房地产概念与分类

2023年4月29日发(作者：维修基金千万别签字)

房地产概念与分类

一、房地产

1、房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在

物质上有三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产

可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年

限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该

房产所占用土地的使用权。

2、房地产又称不动产

房地产由于位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产。是指

不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。

3、房地产的特征：

a) 房地产位置的固定性

土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋

是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移

动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理

位置的制约和影响。

b) 房地产地域的差别性

房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不

相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼

的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。

c)

房地产的高值耐久性

建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很

长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品

作为消费品价值也比较昂贵。

d) 房地产的保值和增值性

房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价

格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。

房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土

地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于

人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋

势。

3、物业与物业管理

“物业”一词来源于香港(或).表示单元性的房地产,即可以是

单元性的地产,也可以是单元性的房产.应注意的是,尽管物业常

常作为房地产的同义词,但是物业的概念与房地产的概念还存在

着差别.一般来说,房地产以词涉及宏观领域泛指一个国家或地

区的整个房地产;而物业则是一个微观的概念,它一般是指一个

单项的房地产,或一个具体的实物资产。

物业管理的概念有多种解释,目前比较趋于一致的是广义的物业

管理和狭义的物业管理两种概念.

广义的物业管理,是指在午夜的寿命周期内,为发挥物业的经济

价值和使用价值,管理者采取多种科学技术方法与管理手段,对

各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效

周到的服务.广义物业管理的范畴相当大,它涉及到物业全部寿

命周期内的多种管理与服务活动.如物业的开发建设管理,租售

管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、

居住而提供的多种形式的服务。

狭义的物业管理,是指对专业组织或机构受业主委托,按合同

或契约,运用现代经营手段和修缮技术对一件物业及企业主或用

户进行管理和服务.狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附

属配套设备、设施及场地以经营的方式进行固,管理,对房屋周围

的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护

统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的经营服务。

4、房地产的类型

a) 按用途分

1、 居住房地产：普通住宅、高级公寓、别墅等

2、 商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、

饭店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商场、购物中心、

商业铺面等）、餐馆、影剧院等。

3、 旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩

等休闲场所。

4、 工业房地产。包括厂房、仓库等。

5、 农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等。

6、 特殊目的的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教

堂、寺庙、墓地等。

b) 按收益性划分

1、收益性房地产 2、非收益性房地产

c) 按市场性划分

1、 出售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、

自用的房地产

d) 按开发程度划分：

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的

房屋的土地；

熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进

行房屋建设的土地；

在建工程 ：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房

地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工

了多年；

现房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地产，可能是新

的，也可能是旧的；

e) 按建筑结构划分的类型：

建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、

屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。以组成建筑结构的

主要建筑材料来划分，一般分为：

钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结

构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的

主要结构形式来划分，一般分为下列9类：

墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网

架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构；

f) 按建筑层数和高度划分的类型：

低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。

5、房地产价格的影响因素

a) 供求状况

b) 自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日

照、通风、风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期

性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格

局、设备配置状况、施工质量等。

c) 环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、

卫生环境

d) 人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模

e) 经济因素：经济发展、物价、居民收入、

f) 社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、

城市化

g) 行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政

隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租

用规划、税收政策、交通管制

h) 心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近

名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲

究风水、价值观的变化

i) 国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况

j) 其它因素

6、什么是房地产（一、二、三级）市场

a) 一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）

b) 二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地

产出租或出售的市场

c) 三级市场（二手房市场）购买房地产的单位或个人再次将

房地产转卖或出租的市场

7、影响楼价因素

a) 地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项

配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。

b) 交通： 一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道

路网络完善、来往各处地方均较方便。

c) 楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样

单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，比底层单位更远

离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的

尘埃量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更

加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。

d) 朝向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可

花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人

传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故

南向物业价格一定较高。

e) 景观：景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海

景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。

f) 配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应

提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、

百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花

园等。

此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别

及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。

二、房地产业

1、房地产业的概念和内涵

房地产也是从事房地产开发经营管理服务等行业与企业的总

称，房地产也是一个巨大的产业体系，房地产也包括：

土地开发和再开：

房屋开发和建设：

地产经营,包括土地使用权的出让转让租赁和抵押;

房地产中介服务,包括咨询估价测量服务服务公证等;

房地产物业管理服务,包括家居服务房屋及配套设施和公共场

所的维修养护保安绿化卫生转租代购代付等;

房地产金融，包括信贷保险和房地产金融资产投资等。

确切的说,房地产行业包括开发经营管理服务等各个环节

或过程的经济活动.各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,

构成了上述诸要素的有机体系。

2、房地产业与建筑业的关系

房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系.建筑业是属于第

二产业,属于物质生产部门.房地产也则兼有开发经营管理和服

务等多种性质,属于第三产业.一般将从事房地产开发和经营的

企业和组织称为开发商或发展商,将从事房屋建设和设备安装的

企业称为建筑商或承建商.在项目开发和建设活动中,房地产企

业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。

三、土地使用制度

1、土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种，它的主体是土地所有，

客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对

土地占有使用收益处分的权利。我国实行的是城市土地属于

国家所有。农村土地属于集体所有的土地制度。

2、土地所有权的权能

1) 土地占有权：依法对土地实行掌握和控制的权力。

2) 土地使用权：土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权

利.

3) 土地收益权：依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权

利等。

4) 土地处分权:是依法处置土地的权利,包括出租出卖遗赠

抵押等.

5) 土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人

签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用使用

收益和处分的权利.

6) 土地使用权出让:是指国家将土地使用权在一定年限内出让

给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金

的行为.土地使用权出让属于房地产一级市场。

7) 土地使用权出让的特征

A) 土地使用权出让是一种国家垄断行为；

B) 土地使用权是有限期的。年限届满时，土地使用者可以申

请续期；

C) 土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者

不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公

用设施等享有权利。

8) 土地使用权出让的方式：协议、招标和拍卖。

A) 协议出让：

是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土

地使用权的方式。一般多用于工业及政府为调整经济

结构而给予优惠政策的项目。

B) 招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者

个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标

人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适

用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。

拍卖出让：又称竟拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地

点，组织符合条件的土地

C) 使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价

竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的

一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性

很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。

9) 土地使用权出让的年限

《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定了

土地使用权

出让的最高年限，根据土地的用途分别为：

居住用地：70年

工业用地：50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地：

商业、旅游；娱乐用地：40年

综合或其它用地：50年

这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限

届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土

地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出

让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。

四、房地产开发与经营

1、 房地产开发经营的主要阶段和过程

建设工程项目设立和企业组建：

房地产建设工程项目规划与审批

土地使用权的取得：

征地与拆迁；

工程建设与管理：

房地产的租售管理；

房地产的物业管理。

2、 房地产经营：主要指处于流通领域的房地产租赁、销售等

经济活动。

3、 房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方式，根

据销售房地产时房屋是否建成，房地产销售经营分为房地产开发

项目转让和商品房销售两种形式。

4、 房地产开发项目转让：是指房地产企业依法取得土地使用

权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件

但尚未按照土地出让合同的要求完成全部建筑任务时，将开发项

目转让给他人继续开发建设的行为。

5、 商品房销售：是指房地产开发企业将其开发建设的房屋，

包括房基地、院落土地和其他附属用地，作为商品运用不同的途

径，通过市场销售给单位和个人，满足生产和生活的需要，实现

房地产商品的使用价值和价值，获取最佳经济和社会效益的经营

活动。

6、 商品房预售：是房地产开发企业为了加速资金周转，在开

发项目的设计图纸已经确定，完成一定的开发工作量，但

房屋尚未建成时，企业向房地产管理部门申请取得预售许

可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式。

五、与土地有关的概念：

1. “三通一平”：即路通、水通、电通、场地平整。

2. “七通一平”：道路通、水通、电通、排污通、通讯通、煤气

通、排水通，场地平整。

3. 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民

政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地

使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和

四至范围。

与面积有关的概念：

1. 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位

置和界线所围合的用地之水平投影面积。

2. 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。

3. 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒

角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

4. 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积

5. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

使用面积：建筑物各层平面中直接为生产活动使用的净面积

的总和。使用面积大于等于地毯面积。

6. 使用面积系数：用百分率表示。等于总套内面积之和除于总

建筑面积。

7. 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

8. 容积率：指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划

建设用地面积之比。

9. 绿化率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面

积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包

括绿地面积）与规划用地面积之比。

10. 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目、规划用地范围内所有

基底面积之和与规划建设用地之比。

11. 建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底面积与规划

用地之比。

12. 1平方米=10．765平方英尺

13. 面积计算

i. 建筑面积=基本销售面积+公共分摊面积

ii. 分摊系数=公共分摊面积÷基本销售面积

iii. 销售面积=(1十分摊系数)X基本销售面积

六、与住宅有关的概念

1、 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住

宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，

标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居

室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等，还有一部分附设于

旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期

租用。

2、 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般

都是带有花园草坡和车库的独院平房或二、三层小楼，建筑

密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住

宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化

也有较高的的标准，一般为高收者购买。

3、 商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》

及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依

法买卖转让、租赁权利。

4、 商住住房：商住住房是（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是

网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动

的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网

络进行社会活动的人群。

5、 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家

为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济

适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比

较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住宅设

计及其建筑标准上强调住房的效果，而不是减低建筑标准。

这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让

金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，

其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），

故又称经济适用房。

6、 集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，

实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政

府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分

减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价

全额出资的。拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产

权。

7、 ：也称联排别墅，其中包括双拼别墅、叠拼别墅等。是处

于独立别墅和低层住宅之间的产品。

8、 多层住宅：指四层至六层楼房住宅称为多层住宅。

9、 小高层住宅：指七层至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

10、 高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅。

11、 会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐

服务设施。

12、 跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一

套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用

户内独有的内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨

房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、

卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的

采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风

好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，

相互干扰小。

13、 复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济

型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高

的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低

于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米)上层供休

息和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住

宅的利用率。

14、 错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没

有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）。

15、 与规划有关的概念现楼：已经交付使用的商品房客户交付

部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。

16、 准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。

17、 楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。

18、 ：城市中央商务区

19、 : 中央生活区

20、 群楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由

首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。

21、 架空层：指由地面至标准层或群楼顶至标准层间，以柱梁

承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。

22、 情景洋房：“情景洋房”是万科的“专利产品”，正式名

字为“户户带花园或露台的住宅”，也就是说，尽管是多层

住宅，每户都能拥有一个宽大露天的私有室外空间。从外表

上看，它很像联排别墅，高四层。设计为一梯两户，第一、

二层为平层，三、四层是复式单位。“情景洋房”与一般多

层住宅的最大区别在于采用了“退台式”设计，即每上一层

都有一个退缩位，在牺牲面积的前提下，使其楼下的单位都

能有一个露台或是花园。无论是外观还是内部布局都让人感

到相当新颖。加上配合着一梯两户的设计，使“情景洋房”

