城市居住区规划与设计优劣评析

城市居住区规划与设计优劣评析

中国地产业的发展日新月异，行业竞争日益加剧；同时，伴随人们生活方式向多元化、

个性化的转变，人们对居住的要求也按照：“物质空间”——“社会空间”——“体验空间”的顺

序渐渐提高。因此，当消费者的“人居环境”意识逐步苏醒时，传统的小区开发模式显得缺乏

宏观与综合的视野。地产商正在想方设法寻求出路，水岸住宅、生态小区、智能大厦、国际

街区等等楼盘概念不断涌现出来，令购房者眼花缭乱。那么到底什么样的住区是优秀的住区

呢？

好的“作品”不一定是好的“产品”，好的“产品”也不一定是好的“商品”。一个“完美的住区”

应该是能够满足人们“物质空间”、“社会空间”和“体验空间”的适应未来可持续发展人居环境

要求的优秀住区。

一 居住区模式相关理论综述

1 居住区模式的由来与发展

居住区模式是我国城市住区规划的主导模式。20世纪50年代，从原苏联引进的、以围

合式组团空间形成的住宅街坊在当时产生了重要影响。与此同时，居住区、居住小区也被引

入国内并付诸实践。居住小区与西方邻里单位思想并没有很大区别，只是规模上更大一个层

次。

从1986年开始到1990年代末，由建设部在全国开展的“城市住宅小区试点”及“小康住

宅示范小区”等项目，使以居住小区为主导的规划方式，在全国不同区域、不同规模的城市

迅速铺开。这一阶段天津的典型代表则为：体院北居住区（1976～1984）、天津川府新村

（1986～1989）、华苑居住区（90年代）和今天的梅江生态居住区。1990年代后期，随小区

管理新模式的出现，尤其是由专业化的物业公司施行管理，实现了整个小区的高效、优质、

统一管理。这个时期的小区规划中，突破了组团的形式限制，将邻里空间的形式置于首位。

1998年住房制度改革以后，住区开发主要由企业主导。然而居住区规划的核心理念并没有

发生根本性的改变，封闭式住宅小区的开发成为主流形式。

2 居住小区模式的特点与弊端

通过对居住小区发展历程的分析，我们可以看出这种形式有如下一些特点：

a 在总体规划思想上，将小区作为城市的一个相对独立的区块，追求一种完整性，如自

成体系的道路系统、尽可能完备的服务设施等。

b 在组织结构上，早期常采用住宅——组团——小区的层级式结构，后期采用院落——

小区、住宅楼——组团等形式。小区内部空间被分解为住宅、道路、公共服务设施及绿地等

子系统，道路宽度、绿地大小、服务设施规模则逐级缩小，呈现一种等级化树型结构。

c 在管理方式上，与城市的基层管理组织（如居委会、街道办事处等）相联系。另一方

面，小区物业管理的功能、职责，与国家的法规及基层民主进程一样，仍处于发展、完善之

中。

居住小区的规划模式，特别是与城市紧密相关的大型、超大型封闭住区，其自身的弊端

渐渐显现出来。

a占地规模过大，城市交通受阻

城市路网稀疏，导致干道交通负荷过大，拥挤不堪。住区交通空间的封闭不仅为城市交

通组织带来了很多问题，也给住区居民的出行造成很大障碍。

b 外围界面封闭，街道活力丧失

通常采用封闭住区的布局和管理模式阻碍了人群的移动和交流，城市呈现给居民的是有

形、无形的围墙，人为地造成了城市各个部分的割裂。

C 追求自我完善，公共设施低效

公建中的大部分，由于使用人数有限，使用者的收入水平及文化背景也可能较为单一化，

因此在一些豪华住区内，开发者往往在住区内部设施上不惜重金，但是这些设施往往使用率

不高。 一些城市大型封闭住区把原属于市政公共配套的设施也纳入小区的发展建设中，作

