李慧敏、刘旭桦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李慧敏、刘旭桦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院

【审结日期】2020.06.08

【案件字号】(2020)豫09民终266号

【审理程序】二审

【文书类型】判决书

【当事人】李慧敏;刘旭桦;刘自栓;濮阳市恒家房产经纪有限公司

【当事人】李慧敏刘旭桦刘自栓濮阳市恒家房产经纪有限公司

【当事人-个人】李慧敏刘旭桦刘自栓

【当事人-公司】濮阳市恒家房产经纪有限公司

【代理律师/律所】姬晓红河南泽民律师事务所

【代理律师/律所】姬晓红河南泽民律师事务所

【代理律师】姬晓红

【代理律所】河南泽民律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】李慧敏;濮阳市恒家房产经纪有限公司

【被告】刘旭桦;刘自栓

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【本院观点】本案二审争议的焦点问题是，案涉房屋交易过程中，刘旭桦有无违约行为，合

同目的不能实现的原因，定金应否双倍返还，李慧敏要求赔偿的损失有无事实及法律依据。

【权责关键词】代理合同第三人证据交换质证诉讼请求维持原判查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人二审争议的事实，另查明，刘

旭桦在代理刘自栓与李慧敏签订案涉《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》时，只有濮阳市

建发置业有限公司五一路分公司出具的房款收据，其余事实与一审认定相同。

【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点问题是，案涉房屋交易过程中，刘旭桦有无违

约行为，合同目的不能实现的原因，定金应否双倍返还，李慧敏要求赔偿的损失有无事实及

法律依据。 首先，双方于2018年6月1日签订的《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》中

明确补充约定“1.甲方保证，该房屋在开发商更名至乙方名下，如该房屋不能更名按合同第

九条执行。4.更名当日乙方将首付款支付给甲方"。另《恒家房产购房定金收付协议》中明确

约定“本定金收付书经甲乙双方签署后，如甲方收取乙方定金之后不将该房屋出售给乙方或

提高约定价位的，或者将房屋出售给其他人的，均数甲方违约，甲方应将已收取乙方的定金

双倍返还乙方。"二审中李慧敏提交的房屋查询有关查封情况未加盖相关部门印章，结合本案

一审庭审的情况，上诉人李慧敏并没有提供证据证明，被上诉人刘旭桦存在合同中约定的违

约行为，李慧敏未支付首付款，刘旭桦也未在开发商处更名，在不能贷款的情况下，双方关

于交易价格未能达成新的一致意见，故上诉人认为刘旭桦违约并要求双倍返还定金无事实及

法律依据。 其次，关于李慧敏二审庭审中超过一审诉讼请求要求赔偿的利息、诉讼费及律

师费不属于二审审理范围，就其一审要求赔偿的银行利息损失10000元及中介费5000元，根

据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审根据合同的履行情况，将定金10000

元返还给李慧敏，并支付该10000元的利息损失，并无不当，其要求赔偿定期存款的利息损

失，不是双方订立合同时预见或者应当预见到的可能造成的损失，关于中介费5000元，上诉

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人李慧敏在与刘旭桦签订合同时，明知刘旭桦只有开发商为刘自栓出具的交款收据，并要求

中介进行查询，根据三方签订的《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》的相关约定，中介公

司是否履行了初查义务，故该5000元向刘旭桦主张无事实及法律依据。 综上所述，李慧

敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费417元，由上诉人李慧敏负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 10:18:52