能南北对流通风，也相当符合目前消费者注重的健康概念。

23、 板楼与塔楼：板楼从建筑物本身来说，反映的是一个建筑

物的长、宽、高之比。”业内专家指出，“从板楼的建筑特

征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。板板楼的户型应

该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗

的情况下，可以通过自然通风形成对流。而目前市场上有许

多所谓板楼的户型却达不到南北通透，甚至有的板楼还有纯

北向户型。这与塔楼其实没有太大区别。有的户型虽然做到

了南北通透，但进深却达到了17米，甚至更大，使室内出现

了暗厅。这样板楼通风采光效果都大打折扣。板楼优于塔楼

的概念早已有之，买板楼已经成为普通购房人的首选。板楼

以其通风透气、日照采光，特别是高得房率的优势，受到市

场的认可。平均而言，同区同位同类同质的板楼售价一般较

塔楼贵１０％以上。２００２年，板楼优势已经蔓延到写字

楼市场。对于可分隔小产权进行市场销售的写字楼而言，板

式建筑显然有普通塔式建筑无法比拟的优势。比如位于ＣＢ

Ｄ卫城区的住邦２０００商务中心共２３层约８０米高，其

宽度超过１５０米，但进深仅为１８米，进深比（宽度与进

深度之比）超过８倍，是一个标准的板式结构楼。与普通塔

式写字楼相比，其通风、透气、采光及实用率都有了相当程

度的提高，特别是其在分区和分隔方面的创新极具合理性。

板楼的进深受限制一般不会超过15米，而塔楼则是边长十几

米甚至是几十米的围合建筑，所以同一长度的楼体，由于厚

度的不同，塔楼所出的面积要比板楼大得多，同时受楼间距

和控规的影响，随意加大覆盖率也不现实。项目需要增加面

积，增大容积率，塔楼是很好的选择。此外，塔楼的方正使

户型设计的难度降低，更容易设计出优秀的户型。 建安成本

的降低是开发商选择塔楼的又一个主要原因。砖混结构的多

层板楼逐渐淡出市场，但现浇结构的多层板楼成本仍然最低，

单方建安成本大约８００元。塔楼的建安成本介于板式小高

层和高层板楼之间，一般来说，高层塔楼的单方建安成本大

约是１６００元／平方米左右。而同等高度的板楼建安成本

则要超过塔楼（大约１８００元／平方米），主要原因是比

塔楼更大的公用部分面积和更低的电梯使用率。 就塔楼而言，

开发商获得了更多的建筑面积，却留给住户过多的分摊面积

和更低的使用率，购房者的需求和开发商利益最大化之间的

矛盾很难调和，而价格是调和这一矛盾的最有效，最直接方

式。比板楼低得多的价格是塔楼最基本的生存之道。同一项

目，塔楼的销售均价比板楼至少低５００元／平方米，甚至

更多，虽然二者差异很大，但不存在竞争，而且能在同一项

目中很好地并存而互不影响。

24、 买塔楼的房多少层为好：想买的商品房是塔楼。据我所知，

有的塔楼是楼层越高价格越贵，而有的是中间层次贵，两头

层次便宜。这是否和设备层所在的位置有关？买塔楼是否楼

层越高越好？买高层的塔楼会不会有水压不够或其它问题？

塔楼一般是楼高的房屋价格较高。这是因为塔楼的高层通风、

采光、视野都较低层要好。但是顶层因为隔温问题，夏天热

冬天冷，所以不能简单说楼层越高越好。一般来说，塔楼中

间靠上的楼层比较好，价格也较贵。比如15到16层的塔楼，

位置最好价格最贵的应该是在10到13层。24层高的塔楼各

户型首层价格最低，向上依次递增，20层最贵，20层以上反

降。房屋的价格与使用一般同设备层所在的位置没有太大关

系。无论设备层在什么位置，都不会影响住户的正常生活，

包括高层住户的用水等。

七、与规划有关的概念

1、 开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮

之间的实际距离。开间一般在3至3.9米之间。

2、 层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面

至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

3、 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额

所确定的每户居室的数量和大小。

4、 户室比：各种户型在总户数中所占的比例。户室比=某种

户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%

5、 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范

围内的所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。

用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物

的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够

的道路、绿化和户外活动场地。

6、 房屋层数：是指房屋的自然层数。一般按室外地坪以上计

算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，室内屋高在2.2米

以上的计算层数,在2.2米(含2.2米)以下的不计算层。地下

室（包括层高在2.2米以下的半地下室）、附层（夹层）、阁

楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出层面的楼梯间、水箱间不

计层数。层数按照一栋房屋的最高层数填写。按照划分栋号

的原则，一栋房屋可以由同一结构，不同的层次组成，但在

认定房屋层数时，一栋房屋只按层高一层确定层数。

7、 框架结构:由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因

未砌墙时像个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙体只起

围户或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖

间墙，因会减弱抗震能力。

8、 剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震

产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪

力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而

剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均

设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。

9、 混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙体是

承重构件，故不可随便拆移，否则有跨下来的危险：

10、 毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水

位的房屋。

11、 封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。

八、

项目开发有关单位说明

1、发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产

公司。

2、 投资商：实际向该项目投入资金的单位。

3、 承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。

4、 监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单

位。

5、 代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地

产中介机构。

6、 银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并

在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。

九、 房产买卖法律文件

十、 （一）、预售许可证：预售商品房时，应当取得商品房预

售许可证，取得该证应当具备：

1. 预售人以取得房地产开发资质证书、营业执

照；

2. 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，

以取得土地使用权证书；

3. 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并

已办理建设工程质量和安

全监督手续；

4. 以确定施工进度和竣工交付使用时间；

5. 七层以下（含本数）的商品房项目，以完成结构工程

封顶；

6.

