各类住宅名词解释

各类住宅名词解释

期房

是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，

所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房

的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得

产权证。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手

"。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的

人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以

卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

有限产权房

是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得

到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、

收益权。

产权房

所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内

的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、

出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

使用权房

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国

家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已

经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用

权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

商品房

是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由

于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才

出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、

材料差价等组成。

经济适用房

是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建

的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而

言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其

建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程

报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如

我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。

集资房

是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，

通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，

政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所

建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人

部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权

界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成

本价房。

安居房

指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是

党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4

平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。

公房

又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及

国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负

责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租

出售。

房改房

是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位

职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需

经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式

与经济适用住房再上市时相同。

标准价产权由于购买者只拥有房屋94％的产权，所以其在处置和收益上就会受

到一定的限制。该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需

要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。不过，如

果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和

成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，与成本价交易

方式一样了。

标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的

部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价

产权再交易是一样的。

直管公房（房管机关直接管理的公房）

自管公房（全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房）

小产权房

第一种解释商品发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是

因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人

的小。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书

的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。

这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予

备案。通常我们所说小产权就是这类的房屋。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补

缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适

用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式

中加以确认。

廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标

准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为

主，实物配租和租金减免为辅。

公租房

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住

房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受

起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移

到城市工作的群体。

商品房的各种分类：

商品房：

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场

上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、

交换的房地产。

复式商品房

是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的

楼房。

跃层式商品房

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采

用户内独用的小楼梯连接的房屋。

水景商品房

是指依水而建的房屋。

单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住

户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。

所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍

每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层

合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式

住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设

多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、

省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了

隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、

自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差

等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，

必然会成为住宅市场上的热销产品。

跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空

间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居

室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通

过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二

层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内

居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安

全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在

北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。

花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、

三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为

高收入者购买。

公寓式住宅

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较

高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、

厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

低层住宅

指一层至三层的住宅。

多层住宅

指四层至六层的住宅。

小高层住宅

指七层至十二层的住宅。

高层住宅

指十层及十二层以上的住宅。

塔式高层住宅

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅

由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅

由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

TOWNHOUSE

也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指

在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

商住住宅

是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼

的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业

活动的住宅行式。

酒店式公寓

酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，

由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的"临时

住家"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，

然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。

SOHO之后又推LOFT

日前，以SOHO为标志的知名楼盘现代城，又推出了LOFT。LOFT超高层办公

空间位于SOHO建筑的A、B、C座的三层，面积8000平方米，层高达6米，

是一个完全开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切

割购买。

LOFT

LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦

而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的

最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类

似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。

板式小高层

国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为："板式小高层"是一种不规范的叫

法。我们目前常说的"板式小高层"是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有

楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。６层以下的称为"多层"；

更高的则称为"高层"，这与标准规范有些出入。"塔楼"主要是指以共用楼梯、电

梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，

上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元

用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈"一"字型，也可以是拐

角、围合等形状。

会所

就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备

的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄

球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场

所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收

费开放。

双景住宅

就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社

区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到

居室内外环境互动、交相辉映，正所谓"借外景造内景"。

标准绿色住宅

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿

色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工

程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、

改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的

墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发

电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐

震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一

半，但强度却是普通砖的两倍。

充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且

涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit

能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是

充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。

垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因

此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。

生态住宅

生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效

率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑

系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循

环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境

不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也

涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种

观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安

居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态

之中。

花园式住宅

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库

的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，

并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都

有较高的标准，一股为高收入者购买。

跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首

层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫

生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部

掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里

增加使用面积，提高住宅的空间利用率。运种做法香港的住宅设计中有一些例子，

是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积

的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙

壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的

人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间

有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分隔，

只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均

应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的

层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：

如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）

外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间的净高度最低

处不应低于1.5米（含）使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.l米（含）部

分不足房间总面积的2倍计入使用面积。

错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静

分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错

层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。

还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。

错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这

种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，

容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。

买自住房与投资房有什么不同

自住房和投资房因为用途不同，在选择上亦有较大的区别。

首先是房屋价格。买自住房要测算自己的收入水平和承受能力；而投资购房则在

投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。

第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。

虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的

升值潜力，对环境质量相对要求低一些。

第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：

而投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由

住宅变作商铺等。

第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资

购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的

房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。

居住功能的国际标准是什么？

按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、

生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休

闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言，应满足

以下基本要求。

（l） 满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要

功能之间的最合理的布局。

（2） 满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活

动空间 以及紧急疏散的要求6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以

及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。

（3） 满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃

气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。

（4） 满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定

日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。

（5） 满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的

让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架

固定不

变，分隔构建则可根据住宅要灵活布置，以形成多样化的内部空间。

智能化住宅如何分类

像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准

乙级标准

（1） 安全保安系统

实现小区周界的监控和红外线报警防范：火灾与煤气报警：紧急呼救报警：电话

线被切断与防破坏报警。

（2） 通讯系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）

插口；可接收有线电视网节目。

（3） 信息服务系统。

实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。

（4） 环境控制系统

实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。

甲级标准

除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央

控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：

（1） 安全保安系统

实现可视对讲功能：门禁系统功能：家庭智能化报警增加的功能有：可进衍程序

自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源

控制及调光功能。

（2） 通讯系统

实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语

电视节目。

（3） 信息服务系统

增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。

（4） 环境控制系统

实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。

智能化住宅

在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算

机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管

理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理集成

系统，智能小区的智能化终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），

并达到监控与信息交互的程度（或能力）。

由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服

务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供

家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居

民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。