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年6月1日，刘旭桦代理刘自栓（出售方、甲

方）与李慧敏（买售方、乙方）及濮阳市恒家房产经纪有限公司签订《濮阳市存量房二手房

买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》各一份，主要约定：乙方购买甲方坐落于

濮阳市辖区××楼××单元××房，房屋建筑面积118平方米，房屋成交价745000元，定金

10000元，首付款395000元，余款350000元贷款；如甲方收取定金后不出售给乙方或提高

价位或另售他人，属甲方违约，应将收取的定金双倍返还，如乙方支付定金后不购买该房屋

属乙方违约，则无权要求返还定金；甲方保证该房屋在开发商更名至乙方名下，如该房屋不

能更名按甲方违约；甲方同意乙方贷款购买该房屋，签约当日乙方支付定金壹万元整；乙方

首付款叁拾捌万伍仟元整，贷款叁拾伍万元整，如乙方未贷足叁拾伍万元，剩余差额部分乙

方筹齐钱款支付给甲方；更名当日乙方将首付款支付给甲方；交房日期定于乙方银行贷款房

款之后，随时交房。 2019年6月1日，李慧敏向刘旭桦转款10000元，并注明转账用

途为上海城购房定金。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点问题是：被告刘自栓、刘旭桦在与原告李

慧敏签订房屋买卖合同后是否存在违约行为，合同不能履行应否承担违约责任。原告李慧敏

与被告刘旭桦在第三人濮阳市恒家房产经纪有限公司提供的居间服务下签订了《濮阳市存量

房二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》，在李慧敏交付1万元定金后，

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双方因故发生纠纷。结合庭审中，第三人对双方房屋买卖及合同履行过程的陈述，可知房屋

面积出现差额后，双方协商后解决，双方纠纷主要在剩余房款的贷款问题，通过第三人的陈

述可知贷款出现问题是因开发商与银行的合作关系结束，非原告李慧敏的个人征信问题，也

非被告刘自栓、刘旭桦的个人问题，即剩余房款不能贷款非原、被告双方导致，双方在履行

房屋买卖合同的过程中均不在违约行为，结合现在双方对房屋买卖合同的履行情况，根据相

关法律规定，该房屋买卖合同不宜继续履行，应予解除。在双方发生争议合同不能继续履行

后，被告刘旭桦应及时将定金10000元退还原告李慧敏，但至本案诉讼，被告刘旭桦仍未返

还，应按中国人民银行贷款利息向原告李慧敏支付占用期间的利息损失。原告李慧敏诉请要

求的双倍返还定金及损失10000元、承担中介费，没有法律依据，不予支持。综上，解除三

方签订的《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》，被告刘

旭桦返还原告李慧敏购房定金10000元并支付占用期间的利息，驳回原告李慧敏的其他诉讼

请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共

和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告李慧敏

与被告刘自栓、第三人濮阳市恒家房产经纪有限公司于2019年6月1日签订《濮阳市存量房

二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》。二、被告刘旭桦于本判决生效后

十日内返还原告李慧敏购房定金10000元及利息（自2019年6月1日起至付清之日止按中国

人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告李慧敏的其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】李慧敏上诉请求：撤销一审判决，请求二审改判被上诉人刘旭桦、刘自

栓双倍返还李慧敏20000元并赔偿损失15000元（10000元系李慧敏将285000元定期存款转

为活期的利息损失、5000元系李慧敏支付的中介费）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事

实和理由：1.一审法院认定部分事实错误，刘自栓并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋存在

严重的权利瑕疵系不能贷款的根本原因，并非一审法院认定的开发商与银行的合作终止。2.

被上诉人及第三人多次承诺涉案房屋无权利瑕疵，并保证将涉案房屋于开发商处更名于李慧

敏名下，而事实是涉案房屋并非被上诉人所有，存在严重的权利瑕疵，已经完成合同备案的

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房屋是不可能更名的，因此被上诉人及第三人存在严重违约。 本院二审期间，当事人