七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三

分之二结构工程；

7. 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

8. 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

9. 法律、法规规定的其他条件。

（二）、认购书：客户在交付订金时，所签订的临时合同。

十、住宅的合理的户型布局

（1） 整体布局

a、 户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；

动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私

密区相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密

性；

洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，

与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；

b、 厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，

以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。

（2）公共区域

a、 进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；

b、 两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；

c、 依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局；

d、 不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；

e、 厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；

f、 各居室的门洞应避免与入户大门相对；

（3）私密区域

a、 与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其

是主卧室应位于走廊的尽端；

b、 各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。

（4）窗户设计

各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密

性。

（5）阳台设计

a、 客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采

光度的同时，增加其实用率。

b、 阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果；应设置

封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗

晒衣物等日常生活功能用途。

（6）朝向

起居室和卧室应取最好的朝向，本项目中应为正南、正东

方向；

（7）附属空间

a、 部分居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式

更衣室的布置；

b、 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，便如冰

箱、洗衣机、空调等；

c、 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效

果。

十一、各居室的选择

如何选起居室？

起居室通常由客厅与餐厅两处空间组成，是整套住宅的中心

环节，把厨卫、阳台、卧室、储藏等多个部位有机联系起来，同

时，满足全家人饮食、起居的日常需要。

1、经济型起居室

经济型起居室的面积应在20平方米左右，其中，客厅不小于

12平方米，餐厅约6平方米左右，外加一些必要的交通路线。

客厅的面宽最好大于进深，这样的空间可保证阳光充沛，也

可以使人与电视机之间保持科学的视距。可惜，这样的客厅的塔

楼中不多见。

起居室至少应有两面完整的墙壁以供摆放家具，如沙发、茶

几、电视柜、餐桌等。客厅将很可能成为多条过道的交会处，坐

在客厅中的人根本得不到安宁。喜欢看29英寸以上大彩电的人

尤其要注意，客厅的面宽不应小于3.9米。

2、舒适型起居室

舒适型起居室的面积应为30平方米左右，其中，客厅18平

方米左右，餐厅8平方米左右。120平方米的住宅，其起居室不

应低于这个面积标准。合理的起居室外，首先要有充足的采光，

其次是开阔的视野，此外还应有良好的通风条件。在北方，南向

的起居室很受欢迎。窗外最忌有遮拦。若朝向与视野均不够理想，

则良好的通风条件必不可少。舒适型起居室尤其是经济型起居室，

应该尽量是方正的，异形起居室往往不便于摆放家具，也很难有

效利用空间。客厅与餐厅如果旦“L”形衔接，两者保持着一种

可分可合的关系，倒也不失为一种较合理的设计。

3、豪华型起居室

豪华型起居室的面积应为40平方米以上。160平方米以上的

住宅有资格与之匹配。

阔绰的起居室里，可以布置钢琴、博古架、酒吧台等，充分

显示气派与尊贵。在这样的面积标准之下，起居室是否方正已不

重要。有些豪宅专门做出钻古形或半弧型起居室，也别有一番情

趣。实际上，豪华型起居室已不局面限于客厅与餐厅，更有打桥

牌、听音响等多种功能。

4、起居室的设计标准

1）面积低限：14至20平方米。

2）设备标准：电源插座2至3组，电话接口1至2处，闭

路电视天线接口1处，另有暖气散热器与空调的预留位。

如何选阳台？

阳台是户外与户内的过渡性空间，阳台的本意是为观景、透

气，令人不必下楼便可置身户外，许多人还在阳台上养花、喂鸟、

晒晾衣服。后来，由于北方气候干燥、寒冷、多风沙等原因，人

们纷纷把阳台封了起来。

1、封闭式阳台

封起来的阳台，其实已不能算做阳台，而带有了阳光室的味

道。有人干脆拆掉了阳台与居室之间的隔断，使阳台俨然成了起

居室的一部分。目前在售的楼盘，大多数的阳台都封闭起来，这

是由于北方气候使然，属于不得已而为之。

阳台上的窗子应采用优质塑钢窗和双层玻璃，以求密封性。

专家告诫购房者从目前的技术条件来看，推拉式窗户明显不如平

开式客房的密封性好。窗台没必要很高，以便视野更通透。近来

上市的一些楼盘，采取弧形窗与拐角窗等新颖做法，既丰富了楼

盘外立面，也能更好地接收阳光。目前，有些楼盘把热水器与烯

气炉都放在了阳台之上，这样既节约了室内空间，又是比较安全

的做法。

2、开敞式阳台

未封闭的阳台上，可采用铁艺护栏，增加通盘感，强化装饰

效果，同时也能减轻阳台的负重。但是，这样的阳台之上不能堆

放杂物，否则有百观瞻，因此，购房者一定要选择带有内部储藏

间的住宅。

3、 休闲性阳台

阳台不必太宽，一般来说，能够满足人的凭栏远眺的要求即

可。豪华型阳台需要略宽一点，应容得下座椅、棋桌、健身器等，

再安置一点花草便可，不必太宽，否则，易将阳光档在室外，况

且，买房人还要为此多花费数万钱。

4、 操作性阳台

有些楼盘在暖气安装到了阳台上，并把上下水管也接到了阳

台上，居民可以阳台上洗衣服。这种阳台往往是住宅主体结构的

延伸，和一般意义上的阳台建筑材料与技术要求均不同。

阳台也可设在厨房之外，使厨房外增加一个操作性空间，可

以把一些买回来未洗的菜放在那里。

阳台也可设在卧室之外，相当于在卧室外增加了一道保温层。

早晨起床，可以到阳台上做健美操，同时观景。阳台并不一定要

设在起居室外面，以一面通透性很好的飘窗来代替阳台也很不错，

坐在起居室里便可感受到阳光在身边流动。

阳台不是可有可无的，它对提升生活品质大有好处。

5、关于阳台的建议

1) 专家建议，阳台最好不要封闭，为住宅保留一个通风口。

2) 未封闭的阳台，按50%折算面积计入房价。而封闭的阳台，

则按100%计算房价。建议购房者考虑购买未封闭的阳台，

可省资金数万元。

3) 即使是全封闭的阳台，也不要设置落地长窗，否则不安全，

会使恐高症或心脏病口才不适应，窗台的高度应在60厘米

以上。

4) 阳台不能随意拆改，防止影响的结构安全。

如何选玄关？

玄关是连接室内与室外的过渡性空间，如今已成为住宅设计

中不可缺少的一部分。充分发挥玄关功能的设计并不容易。

1、玄关的来由

玄关，有些人叫它“门厅”是连接室内与室外的过渡性空间。

旧式住宅的门里常设一道照壁，堂前摆一扇屏风，这些者带有“玄

关”的意味。

随着生活质量的提高，玄关已成为住宅设计中不可或缺的部

分。客人进门来，先在玄关换上拖鞋，摘掉帽子，脱去大衣，然

后再登堂入室。主人出门前，在玄关穿起外套，并可以照照镜子，

最后检查一下自己的装束，再从容出行。玄关另一个重要功能是

避免来客开门见厅。

2、玄关的属性

从前，住宅设计忽略了以人为本，灰暗的门厅令人压抑。这样

的住宅已不适应今天的要求。试想，如果一套住宅没有玄关，客

厅、餐厅里的人都面对着一扇入户门，就像坐在“风道”里，感

觉很不舒服。而外来客一进门，就看到了整个客厅、餐厅、也无

法保证家庭的私密性。玄关的形态，取决于入户门的位置。台果

入户门设在起居室的顶端，则玄关往往是拐角形，而且比较，对

对户外的噪音和风尘能起到一个很好的缓解作用。如果入户门设

在起居室的中部，则玄关恰好将客厅与餐厅分开，起居室的完整

性将受到影响。需要注意的是，前一种玄关，易与储藏间、变电

箱挤在一处，使用起来有些不便。更后一种玄关，适合大套型，

若起居室的面积过小则会“露怯”。市场上的一些楼盘，设计了

豪华的厨卫、气派的客厅、宽敞的阳台，却惟独忽略了玄关，这

是很不应该的。当然，玄关的品味并不在于面积大小，某些外销

住宅的玄关足可停滞不前放一辆桑塔纳，连外人见了也直摇头。

3、玄关的尺度

玄关的面积不能小于1。2平方米，否则很难容下衣橱与鞋柜。

若玄关的面积小于1。2平方米，则只能摆放一个鞋柜，而衣帽

只好挂在门后，显得十分凌乱。有些住宅在玄关处设计内置式壁

橱，上层挂衣帽，下层放鞋子，从而使玄关减少了拥堵之感，这

种设计体现了对人的关怀。

100平方米左右的两居室套型，应该配备一个1。5平方米以

上的玄关，在迎面的墙边增设一个条形的几案，上面摆一个花瓶，

插一束花草，更能增填生活情趣。当然，镜子位置是必不可少的，

首度出门时，穿衣戴帽，可以照一照。

150平方米以上的三居室套型，应该设计3平方米以上的玄关，

除衣橱与芏柜之外，还要容得下两把座椅，能够让人坐下来换鞋、

擦鞋，最好还能容下一株盆栽植物。保姆也可以站在那里为您开

门，并接过您脱下的外套，替您挂进衣橱。

4、玄关的忌讳

1) 玄关的尺度应尽量方正，过于狭长的玄关不便于使用，感

觉就像一个“风道”。

2) 玄关处要预留电源插座还要为电子门禁预留位置。同时，

这里还应设有起居室的电灯开关，否则，晚归的您就要

摸黑走进起居室。

3) 注意，有些精装修住宅，在玄关与起居室的连接处设计了

台附，其实这并不好，尤其是有老人与儿童的家庭更不适宜。

如何选卧室？

住宅最重要的功能是什么？当然是睡觉；卧室里最重要的家

具是什么？当然是床。所以，卧室的设计一定要以床为中心。

1、卧室的尺度

主卧室的面积不能小于10平方米，双人床的顶端可以靠墙，

但左面、右面与前面应留有足够的走道，以便夫妻中的一方下床

时不至于惊扰另一方。有些卧室过小，双人床只能靠在墙边的暖

