亚奥京北别墅区 概述

亚奥京北别墅区：兼具投资与居住 双重美好前景

■ 亚北地区的别墅发展实际比中央别墅区要早。中央别墅区1994、1995年才

开始出现项目，而亚北别墅区在上世纪90年代初亚运会以后就已经有些别墅项

目了，而且也是独栋。可以说，亚北别墅区是时间最长、也是最早的别墅区。但

当时为什么没发展起来而现在愈加显示出优势呢？还是与整个经济环境有关。

区域优势

自住与投资两相宜

北京金成华房地产开发有限公司总经理胡嘉全认为，亚北地区的发展与投资

空间有很大潜力。最早北京三环外就都是麦地，而今的北京城已建到六环，放大

的主要方面在北部。奥运一方面使北京的郊区城市化进程加快，另一方面也带给

周边地区前所未有的投资前景，亚运村、奥运村周边地区的升值潜力远比顺义等

地区的投资价值要大得多。

东方普罗旺斯销售总监孙飞指出， 1990年时，刚刚改革开放，少部分人刚富

裕起来，对别墅项目大多持观望态度，所以当时别墅的租购主体都是外国人。而

外国人选择别墅，首看交通，别墅地点离办公地是否够近，东三环、机场高速路

沿线就成为首选。所以顺义别墅的发展可以说是占尽了地缘优势，60％以上用于

投资。而亚北地区90％以上的购买是用于自住，是更为纯粹的自住人的市场。

最早是经济型的概念，如菊郡，一期以联排为主，六七千元的价位也相对便宜。

而随着道路交通的改善，奥运对这个区域的带动，中产阶层的基数扩大，使得中

产阶层日益形成亚北区域最大量的客户群体。虽然别墅的品质上并无太大差异，

但在价格上比西山的别墅要便宜25％－30％，没有真正的豪宅的概念。当然，

这恰也为广大中产阶层购买该地区别墅提供了条件。

而从土地供应看，亚北区域从供应总量上看也居各区之首。因占地面积大，各

项目之间显得比较分散。实际上北六环从小汤山由北向南，菊郡、温哥华森林、

麦卡伦地、渡上等项目连成一线，而六环外垄上往北，西有汤HOUSE,东有纳帕

溪谷，再往东还有长河玉墅，横向竖向各成一线。而未来各项目建成后，该区的

整体性将更强。

随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出

口，仅需30分钟车程。孙飞说，以后居住远近看的不是交通距离概念，而该是

交通时间概念。特别是当京承机场快速路建成时，从亚北到首都机场就不再需要

走高速路，交通将更便捷。而据预计，该快速路最迟2008年也将修通。

首创置业副总裁北京枫树置业总经理周麒对奥北区域绝佳地理位置也做了诠

释——— 青山为靠、三水为照、高速路环抱。周麒认为，亚北地区实际上是两

条高速路所夹的一个扇面体。这个地区是北京的正北地区，上风上水，有绿油油

的土地，青青的水，蓝蓝的天。 从五环路向北有三道水。第一是清河，第二是

温榆河，还有京密引水渠。历史上，这些都是水质水量绝佳的三道水。这三道水

均匀地分布在这一块土地之间。我们从每一个山口进山都可以，有很多峻峭的山

峰，尤其是水果采摘季节，开车进去，每一个山岔口都有非常美好的景色。山下

的平原由于得到大山的庇护，所以实惠也很大，比如说风、水、空气都很好等等。

还有正在整治中的清河，在奥林匹克公园北面，现在规划的清河公园面积比北海

公园还要大两倍，两个公园连在一起，形成一条屏障，阻隔了城市的喧闹。从清

河往北到温榆河，温榆河再到京密引水渠，北京很少有这样一个地区，非常美。

市场态势

需求增长速度远超供应

孙飞认为，亚北地区由于供应量较为集中，今年的竞争将较为激烈。据不完

全统计，该区今年至少新增7个项目，粗略估算将有3000多套的投入量，这不

仅是历年来投放量最大的一次，各区域相比也是最大的。但是，供应量与需求量

相比实际上仍显不足。据预测，中产阶层对别墅需求的增长速度远超供应。孙飞

说，上千万元的别墅每月还有几百组的看房率，能接受四五百万价位的人群非常

大。所以，未来亚北区域的别墅之争是产品之争，宜居性更强的产品将更具竞争

力。

而从政策因素看，奥运会选址在亚北，对该区域的带动也是勿庸置疑，随着

奥运临近，路网交通的建设都加快了速度，政府对温渝河上游投资15个亿的治

理也带给区域发展很好前景。当然，亚北别墅去仍有不足之处，缺少宏观规划以

及学校、医院、文体康乐中心等配套设施等问题需要改善。孙飞说：“亚北别墅

区居住的小环境有了，但大的环境还不如整个市区。政府若在这些地方加大投资，

前景会更乐观。”周麒也指出，奥运基金大概将有1200亿用于交通建设，绝大

部分将用于奥运村地区。

作为一个别墅而言，真正的别墅领域应该有两

个条件，退可以享受宁静的生活，进可以享受都市的繁华，是与都市、

与自然最好的结合。第一是环境，第二是区

达到这一点需要三个条件，

位，第三是交通。

交通带来进退的方便，环境是人居环境，区位是好的区位。

这三个条件奥北区域都具备，因而可预见非常美好的前景。

精粹观点

北京金成华房地产开发有限公司总经理 胡嘉全

土地是有限资源，别墅的土地资源更加有限，未来别墅的升值是一种必然。

而亚北别墅既适宜投资，又适宜居住，更具价值。

首创置业副总裁北京枫树置业房地产有限公司总经理 周麒：

发展商其实是一个项目总体的协调者和组织者。程序和步骤反应了你总体的

感觉和素质，要有一些历练才能达到。