围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人李慧敏向法庭提交了五份录音时间分别为2019年6月

1日、10日、17日、18日、19日，当庭通过手机播放，并提交了光盘及整理录音的书面内

容。意在证明2019年6月1日签订合同当天三方协商付款方式为贷款，贷款金额35万元，

刘旭桦承诺房屋没有权利瑕疵。6月10日、17日、18日、19日李慧敏与中介的录音，意在

证明，李慧敏多次催促中介查清房屋状况，中介告知李慧敏刘旭桦说房屋可以更名，中介解

释“更名"是在开发商处，由李慧敏直接与开发商签合同，并将合同于房管局成功备案，如果

不能备案就是刘旭桦违约，以及因房屋面积存在误差，刘旭桦按其购买时的房价退款而非按

现在李慧敏购买的价格退款违约。上诉人还提交了利息损失清单、濮阳市房产局查询单两

张，分别意在证明，李慧敏签订合同后，将自己所有的定期存款转为活期取现，汇总到一个

账户，其利息损失达21694.4元，以及为解决纠纷产生的诉讼费、律师费合计算43095.15

元，涉案房屋于2012年12月10日完成备案，涉案房屋多次被法院予以查封，已经查封的房

屋不具备网签条件。 综上所述，李慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认

定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第一款第一项规定，判决如下：

李慧敏、刘旭桦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院

民事判决书

(2020)豫09民终266号

当事人 上诉人（原审原告）：李慧敏。

委托诉讼代理人：姬晓红，河南泽民律师事务所律师。

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被上诉人（原审被告）：刘旭桦。

被上诉人（原审被告）：刘自栓。

原审第三人：濮阳市恒家房产经纪有限公司，住所地濮阳市黄河路与文化路交叉

口南200米路某某。

法定代表人：韩胜强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：兑亚洲。

审理经过 上诉人李慧敏因与被上诉人刘旭桦、刘自栓、原审第三人濮阳市恒家房

产经纪有限公司（以下简称恒家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民

法院（2019）豫0902民初9615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16

日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审原告)李慧敏及其委托

诉讼代理人姬晓红，被上诉人(原审被告)刘旭桦，原审第三人恒家公司的委托诉讼代理

人兑亚洲到庭参加诉讼。被上诉人（原审被告）刘自栓经依法传唤未到庭。本案现已审

理终结。

二审上诉人诉称 李慧敏上诉请求：撤销一审判决，请求二审改判被上诉人刘旭

桦、刘自栓双倍返还李慧敏20000元并赔偿损失15000元（10000元系李慧敏将285000

元定期存款转为活期的利息损失、5000元系李慧敏支付的中介费）；一、二审诉讼费由

被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定部分事实错误，刘自栓并非涉案房屋的所

有权人，涉案房屋存在严重的权利瑕疵系不能贷款的根本原因，并非一审法院认定的开

发商与银行的合作终止。2.被上诉人及第三人多次承诺涉案房屋无权利瑕疵，并保证将

涉案房屋于开发商处更名于李慧敏名下，而事实是涉案房屋并非被上诉人所有，存在严

重的权利瑕疵，已经完成合同备案的房屋是不可能更名的，因此被上诉人及第三人存在

严重违约。

二审被上诉人辩称 刘旭桦辩称，涉案房屋是其以刘自栓的名义购买的，其有权处

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理房子，开发商承诺可以变更姓名，李慧敏不买房子原因是说平方不够，因此其还给她

在价格上优惠了，如果李慧敏现在还买房子，其可以给她更名。不同意赔偿，同意退还

定金一万元。

恒家公司述称，买卖双方在其公司协商好，签订了合同，因为面积差了3平方，

卖方自愿在价格上补偿买方，由于成交后去银行核实，无法贷款，又协商以全款方式达

成交易，买方要求以每平方米6000元成交，卖方未同意。

原告诉称 李慧敏向一审法院起诉请求：1.依法判令被告双倍返还定金20000元并

赔偿损失10000元（系银行存款的利息损失）、承担中介费5000元，合计35000元；2.

