南京房地产江宁板块介绍

江宁的环境优美，不仅有汤山、方山、牛首山三大风景区，还有众多湖泊，空气质量好，污染少；在学区

配套方面，目前已有12所高校进驻江宁大学城，除南医大江宁新校区新生已经进驻以外，南京工程学院、

金陵科技学院、江苏经贸职业技术学院江宁新校区，也将迎来近万名新生；南京晓庄学院、江苏海事学院

和南京交通学院江宁新校区已在建设之中；中国药科大学、南京航空航天大学、北京广播学院、河海大学、

金陵协和神学院等正在做新校区的总体规划。还有一些国外著名院校正在洽谈中。今后3至5年内，江宁

大学城将形成15所高校、20万学生的规模；开发区载体优越，江宁开发区、江宁科学园、禄口华科园、

滨江开发区四个园区包罗了所有制造业门类。

回顾近三年南京地产的发展，江宁一直是当之无愧的主角，江宁物业也曾是投资潜力最大的区域，经

过三年的迅速升值及江宁楼市的日益成熟，江宁楼价已进入平稳期。随着居民量迅猛上升，江宁的居民生

活配备成为重中之重的问题，商铺投资已成为开发商重新关注的对象。中国女人街、同曦假日百货、武夷

商城、温州商业街等几个大规模商铺相继面市，商铺热将带动其周围楼盘进一步升值。同时江宁作为南京

房地产业竞争激烈而充满活力的地区，其自身已孕育出五个不同的小板块：岔路口板块、东山镇板块、三

山板块、百家湖板块、科学园板块。其中以岔路口板块、三山板块在今年表现得尤为风生水起。

配套

江宁板块的地理位置既是优势又是劣势。江宁距离南京城区相对较近，交通状况比江北好上很多，但

是商业容易受到城区的辐射，消费群体不容易聚集，交通不够发达、各种配套设施跟不上楼盘开发的速度，

给江宁的发展带来了一定的压力。

2004年的江宁地产已经进入了大盘时代，相对缓解了配套方面的弱势，例如武夷绿洲占地80多万平

方米，同曦鸣城连商业总共100万平方米的规划面积，还有天地新城、明月港湾等大盘的云集。今年江宁

板块又是商业开发兴起的一年，各个小区在开发建设规划阶段就考虑到商业等配套的完善，有意识地弥补

配套的不足，倚仗大盘优势，“别人做花园，我们做公园”，满足自身小区的内部配套的同时，又可以辐

射周围的环境，为周边配套完善作出贡献。

房价

江宁目前大多数楼盘已经突破3000元`/平方米的价格，很多楼盘也喊着“奔四”。在2004年，房地

产仍是江宁的龙头产业，区政府喊出“打造花园新城市”，“五年内跻身‘苏南第一方阵’”的口号，从

这个大环境来说，房价在目前以及未来的一年里，升的可能性较大。

政策

虽然政府开发导向偏向于河西奥体板块和江北区域，然而2004年的江宁仍然有新的利好政策。江宁以

往闲置率高的现象得到了政府部门的高度重视，今年江宁区政府将加强区域配套的完善，据悉，南师附中

已在开发区内招生，北京著名的同仁医院也要落户江宁，10条交通路线将集中在岔路口地带，交通规划会

愈加系统起来。

投资前景

2004年江宁的配套将得到更多的重视，岔路口会成为南京的交通枢纽，京沪高速铁路规划2005年的

实施以及预计2008年的开通令江宁愈发融入南京主城范围之中。但这几年江宁房产发展过热的现状不容忽

视，大量闲置房屋的存在显示，把江宁当第一居所的气候还没有形成，在这一区域投资购房要警惕过热的

虚火。

【江宁五大板块分析】

1、岔路口板块

范 围： 秦淮区以南，城北路以北

典型楼盘： 明月港湾、武夷商城、盈家春天等

板块分析：

岔路口板块是江宁楼盘的“排头兵”，地理位置优越，紧邻秦淮区，地铁（轻轨）的规划更让岔路口

板块交通形势看好。岔路口吸引了一大批江宁本地居民和城南拆迁户前来购买。明月港湾等楼盘的出现大

大提高了岔路口原本相对较低的价位，今年其均价达到了2600元/平米左右。

岔路口紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。该板块与宁

南公交车程相距不过短短几站路，但是在宁南房价已经直逼4000元大关的背景下，该板块平均每平方米不

足3000元的房价令其拥有了绝对的性价比优势。 与江宁楼市的其他板块相比，岔路口板块的最大竞争优

势是交通。板块内的楼盘除了明月港湾拥有天然的秦淮河水景外，其他楼盘的自然景观并不突出。但是这

里到新街口的中心绝对距离只有10公里，公交线路也相对发达，至中华门开始，101路、102路、103路、