气上，这样会影响暖气散热。

除了床之外，卧室中必备的设施还包括衣橱、床头柜、梳妆

台。若是两居室以上的套型，则主卧室内还应配有一个卫生间，

这样，卧室的面积至少应达到14平方米，墙角处还可增设一台

电视机。至于跑步机、躲椅等设施，则属于20平方米左右的大

卧室。

2、卧室的电力

虽然卧室的最主要功能是睡觉，但是随着人们生活质量的提

高，卧室里的电力配置水平一点儿也不能逊于客厅。

目前，把彩电摆进卧室已成为时尚，所以卧室也应像客厅那

样留有闭路电视接口。电话接口也不可缺少。儿童卧室中还应留

有电脑上网的宽带接班口，以满足儿童学习与游戏的需要。另外，

男主人剃须、女主人吹风都需要电源插座。

同时要注意，电源插座的高度应在1。2米以上，以免幼儿

误碰。

3、卧室的忌讳

卧室的墙与门要设隔音层，以确保安危入睡时不被其他房间

的声音打扰。

倘若是精装修的住宅，卧室的地面切忌不要铺装孔雀绿等

天然石材，虽然看上去名贵，但矿物质的辐射性对人体有害，甚

至会导致夫妻不孕，这绝非危言耸听，此前已有先例。

卧室的门不应朝向客厅，因为卧室属于私密区，而客厅属

于公共区，两者容易互相干扰。卧室的窗子宜采用双层镀膜下班

一来隔间，二来保暖，三来防辐射。

4、卧室的设计标准

1、 卧室的面积低限：14至20平方米。

2、 卧室的电气设备：电源插座2至3组，电视天线接口1

个，电话接口1个。

3、 卧室照明：床关阅读照明75至150。

4、 主卧室的日照：冬至日的日照时间最好保证2小时。

如何选厨房？

居家过日子，最要紧的事情莫过于饮食，俗话说：民以食

为天，因此，买房时千万不能忽略了厨房，这是徇小康生活质量

的重要指标。其实，厨房堪称是住宅的心脏，技术最密集、设备

最集中，施工与设计要求最严格，同时也是家庭生活的污染源。

1、厨房的尺度

厨房并非越大越好，基本要求是便于操作。专家建议，厨

房的净宽应不小于1。7米，面积应不小于5平方米，带餐厅的

厨房应不小于8平方米，其操作面延长线应不小于2。4米，而

且还应为冰箱预留位置。

2、厨房的布置

厨房应尽量靠近住宅入口，以便于各种仪器及生活垃圾的

运送，同时，厨房与餐厅应保持紧密联系，二者与起居厅共同组

成了住宅的公共区域。

厨房的常见形状I型、U型或L型。I型厨房属于经济型，

各种厨具沿一侧排开；U型厨房属于宽裕型，洗、切、烧等主要

功能应集中于一侧，而微波炉、洗碗机等辅助设施可放置在另一

侧，其中洗碗机要靠近水源与电源；L型厨房会使您操作起来更

方便，但要保证2。4米的面宽才行。好的厨房应合理利用空间，

设计紧凑、壁柜、吊橱应有尽有。烯气灶不能放置在窗下，以免

被风吹来灶火。

3、厨房的通风

厨房的通风非常重要。厨房中不能有“口袋”现象，即门

与窗不能安排在同一侧，以锡空气对流不畅。目前，尤其是高层

住宅中，风道的设置一睦是薄弱环节，串味、串烟、串音的问题

比较严重。相比较而言，直排式风道要好一些，可将油烟直接排

到楼外。据介绍，洪台等地大多数住宅者采用直排式风道。

4、厨房的采光

天然采光是十分必要的，不仅能节约电力能源，而且，家

庭主妇在阳光明媚的环境中演绎“锅碗瓢盆交响曲”，心情会格

外舒畅。

厨房的照明应以吸顶式具为宜，照度一般应为50至75。

在王永民电脑有限公司的主要操作面也应配有局部照明。厨房中

的电源程序插座不应少于3组。

5、厨房的装修

厨房的墙面饰材应以便于擦拭的涂料或瓷砖为主，地面应

以防滑、耐热材料为主。整个厨房的色调最好是浅显明快的。感

觉很整洁。目前，一些楼盘设计了开放式厨房，应该说这种厨房

不适应中式家庭的饮食特色，不仅会使污染加重，而且凌乱的厨

房也会无所遮拦。

6、厨房设计的5个误区

1) 厨房尺度不合理，不能满足应有的功能要求，或者不得现

代厨房设备的配套化安装。

2) 集中式管井的位置不当或未曾设计集中式管井的位置不

当或未曾设计集中式管井，不利于管暗藏，使厨房的墙面

杂乱。

3) 未考虑烯气炉或电热水器的位置，线路的安装不合理，造

成安全隐患。

4) 各种管道配件的配套化水平低，五金件的种类不多、档次

不高。

5) 厨房排风道与管道的走向不科学相互干扰，不便维修。

如何选卫生间？

从前的建筑师并不重视卫生间的设计，在某些人看来，卫

生间只能满足基本的生理需求便可。其实不然，随着社会的发展，

卫生间已成为现代人休闲与享用的空间。可依据家庭收壮况选择

卫生间及至住宅的档次，但不论档次高低，卫生间的设计都应当

合理。

1、 经济型卫生间

经济型的卫生间应为4平方米左右。配备有三件套，坐便器、

洗手池和浴缸。机械排风与除湿设备万万不能少，尤其是暗卫生

间。

如果整套住宅中仅有一个卫生间，那么应做出于湿分离的设

计，即里间放置浴缸与坐便器，外间放置洗手池与化妆台，并预

留洗衣机的位置，以便里间与外间各行其是，互不干扰。

2、 舒适型卫生间

舒适型卫生间的面积应在6平方米以上，增设淋浴和冲浪浴

缸，可以寺壁上悬挂几幅画。主人既可在卫生间里看新闻、听音

乐，也可接受保健按摩。同时，卫生间可与更衣间相连。更衣间

里设有化妆台、穿衣镜、贮衣柜等。设在主卧室之内的卫生间，

可以采取通透型设计，以磨砂玻璃做成隔断，再配以预想和灯光，

想念会增加很多生活情趣。

3、 卫生间的忌讳

两居室以上的住宅，应考虑设置两个卫生间，一个设在主

卧室内，另一个靠近起居室。注意，卫生间的门千万不能开向客

厅或餐厅。卫生间的地面应强调防滑，若家中有老人，则尤其要

重视这一点。卫生音质门切忌不能向里开，若有老人或病人晕倒

在里面，则会把门堵住，使外面的人无法进门施救。卫生间的排

队风系统也很关键，否则人在里面洗澡会感觉胸闷。

4、 卫生间的管线

老式住宅的卫生间中管线集中，线路复杂，横七竖八，十

分难看，也便于装修。近年来一些卫生间内设计了集中式管道井，

水、电、气、暖等多条管道集中于此管道蟛中，不再横向穿进邻

居家，也不再竖向穿越楼板，因为这是造成住宅渗漏的主要原因。

集中式管式是现代住宅中一种新型做法，同时，各种压力管

道与计量表也应该一放置在室外。

1) 卫生间设计标准

2) 卫生间面积底限：4平方米及4平方米以上。

3) 卫生间设施标准：浴盆、沐浴器、洗面盆、坐便器、镜箱、

洗衣机门、排风道、机械排气。

4) 卫生间电气标准：电源插座3组，另设电话接口。

5) 卫生间照明标准：20至50

6) 卫生间数量标准：大套型宜设双卫生间，复式或跃层住宅应

分层设置卫生间。

十二、房地产宏观知识

市场决定价格，国家建设针对全国各地区的情况确定不同的

住宅销售指导价格。用以规范和控制各地住房价格，让老百性买

得起房。

客户投资理念分析

我们说房地产投资有一条金科玉律：

第一是位置，第二是位置，第三还是位置，我们大家都知道

由于近两年来商品房市场所需求的单位集团购买消退，（应该是

从2000年中旬就取消了）市场需求一度大幅下跌，但是同时，

新增的项目却是有增无减，也就是说供大于求。但是由于受区域

的影响，某些商品房前景依然被看好，因此位置的选择就尤其重

要。

客房选择物业的标准分析

随着商品房市场的日渐完善，客户的要求不断提高，单纯考

虑位置的好坏已不能成为选房的唯一条件，下面我给大家归述几

类：

1、 地区要上风上水

这里指的并不是迷信，说白了还是位置，北京上风上水的方

向是西北方向，不过也不确实有写客户比较迷信，找风水大师确

实自己住哪个朝向比较适宜，甚至楼层数。

2、 交通便捷

常用的交通工具包括：步行、自行车、公交车、小汽车，这

主要就是指从你的住所到工作地点或常去的地点或市中心，

不超过可接受的时间并且有保障。如一家好几口人，都有此

要求时，尽可能都的照顾到，所谓少数服从多数，甚至他们

会考虑将来有可能的变化，如工作调动，孩子升学、转学等。

3、 地区文化水平

这主要是针对知识分子，或高干子弟而言，比如说工作生活

在中关村一的带的客户群，就不会在南城选择住房。

4、 周边配套设施齐全

包括娱乐设施（歌舞厅、健身场所等）卫生条件（医院、诊

所等）便利条件（商场、便利店等）

5、 自然景观

包括绿地、公园，环境宜人，空气清新

6、 安全条件

指地区社会风气（如浙江村）治安状况需良好。

客户选房的心理分析

1、 看楼层

一般客户选房先看的是楼层（塔楼或板楼）楼的层次越高，

采光就越好，同时高层能避开低层楼内外的噪音（指不临

主路的情况下），粉尘污染等。空气质量也较低层好，但也

不是绝对的，比如高层会给老年人带来不便，低层可增加

老人、孩子的户外活动。因此，这也要视其家庭成员情况

而定。又比如：首层采光较差，污水容易溢出，地面较潮

湿，安全性差，但同时接地会老人喜欢，出入方便。高层

（顶层）可能会有质量问题，供水不足，顶层漏水，隔热

不好等。因此，我们在向客户介绍时，要格外注意，避重

就轻。

2、 户型

现在比较流行的户型是三大一小一多，就是大厅。大厨，

大卫，小卧，多橱柜，所以一定要突出自身项目的户型特

点却同客户介绍。

3、 朝向

朝向好一般是人们的传统理念，我们都知道朝向以南北为

正，东西为偏，好的朝向可以保证大量阳光射入室内，可

以改善室内环境，对人的身心健康有好处，不过这也要视

情况而定，比如对于现代许多年轻人来说，生活节奏较紧

张，有点像旅馆一样，（当然这样说不太好听）那么朝向的

优势就不那么明显了，所以我们推荐户型的比重就要大一

些。

4、 通风

住宅的通风是满足人对空气流动的基本要求，特别是在夏

天要有穿堂风，另外通风还可以排除室外内异味。这是光

靠空调所达到的。这是板、塔的主要区别。但是现在塔楼

也在变革，今后的发展。（今后几年的发展）趋势，当然板

楼更要突出。

5、 质量

质量问题是最难把握的，主要起因是设计施工中引起的，

所以要求我们必须具备专业性，注意不要向客户回避质

量问题。

6、 布局

合理的布局应该是先客厅，后餐厅、厨房，客厅、餐厅应

与卧室有明显间隔，餐厅厨房现比较浒二合一（西餐为主、

中餐油烟大）厨卫最好不要相对。三居以上最好有两个卫

生间，开的客厅的门不应过多，否则不好摆放家具。

7、 卧室、厨房、卫生间

卧室主要就是应该具备私密性，厨房是房屋的心脏，要注

意使用性的方便程序，具备一定宽度，卫生间应注意通风

情况，干湿分离最理想。

十、香港同内地常用房地产名词比较

楼市：住宅市场 楼盘：住宅楼宇 地盘：建筑基地

物业：房地产业 物业管理：住宅小区、住宅管理 住宅

物业：住宅产业

市道：市场行情走势 价位：市场价格 楼市发售：住宅上

市 按揭：购房抵押贷款 供楼：住户以按揭等形式购买住

宅 入伙：购房者买房并办完手续后进驻住宅 豪宅：豪华

住宅、高级别墅 高尚住宅：高级住宅 置业者：购买房屋

住宅者 用家：购房自住者 炒家：购房用于买卖者 炒楼：

住宅买卖 炒楼花：预售期住宅买卖 铺位：临街底层商业

用房 鬼楼：无人居住的空闲楼宇 靓楼：市场交易中非常

抢手、好卖的住宅楼宇 短线投资：购买住宅后出租较长时

间收回投资 买家如市：住宅市场消费需求 仲量行：私

人房地产中介咨询机构 律师楼：律师事务所 监权：住宅

产权

十一、房屋与施工图

房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人

们关系密切。

将一幢房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、

设备等内容，

按照有关规范规定，用刊：投影的方法，详细准确地画出图样，

称为“房屋建筑

图”。它是用以指导施工的—套图纸，所以又称为施工图。

1、施工图的内容和用途．

一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，