本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2019年6月1日，刘旭桦代理刘自栓（出售

方、甲方）与李慧敏（买售方、乙方）及濮阳市恒家房产经纪有限公司签订《濮阳市存

量房二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》各一份，主要约定：乙方

购买甲方坐落于濮阳市辖区××楼××单元××房，房屋建筑面积118平方米，房屋成

交价745000元，定金10000元，首付款395000元，余款350000元贷款；如甲方收取定

金后不出售给乙方或提高价位或另售他人，属甲方违约，应将收取的定金双倍返还，如

乙方支付定金后不购买该房屋属乙方违约，则无权要求返还定金；甲方保证该房屋在开

发商更名至乙方名下，如该房屋不能更名按甲方违约；甲方同意乙方贷款购买该房屋，

签约当日乙方支付定金壹万元整；乙方首付款叁拾捌万伍仟元整，贷款叁拾伍万元整，

如乙方未贷足叁拾伍万元，剩余差额部分乙方筹齐钱款支付给甲方；更名当日乙方将首

付款支付给甲方；交房日期定于乙方银行贷款房款之后，随时交房。

2019年6月1日，李慧敏向刘旭桦转款10000元，并注明转账用途为上海城购房

定金。

一审法院认为 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：被告刘自栓、刘旭桦在与

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原告李慧敏签订房屋买卖合同后是否存在违约行为，合同不能履行应否承担违约责任。

原告李慧敏与被告刘旭桦在第三人濮阳市恒家房产经纪有限公司提供的居间服务下签订

了《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》，在李慧敏

交付1万元定金后，双方因故发生纠纷。结合庭审中，第三人对双方房屋买卖及合同履

行过程的陈述，可知房屋面积出现差额后，双方协商后解决，双方纠纷主要在剩余房款

的贷款问题，通过第三人的陈述可知贷款出现问题是因开发商与银行的合作关系结束，

非原告李慧敏的个人征信问题，也非被告刘自栓、刘旭桦的个人问题，即剩余房款不能

贷款非原、被告双方导致，双方在履行房屋买卖合同的过程中均不在违约行为，结合现

在双方对房屋买卖合同的履行情况，根据相关法律规定，该房屋买卖合同不宜继续履

行，应予解除。在双方发生争议合同不能继续履行后，被告刘旭桦应及时将定金10000

元退还原告李慧敏，但至本案诉讼，被告刘旭桦仍未返还，应按中国人民银行贷款利息

向原告李慧敏支付占用期间的利息损失。原告李慧敏诉请要求的双倍返还定金及损失

10000元、承担中介费，没有法律依据，不予支持。综上，解除三方签订的《濮阳市存量

房二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》，被告刘旭桦返还原告李慧

敏购房定金10000元并支付占用期间的利息，驳回原告李慧敏的其他诉讼请求。依照

《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民

事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告李慧敏与

被告刘自栓、第三人濮阳市恒家房产经纪有限公司于2019年6月1日签订《濮阳市存量

房二手房买卖居间合同》、《恒家房产购房定金收付协议》。二、被告刘旭桦于本判决

生效后十日内返还原告李慧敏购房定金10000元及利息（自2019年6月1日起至付清之

日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告李慧敏的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人李慧敏向法庭提交

了五份录音,时间分别为2019年6月1日、10日、17日、18日、19日，当庭通过手机

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播放，并提交了光盘及整理录音的书面内容。意在证明2019年6月1日签订合同当天三

