国内高端养老度假酒店(公寓)市场调研报告(16.3.30)

国内高端养老度假酒店（公寓）调研报告

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一、上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机

构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区.坐落于上海南汇区康桥镇，占地8。

4公顷,建筑面积十万平米。

▌整体规划

社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居

住型物业，与外部有一定距离,保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养

院、商业街,亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、

茶室等功能活动区,生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。

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▌项目特色

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，

是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人.公寓内全装修全配置，柜橱床

椅和家用电器俱全,有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应，老人拎包可入住。亲和

源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上

海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。

▌经营模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。（亲和源会员制的会员卡体系分

为记名会员卡与不记名会员卡）

➢会员入会收费标准：

卡 种 年 限 户 型 会员卡缴费标准 年费缴费标准

小套（58平米) 2.98万

75万 3。98万 A卡 永久（可继承、可转换） 中套（72平米）

6.98万 大套（120平米)

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小套（58平米） 45万

B卡 终身(15年内可退） 中套(72平米） 55万 2。38万

大套(120平米） 88万

小套（58平米)

C卡 50年产权 中套（72平米） 2万元/平米 2。38万

大套（120平米）

➢会员入住流程：

咨询→合同/章程→入会申请→推荐人/担保人/体检合格→入会审核→会员确认→会员信息登记→权益

人合约→入住合同→入住

▌老年公寓

建筑面积72355。3平米，12栋电梯公寓，834套公寓住宅。8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓,1栋商务

酒店,电梯均为医疗电梯。公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型.精装修全配置,直接

拎包内住。室内外采用无障碍化设计。

➢公寓配套：

公寓1楼设有活动室,全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等.户外设有门球场地，免

费提供老年人娱乐.每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。鲜明的标志识别系统：以色彩变换和照明强

度变化等方式，提高公寓的可识别性。

▌项目配套

1。颐养院

建筑面积9736。1平方米，设300余张床位。共9层，1—4层为门诊部门，5层为样板间，6—9层为护

理区。

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与上海市三级甲等医院对接，有专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理

服务，不接待外部人员。

颐养院房型分为豪华房、包房、3人房、4人房,房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、紧急呼叫器.

➢颐养院收费:

1。床位费及护理服务费

2。餐饮费（自订）

3。医疗保证金

入住颐养院收医疗保证金10000元，出院后退还。亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金。

➢颐养院入住流程：

入住咨询→填写入住申请表→调访（出入院部门），不宜入院者可拒绝申请→符合条件者，进行护理级

别评估→签订“入院协议书”→交入住费（财务部门）→入住

2。健康会所

➢健康会所简介：会所建筑面积8000平米。是目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所；

聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理;提供的服务包括健身、水疗、康复护理等.不仅满足老

年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理.现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲

和源内老人，同时对外也开放.

1楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台。

2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。

3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室。

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4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴。

5楼为多功能会议厅.

➢健康会所收费标准：

3.商业街

建筑面积1450。3平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，店面还剩下中间位置2间小店铺，其他

均以出租。沿街店铺包括,美容美发、饭店、超市、药店等.主要消费群体：周边小区居民、附近工人、

亲和源内老人。

4.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会,丰富生活。

与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程;

开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。

5.配餐中心

与索迪斯餐厅合作,打造总面积2574.6平方米的养生餐厅，分为上下2层;由专业餐厅管理公司管理，

按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅吃，1楼餐厅正在扩充座位,以方便

老人就餐。

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荤菜价格7元，素菜2.5元—3。5元。

6。度假酒店

酒店内共设74套客房，公寓式配置,酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源

老年新生活体验等服务.亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

➢度假酒店收费标准

▌亲和源养老项目小结:

1. 真正的老年社区,客户群体不仅来自上海,还存在异地养老客户群体

2.前期投入大量的宜老设施配套和服务人员，后期运营成本较高

3.投入成本高,回收周期长，溢价能力有限

4.“纯“养老模式仍处于探索阶段，市场风险较大

二、北京双井恭和苑——北京市首个“医养结合”试点养老机构

恭和苑养老机构管理有限公司隶属于乐成集团，是乐成老年事业投资有限公司旗下的养老服务运营管理

机构，致力于为老年人提供医养结合、以养为主的健康养老专业服务.

