关于促请保利物业管理有限公司退还违规收取的物业费

关于促请保利（武汉）物业管理有限公司退还违规收取的物业费、

依照合同约定标准提供物业服务及公开公共收益账目的函

保利（武汉）物业管理有限公司:

本人为保利中央公馆_________的业主，依照保利中央公馆的开发商武汉林宇房

地产开发有限公司和贵司签订保利中央公馆项目的《前期物业服务委托合同》的有关

内容，本人于贵司双方于____年__月__日签订了《前期物业管理服务协议》。现因贵

司违规收取物业费、服务质量未达到合同约定标准及未向业主公开公共收益账目事项，

特向贵司发此函，希望贵司退还在未达法定收房条件期间违规收取的物业费，尽快依

照国家有关法律法规和双方合同的约定提供完善的物业服务，并及时公开公共收益账

目情况，在贵司改正或完善以上行为之前，本人有权选择缓交或少交下一期的物业管

理费。

一、保利（武汉）物业管理有限公司违规收取物业服务费的事实

（1）依照2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次

会议批准的《武汉市物业管理条例》的第十二条规定内容：“房屋交付使用前（含当

月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服

务费用，由业主承担„„房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并

办理完相应手续的，即为交付。”该条明确表达了房屋交付前的物业服务费由开发建

设单位承担，而交付的必要前提是房屋通过竣工验收达到交付条件，也即获得政府部

门颁发的《竣工交付使用备案证》。

依据武汉市住房保障和房屋管理局文件[2013]161号《市房管局关于撤销武房开

备字[2013]35号房地产开发项目竣工交付使用备案证的决定》内容, 武汉林宇房地产

开发有限公司在申请办理“保利中央公馆”一区项目竣工交付使用备案时提供的《正

式供电证明》非供电部门出具，不符合办理竣工交付使用备案条件，被撤销“保利中

央公馆”一区项目竣工交付使用备案证。该文件为2013年10月24日印发，也即说

明此时，保利中央公馆的开发商武汉林宇房地产开发有限公司通过伪造法定文件的方

式取得的竣工交付使用备案证被政府房管部门依法撤销了，而在这之前则是通过欺骗

政府部门和业主的方式违法交房的，至此时交房的法定条件已被撤销而不成立。

法定的交房条件不成立，物业服务费的交纳也就没有法律依据了。依照前述法律

规定，自武汉林宇房地产开发有限公司通过欺骗的手段将房屋交给业主之日起，至该

公司重新取得房管部门的《竣工交付使用备案证》从而重新符合法定交付条件止，此

期间的物业服务费应该由保利中央公馆的开发建设单位武汉林宇房地产开发有限公

司承担，保利（武汉）物业管理有限公司在该期间违规向业主收取的物业服务费应该

无条件退还给业主，或者经双方协商后冲抵下一期物业管理费。该期间的物业服务费

应该由保利（武汉）物业管理有限公司同武汉林宇房地产开发有限公司协商解决，与

业主无关。

二、保利（武汉）物业管理有限公司服务质量未达到合同约定标准的事实

依照双方签订的《前期物业服务协议》，保利（武汉）物业管理有限公司在提供

物业基本服务的诸多重大方面的服务质量均未达到双方合同约定的标准，具体事实如

下：

（1）依照合同“第三条 物业管理服务内容四、安防服务（一）内容1、建立预

防性安全体系„„2、公共区域实行巡视工作制度，门岗对大件物品进出小区实行登

记、检查制度。”而事实情形是，整个已入住的区域没有建立预防性安全体系，小区

在入住一年多的时间内仍然没有实现封闭式的管理，更谈不上门岗对大件物品进出小

间内，尽管有业主不断反馈意见，但是仍然没有引起物业公司的重视，违建现象没有

得到明显的改观，物业公司存在严重不作为的现象。

（3）依照合同“第四条 物业服务质量 二、设施设备运行1、共用配套设施设备

完好„„4、供、配电设备运行正常„„路灯、楼道灯等公共照明设备完好。5、电梯

按规定或约定时间运行，安全设施齐全„„有突发故障应急处理方案。三、共用部位、

共用设施设备的维护和管理2、共用部位、共用设施设备使用正常，发现问题及时维

修。”而事实情形是，小区的共用配套设施维护管理不完善，尤其表现在小区内部分

道路下雨时排水和下水不畅，路面有较多积水；另外，地下车库环境糟糕，存在地面

积尘多和标识不清晰问题。入住后相当长的一段时间内，小区内部使用的供电是临时

用电，而不是供电部门的正式用电。小区也经常停电停水，而停电停水的原因并非都

是因为市政线路故障或者改造原因引起。电梯的维护保养不完善，部分单元的电梯经

常发生故障，没有得到及时修理，多次发生业主被困电梯的事件，电梯运行的噪音较

大。

（4）依照合同“第四条 物业服务质量 四、环境卫生1、垃圾日产日清„„5、

小区内道路等共用场地巡回保洁，杂物及时清理。6、房屋共用部位保持清洁，无明

显乱贴、乱画及擅自占用和堆放杂物现象。7、商业物业管理有序，符合卫生标准，

