最全攻略!桂城TOP2公办初中学区房大扫描

最全攻略！桂城TOP2公办初中学区房⼤扫描

说到佛⼭的公⽴初中，⼤家最喜欢聊的是桂江⼀中或者灯湖中学，但周边房价已经⾼不可攀了，有些⼟著就给了很好的

另类参考——看看平洲⼆中。

▲平洲⼆中

平洲⼆中的实⼒有多强？我们可以从⼏个⾓度看看：

①2020年平洲⼆中约有302⼈中考到600分以上，占⽐约51%，排名佛⼭公办第5，仅次于桂江⼀中、九江、和顺⼏个强

初中，放在桂城来看，就是TOP2了。

②平洲⼆中实⼒仅次于桂江⼀中，甚⾄认可是同⼀档次，是公⽴初中的战⽃机。

③平洲很多学校都改为映⽉系了，平洲⼀中、四中甚⾄合并迁到三⼭⽂翰中学，唯独平洲⼆中保留原名，地位可见⼀

斑。

有粉丝分析，平洲⼆中能鹤⽴鸡群是因为当年康怡那批商品房业主⼦⼥带起来的。

经过多妈梳理，平洲⼆中对⼝的商品房⼩区有8个，对⼝的⼩学+初中组合是平洲中⼼⼩学/映⽉五⼩（平北⼩学）+平洲

⼆中，⼤部分楼龄超过13年。

▲平洲⼆中学区房

但是，不要听到楼龄⼤就嗤之以⿐，多妈梳理了2021年来平洲⼆中对⼝⼩区成交情况，很多⼩区⽉均也能成交1套。

在中介带领下，多妈到实地转了⼀圈，发现品质也不赖。

01、平洲中⼼⼩学+平洲⼆中对⼝学区房

都说每个地⽅的中⼼⼩学不会差，平洲中⼼⼩学也不例外，是唯⼀⼀所没有改名映⽉系的⼩学，也是⼀所拥有76年历史

的学校，在平洲本地家长⼝碑很好，2019年开始进⾏改扩建，⽬前新校已落成。

▲新校效果图

平洲中⼼⼩学+平洲⼆中，可以说是⽼平洲⼈公认的最棒学区房组合，对⼝商品房⼩区只有康怡花园、康怡丽苑、乐怡

花园，有些楼龄超过20年了。

康怡花园分四期开发，共有42个住宅楼栋，建设年限跨度⼤，从1999年⾄2003年不等，早期的是步梯房，后期的是电

梯房。

▲康怡花园步梯房

在贝壳⽹上从楼层⾼度可以区分，8层是步梯房，16-17层是电梯房，实地看房也很好区分，粉⾊外墙是步梯房，彩⾊外

墙是电梯房。

▲康怡花园电梯房

多妈看了⼀套⼀期步梯房，108㎡三房，总价168万，客厅有点“三尖⼋⾓”，但空间感很宽敞，公共楼梯间地⾯贴瓷砖，

扶⼿为不锈钢材质，采光不错。

▲康怡花园108㎡实景

▲康怡花园108㎡实景

挂牌房源⼩⾯积有64-88㎡两房，94-132㎡三房，电梯房价格偏⾼，超过2万/㎡，步梯房性价⽐⾼⼀点。

多年楼龄了，临街商铺基本满铺开业，⼩区内还有不少街坊谈笑风⽣，⽣活氛围浓厚。

▲康怡花园楼下商铺

康怡丽苑是也同⼀开发商——鸿晖地产建设，楼龄约15年，全是电梯房，挂牌⾯积有88㎡两房，93-120㎡三房，2梯4

户为主，户型更⽅正些。

从贝壳⽹展⽰的⼩区实景，⼤概可以了解绿化、康乐设施，品质会⽐康怡花园要好。

乐怡花园，楼龄介乎于“康怡”两姐妹之间，但价格却是最便宜的，这可能与⼩区管理相关，部分马赛克外墙楼栋会显得

不太⾼档。

▲乐怡花园

但外墙的瑕疵，并不掩饰住在这⾥的业主⽓质，多妈遇到⼀位放盘118㎡⼤三房的业主，总价约196万，家装摆设讲

究，阳台南向望外国语实验学校，楼距⼤，视野开阔。

▲乐怡花园118㎡阳台景观

业主还展⽰了家中⼩孩的优异学习成绩，⾃豪这套房⼦是难得的“⽂昌位”，或许这就是我们粤语讲的“⽲杆冚珍珠”了。

⼩区楼下就是公⽴的康乐怡幼⼉园，下楼接送，确实⽅便。

▲康乐怡幼⼉园

说到这⾥，也顺便提提被三个⼩区包围的南海实验中学（桂外⼩学部），这是去年才合并进去南海实验学校集团，今年

摇号⼤约是5个⼈抢1个学位。

▲桂城外国语学院

