市场共有五种房屋三种产权及概念

2023年4月21日发(作者：十大实木复合地板)

五种房屋三种产权

⽬前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适⽤住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。

从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属于商品房产权，按照经济适⽤住房性质购买的房屋，其产

权为经济适⽤住房产权；通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：⼀种是经济适⽤住房产权，另⼀种是房改成本价产

权；按照房改政策购买的房屋，其产权⼀般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适⽤住房

产权。

不同的产权之间存在共性

在这些不同性质的产权中，除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是

属于完全产权性质的房屋。产权⼈拥有房屋的使⽤权、占有权和处置权是相同的。

不同产权的房屋其销售对象不同

由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销

售对象上没有什么限制，任何⼈都可以购买。

⽽经济适⽤住房则不同，由于经济适⽤住房是政府为了解决中低收⼊家庭的住房问题，享受免交⼟地出让⾦以及减免相关

税费等优惠政策，所以在销售对象⽅⾯，有⼀定的限制条件。⾸先本市城镇职⼯，其次是家庭年收⼊在6万元以下，第三个条

件须是⽆房职⼯或住房没达标的职⼯。只有符合这三个条件才可购买经济适⽤住房。

由于集资建房也是为解决职⼯⾃⾝住房困难，在政府或单位的组织下，⾃愿建⽴的，不以赢利为⽬的建造的房屋，其⼟地

是免交⼟地出让⾦的，所以在销售对象⽅⾯限定为本市⾏政区域内中、低收⼊的城镇居民。

⽽房改房是有⼀定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职⼯的住房。这类房屋来源⼀般

是单位购买的商品房、⾃建房屋、集资建房等。

危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市

政⼯程带危改以及房改带危改的形式进⾏的危改。

商品房与经济适⽤房产权差异

商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使⽤权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。

也就是说，拥有商品房产权的产权⼈在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个⼈的限制，并且其所取得的收

益全部归个⼈所有。

经济适⽤住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适⽤住房的价格是由政府限定价格，⼟地属于划拨性质，所以再转

让时不能办理房屋赠与。经济适⽤住房再上市时有两种⽅式：⼀种是通过直接上市交易，购房者除了交纳相应的税费外，还需

要按照其标定地价的10％交纳⼟地出让⾦，如果没有标定地价的，⼟地出让⾦的价款暂按房屋售价的3％交纳，然后再进⾏收

益分成。即房屋售价每平⽅⽶超过4000元以上的部分，产权⼈要和原产权单位进⾏收益分成；每平⽅⽶在4000元⾄5000元的

部分，80％归个⼈所有，20％归原产权单位所有；每平⽅⽶5000元以上的部分，50％归个⼈，50％归原产权单位。另外⼀种

是产权⼈先按照市场评估价的3％补交⼟地出让⾦后，再凭补交⼿续到房管局权属登记部门办理变更⼿续。这样，经济适⽤住

房的产权就变成商品房产权了，这种情况下，除了交纳的税费外，其他收益全部归产权⼈所有。

房改房产权分为三个级别

这就是：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权

的房屋不能办理赠与。具体的交易⽅式与经济适⽤住房再上市时相同。

标准价产权由于购买者只拥有房屋94％的产权，所以其在处置和收益上就会受到⼀定的限制。该房屋再上市交易时，由

于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照⽐例进⾏分成。不过，如果该产

权⼈不想与单位进⾏收益分成，产权⼈也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房

屋全部产权，这样与成本价交易⽅式⼀样了。

标准价优惠是⽐标准价更优惠的⼀种⽅式，拥有这种产权的产权⼈只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份

额，产权⼈要想再上市交易时，与标准价产权再交易是⼀样的。

集资房根据价格分属房改房和经济适⽤房

在这⾥需要说明的是，集资建房有两种产权：⼀种是该房屋出售的价格⾼于当年的房改成本价，其产权界定为经济适⽤住

房产权。另⼀种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适⽤住房产权管

理。所以该产权性质可参照上述经济适⽤住房产权和房改成本价产权。