研究这三个阶段。

各区报建的线路，需要统筹考虑轨道交通线路的设置，各区⾃⼰盖个⼤悦城、龙湖天街，引进个⼗⼀学校、⼈⼤附，要

⽐修个地铁更简单，不涉及统筹的问题。

⽽地铁线路也有优先级之分，有重⼤建设计划的线路优先级会更⾼，⽐如冬奥相关的线路、副中⼼建设的线路会优先，

没有依托于重⼤建设计划的就得往后排。

就海淀北部来说，缓解东西向的交通压⼒优先级⾼于南北向的交通压⼒，因此三城联络线会优先于19⽀，19北延和中关

村线。

第⼆个，不着急修地铁也可能是区政府⾃⾝的考量。

城市管理者和当地政府，最终都要回到⼀个最本初的出发点，就是为⾃⼰的纳税⼈服务，还有产权统筹、财务平衡的问

题。

具体来讲，⼀个规划是否有效拉动了辖区内的就业，还是它的员⼯都是住在其他区、只是过来上个班？或者反过来在外

区⼯作纳税、在辖区内居住？它是不是有效带动了区域价值（尤其是房产价值）的提升？

亦庄河西和海淀北部，本来就居民众多，公共配套略显不⾜（包括商业、教育、医疗等等资源），是否并不欢迎在外区

上班纳税、到辖区来居住、争夺优质公共资源？

上班纳税、到辖区来居住、争夺优质公共资源？

所以我猜想亦庄河西和海淀北部都想打造独⽴的闭环区域，往城区或者其他郊区修地铁并不是重要的事情。