(1)图纸目录

包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由

哪几个专业的

图纸及哪些图纸所组成，以便查找。

(2)设计总说明

主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据、

设计标准、施

工要求等。以上各项内容，对于简单的工程，也分别在各专业图

纸上写成文字

况明。

(3)建筑施工图

包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑

物的内部布置

情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。

(4)结构施工图

包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置

情况，构件类

型，尺寸大小及构造做法等。

(5)设备施工图

包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和

详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的

布置，电气线路的走向和安装要求等。

2、施工图中常用的符号

为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订

了国家标准《房屋建筑制图统一标准》，其中几项主要的规定和

常用的表示方法如下：

(1) 定位轴线

在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画

出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线

称为定位轴线。定位轴线用细点画线表示。轴线编号的圆圈用细

实线，在圆圈内写上编号。在平面图上水平方向的编号采用阿拉

伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母

自下而上顺次编写，英文字母中I、0及Z三个字母不得作轴线

编号，以免混淆。

(2) 标高

在总平面图、平面图、立面图和剖面图上、经常用标高符号表示

某一部位的高度。各种图上所用标高符号，以细实线绘制。标高

数值以米为单位(不标单位)，一般标注到小数点后三位数(总平

面图中为二位数)。标高有绝对标高和相对标高两种。

绝对标高：我国把青岛黄海海平面定为绝对标高的零点，其他各

地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用

绝对标高。

相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室

内主要地面标高定位相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中

说明相对标高和绝对标高的关系。

(3) 尺寸线

施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、

尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据相关规定，除了标高及总平

面图上的尺寸以米为单位外，其余—律以毫米为单位。为了使图

面清晰，尺寸数字后—般不必注写单位。

3、施工图的用途

（1） 总平面图的用途

A．表明新拟建工程的布局情况，以及原有建筑物和构筑物的情

况。如新建拟建房屋的具体位置、标高、道路系统、构筑物及附

属建筑的位置、管线，电缆走向以及绿化、原始地形、地貌等。

B根据平面图可以进行房屋定位、施工放线、填挖土方、进行施

工。

(2) 建筑平面图的用途

A．建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置情况，

户型情况。如各套住宅(房间)面积的大小、平面组合、采光通风、

功能组合等。

B．作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内

装修、编制预算、施工备料等重要依据。

(3) 建筑剖面图的用途

建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式，高度尺寸及内部上下

分层的情况。

十二、建筑与建筑构造

建筑的分类

1、按建筑的使用性质，城市建筑可分为工业建筑和民用建

筑二大类。工业建筑主要指生产厂房、辅助生产的厂房等生产性

建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑。

2、按建筑结构使用的材料，可以分为：砖混结构建筑，即用砖

墙、钢筋混凝土楼板层，钢筋混凝土屋面板建造的建筑：钢筋混

凝土结构建筑，即建筑物的主要承重构件合部采用钢筋混凝土，

如钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢

结构建筑，即建筑物的主要承重构件全部采用型钢：如全部用钢

柱，钢梁建造的超高层建筑。

3、按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅(1－3层)；多

层住宅（4-7层）小高层及高层住宅。

建筑设计

房产销售业绩的好坏，建筑本身的设计占有很大因素。备受欢迎

的住宅商品房在设计上往往有以下三个基本特征。

1、每个房间的大小形状合适，功能安置得当。一间最基本的标

准套房应该是由卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台组成。除了

大小合适，格局方正这一共同要求外，各功能房间独特的要求也

是户型设计的关键，对卧室而言，采光、隐蔽是最必要的，至于

朝向，除主卧外，一般也不太苛求。对于厨房和卫生间，通风则

是最必要的，而且最好是自然通风，如果没有办法，也一定要设

置通风竖井。否则的话，居家品质就很受影响：厨卫最好还要求

能够采光，采光好的厨卫通风一般也没有问题，另外，好的厨房

设计往往还带有一个阳台，便于有些家庭什物的放置和晾晒。至

于起居室，朝向和采光应该是最必要的。

2、每——套房屋的各房间之间搭配合理，布局科学。

a．餐厅部分应该和厨房相连，客厅部分则应该与阳台相接。

b．正门的设置应有—个玄关，以免一开房门，外人将家居一览

无余。

作为一个衡量标准，一个好的厅房至少应该有两面相临的墙是没

有门的，因为这样稳定性好而且便于家具的放置。

c．对外，好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和与阳台相连的

客厅分而不离，相互的空间在不同的时间段可以彼此借用，以增

加实际的使用面积。

d．同时，餐厅和客厅之间的无形分割线最好就是正门与各房间

之间的连线，以免走道的另外设臀，在客观上造成实际利刁：面

积的下降。

3、整栋建筑平面、立面简洁实用，得房率而合理

购房人对户型最后一个关注便是得房率，得房率的高低与建筑物

平面、立面的公共空间的安排密切相关。换句话说，购房人对得

房率的计较，反映到对设计师的要求，就是以走道为纽带的每套

房间的布局能否在不损害各自功能的基础上，更加紧凑合理，更

加少占用公用面积。

另一方面，盲目追求高得房率也并非总是好事，譬如迁就得房率

而造成设计误区的走廊宽度过窄等。

成功设计师所造就的建筑物，不仅在外观造型、内部结构上能给

人带来愉快的审美感觉，而且最重要的是在实际使用时，应能顾

及到日常生活的方方面面，并且达到最为经济的建筑成本。

地基和基础

1、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。地

基承受荷载的能力主要受下列因素影响：土壤的种类(砂土、粘

土等)、土壤的含水率、地下水位、埋置深度、地基周围环境等。

2、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基

础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。基础按

照构造形式分为：条形基础、筏形基础、箱形基础等。砖混结构

采用条形基础，高层建筑一般采用箱形基础，箱体同时作地下室。

(1)墙体

墙体是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构

房屋中，墙体是主要的承重构件。在其他类型的建筑中，墙体可

能是主要承重构件，也可能仅仅是维护分割构件。

(2)墙体的分类

墙体按其所处的位置不同，可分为内墙和外墙。凡位于建筑物内

部的墙称为内墙，内墙主要是分割房间；凡位于建筑物四周的墙

称外墙，外墙是房屋的外维户结构，起着挡风、阻雨、保温、隔

热等作用：凡沿建筑物短轴布置的墙体称为横墙，横向外墙一般

称山墙：凡沿长轴布置体称纵墙，纵墙有外纵墙和内纵墙之分。

墙体按结构受力情况不同，可分为承重墙和非承重墙。承重墙使

之不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。

凡不承受上部荷载的墙称非承重墙包括隔墙、填充墙和幕墙。

(3)屋顶构造

a．屋顶功能及要求

屋顶是房屋上部的维护结构，同时又是承重结构。其作用主要是

抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。因此，屋顶应

具有良好的防水功能，足够的保温能力及一定的隔热能力和防火

能力，同时，又应具有足够的强度，一承受屋顶的各种荷载。

B.平屋顶

屋顶按排水坡度不同，一般可分为坡屋顶(瓦屋面、波瓦屋面、

金属皮屋面等)和平屋顶。目前，采用较多的是平屋顶。这种屋

顶是用现制的或预制的钢筋混凝土顶板作承重结构，油毡等作防

水材料(少数建筑用防水砂浆作防水材料），坡度在2％左右。油

毡等作防水材料称为平屋顶的柔性防水，防水砂浆作防水材料称

为平屋顶的刚性防水。平屋顶的排水方式主要采用有组织的外排

水和有组织的内排水两种方式。多层建筑的雨水管—般安在建筑

物外墙上，屋面雨水从雨水管排出，这种排水方式成为有组织外

排水。高层建筑与水管一般从建筑物内部穿过，这种排水方式成

为有组织内排水。

c．平屋顶的构造层次山于施工方法等因素的不同，柔性防水屋

面构造层次不尽相同，但——般都包括：保护层、防水层、找平

层、保温层和结构层。保护层的目的是保扩油毡等防水材料，防

止直接受风吹门晒而开裂，造成渗水。常用的材料是绿豆砂或小

豆石。防水层的目的防止平屋顶漏水。常用的防水材料有油毡、

氯了橡胶卷、水乳型橡胶沥青涂料等。找平层的目的是在防水材

料下面形成——个比较坚实、平整的基层。一般用水泥砂浆做找

平层。保温层的目的是室内保温。一般用加气混凝土、水泥珍珠

岩板、泡沫塑料板等材料做保温层。

结构层是屋顶的承重构件，承受其上的各种荷载。一般用钢筋混

凝土板做结构层。

十三、住宅小区规划

（一） 规划初步设计

1．居住用地内容

住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的

用地（含宅帝旁绿地、宅间小路、家务院等）

公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，

包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回

车场等。

