济宁住房合同网上备案

2023年4月23日发(作者：衣柜效果图大全图片)

济宁住房合同⽹上备案

济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系

统V2.0培训教材

济宁市房产管理局编印

⼆○⼀○年⼗⼀⽉

⽬录

前⾔ (1)

系统简介 (4)

定义表述 (9)

备案要求及所需材料 (10)

操作详解 (16)

常见问题处理⽅法 (31)

2010年5⽉系统升级后 (33)

附录

1、城市商品房预售管理办法 (67)

2、⼭东省商品房销售条例 (75)

3、关于实⾏商品房预（销）售合同⽹上备案制度的通知 (88)

4、关于济宁市商品房预（销）售备案合同⽹上备案系统升级及相关问

题的通知 (90)

5、市房管局局长冯元栋在市商品房预(销)售合同⽹上备案及系统升级培训会上的动员讲话 (94)

6、关于举办第⼆期商品房预（销）售合同⽹上备案岗位⼈员和系统升

级培训班的通知 (99)

7、关于进⼀步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的

通知 (101)

8、表样 (108)

济宁市商品房合同⽹上备案系统

培训教程编撰委员会

名誉主编：冯元栋

主编：李⼠俭

副主编：张微⽣

编委委员：李⼠俭张微⽣孙树东

胡俊波陈凯李娴

⼆○○九年⼗⽉⼆⼗九⽇改编

前⾔

⼀、建设背景及依据

由于我国在房地产开发及交易市场管理⽅⾯的法律法规存在着不⾜和瓶颈效应，致使许多不法分⼦⽤捂盘惜售、囤积房源、恶

意炒作、哄抬房价等⾮法⼿段，扰乱房地产交易秩序，给⼈民群众的财产带来巨⼤的损失，同时也为社会增添了许多不安定因

素。

济宁市房产管理局为了更有效的管理房地产交易活动，以及为群众提供更⾼质量的服务，按照《城市商品房预售管理办法》、

《⼭东省商品房销售条例》要求，济宁市房产管理局以济宁住宅与房地产信息⽹为依托，开发建设了济宁商品房预（销）售合

同⽹上备案系统。根据《济宁房产管理局关于实⾏商品房预（销）售合同⽹上备案制度的通知》（济房〔2006〕第22号）要

求，该系统已于2006年9⽉1⽇正式开通运⾏。

针对其使⽤中遇到的问题和不⾜济宁市房产管理局于2008年3⽉起着⼿对济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统进⾏改版

升级。升级后系统预定于2008年7⽉1⽇正式投⼊使⽤，同时原系统停⽌使⽤。

省政府办公厅于2006年9⽉20⽇下发了《关于贯彻国办发〔2006〕37号⽂件调整住房结构稳定住房价格的通知》（鲁政办发

〔2006〕80号⽂），明确要求“各设区城市要加快房地产市场信息系统建设”。2009年4⽉17⽇全省房地产市场信息系统建设⼯

作会议在泰安市召开，省建设厅再次部署了全省房地产市场信息系统建设⼯作，明确了房地产市场信息系统建设的任务和⽬

标。我省房地产市场信息系统建设的⼯作⽬标是全省17个设区城市信息系统必须于今年6⽉底前开通，⼒争年底实现全省联

⽹，这也是郭兆信副省长在全省保障性安居⼯程⼯作会议上对信息系统建设⼯作提出的要求。我市系统联⽹建设的基本⽬标

是：结合我市房地产市场信息系统建设现状，在现有各信息系统的基础上，建⽴全市统⼀、规范的数据管理平台，将分散在各

县、市房管部门的房屋预售、产权登记、抵押登记等各管理环节的数据进⾏有机整合，形成

能全⾯反映我市房地产市场基本情况的数据库，达到及时、准确、全⾯

地采集全市房地产市场有关数据的⽬的。

根据省住建厅显⽰联⽹想过关⽂件要求，我市商品房预（销）售合同⽹上备案系统于2009年12⽉进⾏再次升级扩容。升级扩

容后系统数据将覆盖县市区，所有县市区统⼀使⽤此版系统进⾏商品房预（销）售合同⽹上备案活动。

⼆、适⽤范围

凡在济宁市城市规划区及各县市区规划区范围内依法取得国有⼟地使⽤权的⼟地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其配套

附属设施的预售、销售纳⼊本系统的管理。

三、使⽤前的准备⼯作

1、主体资格备案

使⽤济宁市商品房预销（售）合同⽹上备案前，开发企业必须进⾏

主体资格备案。主体资格备案需提供以下材料：

①营业执照副本原件和复印件⼀份；

②资质证书原件和复印件⼀份（复印件要求包括编号、年检等信息）；

③机构代码证原件和复印件⼀份。

2、设备及软件环境

处理器：P4 3.0或更⾼；内存：2G或更⾼；硬盘：250G或更多可⽤空间；操作系统；windows XP SP3；⽂字处理系统：

Office 2003或更⾼版本Office；图像处理：Acdsee 5.0或者更⾼版本Acdsee；

⽹络：可连接Internet的1M或更⾼带宽宽带连接。

将济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统IP地址添加⾄信任站点，并允许其ActiveX控件运⾏。具体设置将在操作说明⼀