这三个⼩区虽然分到平洲中⼼⼩学，但距离⼩学却有2.5公⾥，距离平洲⼆中只有600⽶，低年级家长可能要费⼼⼀点。

此外，还有⼀个放盘量为零的丽景园，前期基本是附近的事业机关单位亲属居住，也是分配到中⼼⼩学+平洲⼆中。

▲丽景园

02、映⽉五⼩（平北⼩学）+平洲⼆中对⼝学区房

次级组合是映⽉五⼩（平北⼩学）+平洲⼆中，对⼝⼩区有5个，楼龄相对较新，⼤多是21世纪初期商品房。

▲映⽉五⼩

南港名轩，紧邻上⾯提到的三个旧⼩区，⼩区出门就是平洲⾏政休闲⼴场，篮球场、康乐设施齐全，溜娃、运动⼀流。

▲门前⾏政公园

⼩区绿化、管理也相当不错，电动车要求停放在⼩区外的风⾬棚下，既安全、⼜⽅便。

▲南港名轩⼩区实景

整个⼩区约有6楼住宅，2梯4户，三房起步106㎡，多妈看了⼀套总价240万的，阳台北向望富丰君御，还能瞧见保利天

珺、映⽉疫苗接种中⼼，东边能稍微看到⼀点映⽉湖。

▲南港名轩106㎡户型图

▲南港名轩106㎡实景

▲南港名轩北向景观

中介介绍，这个盘最⼤问题是⾯积偏⼤，导致总价⾼，“同样三房，在富丰80多平就有，⽽且富丰⼩区⼤点，管理好

点，楼龄新点，客户倾向选那边。”

接下来是距离映⽉五⼩最近的三个⼩区，富景花园、碧湖花园、碧琴湾，楼龄相差不多，品质相距甚远。

采访两位中介，普遍认可品质排序：富景花园>碧琴湾>碧湖花园，实地看过三个⼩区，多妈认同这个排序。

富景花园虽然看着名字有点⼟，⽽且楼龄最⼤，价格最便宜，然⽽⾛进去发现，这感觉像是⼀个迷你版的“碧桂园”，是

平洲早期的old money居住为主。

▲富景花园实景

⼩区⼀墙之隔是映⽉湖公园，内部很⼤，⼩桥流⽔，亭台楼榭，安静清幽，⼲净舒适，⼀楼住户普遍有私家花园，⽽且

装修精致，休闲椅、茶具、盆栽……很有⽣活追求那种。

▲富景花园实景

中介说这个⼩区物业管理很到位，车辆和⼈⾏出⼊⼝严格分开，多妈还偶遇物管在细⼼清理停车场垃圾。

贝壳挂牌最⼩⾯积77㎡两房，总价才130万，真⼼感觉这是⼀个宝藏⼩区，跟⾼耸⼊云的洋房，感受完全不同。

当然，也不是完全没有缺点的，步梯房，公共设施⽼旧，安保不够严格，部分区域⼈车不分流等，也有点影响⼩区价

值。

▲富景花园实景

▲与映⽉湖公园⼀墙之隔

碧湖花园，楼龄15年，同样有公共设施⽼旧问题，⼤门⼴场景观喷⽔池已停⽌运营，楼梯间扶⼿有锈迹。

▲碧湖花园

看了⼀套83㎡三房，1梯4户，实⽤率尚可，总价139万，阳台南向望昭信⼴场（这正是富景花园物业⼤厦）。

▲碧湖花园83㎡实景

▲碧湖花园83㎡景观

这个⼩区有个宝藏户型，50㎡⼀房⼀厅，总价才56万，可以作为⼊户⼊学神器。

介于中间的碧琴湾，88㎡只有两房，实⽤率低，总价要205万，胜在楼龄较新，两相对⽐，碧湖花园性价⽐就⾼了。

▲碧琴湾

最后提提华福御⽔岸，楼龄才5年，⼩区很新，户型很现代化，2梯2户或2梯4户为主，密度不⼤，最⼩⾯积88㎡三房，

最低总价220万，单价跟⼏个⽼⼩区拉开距离，达到2.3万/㎡。

中介说这⾥⼀桥过荔湾，确实很多⼴州⼈居住，距离平北⼩学约1公⾥，距离平洲⼆中约2公⾥，对⽐其他⼏个⼩区，上

学算远了。

除了⼩学初中，这⾥还有南海⾼中排名靠前的桂城中学，颜值挺⾼，可以说⽣活在平洲真的可以把3-18岁教育覆盖到

了。

▲桂城中学

逛完⼀轮下来，发现平洲早期商品房，基本集中地南港路南北两侧，⽽且东西距离不过1.5公⾥，感觉⽼平洲的中⼼范

围⽐较⼩，各种⽣活设施挺完善，重点是上学⽅便。

下⼀期，我们说⼀下平洲⼏个次新盘，预测⼀下⼏个纯新盘——绿城、保利、中海的学位。