道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、

广场、停车场、回车场等。

公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地

的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团

绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。

2．住宅用地规划设计

（1）日照间距

住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间

距，为正面间距。

在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定

的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距

离，即为日照间距。

北京标准日照间距为：北京地区的日照间距条形住宅采用1。6

至1。7H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式

住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距

不够，北面住宅的侧面间距：与日照、通风、采光、消防、视线

干扰及管线埋设等要求有重要关系，在北京地区，一般不小于

20米为宜。

（2）住宅朝向

住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。

最佳朝向 适宜朝向 不宜朝向

北京地区 以正南至偏东南偏东45度以北偏西30度

30度以内 内，南偏西45-60度

度以内

（3）住宅群体的组合形式：行列式、周边式、点群式、混合式

3．公建用地规划设计

公建设施配套的分类

公建设施的规划布置

4．停车设施规划设计

居住区道路分级

停车设施规划设计

（二）建筑初步设计

1．住宅结构形式

（1） 按性质及规划分：低层、多层、小高层、高层、超高

层

（2） 按材料划分

砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或

砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝士结构。

砖木结构住宅

砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或

砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。

钢筋混凝士住宅

钢筋混凝士结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、

楼梯、屋盖用钢筋混凝士制作，墙用砖或其他材料填充。这种结

构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

钢结构住宅

911事件对钢结构的考验，成本的减少

2．住宅楼体类型

（1）单元式住宅楼体类型

梯间式

梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，

由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证

住户的私密性和良好的通风采光条件。一般在多层住宅中采用较

多。

外廊式

外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均

等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故

居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕

所、厨房、储藏室等。

内廊式

内廊式住宅走廊光线较暗，对住宅私密性的影响亦较大，住

户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西

和向东，就是朝南和朝北。

集中式（现在一般指塔楼）

集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都

集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式少得

多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条

件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。

（2）别墅式住宅楼体类型

独立式

并列式

联立式

叠拼式

3．住宅的开间、进深、层高和净高

住宅的开间：住宅的高度

住宅的进深：住宅的实际长度。

住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，

也就是一层房屋的高度。

住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之

间的距离。

净高=层高-楼板厚度

4．墙体设计：

勒脚：墙体接近室外地面的部分，高度一般为室内地坪

与室外地面的高差部分，也有将勒脚高度提高到底

层窗台，勒脚起着保护墙身和增加建筑物立面美观

的作用。

散水：为保护墙基不受雨水的侵蚀，在外墙四周将地面

做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，

坡度约为5%，宽度600-1000。

踢脚：室内装饰用于保护墙体较低部分的损坏。

冷桥（热桥）：由于结构上的需要，常在外墙中出现的一

些嵌入构件，如混凝士柱、梁、垫块、圈梁、

过梁，这部分保温性能较其他部分低，比相同

面积主题部分的热损失要多。

外墙外保温技术的优越性：

1） 墙体和空气之间不存在温度差可提高室内环境质量。

2） 墙面或墙内不会再现冷凝现象。

3） 外墙温度的变化可忽略所以外墙不会产生裂缝。

4） 结构墙的总质量增加了整流器个建筑物的热容，可使

建筑物内的温度更加稳定。

5） 外墙外保温可使墙体内的增强钢筋不会出现生锈现象。

6） 外墙保温有利于墙体结构的保护可防止大气风雨对墙

体的破坏。

7） 可以彻底消除由于外墙采用内保温产生的局部冷桥、

降低外墙导热系统御寒保温。

8） 由于外墙内保温要占用部分使用面积，而外墙外保温

可给用户增加使用面积，虽外保温造价稍高于外墙内保

温，但如果将节省下来的使用面积进行折算，其经济效

益和社会效益都优于外墙内保温。

9） 对于已建成的建筑物进行改造，外墙外保温更能突出，

其优越性，不影响用户的使用面积便于维修。

5．楼梯设计

（1） 楼梯的构成：楼体梯段、楼体平台

（2） 楼梯的参数：2600-620

居住建筑公用楼梯：240-280，160-180

6．知能化社区

智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、

自控、卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信

息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集

成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手

段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒

适的家具环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术

工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、

系统集成商、网络产品供应商的能力协作。

（三）住宅区设施

在一个城市中，生活居住用的比重一般占到城市建设总用地

的40—50％。住宅区是城市中在空间上相对独立各种类型和各

种规模的生活居住用地的统称。住宅区的组成不仅仅是住宅和与

其相关的道路、绿地，还包括与该住宅区居民日常生活相关的商

业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。

设施布局

基本要求：各项公共服务设施、交通设施以及户外活动场地的布

局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选

择性为目标。

考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间的结合，

其公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对

住宅区规划布局的影响较大。同时应该注意到，随着现代网络技

术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别

是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。

住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、

安全设施、管理设施和户外活动设施六大类。广义地说，住宅区

的所有物质实体均可归属为住宅区的设施。

(1)公共服务设施

一般而言，住宅区的公共服务设施可分为公益性设施和盈利性设

施两大类。按其服务的内容，又可分为商业设施、教育设施、文

化运动设施、医护设施、社区设施五类。

(2) 市政公用设施

住宅区的市政设施包括为住宅区自身供应服务的各类水、电、气、

冷热、通信以及环卫的地面、地下工程设施。住宅区市政公用设

施的规划应该遵循有利于整体协调、管理维护和可持续发展的原

则，节地、节能、节水、减污，改善居住地域的生态环境，满足

现代生活的需求。

市政公用设施主要包括：供水系统，排水系统，供电系统，通信

系统，燃气系统，供热系统和环卫系统等。

住宅区公共服务设施分类

类型 主要设施 性质

商业设施 24小时小型超市、菜市场、综合百货盈利型

商场、旅店、饭馆、银行、邮电局、

储蓄所

教育设施 托儿所、幼儿园、小学、普通中学 公益性

文化运动设文化活动中心（文化馆）、文化活动站、 公益性

施 居民运动场 盈利性

医护设施 门诊所、卫生站、医院（200—300床） 公益性

社区设施 社区活动（服务）中心、物业管理公公益性

司、

街道办事处

(3) 停车设施及其布局

a．设施

住宅区机动车和非机动车的停车设施均有停车场和停车库(房)

两种，同时还设有机动车停车位和非机动车停车点两种复合用途

的场地。

B布局

停车设施的布局最重要的考虑因素是居民的停车步行距离，应按

照整个住宅区道路布局与交通组织来安排，以方便、经济、安全

和有利于节约能源和减少环境污染为原则。因此，集中与分散相

结合是较合理的布局方式。

住宅区的集中停车一般采用建设单层或多层停车库(包括地下)

的方式，往往设在住宅区和若干住宅群落的主要车行出入口或服

务中心周围，以方便购物、限制外来车辆进入住宅区，并有利于

减少住宅区内汽车通行量、减少空气污染和噪声污染、保证住宅

内或群落内的安静和安全。

居民的自行车停车设施也具有机动车停车设施相同的布局原则。

只不过因为自行车对居住环境在各方面均比机动车的影响小得

多，因而在规划布局中具有更大的灵活性。一般居民的自行车停

车的存放应该以分散为主，最多不大于以住宅群落(居住组团)

