关于青岛长租公寓市场的调查研究

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关于青岛长租公寓市场的调查研究

高晓飞 青岛国信置业有限公司 山东青岛 266000

摘要:

2017年，伴随政策红利的不断落地和全国性公寓品牌陆续入青，青岛长租公寓市场进入加速发展期。为准

确把握青岛长租市场发展脉络，笔者实地调研万科泊寓、世联红璞2家全国领军品牌，并大量挖掘政策、行业等

相关统计数据，形成对青岛公寓发展简史、发展现状、背景及驱动力分析的基本判断。

关键词:

青岛；长租公寓市场；调研研究

一、青岛长租公寓行业发展简史

(一)萌芽期：2012年，青岛一站快租房产经纪有限公司(简

称：一站快租)成立，是青岛最早的青年公寓运营商，从事托管式

房屋包租管理和公寓运营。

(二)自然发展期：2013-2016年，公寓市场发展速度较慢，

租赁市场仍以散户-中介-租客的传统模式为主，知名长租品牌

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间、外观、和公共空间等均得到优化，存量资源得以盘活，为城

市、社会、运营方等带来多赢局面。

三、行业发展现状

(一)青岛长租公寓市场历史发展速度较慢，但随着2017年全

国性公寓品牌陆续进入青岛，公寓市场进入加速发展期。

历史发展期：2012年，青岛出现首家长租公寓品牌“一站快

租”。2012-2016年间，公寓市场整体发展速度较慢，租赁仍为

散户-中介-租客的传统模式。规模型公寓品牌约10家左右，基

本为青岛当地品牌，总体房屋规模近2万间。其中，规模最大的

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浅谈事业单位奖励性绩效工资考核发放中的问题和改进措施

——以公路养护单位为例

吴雄 甘肃省定西公路管理局 甘肃定西 743000

摘要:

事业单位绩效工资是以职工具体劳动成果即以工作的“绩和效”来确定工资报酬的工资制度，绩效工资的

发放应以职工具体劳动成果的考核结果为依据。在公路养护事业单位，随着国家工资制度的不断改革，设立奖励

性绩效工资目的是为了激励职工的工作积极性和主动性。但是在对奖励性绩效工资的分配过程中，暴露出了一些

问题，反映出了现行的奖励性绩效工资分配考核制度的缺陷性。为了更好的发挥奖励性绩效工资的激励作用，解

决绩效工资考核分配中存在的问题，还需要对现行奖励性绩效工资的分配办法进行完善。

关键词:

公路养护；事业单位；绩效工资

一、奖励性绩效工资在事业单位中的作用

在2006年工资制度改革时，事业单位工作人员的工资构

成中设立了绩效工资项，绩效工资分为基础性绩效工资和奖

励性绩效工资两部分，其中基础性绩效工资占绩效工资总量

的70%，一般按月发放。奖励性绩效工资主要体现工作量和实

际贡献等因素，占绩效工资总量的30%，根据考核结果发放。

国家制定这样的工资制度，其目的就是建立以职工奉献精神

为宗旨，以爱岗敬业精神为核心，以促进工作绩效为导向的

工资分配激励机制，调动职工的工作积极性和主动性，打破

工资分配中的平均主义，贯彻按劳分配的原则，实现公平合

理、按劳分配、优劳优酬、责重酬高的绩效工资分配机制。

从设计奖励性绩效工资的目的来说，其分配的数额可以理解

为以职工的实际业绩或效果发放的工资，是对职工是工作价

值的直接体现和对工作贡献的认可，所以奖励性绩效工资的

分配数额不仅关系着每个职工的自身生活问题，直接影响着

职工工作的积极性和主动性，同时也影响着未来的工作是否

能够有序高效的进行。

奖励性绩效工资的基本特征是将职工的实际收入与职工个

人的业绩相挂钩，它的发放应考核多个方面的内容，不仅包

括工作的数量，还包括工作质量和职工个人的素养等各个方

2.红璞产品逻辑：面向青年租房市场，致力于为城市白领提

供设计、质感、乐趣的居住体验。客群包括外来高管、初入职场

3年以内的白领、新毕业大学生等，并根据客群分为高、中、低档

3类产品，但品牌名称统一采用“世联红璞”。世联红璞的项目运

作逻辑核心，在于精准筛选潜力项目，即城市公司找到低估值、

高溢价的存量项目，报集团审批通过后，围绕项目进行客群定

位。2018年，计划房间获取量达到20万间。做长租公寓的主要目

的，一是通过资产升值，实现后期REITs操作；二是通过规模化发

展，获取客群消费行为信息；三是后期针对开发商，进行管理输

出，提供托管服务。

3.青岛项目情况：世联红璞果园路店，是世联红璞进青岛的

第1个项目，也是全国长租公寓品牌在青岛市区的首个项目。项目

位于李沧区果园路23号，紧邻李村商圈及李村公园，周边交通便

利(地铁君峰路站)，商业、办公氛围浓厚。项目为独栋5层单体建

筑，总面积3000多，共有房屋105间，配套公共休闲区、会客

㎡

厅、公共厨房、健身房、公共洗衣房等社区服务体系。项目2017

年8月开业，平均建面30平米，价格是民居同面积段的1.5-1.6

倍，推出1个月，出租率达到85%，目前出租率超过90%，采用包

租模式赚租金差，目前尚未实现盈利。项目配3人管理团队，保

安保洁外包。订房、维修、退房等日常工作主要通过后台系统控

制，全程无纸化交易。租客主要为90后人群，50-60%是刚毕业大

学生，其中女性人数占比超过60%。项目条线支持层面，巨总建议

重点关注：一是要有强大的IT后台支持。世联总部有专门的IT团

队，平均3个月升级迭代1次，保证后台系统稳定性；二是产品设

计上，要契合90后人群宅、懒、好玩的个性特点。为此，世联总

部有专门的设计团队，负责户型、面积段、风格等标准设计，青

岛当地有3个设计师，负责户型配比等细节。

参考文献：

[1]山东省城镇体系规划(2011-2030)年

[2]山东省办公厅2017年《关于加快培育和发展住房租赁市场的

实施意见》

[3]2016年《青岛市‘十三五’城市规划纲要(2016-2020年)》

[4]锐理数据库2017年房地产市场总结

[5]赛普咨询2017年房企转型新产品研究报告

作者简介：

高晓飞(1980年-)，女，山东烟台人，青岛国信置业有限公司战

略投资部，经济师，硕士研究生学历，研究方向：战略管理。

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