为住区“自给自足”的设施，进行封闭管理。这种“人无我有、人有我优”的开发理念致使小区

内的公共配套设施使用效率非常低。

二 结合实例探讨城市居住区发展趋势

1、大型住区的兴起及带来的问题

近年来，随着“住区郊区化”观念的流行，各大城市均刮起了“开发大型住区”的劲风。大

型住区的弊端现而易见：可识别性差；物业管理成本较高；影响城市路网组织，导致交通堵

塞；目标客户群局限在一定范畴内等等。

“创造开放住区，激发住区活力”，是近年来大型住区规划设计的趋势。如1999年深圳

万科四季花城的规划就采取了“围合式院落＋步行商业街”的整体布局。商业街呈“L”形，一

半朝向城市道路，成为沿街商业街；另一半伸入社区，成为步行尺度的商业街，它们同时服

务于住区内部和周边的居民。

2、几个优秀项目实例简介

武汉·美好家园——市场经济规律下的规划设计

项目位于武汉市江汉区新华下路八古墩，原是市中心边缘地段一个搬迁的厂区。总用地

3.4万平方米，规划容积率不低于2.0，项目总建筑面积7.25万平方米，其中包括不少于2500

平米的临街商铺，68000平米的住宅以及不可销售的附属设施约1500平米。

地块呈不规则的长方形，临街面距离短，进深较大；北临京广铁路，有噪音震动，东面

沿街有大大小小十几处电线杆，需推让红线6.8米；西侧为大量低矮民宅，布置混乱；总之，

这个项目的周边环境并不理想。而开发商把这个小区的市场定位为中高档，还要达到建设部

优秀住宅小区的标准。设计师充分考虑了项目的所有制约因素和有利条件，通过均好的规划

布局和三维意义的规划手法，创造出了市场经济下的规划方案。

a强调均好的规划布局

项目采用多层结合小高层的做法，通过错动的方式，不仅解决了间距问题，西部绿化不

足的不均衡感因为新形成的组团绿地而得到了补偿，同时点状的空间氛围与东侧带状绿地互

为补充，令居民的外部空间更具层次。

设计师把多层住宅相对集中布置在东区，是为了便于一期低成本的开发投入，因为这类

住宅造价低、工期短，并可以保证在本区域售价不高情况下有开发利润。事实证明，这个十

分经济的方案整个设计构思过程是严谨而理性的。

b三维意义上的住宅建筑

由于经济技术指标和造价的要求，并结合土地的利用率，住宅平面不得不适当采用了大

进深。于是在争取采光的原则下，将客厅餐厅置于南北，厨房卫生间中置。大部分户型因为

规划的优势还可以得到东西向的阳光。

为了提升东区没有电梯的多层住宅品质，设计师在销售面积不增加的前提下，让底层住

宅享有园艺精美的私家花园，让顶层住户拥有跃层和玻璃天窗。西区的高低层并置更提供了

使多层走向高端的机会：设计充分利用小高层的电梯，让人们能从小高层的6层走出，来到

多层住宅的6层上，使小高层的6层成为了“空中的联排别墅”。

武汉东寒夏热，出于节能考虑，项目采用了外置活动遮阳百叶窗，为了节省造价，所有

的门窗玻璃和百页都统一尺寸，标准化、模数化、重复使用。

时下房地产项目很多，设计师应该在纷繁复杂的市场洪流中，主动、理性地思考，力争创造

出开阔有趣并富有生命力的空间，打造真正的优秀品质住区。

北京·西山美庐——借鉴赖特“有机建筑理论”的高档别墅

西山美庐是一个高档别墅区，背倚北京西山，地势自南向北逶迤起伏，将项目环抱其中，

自然环境极佳，属北京上风上水之处。北京的高端别墅项目很多，面对京城最好的自然资源

与人文资源，西山美庐对基地进行了深入理解与分析，并借鉴现代主义大师赖特的有机建筑

理论，强调建筑对当地人文环境、自然环境的尊重，因而在众多别墅项目中脱颖而出。