为单位来安排集中的停车房(棚)。

(4) 安全设施

住宅区的安全设施根据所采用的安全系统而定。一般较常用的有

对讲系统(包括可视对讲系统)没施和视频监视系统设施。对讲系

统是指住户与来访者之间通过对讲机(包括可视对讲机)进入单

元门或院落门的门锁开启安全系统，它包括一对电源线和一对信

号线以及安装在住户户内、单元门、院落门和住宅区保安管理监

控室内的控制系统装置。视频监视系统是指在住宅区内(可包括

住宅内的公共部位)和外围设置能够监视住宅区全部通道出入的

摄像装置，并且由住宅区保安管理监控室负责监控和处理的装置

系统。这两种保安系统均由住宅区的专用线或数据通信线传送信

息，并需要设置住宅区的中央保安监控设施。

(5) 管理设施

住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。社区管理

机构是—种山行政管理与居民业主委员会管理共同构成的综合

性管理机构，主要承担对关系到住宅区的各项建设与发展和住户

利益事务的居民意愿、意见的征求工作以及讨论决策工作。物业

管理部门则是一种受居民业主委员会委托，负责住宅区内部所有

建筑物、市政工程设施、绿地绿化、户外场地的维护、养护和维

修的部门，并负责住宅内坷；境清洁、保安以及其他服务，如日

常收费等。物业管理机构与居民闩常生活关系紧密，许多物业管

理公司已经发展了许多为业主(住户)服务的新项目，如家政家教、

购物订票、物业租售代理、家庭装修等等，部分地代替了社区的

一些服务设施的功能。因此，在布局上宜与社区(活动)中心结合，

便于联系，一般服务半径不宜超过500米。

(6) 户外场地设施

住宅区的户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落其中的各类

活动设施和配套设施。户外活动场地在住宅区中有幼儿游戏场地、

青少年活动与运动场地和包括老年人健身与消闲场地在内的社

会性占动场地。各类活动设施包括幼儿和儿童游戏器具、青少年

运动的运动器械和为老年人健身与消闲使用的设施。配套设施包

括各类场地中必要的桌凳、亭廊、构架、废物箱、照明灯、矮墙

和景观性小品如雕塑、喷水等。

户外环境景观

住宅区的产外环境景观包括软质景观和硬质景观两大类。其

中，软质景观以植物配晋与种植布局为主要内容，硬质景观包括

地坪、地面铺装和环境小品设施。住宅区户外环境景观设计的主

要目标是营造生态化、景观化、宜人化、舒适化的物质环境以及

和睦祥和、具有活力的社会文化环境。

软质景观

绿化用地与绿地

绿化用地所包括的不仅仅是用于种植各种植物的土地，在城市规

划中它是指以种植绿色植物为主的城市用地，简称绿地。它通常

包含有植物种植用地(包括草皮、花卉、灌木、乔木、爬植物等)、

包含在植物种植用地中的铺装硬地(包括步行道、步行休息广场、

乔木周围的休息场地等)、可活动的或处于植物种植用地内的水

体。

住宅区的绿地是位于住宅周围用于种植绿色植物并不属于住宅

区公共绿地的用地。

道路绿地是指在道路用地(道路红线)界线以内的绿地，如花坛、

行道树、草皮等。

专用绿地是通常指各类设施(如公共服务设施、市政设施等)地界

内所属的绿地。

绿地的作用与规划设计

住宅区的绿地具有三种主要作用：使用功能、生态功能和景观功

能。

使用功能是指具有可活动性，如游戏、运动、散步、健身、消闲

等；生态功能是指具有生态平衡、气候调节的作用，如住宅区小

气候的形成(包括降温、增湿、导风等)、环境污染的防治与质量

的改善(有噪声减弱、空气降尘、杀菌和吸收二氧化碳等)、水土

保持、动植物生长与繁殖等；景观功能所括赏性与美化环境。

在整个公共绿地中一般用于种植绿色植物的用地(包括小径)的

比例不应小于73％-87％，活动场地(硬地为主)的比例为10％

-22％，景观与休息小建筑及环境小品用地不宜大于3％-5％。

硬质景观

环境小品根据其设置的环境可分为街道广场小品和绿地小品两

人类。虽然设置的环境不同使其表现出的特征也不同，但其内容

与设计考虑的基本因素是——致的。

纠；境小品主要包含座椅(凳)、护柱、种植容器、垃圾箱等功能

性设施和

雕塑、水池、喷泉、构架等景观性设施。

座椅的设计可以考虑以其也设施的组合，如与花坛、乔木、灯具

等，其组

合形式也应该考虑美观的要求。

总之，景观性小品应考虑合适的设晋位背及艺术性，以形成环境

的趣味点或观赏点

水体

水体是自然界中极为生动的景观，易于形成开敞的空间，也

是生态素藐丽重要组成部分，同时它还具有可用性。住宅区中可

利用水体造景、调节小气候或作为儿童戏水场所，还可以供蓄水、

消防。因此，只要有可能就应该尽量利用或经过改造加以利用。

在住宅区规划设计中，常见的水体形式有水池、流水、瀑布

和喷泉等，宜根据地形条件和设计意图宋采用。住宅区中的水体

特别应该注意两个方面：水的深度和水体边缘应该经过处理，使

其更具有观赏性，同时也应避免发生危险，因为住宅中一般都有

较多的人会去接近水体。

另外，水体清洁问题也必须考虑，天长日久之后，水体的污

染将会破坏整个住宅区的居住环境。

十四、物业管理的基础知识

（一）物业管理的含义：

广义：房地产项目的立项—房地产项目的建立—房地产项

目的销售—后期的物业管理

狭义：对房地产项目公共部分的管理和服务。

196号文件对公共区域收费，室内的维修要业主自己出。

（二）物业管理的目的：

1） 提供一个安全舒适的居住、工作环境。

2） 充分发军投放设备的正常工作能力。

3） 通过物业管理使小区具有保值增值的能力。

第一太平戴维斯、北京中原、戴德量行、仲量行等品牌

行情：公寓：0。8-1。5美元；

住宅：0。1-0。5美元

商用：5-5。5美元

4） 培养一批高素质的人才，使其对公司有一种归属感和

自豪感。

5） 有一定的经济效益

走向市场不同于过去的房管所。

（三）物业管理费用的构成

1、 针对公共区域、公共部分和设备的维修和养护。划分

为六项

1） 员工的费用占30%

2） 工程上的费用占30%工程费用分大中小三等，大修

与中修的费用在公共维修基金中出（公共维修基金由

业主在交房款时交纳，他占房款的2%，一次性交清。

不包含在物业费里）

3） 区域能源费：清洁、绿化费。（每年每增米0。55，

196号文件）

4） 日常费用及办公用品

5） 各种税费，房产保险等公共费用。

6） 酬金，不超过15%

2、 有偿服务项目

3、 特约服务（家政、家教）

（四）物业管理的服务项目

1、 对公共设施的维修养护和管理（对室内的维修一般收

材料费，对于安装性的要收取总物价的20%）

2、 公共区域的保洁。

3、 绿化园区

*不要轻意承诺，要比较裙带求是，尤其对于大区域的环

境，如不清楚的事情，不要承诺。

4、 车辆的管理

自行车、汽车、车位的管理

避免以后麻烦，不要用不当的承诺让客户买房。

5、 24小时的保安巡逻，消防措施。

6、 电梯的维护和养护

7、 24小时热水

8、 供暖的维修养护和管理

国家规定28元/平米

9、 代收代缴

10、 对住户装修的管理

垃圾费第年21元

不要把客户把资料外漏

业主装修管理费：装修垃圾以自然间算

11、 业主档案的管理

业主的资料工程的资料不要轻易泄露

12、 有偿特约服务

13、 他配套设施的服务。

（五）物业管理公司与业务员、发展商的关系

a) 国家规定：10万平米以上要招、投标。

b) 合作关系与发展商，是签约关系。

c) 当入住超过50%后，成立业主管理委员会，决定物业管

理公司的去留及物业管理费用的收取多少等事宜，但

不能影响正常的特业运转。

十五、推广、广告的基础知识

（一）企划目的

1、 企划是什么？

企划可简单地理解为“策谋及计划”，但企划会比策划更

高一个层次，因为企划是以公司的层面作为出发点。

策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这

个个性是能满足客户所需的。

策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从

开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。

当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统

筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、

广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必

须透彻掌握及亲力亲为，才不会现现与楼盘、与市场脱节。

2．创作

所谓创作是反映人们下意识的渴望，把人们下意识的需

要表达出来，故此创造出前所未有的东西不是创作创作

是冲击人们的潜意识，让人们的需要和渴望在意识的层

面浮现出来。

3．企划的目的？

A）为楼盘达到最理想的销售业绩

B）令发展商用量小的资金达到最大的效益。

C）为发展商及楼盘打下知名度及品牌

D）塑造楼盘与众不同的个性、卖点。

（二）一般流程：

1、 设立项目档案及文件科

2、 了解项目基本情况及发展商的预期目标

3、 编定工作时间表

a） 抄写出前期规划方案及各阶段营销策划方案及销售

目标

b） 确立各合作伙伴

4、 工作执行及与发展商商定期会议

5、 动态市场调研

6、 开盘前策略性检讨及修正

7、 开盘

c）各阶段营销策划方案实施

d）各阶段动态市场调研、检讨及修正

e）工作执行及与发展商定期会议

（三）营销策划流程

市场调查研究分析项目自身分析市场定位产品设计销售策

划、广告策划市场反应市场分析

（四）广告

1、 广告媒体

A) 印刷：报纸、杂志、宣传单张、直销邮件

B) 电视：电视短片、赞助项目、软性节目

C) 地铁：月台灯箱、大堂墙壁、大堂柱子、大堂地面、

车箱内、通道的墙壁、通道的广告牌、楼梯间

D) 巴士广告：车身

E) 电台广告：广播、赞助

2、 缮稿/评论

类别；软性—以分析角度编写，例如整区发展，交通大

市情况等。

硬销直接介绍楼盘的情况、卖点、销售业绩、活动等。

3、 广告策划

A） 目标市场针对产品定位所销定的目标客户群；

B） 分析目标市场是否需要分割，项目本身可具有多种

产品或产品有不同优点去迎合不同层次消费者的需

要；

C） 开拓市场需要资源，除非供应量很多，不能在一个

市场消化，否则不宜开辟太多市场，跨区域市场更是

可免则免。

D） 集中火力更容易改变消费者心态；

E） 不能忽视目标市场外的人对目标市场的客户的影响。

2）各销售阶段的广告目标

i. 试销期主要广告目标

1. 预千新项目上市，唤起潜在客户注意

2. 说明产品特点以支援人员推销活动

3. 介绍产品功能、效益、用途、增值性；

4. 接触人员推销未能接触之潜在客户；

5. 唤起购房者对项目之需求，进而采取购买行动。

ii. 引导期主要广告目标；

1. 宣布新项目上市

2. 延续试销期广告目标

3. 建立项目品牌知名度。

iii. 引导期主要广告目标

a) 延续引导期主要广告目标

b) 说明项目比其他竞争个案优越之条件及特色

c) 引证项目畅销，为市场接受

d) 加速有意客户之购买行动；

e) 指导购买者作最后之选择

f) 指导购买者挑选产品

g) 指导购买者投资分析

h) 鼓销售人员士气

iv. 促销期主要广告目标

1. 延续强销期广告目标

2. 宣布促销活动

3. 排除销售障碍

4. 加速较难出售产品之销售。

v. 广告预算

a) 根据广告活动目标，试编广告经费预算

b) 与原定投资预算比较，是否需要调整广告计

划。

vi. 广告主题

1. 根据产品定位时所作调查分析，掌握目标客户

群最关心几个要点，以此作为广告主题。每次

的广告主题只能有一个，其他的是副主题。

2. 主题不明显的广告让读者很难理解

3. 广告主题可以分类为：

与购买心理有关

例如：引起购房者对项目品牌与商标之记忆；

令购房者想念项目比竞争对手好，引起购房者

产生偏爱。

与购买行动有磁

例如：说服购房者立即购买；说服购房者等待

此项目；教导购房者挑选房屋的重点从而引导

到项目优点；

与产品内容有关

例如：产品规划特色，产品周边环境，特别设

施

与市场营销有关

vii. 媒体选择

viii. 结论：

i.在相同接触次数的情况下，集中出稿比分散更能够

ii.消费者不边疆接触广告会立即产生忘却

iii.消费者接触次数增加，忘却就减慢

iv.广告目标若以短期记忆者为目标，采用集中型出稿

例如：促销活动

与企业形象有关

例如：公司的规模、可信度；公司对社会的贡

献。

1. 基于目标客户群属性选择媒体，客户阶层越高，

大众媒体的作用越低，教育程度低的较容易受

到大量广告的

2. 不同媒体，各有估劣

媒体发行量

媒体是否容易造成长久记忆

媒体是否容易接触目标客户

媒体是否容易介绍产品

媒体是否容易发挥广告创意

媒体之广告成本高低。

被迅速地学习

类型较佳。

4．广告表现

1. 广告原理与广告设计要求的关系

创意—注意直接的冲击兴趣延续的兴趣欲望资

料记忆冲动购买行动

2. 现今广告泛滥，广告要与别不同才能引起客户

注意，所以表达手法很重要

3. 读者很善忘，除非广告预算很充足，系列性广

告要慎重重处理

4. 借用形象可以省下好多广告工夫。