104路都可直接到达岔路口。也正因为此，一直困扰江宁楼市的入住率低的现象在岔路口一带表现得并不

明显。由于地处江宁城郊，岔路口板块的楼盘往往都以大盘居多，因此楼盘小区内的景观设计也比南京主

城内的楼盘容易上规模、上档次这也是岔路口板块的一个卖点。 据南京市规划局透露，南京高速火车站将

南移至岔路口。这对于岔路口板块而言的确有喜有忧。由于是高速火车，加上高架等现代建筑的加盟，传

统火车站的噪音、铁轨堵车等干扰可以排除。但是火车站南移的事实依然值得关注。首先，火车站的南移

必然会带动岔路口附近的人气，也会让这里的交通情况更加便捷，同时，交通中心常常会发展成为流通中

心、经济亚中心，这会带火附近住宅的出租率。无疑，这些对于居住者而言是一个福音。但也应该看到，

火车站的南移虽然易于形成一个人气中心，但是毕竟人员的流动性与复杂性会很大程度上影响居住的人文

环境。

2、将军路板块

范 围： 共青团路以南、将军路沿线

典型楼盘： 玛斯兰德（MASTERLAND）、翠屏清华、瑞景文华等

板块分析： 这里是江宁最新崛起的高尚居住区，可算是江宁楼市之“新贵”。江宁几乎三分之二的别

墅都落户在这里，毫无疑问，南京别墅最为集中区域的称号，成就了将军路板块高尚住宅区的基本素质。

自将军北路的运盛美之国开始，玛斯兰德、翠屏国际、瑞景文华、爱涛漪水园、盛唐艺郡等别墅大盘几乎

都坐拥翠屏山沿线的自然山水资源，享受着“先声夺人”的优势。在这个天然的别墅社区板块里，公寓类

型的翠屏清华值得关注，与周边别墅享有同样的自然资源，但却以公寓的价格出售，这是该楼盘最大的卖

点，也是未来东大科技园地块以及将军路沿线其他公寓楼盘值得期待的理由。我们也应当看到，部分开发

商“靠山吃山”的心态让“养育”将军路板块的翠屏山已经颇有些不堪承受。“真山真水真别墅”的追求，

让翠屏山山体屡被挖掘，“开发商”向“开山商”的转变是极为危险的，毕竟，翠屏山只有一个，而它应

该是属于所有江宁人的，同时近年来山体滑坡、泥石流等地质灾害的加剧也着实令人对未来翠屏山山景住

宅感到担忧。此外，将军路板块各种商业配套、生活配套等还有待进一步完善。

3、百家湖板块

范 围： 湖滨路以南、天元路以北、百家湖周围

典型楼盘： 凤凰港、文化名园、百家湖花园等

板块分析： 百家湖板块当算是江宁楼市最早发展的一个区域。当初，一直囿于都市丛林的南京人偶然

间发现如此美丽的湖面时简直惊喜不已，“栖水而居”的古老梦想在这里竟如此之唾手可得。凤凰台的落

成、湖滨金陵饭店的正式营业、大型Citymall商业中心凤凰港的即将启航……种种迹象都表明江宁区政府

完全是按照“江宁地区名片”的定位来打造一个全新的百家湖的。 由于发展较早，如今该地区可谓楼盘林

立，目前开发已经过半，商品房的价格也一路攀升。经过几年的超速发展，百家湖板块配套已经相当成熟。

胜太路两侧，饭店、银行、超市、医院应有尽有，102公交车直达该区域，应该说，这样的片区已经较为

成熟。 需要提醒的是，在楼市迅速发展的今天，百家湖这样的一个传统“名门望族”亟待对自我进行突破，

比如楼盘小区的整体规划、景观设计、户型设计等，特别是与之档次相当的商业配套，相信凤凰港的建成

将会对该区域有更大的提升。

4、东山板块

范 围： 东山镇附近

典型楼盘： 中国女人街、武夷花园、21世纪假日花园等

板块分析： 这也是江宁房产开发较早的区域了，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人

气，因此从生活的角度而言非常方便。随着江宁东山镇经济的日渐发展，东山板块越来越成为一个适宜人

居的成熟片区。东山板块上的几个大盘：21世纪假日花园、武夷花园、明月梦蝶园等基本上都已销售一空，

房价自然也从原有的每平方米1000多元上升至如今的接近3000元大关。准确地说，这个板块上绝大多数

的房子已经销售一空，剩下的几乎是包括“上海明珠花园”等在内的小体量住宅项目，当然，在江宁楼市

整体红火的背景下，新一轮的价格抬升战在东山板块正在悄然进行着。值得注意的是，以中国女人街为代

表的东山板块商业地产正在江宁楼市中占据着越来越重要的位置。毕竟，这里的旺盛人气是江宁多年积聚