追求“天人合一”的设计理念西山美庐的设计秉承了赖特“草原别墅”“流水别墅”的建筑

精神，每栋单体建筑都与大地紧密相连，与群山遥相呼应，与自然环境融为一体，不仅仅建

设一个可供人居住的空间，而且力图打造别墅类的艺术精品，使这个项目成为与西山浑然一

体的建筑群落，为购房者提供一个提升生活品质的居住空间，并以此提升他们的审美情趣、

艺术鉴赏力和良好的品味，使更多的客户热爱自然、尊重自然。

内敛低调却足以张显身份的建筑风格西山美庐定位于山地风格的建筑，朴素、庄重、沉

稳、大气的建筑外观充分体现“天人合一”的哲学思想，使建筑成为山体的一部分。在住宅单

体设计中要体现别墅这一建筑形式的尊贵感和身份感，考虑到目前客户的审美趋向和品味需

求，西山美庐在外檐风格上选用了含蓄内敛但又足以张显身份的手法。

建筑师没有照搬赖特的某件作品，而是继承了草原别墅的精髓，并结合基地实际情况进

行规划设计。西山美庐别墅为地上两层，一层占地面积较大，二层多有退台，立面轮廓富于

变化、错落有致。整栋建筑尺度低矮，表达对大地的亲近以及对群山的景仰；平缓的坡屋顶

与宽大深远的挑檐，突出水平线条，强调横向效果，而烟囱与立柱登垂直组成部分使建筑宽

大厚实，给人以敦厚、大方、凝重、舒展的感受。

中海·盐田项目——紧密结合山地景观的宜居社区

项目位于深圳盐田西南片区，规划容积率不低于1.0，项目总建筑面积9.38万平方米，

建筑密度17.3％，绿地率64％，1101户，502个停车位（其中地上196，半地下306）。基

地呈西北高东南低的走势，地块内植物生长繁茂，有山泉、溪流和水塘。

开发定位为独具山居特色的高品质社区项目基地为山地地形，因此如何减少土方量、利

用好山地地形来创造独特的居住空间氛围，是这个项目设计的关键。整个项目的规划采用灵

活的空间组织方式，没有机械的轴线定位，没有单一的建筑方向，而是依山就势安排建筑布

局。同时，减小建筑体量，化整为零，使建筑融于自然。在建筑材料上也采用毛石、木材等

自然材料，使整个住区环境体现出浓郁的山野情趣，勃发出自然生机。

充分利用地形高差的规划设计社区中心以跌落的水面为中心，以水系组织了两条登山

道，一条由会所（售楼处）乘电梯直达半山处，参观完样板房后，可由另一条沿水系的山路

拾级而下，这种灵活的布局不仅形成了一系列十分丰富的院落空间，构成了多界面、多层次

的复合空间效果，而且使社区的空间环境品质得到了大幅度提升。

这个项目共有6种户型，其中四房和三房户型各有两种，为一梯两户；两方户型是一梯

三户，一房为一梯四户。户户明厨明卫，自然通风和景观视野良好。四房和大三房布置在基

地中央临水塘的位置，景观优势最大化。

整个项目组团均沿山地呈线性布置，部分组团内部还围合出一系列院落空间。围与透，

动与静——各种空间互相交织，穿插在山地高低起伏的地形中间，产生空间的渗透合层次的

变化，而且绝大部分户型都朝南、东南或西南，既有利于节能又避免了单调的行列式布局，

形成了灵活多变的住区空间效果。

总之我们可以看出，无论是高档别墅、多层住区还是特色山地社区，良好的生活家园都

是能满足人们物质空间、社会空间以及体验空间的住区，都是注重社区氛围营建、注重生态

保护、注重延续城市文化的住区。对于诸多决定住区品质的基本面，例如住区与城市的关系、

住区活力的创造、住区生态保护与文化特色，以及住区今后发展中管理成本的控制问题等等，

将在下篇中详细讲述。

在现代快节奏社会中，住区的建成犹如在朝夕之间，真正的生活则在投入使用后

无尽的岁月中。如何让住区在未来的时光中具有永恒的魅力，为住区中的人们提

