武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告_图文

武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告

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1、武汉市房地产发展状况

从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房

分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关

于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境

波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大

幅的提升。同时武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至

北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、

空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊

区位。已有的成绩，势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁

荣市场的同时，也形成了激烈竞争的局面。因此，武汉已成为全国房地产开发热

点城市之一，吸引了多方的关注。

1、1 供需状况

由于2008年房地产市场行情一直低迷，为规避风险，一些项目放缓开发进

度。今年上半年的市场风云突变出乎了大部分人的意料，在连续几个月高成交后，

中心城区房源后续供应明显滞后，再加上武汉市今年庞大的拆迁量和去年延迟购

房量直接导致今年行情持续火爆，因此出现“5连阳”现象。但是这种情况能否

持续还要看后市走向。在火爆行情下，一些项目加快了进度，所以下半年可能迎

来楼盘上市潮，成交量可能基本保持，而成交价格面临考验。

小户型上市量增多。由于房价上涨，部分消费者被房子高总价挡住了购房

的步伐。在上半年，中心城区许多项目的中小户型畅销，以至于有些项目卖得只

剩下大户型。针对市场的趋势和消费者需求，近期小户型推出明显增多，像武昌

的金地中心城、泰然南湖玫瑰湾，汉口的创世纪广场、万景国际均相继亮相。由

于各项目的特质和优劣势不一样，消费者的态度也出现差异，有些小户型产品取

得了良好的业绩，但是有些品质一般，性价比又较低的项目销售情况不佳。

1、2 销售状况

9月份，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘

368个，成交均价为6009.95元/平方米，比上月上涨了112.31元/平方米，涨

幅为1.90%，比去年同期上涨了4.71%;月销售总套数为7163套，平均日成交量

239套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，同比去年增幅为209.02%。

从各片区商品住宅成交套数情况来看，武昌区域销量较旺，占全市总销量

的50.54%，其中，武昌中心区占据全市销售榜首，东西湖片仅次其后，汉口中

心区销售量虽有所回落，但总量依旧可观，名列第三。

与上月成交情况相比，本月成交量回升，楼市火热延续，商品房价格继续

攀升，已突破6000元/平方米，房价上涨危险，购房者需谨防风险。

2、光谷房地产发展状况

光谷位于武汉市东南部，毗邻大外环，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架

山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，不仅自然环境优美，而且还是目前

国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的高等

院校、科研院所、高新科技企业。

2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展新战略，从此打破了区域房

地产市场的沉寂。

2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使光谷地产更是一片灿烂。

2003年快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次推至

一个高点。

2004年大面积开发依旧以关山外围为主体发展方向，关山一路部分楼盘的

交房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。

2005年随着区域内房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，

加速了市场的竞争力，并催化各楼盘的品质不断的提高。

2006年随着高新区产业集群的不断发展及办公房的规模性开发建设和相关

配套的规划落实，势必将提升该区域居住的适合性。

2008年下半年开始政策暖风吹醒了待而不发的消费者，武汉市从2009年3

月份开始连续7个月月度成交量超过1万套，市场热度持续高位。

由于部分中心楼盘提价，成交量出现板块轮换，近郊楼盘。从上半年武汉楼

盘销售排行之销售面积榜单来看，江南、江北 “四六”分踞。随后，在光谷经

济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好此区域楼市开发前景，抢滩

