济阳县新农村改造

济阳县新农村改造！

一、 济阳县一些村已开始探索实施旧村改造工作，如崔寨镇前街村、回河镇张庙村、济阳

街道韩家居、济北街道毛官居等；有些村即将展开旧村改造工作，如孙耿镇张庙村等。就目

前而言，因为各村情况不同，没有统一的旧村改造政策和成熟的改造开发模式，大家只能是

“八仙过海，各显神通”。

（一）济北街道毛官居旧村改造。该村有91户，289口人，村庄占地330亩。县政府投

资建设了占地22亩，建筑总面积23032平方米的五层安居楼6栋。改造完成后，可节约用

地308亩。目前，安居楼工程及配套设施已基本完工，近期将展开搬迁安置工作。在改造开

发模式上，是以县政府为主体进行开发改造，采用先补偿后安置的办法。即县政府按照有关

拆迁政策和补偿标准，根据实地测量结果，先进行拆迁补偿，然后居民到由政府建设的安居

楼购买楼房。具体操作方式为：每人购房面积在40平方米以内的，按300元/平方米计算；

超过40平方米的，按成本价700元/平方米计算。以三口之家改造户为例，拆迁补偿款约为

15000元左右，若购买一套120平方米的住宅楼需缴纳36000元，改造户需自己投资11000

元左右。

二）济阳街道韩家居旧村改造。该村有79户，317口人，村庄占地110亩。该村旧村改造

模式分两种情况。第一种情况是：以村委会为主体组织实施。自2005年开始实施，该村以

村集体的名义组成开发公司，自行组织改造开发。投资1800万元，在银山新村以北区域，

利用原村预制厂占地和13户村民宅基地（约10亩），新开发住宅楼3栋164户，建筑面积

18000平方米。具体操作方式为：对13户拆迁户免费提供100平方米的住宅楼一套，超出

部分按成本价（1050元/平方米）购买；对本村无宅基地且有两个男孩的户，按成本价购买，

约10户左右；另外，新开发的140余套住宅楼按市场价对外出售。第二种情况是：居民自

己在原宅基地投资建设改造。2008年年底，位于纬三路以北、韩家小学以南区域的35户居

民，在自家宅基地上按照统一规划设计，建设三层居民楼，每户建筑面积480平方米，户均

投资20万元左右。此种情况，整体上看，没有节约村庄占地，但通过规划改造，村内街道

由原先的2米拓宽至4米，并统一规划建设排水、供热、绿化等配套设施，村民居住条件得

到改善。目前，正在改造之中。

（三）孙耿镇张庙村搬迁改造。该村119户，409口人，村庄占地120亩。该村因济南

市第二生活垃圾综合处理厂项目占地，而整体搬迁至孙耿镇镇政府驻地西街村西南。目前，

该村已完成村庄前期调查测量工作、新村庄规划平面图设计正在修订中，近期，将展开搬迁

安置工作。在改造开发模式上，采用政府投资方式（由项目方济南市环卫局投资），按照有

关拆迁政策和补偿标准先进行补偿，然后村民按照统一规划，自行建设安置房。目前，具体

操作实施办法正在研究制定中。

（四）回河镇张庙村旧村改造。该村有56户，190口人，村庄占地170亩。2008年年底，

该村正式启动旧村改造工作。聘请县建筑设计院对村庄进行规划，规划建设占地20亩的4

层居民楼4栋，共48户，每户建筑面积170平方米；规划建设综合楼1栋，主要集中安置

孤寡老人；根据村总体布局规划了广场、水面及农场等。改造完成后，村民原宅基地归集体

所有，统一进行整理改造，全村可节约用地150亩。目前，一期工程2栋24户住宅楼主楼

工程已基本完工，年底即可入住。二期工程待先期入住的24户拆迁完毕后动工建设，预计

明年6月份完工。在改造开发模式上，该村实行以村民集资为主的改造模式。每户先缴纳建

设基金3万元，另外，村班子成员通过贷款、向亲戚朋友借款等形式筹资100余万元作为改

造启动资金。为节约建设资金，该村坚持自己楼房自己盖，把60名村民经过专业培训打造

成合格建筑工人。在楼房建成后，根据住宅楼总体造价确定每户居民缴纳费用后，60多名

村民工资直接抵作应缴纳的费用，避免了前期工程资金紧张的局面。据测算，每户村民建房

资金投入约在13万左右。

（五）崔寨镇前街村旧村改造。该村现有698户、2739口人，村庄占地2000亩，有13个

村民小组。该村旧村改造模式可分为两种不同情况。第一种情况是：村民集资建房模式。2

007年，该村依托新阳煤矿开发和小城镇建设，启动旧村改造一期工程，在村东部建设占地

34亩，总建筑面积28100平方米的五层居民楼8栋，可安置村民192户。具体操作方式为：

村民先期集资作为启动资金，按照招投标程序找建筑商建设，交房后村民缴纳建房资金的7

0%（约7万-11万元），然后分三年付清房款。目前，192户村民已交房，有的正在装修，

部分村民已入住。此种情况在实施操作中，因为事先没有明确搬迁户原宅基地归属问题，加

之搬迁户比较分散，因而无法集中复垦宅基地。第二种情况是：村集体开发模式。2009年，

该村结合崔寨镇城镇建设和村庄整合试点，启动旧村改造二期工程建设。在城镇建设起步区

建设开发占地10亩、总建筑面积20000平方米的住宅楼4栋，140余户。目前，正在进行

楼房基础工程施工。具体操作方式为：由开发商先期垫资建设，主体完工后由村集体付开发

商总房款的40%，楼房交付使用后付80%，剩余的20%三年后还清。整体完工后，由村集

体负责按人均40平方米的标准无偿提供给村内37户拆迁户，待群众整片搬迁，并清理地上

附着物后，村民无偿把旧宅基地、闲散地及林权地上交村集体。可整理土地70亩；另外，

新开发的住宅楼按市场价（1300元左右）对外出售。

二、不同的改造类型

旧村改造势在必行。同时，旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造

开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村

所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型 第一种类型：撤村建居型

即对城中村和城边村，通过市场化运作，整体拆迁改造后，变集体土地为国有土地，变

村民为市民，变村庄为城市社区。据统计，此类村济阳街道办事处有14个，济北街道办事

处有33个。

第二种类型：小城镇集聚型

即对乡镇驻地村庄或周边村庄，按照小城镇总体规划，逐步集中建设改造成为城镇社区。

据统计，此类型涉及89个村，合并至8个镇政府驻地。

第三种类型：农村社区型

即中心村，按照农村新型社区的标准，统一组织建设集中居住区，并将拟撤并村庄的农

户吸引进来。据统计，此类型涉及629个村，规划建设中心村51个。

第四种类型：大企业（项目）驻地及周边村庄改造型

即由大企业对驻地村及周边村庄统筹进行集约化建设，节约出建设用地用于企业发展。

据统计，盖世物流项目占地范围内有3个村。