方协商付款方式为贷款，贷款金额35万元，刘旭桦承诺房屋没有权利瑕疵。6月10日、

17日、18日、19日李慧敏与中介的录音，意在证明，李慧敏多次催促中介查清房屋状

况，中介告知李慧敏刘旭桦说房屋可以更名，中介解释“更名"是在开发商处，由李慧敏

直接与开发商签合同，并将合同于房管局成功备案，如果不能备案就是刘旭桦违约，以

及因房屋面积存在误差，刘旭桦按其购买时的房价退款而非按现在李慧敏购买的价格退

款违约。上诉人还提交了利息损失清单、濮阳市房产局查询单两张，分别意在证明，李

慧敏签订合同后，将自己所有的定期存款转为活期取现，汇总到一个账户，其利息损失

达21694.4元，以及为解决纠纷产生的诉讼费、律师费合计算43095.15元，涉案房屋于

2012年12月10日完成备案，涉案房屋多次被法院予以查封，已经查封的房屋不具备网

签条件。

被上诉人刘旭桦对上述证据的质证意见为，对上诉人提交的录音认为与其无关，

不能代表其意见，不予认可。对房子已经备案的情况不清楚，开发商为其出具了证明，

证明房屋没有在房产局备案，并不同意赔偿上诉人损失，是上诉人违约，其没有违约，

并向法庭提交了，濮阳市建发置业有限公司五一路分公司出具的房款收据及证明，意在

证明，案涉房屋系刘自栓以全款购买，因客观原因，该套房屋并未在房产局系统备案。

上诉人对上述两份证据的真实性均无异议，但对濮阳市建发置业有限公司五一路

分公司出具的证明认为不具备证据条件，仅有公司印章，没有负责人或者法定代表人的

签名，且房屋备案系不动产登记中心或房管局的行政职能，该证明不能达到证明目的。

第三人对双方提交的证据没有意见，不清楚房屋备案的情况。

本院查明 本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人二审争议的事实，另查

明，刘旭桦在代理刘自栓与李慧敏签订案涉《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》时，

只有濮阳市建发置业有限公司五一路分公司出具的房款收据，其余事实与一审认定相

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同。

本院认为 本院认为，本案二审争议的焦点问题是，案涉房屋交易过程中，刘旭桦

有无违约行为，合同目的不能实现的原因，定金应否双倍返还，李慧敏要求赔偿的损失

有无事实及法律依据。

首先，双方于2018年6月1日签订的《濮阳市存量房二手房买卖居间合同》中

明确补充约定“1.甲方保证，该房屋在开发商更名至乙方名下，如该房屋不能更名按合

同第九条执行。4.更名当日乙方将首付款支付给甲方"。另《恒家房产购房定金收付协

议》中明确约定“本定金收付书经甲乙双方签署后，如甲方收取乙方定金之后不将该房

屋出售给乙方或提高约定价位的，或者将房屋出售给其他人的，均数甲方违约，甲方应

将已收取乙方的定金双倍返还乙方。"二审中李慧敏提交的房屋查询有关查封情况未加盖

相关部门印章，结合本案一审庭审的情况，上诉人李慧敏并没有提供证据证明，被上诉

人刘旭桦存在合同中约定的违约行为，李慧敏未支付首付款，刘旭桦也未在开发商处更

名，在不能贷款的情况下，双方关于交易价格未能达成新的一致意见，故上诉人认为刘

旭桦违约并要求双倍返还定金无事实及法律依据。

其次，关于李慧敏二审庭审中超过一审诉讼请求要求赔偿的利息、诉讼费及律师

费不属于二审审理范围，就其一审要求赔偿的银行利息损失10000元及中介费5000元，

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审根据合同的履行情况，将定金

10000元返还给李慧敏，并支付该10000元的利息损失，并无不当，其要求赔偿定期存款

的利息损失，不是双方订立合同时预见或者应当预见到的可能造成的损失，关于中介费

5000元，上诉人李慧敏在与刘旭桦签订合同时，明知刘旭桦只有开发商为刘自栓出具的

交款收据，并要求中介进行查询，根据三方签订的《濮阳市存量房二手房买卖居间合

同》的相关约定，中介公司是否履行了初查义务，故该5000元向刘旭桦主张无事实及法

律依据。

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综上所述，李慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一

项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费417元，由上诉人李慧敏负担。

本判决为终审判决。

审判长贺艳丽审判员刘伟审判员魏献忠

落款

二〇二〇年六月八日

书记员 陈 亚 楠

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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