章加以详细说明。

3、⼈员配备

能熟练操作电脑，并能熟练使⽤必备软件的⼈员。

系统简介

⼀、系统总揽

开发企业管理：⾯向开发商，包括数据维护、楼盘管理、项⽬维护、合同管理等⼦模块。每个开发企业⽤户通过房管局分配的

权限进⾏不同

的操作。

本教程为开发商教材，主要针对开发商客户端进⾏详细介绍。

⼆、开发商客户端操作流程简介

开发商主体资格备案完成后，房管局将给开发商分配开发商管理权限，并分配⽤户密钥。

三、开发商客户端模块简介

开发商客户端包括资料管理、项⽬管理、业务管理、查询统计等企

业客户端的相关模块。

（⼀）资料管理

⽤户资料：修改可以修改⽤户的密码和资料。如图：

（⼆）基本资料修改：对企业信息的修改,包括基本信息、企业资质信息等。如图：

（三）操作⽇志：可以查看到某⼀个⽤户，在某⼀时间，某个地⽅，进⾏了哪些操作，可以⽅便的跟踪⽤户操作。如图：

（四）⽤户分配：开发商企业通过房管部门分配的管理员⽤户给⾃⼰分配其他⽤户，其中包括⽤户名、密码、真实姓名等内

容。如图：

（五）⽤户权限分配：

添完开发企业、经纪机构的⽤户后，为⽤户分配权限以决定此⽤户能进⾏哪些操作。如图：

（六）⽤户删除：选择

要删

除的

⽤户。

如图：

（

七）项⽬管理

项⽬管理：对项⽬的上传、删除、编辑、具体信息等进⾏操作。如图：

1、项⽬管理

2、项⽬录⼊信息(基本信息、项⽬简介、周边环境)