而来的，而不只是单纯依赖新楼盘建设，而这，正是商业发展的一个极好基础。

5、大学城板块

范 围： 天元东路、南京民营科技园、江宁大学城附近

典型楼盘： 中国人家、21世纪·现代城、武夷绿洲等

板块分析： 这是一个全新的板块，随着南京城内众多高校向江宁大学城迁移，附近的楼盘也开始逐渐

集聚起来。可以说，该板块更大程度上是依托于大学城的发展而逐渐发展起来的。 仅仅一年多的时间，大

学城板块就已经开始规模初现。在城内大学迁入的影响下，该板块的人文环境得到很大的提升。同时，大

学城的出现也让人们完全有理由对未来这里交通状况的改善充满信心。事实上，该板块的武夷绿洲、21世

纪_世纪园、莱茵东郡以及市政天元城等都开始日渐受到购房者的青睐，其价格更是从年初的每平方米2000

出头攀升至了如今的3000元不到，价格涨幅之快着实令人侧目。不过，大学城板块的发展速度实在有些快

得惊人，而在这“快”的表面下其实掩盖的正是其“内功不扎实”。如果说江宁地产的缺陷表现在配套和

交通上，那么这两点在大学城板块中表现得尤其突出，希望未来大学城的成熟会让这两个缺陷在大学城板

块得到改善。

江宁新市区提升的本钱在哪里

位于江宁天元路的21世纪现代城的开发商日前对记者感叹道：“过去大多数人都说江宁的交通不好，

缺少有档次的商业配套，但房价却还是一路从3年前的2000/平米涨到现在的3000/平米，原因何在？我估

计，今后随着江宁交通条件的日益改善，江宁楼价肯定还会上涨。”

“一城三区”确立江宁地位

根据最新的南京市一城三区（河西、仙林、东山）的发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相

对独立的区域，规划范围北到绕城公路，南至二环线，东起宁杭高速，西至宁丹路及江宁区的行政界线，

总面积约为107平方公里。到2007年，东山新市区城市人口规模为40万人，中期2010年发展到50万人

左右。规划以秦淮新河、秦淮河、牛首山河为自然边界，将东山新市区划分为岔路口片区、机场片区、老

城片区、科学园等六个片区。业内人士指出，南京市一城三区发展战略的指定确立了江宁板块在南京楼市

中的重要地位。

轨道交通改善板块生活质量

《南京主城与东山新市区通道规划》给江宁楼市注入了新的活力。根据该方案，未来将有35条车行通

道与主城间的联系将得到大力加强，以往限制江宁楼市发展的交通瓶颈将会被大大缓解。据了解，今后将

有3条地铁1号线南延线。另外，新市区内的路网也相当发达，包括“二横一纵”的快速路系统，由宏运

大道、天元路、双龙大道构成，“四横五纵”的主干道系统，由秦淮金箔路、诚信大道、吉印大道、将军

大道、利源路、苏源大道、天印大道等构成。业内人士据此分析，道路交通环境的大大改善将使东山新市

区迎来新一轮发展契机。

商业建设增大了住宅潜值

21世纪·现代城位于天元路口，项目旁边有规划中的凤凰港商业项目，该项目的总建筑面积预计在8

万平米，而正在建设中的埃明顿商业中心的商业面积在16万平方米。据了解，该项目是以世界上最大的加

拿大埃明顿Shoppingmall模式创建的，其中包括商业办公大厦、购物和娱乐中心、星级酒店等业态，与

21世纪·现代城社区彼此呼应。

据21世纪·现代城的开发商介绍，他们在2001年进行项目开发的时候就预见到今后该区域的快速发

展，不但为配套该区域的住宅项目提前规划了商业配套部分，而且在8000平米的商业广场旁为地铁站预留

了建设空间。业内人士分析，即使在商场林立的新街口地区商业面积也不过20多万平米，而在天元路21

世纪·现代城这个入口的规划商业面积也达到了20万平米以上，随着周边大量住宅区的兴起，以及该区域

未来交通环境的改善，该区域完全有可能发展成为新江宁的商业中心。一旦该区域商业中心地位确定，那

么周边住宅项目价值的水涨船高将会顺理成章。据粗略统计，光是埃明顿商业中心的崛起就会带来万人左

右的就业机会，将会带动周边房屋的销售和租赁。针对目前江宁楼市迎来的诸多利好，专家提醒，商业地

产的建设应该与城市的发展相匹配，而交通环境的改善则是一项复杂的系统工程，江宁的城市建设并非一

两年就能完成，希望购房者能够对江宁楼市今后的走势做出理性的判断，同时也能看到江宁楼市的良好发

展前景。