供无限生活的可能，就需要多方面的因素。下文将继续上篇所探讨的话题，探讨

真正满足城市人居住生活的完美住区的特征。

总结：完美住区的特征

创造开放的住区——开放的商业空间、开放的街道空间、开放的景观空间

随着社会经济的发展，特别是房地产业的兴旺，越来越多的人走进商品房住

区的大门，封闭在人为圈定的生活区域中，那种住区与城市交融的目标变得遥远

而模糊。在满足了基本的居住需求后，人们开始思考住区开发的根本目标——聚

居和交流，开始反思城市生活的根本含义——生机与活动，开始将住区真正作为

城市的有机组成部分考虑。倡导住区回归城市，创造开放住区理念，正日渐深入

地影响城市住区的发展与规划。

1、与城市有机衔接的路网系统：

美国纽约曼哈顿的匀质方格路网体系提供了一种启示：密度足够的道路路网

除了具有良好的交通功能之外，还可以在基于细分地块的基础上，保证用地具有

广泛的适应性和灵活度。

无锡万科魅力之城的路网系统：市政道路贯穿小区内部，沿线布置小学、幼

儿园、大型商业等配套设施。充分体现社区与城市的连接，与周边的互动。沿路

设置组团车行出入口。便利于居民快速出行，到达目的地。沿路布置小型商业。

便于居民日常购物，体现国际街区式概念。

2、适宜的封闭规模和管理模式：

对于任何住区而言，开放、与城市融合无论在功能上还是空间上都是一个相

对的概念，开放住区与保证住区的私密性是不矛盾的。确定适度的封闭规模、组

织安全管理是非常必要的。

3、气候条件：

不同气候条件对通风、日照等住宅外部环境要求不同。在对住宅朝向要求严

格的城市，如天津、长春等，难以做到居住院落封闭形态的组团，而应是由6～

8栋住宅组合，形成相对封闭的组团，再通过组团组合形成比较大的街区。

4、住区界面和城市生活界面相互转换的设计手法：

在于城市紧密结合的位置布置服务于城市为主的活动和服务，在靠近住区的

位置则以服务住区的日常生活为主。公共空间和街道生活动是住区和城市之间发

生关系的重要方面，它最重要的价值在于满足人们的心理需求，获得一种开放的

心态和被城市接纳、包容的感觉。

创造有活力的住区——激发住区活力，营造邻里交往的良好空间

1、住区活力的核心属性——交往活动与空间

开发商在完成方便舒适的住区环境营造的同时，要注意到大众住宅客户人群

的核心需求开始聚焦于社交需求，渴望邻里交往，而不仅仅是基本的生理安全层

次需求；然而我们也不可一概而论，高端住宅区的客户却是另一种需求，如海逸

长洲、时代奥城、星河湾等项目。选择独立别墅或联排的居民，其住区归属感已

经超越了地域范畴的邻里交往，扩展到社会阶层、兴趣爱好和生活方式层面的住

区(如企业家阶层、艺术收藏沙龙、高尔夫俱乐部等等)，其居住环境理念关注更

多的是以私家花园和庭院为物化表现形式的私有环境的拥有感，其核心需求是尊

重需求和自我实现的需求。

2、促进住区活力的规划设计方法——多样化住宅产品促进多样化人群混居

近来人们逐渐开始认同混合的、多元的、小同质大复合的人群构成对住区持

久活力发展的重要意义。而住宅的单价和总价是影响人群多样化的两个重要因

素。因此，在单一住宅产品或近似建筑形态的条件下也可以通过面积大小的不同

而形成住宅总价的差异，从而实现住区人群的多样化。混居人群对住区的贡献很

多，例如：增加住区的安全性；提升公建设施的使用价值；避免集中时间出行，

缓解交通；等等。因此，我们要注意项目规划的住宅类型多样化和产品类型多样

化

3、促进住区活力的规划设计方法——注重“回家路线”中公共设施的组织