预销售许可证管理：可以添加预销售许可证，包括ID、预售单位、⾯积等信息。如图：

（⼋）业务管理

合同管理：房管局可以⽤此模块按预售项⽬统计审批通过的合同数量、建筑⾯积、房屋价值，当前待审批的合同有多少，当前

审批未通过的有多少；也可以按合同号等查询条件查询签约合同。如图：

（九）投诉处理：可以查看⽤户的投诉信息，并督促开发商企业进⾏解决，并且直接关系到开发企业的信誉等级。如图：

（⼗）备案补录管理：对合同、许可证进⾏备案操作，其中包括合同补录和许可证补录。如图：

（⼗⼀）查询统计合同查询统计：对具体合同的查询，包括项⽬名称，编号，企业名称等信息。如图：

定义表述

在本系统中所引⽤的名词、术语在本章节进⾏解释，以免操作⼈员在进⾏录⼊等操作时出现误解、错解所产⽣的错误。

1、幢号：有资质的测绘部门出具的，可以与济宁市房产基础测绘系统进⾏对接的，测绘报告上对楼宇的编号、命名。

2、幢名：房屋建设者、相关部门机构给予的，可以与济宁市房产基础测绘系统进⾏对接的，楼宇的登记在案或即将登记在案

的项⽬中楼宇的唯⼀的楼宇名称。

3、房号：有资质的测绘部门出具的，可以与济宁市房产基础测绘系统进⾏对接的，测绘报告上对房屋的编号、命名。

4、房名：房屋建设者、相关部门机构给予的，可以与济宁市房产基础测绘系统进⾏对接的，楼宇的登记在案或即将登记在案

的项⽬中楼宇的唯⼀的楼宇名称。

5、主体资格备案：本教程中所指的主体资格备案是指开发企业向济宁市房产管理局提出申请，将开发企业相关信息录⼊济宁

市商品房预（销）售合同备案系统中的⾏为。

6、合同草签：本系统中的合同草签是指房屋出卖⼈与房屋买受⼈在正式签订合同前对本系统中制式合同进⾏预览、协商所打

印不具有法律效⼒合同样本草稿的⾏为。

备案要求及所需材料

⼀、主体资格备案流程要求及所需材料

开发企业在进⾏合同备案前需要按照下列要求进⾏主体资格备案。

1、新备案开发企业备案需到房产服务⼤厅进⾏主体资格备案申请。

2、开发企业提交相关材料，由房产服务⼤厅⼈员进⾏主体资格初审，报信息中⼼核实后进⾏主体资格备案。

需要提交的材料：

①有效期内的企业法⼈营业执照正副本原件、复印件；

②有效期内的组织机构代码证原件、复印件；

③有效期内的开发企业资质证书原件、复印件；

④系统⽣成打印的《济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统开

发企业主体资格备案申请表》；

⑤房管局认为需要的其他材料。

3、信息中⼼核对相关证件，经⽹上核对确认⽆误后，通知开发企

业提出⽹上备案操作⼈员申请，填报《济宁市商品房预（销）售合同⽹

上备案系统操作⼈员培训申请表》，由信息中⼼安排进⾏培训。

4、开发企业⼈员培训学习⾄少⼀周时间，经考核合格后，持有效

⾝分证件到信息中⼼申请购买密钥和软件登记,填报《开发企业备案软

件与密钥需求申请表》,经研究予以分配相应⽤户名、权限和密钥。

⼆、新开发项⽬备案流程及所需材料

开发企业经过主体资格备案合格，且开发企业从业⼈员经过培训考

试合格后，按下列要求进⾏新开发项⽬、楼盘备案。

1、按照备案合同数据要求将相关项⽬、幢、户等信息在系统中进

⾏录⼊。

2、提交相关材料到房产服务⼤厅进⾏审批。

所需材料：

①商品房预售许可证或竣⼯验收合格证（⼆者提供其中⼀项）原件、复印件；

②国有⼟地使⽤证权原件、复印件；

③建设⽤地规划许可证原件、复印件；

④建设⼯程规划许可证原件、复印件；

⑤建筑⼯程施⼯许可证原件、复印件；

⑥提供（预）测绘成果（Jpg或Gif格式）电⼦版数据；

⑦房管局认为需要的其他材料。

3、⽹上信息审核。相关材料录⼊完毕并经审批后，同意⽹上销售，提交到系统内库由信息中⼼对项⽬进⾏⽹上信息审核，确

认⽆淫秽⾊情、反动、不良⾔论、不良链接等内容后给予发布在济宁市商品房预（销）

售合同备案系统发布页⾯，并链接到济宁住宅与房地产信息⽹站。

三、《济宁市商品房预（销）售合同》⽹上备案流程及所需材料

开发企业完成主体资格备案、⼈员培训合格和项⽬备案后，可继续

进⾏⽇常合同备案，系统⽀持24⼩时⽹上操作，房管局服务⼤厅仅在

⼯作⽇受理合同备案材料。

1、培训合格的开发企业操作⼈员有资格携相关材料到房产服务⼤

厅进⾏合同备案。房管局有义务对从业⼈员⾝份进⾏资格审查，未备案

的从业⼈员交报的材料不予受理。

①《济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统购房⼈预订单》原件；

②《济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统开发商确认预定单》；

③系统⽣成打印并经过买卖双⽅签署的《济宁市商品房预（销）售

合同》；

④房管局认为需要的其他材料。

2、房产服务⼤厅管理⼈员核对相关材料，⽤合同号调出系统内库

备案信息，并对报送的商品房每套备案合同数据与系统内库备案信息核

对⽆误后，在备案系统中进⾏确认，发放《济宁市商品房预（销）售合

同⽹上备案系统备案确认书》。

四、《济宁市商品房预（销）售合同》撤消备案流程及所需材料

开发商和购房⼈在⽹上签订合同且到管局服务⼤厅进⾏⽂本合同备案后，原则上不予撤消合同备案。实有购房困难、迁住外

地、合同被司法仲裁等特殊情况的，需买卖双⽅共同提出书⾯申请，报房管局查实审批后⽅可撤销。撤销备案合同需提交以下

材料：

①济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案撤销审批表；

②购房⼈、配偶⾝份证件及户⼝登记簿原件、复印件；

③购房⼈预订单、开发商确认单、备案确认书、⽹上⽣成《济宁市商品房买卖合同》；

④相关部门出具的证明，如：法院判决书、仲裁机构决议书、银⾏不予贷款的证明、公安部门户籍迁出证明、重⼤疾病住院证

明等；

⑤房管局认为需要的其它材料。

五、商品房⽹上预（销）售合同⽹上备案锁定后解除锁定所需材料

开发商和购房⼈在⽹上签订合同后，1个⽉内应到房管局服务⼤厅进⾏⽂本合同备案，否则，系统⾃动予以锁定，解除琐定应

提交以下材料。

1、开发商填写《济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统解锁申请表》；开发商或购房⼈要在申请解除锁定申请表上说明