光谷，如保利、万科、等，诸多实力开发商的进驻抬升区域楼盘品质，同时也使

竞争更加激烈。

3、金地中心城的基本情况

3、1 金地中心城基本信息

物业类别 住宅 项目特色 配套商品房,景观居所,教育地产,搜房卡

建筑类别 高层 装修状况 毛坯

环线位置 二至中环 所属商圈 光谷

物业地址 金地中心城位于洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号

交通状况 金地中心城 门前公交车有： 572、811、907、715、590、723、

586、581、529

开盘时间 2009-05-01 入住时间 2010-06

容 积 率 3.89 绿 化 率 35.24%

物 业 费 1.70元/平方米·月 物业公司 龙锦物业

开 发 商 湖北天地房地产开发有限公司

预售许可证 武开管预售[2008]237号，武开管预售[2009]080号

售楼地址 武汉市洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜

对面）

当前价格 均价5900元/平方米

3、2 金地中心城详细信息

3、2、1 项目介绍

武汉“金地中心城”居住区位于武汉市武昌洪山区。基地大致呈不规则矩

形，南北长约300米，东西向长约280米，总用地面积为7.11公顷。基地北临

雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越。地块周围高校林立，

毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧800米处有武汉著名景观水域之一

的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的

形态，最高点与最低点高差达10米，形成独特少有的坡地景观。

贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划

布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形

式与自然景观有机结合。

住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。东地

块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有

序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充

分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组

团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。在设计中，我们强

调主要轴线对小区形态的控制作用。整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布

在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的

规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。

在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一

方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，

形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合

的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空

间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。

3、2、2 周边配套

中小学:关山中学、鲁巷中学、鲁巷小学

幼儿园:阳光在线幼儿园

综合商场:鲁巷广场、大洋百货、鲁广超市、家乐福、光谷步行街

银行:农行、建行、中行

医院:荣军医院、东湖医院

3、2、3 交通状况

金地中心城门前公交车有： 572、811、907、715、590、723、586、581、529

3、2、3 建材设备

结构：框剪

外墙：剪力墙，高级面砖

内墙：保温材料

门窗：防盗门，铝合金双层中空玻璃复合窗

供水供电：到户，变频供水，一户一表

卫生间、厨房：防水处理

3、2、4 户型

金地中心城 东1A 1室1厅1卫47㎡

金地中心城 C3 2室2厅1卫96㎡

金地中心城 D2 3室2厅1卫109.64㎡

等共16种户型

4、竞争楼盘的情况

4、1 周边楼盘

4、1、1 世界城加州阳光

光谷步行街上的首个大型住宅项目--世界城加州阳光，占地1.6万方，总建

筑面积30万方，为12栋全高层景观社区。

于光谷步行街成熟商业之上，加州阳光规划有近2000平米的加州水景园林、

豪华会所、室内外无边际游泳池。中心景观区底层架空处理与2000平米水景园

林连通，营造出繁华世界里的花园城堡。配以小桥流水和高低起伏的翠绿风景，

转身之间从璀璨繁华到静谧恬静。

户型设计精彩纷呈：规划有都会中心里少有的90平米的精致两房，100-140

平米空中花园户型。可谓：光谷步行街上，向南看得南湖、向北看得见东湖的好

房子。

702、703、536、518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇；

地铁2号线江南起点站；快速连接中环线，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场