最能成为住区公共活动组织纽带的住区空间是回家的路线。回家路线既是住

区居民每天必要的活动内容，又包含了多种类型的功能需要——购物、停留、等

候等等。因此，可以将各种商业设施和活动场地以及景观空间，有机、自然地整

合在住区主要道路两侧，这样就同时关注了步行和驾车两类人群在回家途中对沿

街两侧景观的享受，也提高了道路两侧设施的参与性和参与人群的多样性，从而

激发住区的活力。

4、促进住区活力的规划设计方法——注重利用公共设施的“视线联系”功

能

在现实生活中，能够目睹公共空间中随时发生的事情也是一个吸引人的场景

要素。因此，合理布局的公共设施系统中，建立公共设施与外部空间的视线-空

间联系，以及公共设施之间的视线-空间联系，既是现代物质空间设计的时尚潮

流，同时也是创造交流的重要手段。

创造有文化的社区——住区规划设计理念的“自然观”和“人文观”

乃至物业管理增加难度和成本，但是这种顺应自然的设计手法可以给居民创造富

于自然山水情趣的优美居住环境的同时，也降低了地形改造的土方工程量和环境

运营时的人工维护费用。

2、文化资源的挖掘和传承

美国的新城实践中对历史文化内涵的挖掘和保护，给予我们许多深刻的启

示：尝试发现“过去”的价值，创新我们今天的文化，让许许多多的“老故事”

融入我们现实生活的“新环境”。

3、精神文化的塑造——住区规划中的“泛保护”思想

城市“泛保护主义”思想主要针对场所精神和城市历史延续感的丧失，而并

非传统意义上的城市历史文化建筑的物质空间保护。

注重住区的长期发展——住区发展用地的预留和对后期维护成本的考虑

1、规划要考虑到住区将来的维护成本

在规划之初对住区运营维护成本(安全维护、卫生维护、设施和景观环境维

护)予以充分考虑有助于降低住区的维护成本。环境设计中要注意合理的景观配

置和材料选择，若规划不当将给住区造成负担。

2、预留发展用地和建筑功能的转化

在项目的最初规划阶段，除了要考虑政府要求的大型公建(学校、幼儿园等)，

对于附属功能用房(诸如物业管理中心、保安宿舍、垃圾转运站)等，必须本着便

于业主使用，避免与住宅干扰，控制合理规模等原则考虑周全。尽管预留发展用

地和转换建筑功能并不能解决所有住区发展的问题，但这毕竟是一种适应目前住

区快速发展的有效的弹性规划方法之一。

总之，住区开发是一个复杂的综合体系，是一个随着时代变迁不断变化的动

态系统。仅从规划的角度显然不能全面评判一个住区的优劣。关于住区品质的判

断，在不同的地域文化、不同的历史时期以及从不同的社会角度中有着不同的标

准，但其核心目标永远是一致的：寻找安静、舒适的居住环境与充满活力的城市

生活之间的结合点，建立住区与城市水乳交融的关系。“以人为本”、“以市场

为导向”将是住区开发设计的主导理念。因此，我们可以大致认为：在规划原则

上起点高、创意新；在景观营造上层次感强，渗透性强；在单体设计上以人为本；

同时又能在节约开发成本的前提下被市场接受的住区，才是一个优秀的住区。

无论是倾心于都市的繁华，还是向往乡野的清幽，每个人对家的构想都是令

人陶醉的，人类对于居住理想的追求永无止境。城市住区的具体构成模式，和所

能提供的物质空间条件，将人们对于居住的梦想变成了现实。要想为住区中的人

们提供无限生活的可能，就需要考虑多方面的因素。“创造开放住区、激发住区

活力、尊重和保护自然与文化资源、建设长期发展的住区”这些理念不仅仅是建

筑师对城市住区关注的核心，也值得我们每一位地产人在未来的居住区开发建设

中对之倾注更多的思考。