原因，必要时应提供证明，并由当事⼈签字确认。

2、房管局认为需要的其他材料。

六、商品房预（销）售合同⽹上备案流程及银⾏贷款关系

购房⼈购买商品房需要办理银⾏信贷⼿续的，应该先到银⾏征求资信证明，然后再和开发商在⽹上签订合同，到房管局房产服

务⼤厅进⾏

⽂本备案后，开发商或购房⼈凭《济宁市商品房预（销）售合同⽹上备

案确认书》和⽹上签订的合同到银⾏办理信贷⼿续。

七、关于在商品房发放预售许可证书前实施房屋预测绘，建⽴楼盘

表⼯作的情况。

指济宁城区，有条件的县、市参照执⾏。

实施地点：市政府审批服务中⼼开发办窗⼝

⼯作要求：凡开发企业要求办理商品房发放预售许可证前，先委托

市房产测绘中⼼进⾏在建⼯程实地勘测，依据规划图纸进⾏预测绘，确

定房屋的丘号和预测⾯积。指导开发企业建⽴楼盘表，在此基础上发放

商品房预售许可证书。

⼋、关于境外⼈员购买⾃⽤、⾃住的商品房⽹上备案的要求。

应执⾏国家建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准

⼊和管理的意见》第⼗⼀条规定：符合规定的境外机构和个⼈购买⾃⽤、⾃住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机

构应持我政府有关

部门批准设⽴驻境内机构的证明，境外个⼈应持其来境内⼯作、学习，

经我⽅批准的证明，下同）到⼟地和房地产主管部门办理相应的⼟地使

⽤权及房屋产权登记⼿续。房地产产权登记部门必须严格按照⾃⽤、⾃

住原则办理境外机构和个⼈的产权登记，对不符合条件的不予登记。

开发商在与购买⼈签订⽹上合同时，应要求境外⼈员提供我政府有

关部门出具的有效⽂件，证明属合法⾝份及其来境内⼯作、学习的证明。房管局房产服务⼤厅窗⼝⼯作⼈员，应审查相关证件

且查询⽆其它住房

后予以备案。

九、关于购房⼈实名制的要求

按照国家有关规定，仅对具备公安部门颁发的有效⾝份证的⼈员进

⾏备案管理，其它证件不予备案。

⼗、关于开发商销售⼈员备案上岗管理⼯作要求。

为保证商品房备案⼯作质量，提⾼备案⼯作效率，开发商合同备案⼈员⼀律经过考试合格后才能上岗。培训考试委托指定机构

进⾏，报名参加培训⼈员要服从管理。备案从业⼈员也可⾃⾏学习，但必须参加考试。考试不合格者，成绩经过复核后，给于

三天时间学习并安排补考，补考成绩满70分才算合格，补考仍不合格的，建议开发商另⾏安排⼈员。房管局将对备案上⼈员

采取指纹采集、密钥捆绑等措施予以监督管理。

操作详解

项⽬备案报审流程：

1、经过主体资格备案，并经过操作⼈员培训的开发企业根据项⽬情况以及测绘部门提供的预测报告，将项⽬、幢、户等相关

信息在济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统（以下简称系统）中进⾏数据录⼊。

2、进⾏项⽬录⼊的开发企业将携带相关材料向预售许可证颁发部门进⾏申请。

3、预售许可证颁发部门对项⽬信息进⾏审批，负责核对开发企业所提供的相关证件信息、项⽬信息、幢信息、户信息与在系

统中的数据信息进⾏核对。核对⽆误后，⽅可在系统中⽣成预售许可证。

4、预售许可证颁发部门将从系统中⽣成的固定格式的预售许可证进⾏打印，发放。

5、开发企业领取预售许可证后，在规定期限内携带相关材料向房管部门提出项⽬备案申请。

6、房管部门负责审批开发企业在系统中录⼊的内容是否符合数据规范，符合规范的予以在系统中发布。

⼀、使⽤前的必要设置

1、安全设置，⾸先将济宁市商品房预（销）售合同⽹上备案系统的站点页⾯设为可信站点。

打开IE选择“⼯具”“安全”“可信站点”并点击“站点”按钮进⾏添加。

2、对可信任站点进⾏安全设置选择“可信任站点”点击“⾃定义级别”。

除“使⽤弹出窗⼝阻⽌程序”外所有的项⽬设定为“启⽤”。

3、设定打印区域底纹与颜⾊设置

打开IE选择“⼯具”“⾼级”“正在打印”钩选“打印背景颜⾊和图像”选项，确定选择。

⼆、开发商项⽬、楼盘、户录⼊部分

打开济宁市商品房预（销）售合同管理系统开发商管理端界⾯，⽤房管局分配的⽤户名、密码进⾏登录。下载并安装密钥插

件。

1、项⽬录⼊

项⽬管理模块选择“项⽬管理”点击“项⽬录⼊”按钮对项⽬进⾏录⼊。

2、证件录⼊与申请。

完成项⽬录⼊后，将所需录⼊幢所对应的证件进⾏录⼊，分别进⼊项⽬管理模块“规划许可证”、“施⼯许可证”进⾏录⼊“商品房

预售许可证”、“⼯程规划许可证”、“⼯程施⼯许可证”等证件。