50分钟左右。评估参考价：6725元/平方米 。

4、1、2 中建康城

中建康城分为东西两个区域，分布于关山大道两旁。北靠曙光园一路，南面

为城市公共汽车站和规划道路，西面为曙光软件园路，东邻关山二路与湖北省电

力工程公司毗邻。四通八达的交通网络，即将启动的地铁2号线；光谷广场、关

山公园（在建）等市政基础建设的不断深入；齐备的周边配套，无疑奠定了中建

康城作为光谷中高品质社区的地位。

中建康城项目总建筑面积269392.35㎡，容积率为2.47，建筑密度19%，绿

地率43%,由13个景观组团、2个中心景观、商业景观、5条景观轴线形成的组

团规划，功能各自明晰却又环环相扣。小高层、高层、超高层错落有致，形成既

有围合感，又无限开敞的体验建筑群。建筑沿场地分布，与中间大面积绿化带构

成“阔院”景观。当前价格：均价4700元/平方米 。

4、2 同价位楼盘

4、2、1 新奥依江畔园

新奥依江畔园，座落青山区域，一线临江，南靠和平公园，北倚长江。新

奥依江畔园位居建设四路与建设五路之间，与青山区新政府大楼相邻，尊领行政

区域核心要地，发展之源，潜力无限。门前100米直达临江公园，蔚然盛景，触

目可得，浩淼之势，尽在体会。新奥依江畔园坐拥700亩和平公园城市“绿肺”，

6万多平米小区景观资源，绿地面积40130㎡，56%超高绿化率，将您融入绿色

海洋之中。置身6万平方米围合式园林之中，美景雅筑相映成趣。家就在园林之

中，俨然一个再造园林。园林绿色与公园绿色交相辉映，相互交融，辨不清哪里

是园林，哪里是公园，亲临公园不断长大的动态感受！

新火车站的搬迁，为青山发展加大马力，享“三桥一站”交通之便捷，沐浴

青山发展之春风，领航青山滨江开发之大潮，商机暗涌，投资潜力巨大。

项目距徐东商圈仅10分钟车程。是青山区商业、交通、医疗及教育综合配

套最齐全的地带。当前价格：均价6200元/平方米 。

4、2、2 南国明珠·一方水

南国明珠遵循前卫性、独特性的原则，注重三性景观价值的合理利用（原生

性、可使用性、可参与性）和三维景观空间的互动设计（绿色植被空间、人居活

动空间、文化传播空间），以树木激活景观的灵魂，借“水”来丰富景观的神韵，

用“路”来构筑景观的脉络。

南国明珠根据湖滨地形，极具创意的设计勾勒，实现了天水相依，人居相依。

简洁的几何线条与现代而硬朗的建筑单体相呼应，彰显了地块优势，创造出田园

都市独特的风景。

小区内部设有花园，停车场，保安系统，水电等相应配套，周围也有中小学，

幼儿园，综合商场，邮局，银行，医院等基本设施。乘70，208，803，585，553，

596，413等多条公交线路至龙阳大道陶家岭即可到。当前价格：均价5500元/

平方米。

5、对比分析优劣

项目名称 金地中心城 世界城加州阳中建康城 新奥依江畔园 南国明珠·一

光 方水

所属商圈 光谷 光谷 光谷 武昌中心城区 王家湾

建筑类别 高层 高层 小高层、高层 小高层、高层 电梯多层

物业地址 洪山区东湖高武昌区东湖开武昌区关山一青山区临江大位于汉阳区龙

交通状况 572、811、907、702、703、536、乘70，208，715、586、510、距徐东商圈10

新技术开发区发区光谷广场路552号 道建设四路与阳大道33号

雄楚大街908东光谷步行街建设五路之间 陶家岭

号 上

715、590、723、518、540、581、803，585，553，529、733、755、分钟车程，是

586、581、529 728等30余条596，413等多903 青山区商业、

公交线路通达条公交线路至交通、医疗、

武汉三镇 龙阳大道陶家教育配套最齐

关山中学、鲁钟家村小学、配套设施 华中科技大鲁巷小学、光武钢三中、武

巷中学、鲁巷西大街小学、学、中国地质谷小学、华师钢四中、武汉

小学、阳光在武汉三中、武大学、中南财一附小、华中第49中学、武

线幼儿园、鲁汉市外国语学经政法大学、科技大学、中汉科技大学、

巷广场、大洋校、知音幼儿中南民族大学南名族大学、武汉理工大

百货、鲁广超园、家乐福、等、华师一附武汉科技学学、一冶幼儿

市、家乐福、国美电器、建中、关山中学、院、中建三局园、武商建二

光谷步行街、行、商行、农光谷小学、华幼儿园、关山商场、青山商

农行、建行、行、工行、交工幼儿园等、幼儿园、关山场、中百仓储、

中行、荣军医行、市五医院 光谷步行街、超市、曙光超建行、农行、

院、东湖医院 鲁巷广场等、市、鲁广超市、交行、招行、

工行、建行、工行、建行、武汉第九医

岭可到 全的地带。

开发商 湖北天地房地武汉市利嘉置武汉中建三局中冶新奥（武新亿胜（武汉）

参考价格 5900元/平方6725元/平方4700元/平方6200元/平方5500元/平方

容积率 3.89 4.96 2.47 2.20 1.30

绿化率 35.24% 42.50% 43% 51% 40%

物业费 1.70元/平方1.80元/平方1.20元/平方1.60元/平方2元/平方

预售许可证 武开管预售武开管预售武开管预售武开管预售武开管预售

产开发有限公业有限公司 东湖月郡地产汉）房地产开置业发展有限

司 有限公司 发有限公司 公司

米 米 米 米 米

米·月 米·月 米·月 米·月 米·月

[2008]237号，[2008]110号 [2009]012号 [2008]165号,[2007]107号，

武开管预售武开管预售武开管预售

[2009]080号 [2009]102号 [2008]257号

中行、招行等、农行等、省中院、武钢总医

湖北省中医医院、关山医院、和平公园、

院、关山医院 院、东湖医院 青山公园