无乱设摊点、乱贴广告现象。” 而事实情形是，小区的部分区域垃圾未得到及时清

理，存在堆积现象，各楼栋内的公共区域的保洁卫生尤其不到位，物业的保洁人员热

衷于收拣垃圾废品创收，无心打扫各楼层公共区域的卫生，而这种情况在交房一年多

的时间内长期存在，在业主不断向物业公司反馈意见后仍然没有基本的改善；楼栋的

电梯内、消防设备箱以及外墙上，长期贴满了各种小广告，而物业一直熟视无睹，疏

于管理，也没有及时采取清理措施。小区内存在各种黄沙、水泥、大理石等摊点，跟

物业存在利益关系，在小区重要路段摆放，破坏环境，影响通行和有碍观瞻。

（5）依照合同“第四条 物业服务质量 五、绿化养护2、花木长势良好，修剪整

齐美观，无严重病虫害，无大面积折损、斑秃现象。” 而事实情形是，小区的绿化

开发商前期规划和建设落后本已是一大硬伤，而物业的后期维护管理也严重不到位，

小区内存在较多的死树现象，尤其是一些楼栋周围的树木，大半年了一直没有进行更

换或者处理，小区随处可见的草坪均存在坏死现象，一些地方的绿化遭到人为损坏而

物业疏于管理，整个小区的绿化环境让业主感觉到非常不满，绿化也是业主一直以来

诟病比较多的问题。

（6）依照合同“第四条 物业服务质量六、交通秩序与车辆停放 1、小区内交通

设施完备，道路通畅，路标清晰。” 而事实情形是，小区内的车辆停放秩序非常混

乱，物业没有安排足够的人手进行引导和管理，导致乱停乱放现象比较突出，一些车

辆停放占据了行车道，影响通行。小区内的车流和人流也没有进行合理区分引导，存

在安全风险，车辆在整个小区的动线规划也不合理，车多时存在流转不畅的问题，在

一些路段存在安全隐患。

（7）依照合同“第四条 物业服务质量 七、安全管理 1、安防装备齐全，制度

完善。” 而事实情形是，安全问题已成为小区业主最重要最关心的核心问题，小区

业主入住后长达一年多的时间至今未实行封闭式管理，各类人员进出小区不需任何登

记和必要限制，小区的安防设备配置非常不到位，存在较多的安防死角，已安装的一

些安防设备如业主家中的对讲机安防功能、主卧房的紧急呼救设施等均未有效启用，

各楼栋的门禁也没有真正起到作用，大部分时间敞开着，也无人过问。小区内严重缺

乏安全监控设施。小区内已发生多起偷盗事件，业主在小区内没有安全感，而物业在

这方面工作存在严重失职。

（8）依照合同“九、房屋共用部位、共用设施设备零修和急修及时率100%” 而

事实情形是，很多最基本最细小的设施故障如路灯、消防灯、消防通道门等问题告知

物业后在长达几个月的时间内都没有得到维修，迟迟不见改善，此种态度还谈何零修

和急修及时率100%？！

三、促请保利（武汉）物业管理有限公司向所有业主公开利用小区共有部分进行

经营所获得的收益

《中华人民共和国物权法》第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营

性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权

利”；第七十二条明确规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，

承担义务”

我国《物业管理条例》第五十五条明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设

备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定

办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会

的决定使用。”

《武汉市物业管理条例》第七十二条明确规定：“通道、楼梯、屋面及屋面露台

等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行

经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会

的同意。”

目前，保利中央公馆小区存在物业利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的

行为主要有以下几个方面：电梯广告牌、路灯广告牌、黄沙水泥售卖摊位、门窗大理

石广告摊位、游泳池外包经营、通信设施及其他设施或服务进场管理费、商家促销场

租费，以及其他收益等。依照以上有关法律法规，尽管保利中央公馆目前尚未召开业

主大会并成立业主委员会，但是保利（武汉）物业管理有限公司应在利用小区共用部

位、共用设施设备进行经营前向相关业主公示并征求业主意见，并将该部分收益单独

建账管理且定期向业主公示。而事实的情形是，物业公司既没有在该等经营活动前向

广大业主公示征求意见，也从来没有向业主公开过该等收益的收支情况。因此，在此

要求保利（武汉）物业管理有限公司向广大业主公开该部分收益的账目，并要求今后

规范相关经营性行为，做到事前公示、事中管理、事后公示，对共有部分的收益单独

建账，定期向业主公示，并在业主委员会成立后如实移交相关账目。