5. 重复就是力量，但不能到了让人厌烦的地步。

十、如何进行市场调查

市场调研：是对信息进行搜集、整理、记录、分析。

分为点、面、体三个方面，以点带面，以面应体三者

相辅相成。

1．点：

一个项目，一个楼盘的调研，包括

1） 具体产品分析：主体楼盘的参数及指数

2） 了解投资方、开发方、设计方、物业管理方

3） 价格组合：包括单价、总价、付款方式

4） 广告策略：广告基调节器的推敲牢牢把握诉求点，

还有媒体的选择，广告密度的安排的等。从而拿出

精货，推向社会，再引出反馈，为下了楼盘的推出

做贡献。

5） 销售执行：销售点的选择是否合理，人员配置是

否得当，包括后期业务的执行等。

6） 调查实际销售结果：何种户型热销，为什么，从

而得出下次的开发点。

2．面：

区域市场的调研

1） 地理：包括区域沿革、区域特性，是商业中心、

工业中心、科技文化中心还是居住中心。

2） 交通：区域内、与其他区域的连接、公交、道路

3） 周边配套：市政、生活配套

4） 人文环境：小的方面包括占地面积、占地形状、

建筑面积、进出道路等大的方面包括居住人群、文

化氛围、区域文化、历史文化

3．体：

宏观经济情况

1） 国民经济总产值

2） 当地经济总产值

3） 区域经济总产值

4） 对人均收入的分析

5） 对贫富对比的分析

6） 对购买力的分析

十六、房地产“全程营销策划”讲解提纲

一、房地产全程营销策划的概念：

是从项目开发的初始状态就导入科学的营销思想并结合房地产

业运作流程而形成“全程营销”的理论体系。

二、房地产全程营销策划的工作流程：

(一)项目投资分析：

1、项目环境分析2、项目区域市场的现；吠趋势分析 3、

土地分析 4、项目市场定位：5、项目价值分析； 6、

项目投入产出分析； 7、项目价格模型：8、风险分析：9、

项目开发进度的分析。

(二)项目建筑规划和设计：

“设计，是房地产的第一生产力”

1、项目地块分析： 2、引导生活方式的设计理念： 3、项

目总体规划布局

4、项目环境设计： 5、建筑风格和色彩： 6、主力户

型选择：

7、室内空间和装修： 8、现场销售中心的概念设计：

(三)项目形象推广：

1、项目系统的核心部分： 2、项目系统运用：

（1）工地环境的包装和设计： (2) 销售接待中心的包

装和设计：

(3) 物业管理系统的包装和设计：

3、项目系统的传播、推广策划。

(四)项目质量、工期控制：

(1)建筑材料选择提示； (2)施工工艺流程导引； (3)生产质量

控制；

(4)工程工期控制； (5)工程造价控制； (6)工程安全

管理。

(五)项目整合营销推广传播：

1、项目区域市场现：吠及其趋势研判： 2、市场竞争形势和

竞争项目分析：

3、项目的整合营销传播方案：

(1)营销目标；(2)目标客户分析；(3)产品市场定位分析；(4)

营销策略的选择；

(5)土卖点的设计；(6)广告策略；(7)媒介策略；(8)公关活动及

现场的包装策略

(9)营销推广赀川计划；(10)效果监测、评估利修正。

(六)项目销售工作：

l、销售目标确定： 2、销售计划的制定； 3、销售资

料的准备：

4、销售培训： 5、销售控制：

6、销售各阶段与营销推广工作的协调行动： 7、销售的

组织、管理工作，

(七)项目的服务营销；

1、房地产进入“服务竞争时代”：

2、物业管理； 3、物业管理组织： 4、物业管理培

训：

5、物业管理规章制度； 6、“三全服务”的创新体系。

(八)房地产的品牌战略：：

1、解密中国房地产的品牌传播： 2、应对0：地产企业的

制度创新：

3、“抡滩”京城地产市场何以制胜?

4、大盘时代楼市显现新态势开发商面临战略调整：

十七、房地产项目规划设计方案中的主要技术经济指标

1、 居住区技术经济指标

为了评价居住区规划经济性和合理性，经常采用以下一些技术经济

指标作为衡量的标准。

（1） 居住区总用地（）。其中包括居住用地，公共建筑用地，

道路用地，绿化用地。

（2） 居住每人占地（m2/人），其中包括人均居住用地、公共

建筑用地、道路用地、绿化用地。

（3） 居住区总建筑面积（m2），其中包括居住建筑面积、公共

建筑面积

（4） 总户数（户）、总人口（人）、平均每户人口（口/户）。

（5） 平均每户居住面积（m2）.

（6） 居住建筑密度。指住宅建筑对居住用地的覆盖率。即居住

建筑基地面积

居住建筑基底面积

居住建筑密度= ——————————（%）

居住建筑用地面积

（7） 居住面积密度：

居住面积

居住面积密度= ——————————（m2）

居住建筑用地面积

（8） 容积率（居住建筑面积密度）：

居住建筑面积

容积率= ——————————（m2）

居住建筑用地面积

（9） 人口毛密度。指居住总人口和总用地之比：

总人口

人口毛密度= ————————(人)

总用地

（10） 人口净密度，指居住总人口与居住建筑用地面积之比：

总人口

人口净密度= ————————(人)

居住建筑用地面积

（11） 平均层数，指住宅总面积与住宅基底总面积之比：

住宅总面积

平均层数= ————————

住宅基底总面积

（12） 高层比例，一般七层以上为高层住宅，即高层住宅占

总建筑面积的比例：

高层建筑面积

高层比例= ————————（%）

居住区总建筑面积

（13） 住宅间距（m ）

（14） 居住区总造价：

总造价

平均造价= ————————（元2）

居住区总建筑面积

（15） 建筑周期，指自工程开工至全部工程完工之间的持续

时间。

2、 非居住区开发项目规划设计方案的技术经济指标

非居住区开发项目指酒店、写字间、商业零售中心和公寓等开发项

目，为评价其规划设计方案

的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。

（1） 建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与

规划建筑用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不

计算面积的附属建筑物除外。

（2） 总建筑面积：各层建筑面积的总和。

（3） 地上建筑面积：地上各层面积的总和。

（4） 建筑密度：即建筑覆盖率，只项目用地范围内所有建筑

物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。

（5） 规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地

面积。

（6） 建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口

高度上限。

（7） 绿化比率：规划建筑用地范围耐德林草地面积与规划建

设用地面积之比。

（8） 停车位个数：指在规划用地范围内设置的地上停车位的

个数。

（9） 有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建

筑面积之比。

（10） 开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。

十八、房地产广告

《开发经营条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告

宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可的文号。

房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中

介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转

让以及其他房地产项目介绍的广告。为了加强房地产广告管理，

规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为，

1996年12月30日国家工商行政管理局发布了《房地产广告发

布暂行规定》对房地产广告作了以下规范性的规定：

1、房地产广告应当遵守的原则及要求。发布房地产广告，

应遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理办法》、《土

地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地

产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建

设要求，不得欺骗和误导公众。房地产广告不得含有风水、占卜

等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会

良好风尚。

2、禁止发布房地产广告的几种情况。凡下列情况的房地产，

不得发布广告：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开

发建设的；（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3）

司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房

地产权利的；（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符

合工程质量标准，经验收不合格的；（8）法律、行政法规规定禁

止的其他情形。

3、发布房地产广告应当提供的文件。发布房地产广告，应

当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包

括：（1）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构

的营业执照或者其他主体资格证明；（2）建设主管部门颁发的房

地产开发企业资质证书；（3）土地主管部门颁发的项目土地使用

权证明；（4）工程竣工验收合格证明；（5）发布房地产项目预售、

出售广告、应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许

可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；（6）

中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（7）工商行政管理机关规定的其他证明。

4、房地产广告的内容。房地产预售、销售广告，必须载明

以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，

载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

5、房地产广告的要求。（1）房地产广告中涉及所有权或者

使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整生

产、生活空间。（2）房地产广告中对价格有所表示的，应当清楚

表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。（3）房地产中表

现项目位置，应以从该项目位置，应以从该项目到达某一具体参

照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距

离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰

当。（4）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他

市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中标明。（5）房

地产广告中涉及面积的，应当标明是建筑面积或者使用面积。（6）

房地产广告设计内部结构、装饰的，应当真实准确。预售、预租

商品房广告，不得设计装修装饰内容。（7）房地产广告中不得利

用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。（8）房地产广告中

使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（9）

房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值

或者投资回报的承诺。（10）房地产广告中涉及贷款服务的，应

当载明提供贷款银行名称及贷款额度、年限。（11）房地产广告

中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的

承诺。（12）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家

有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

（13）房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价

师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应

当真实、准确，表明出处。