恭和苑是全国第一家直营连锁健康养老服务品牌，在全国城市核心区专业养老设施投资规模最大,养老

设施布局最广.目前，我们遵循贴近医疗资源、贴近子女亲朋、贴近成熟社区的“三贴近"原则，已覆盖

北京、浙江、海南等地区。北京双井恭和苑、海南海口恭和苑、浙江慈溪恭和苑已投入运营.

双井恭和苑是北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构.

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▌地理位置

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，

让现代老年生活与现代文明完美融合.

▌服务模式

长住，为需医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。

短住,提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

▌服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人

所伴生的压力需要舒缓的家庭。

▌居住方案

▌服务内容

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▌服务细节

➢269户宽松社区，高照护比率宜老精装，地热采暖；全智能洁具，24小时热水；

➢周到的3正餐（早、中、晚餐）+3辅餐（上午茶、下午茶、夜宵）安排；专业营养师团队进行养生膳

食调配，可针对不同需求提供提供个性化配餐，如低盐餐、低糖餐、清真餐、素食、流食/半流食、鼻

伺餐等。

➢专设老年失智护理区；

➢墙面、电话、移动三大呼叫系统,提供全天候安全保障;

➢护理员协助老人穿衣、洗浴、如厕、行走/移位、进餐、活动及提供疾病护理；

➢各楼层设服务站，护理专员24小时值班，定时巡房;

➢设有医务室,配有全科医生、药剂师、专业护士；

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➢定期为入户巡诊，定期进行体温、脉搏、呼吸、血压、体重指标检测，为住户建立个人健康档案；

➢120急救中心专设急救站。

➢5000平米园林绿地，影院、图书室、园艺室、健身房、舞蹈室、乒乓球室、台球室、网吧、多功能厅、

屋顶花园等设施齐备，全天候开放;

➢成立多种俱乐部，并与社会各界交流；

➢有计划组织外出购物、就餐、游玩、观看演出等活动；

三、北京燕达国际健康城-—家居式养护+星级宾馆式养护模式

➢

北京燕达国际健康城简介

燕达国际健康城占地面积750亩，总建筑面积110万平方米，总投资约130亿元人民币,分两期建设。

燕达国际健康城位于北京东部燕郊开发区内，距北京天安门约60公里，距北京国际机场约25公里。

健康城共由四大板块组成，即燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、医学护理技术培训学校、燕

达大酒店，开创了“医、护、养、学、研一体化新型服务模式”的先河。

燕达国际医

院住院部

燕达国际医院医技

楼及医学院

燕达国宾

大酒店

居家式养护楼

宾馆式养护楼

燕达国际医院

门诊部

➢

北京燕达国际健康城核心板块一：燕达金色年华健康养护中心

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燕达金色年华健康养护中心设置床位12000张,设置了中式、韩式、日式、欧式等不同风格的居所.并根

据宾客身体状态，按自理、半自理、非自理设置区域。

养护中心根据宾客的不同需求,建有两种类型的养护楼，即家居式花园洋房养护楼和星级宾馆式养护楼。

自理区护理站位于家居式花园洋房旁边，半自理和非自理护理站均设置在宾馆式楼房一层。护理站内设

有中西餐厅、医务室、输液室、药房、会客厅、娱乐室、康复室、公共活动区等。

每栋楼为一个独立的健康养护区域，设有1个医护组，每个单元配有专职全科医师和专职护士，负责本

单元入住宾客的诊疗康复和健康管理工作；每个单元设有一个养护组,配有从国外引进的护理主管、助

理护士和护理员，负责本单元入住宾客的生活养护服务.医生、护士、助理护士和护理员均实行24小时

值班制，不间断地为入住宾客提供服务。

1、自理区

自理养护区宾客居所的户型有：一室一厅一厨一卫（66㎡)，二室一厅一厨一卫（86㎡),三室一厅一厨

二卫（123㎡）。

户型内各种家具、家电、床上用品、厨具、洁具及其他生活设施一应俱全。在每一套宾客居室的客厅、

床头和卫生间装有呼叫对讲仪，在厨房和卫生间均装有紧急呼叫按钮，养护中心还将温泉直接引入每一

位宾客浴室的浴缸中,宾客足不出户即可享受泡温泉的乐趣。

2、半自理区和非自理区

半自理养护区和非自理养护区设置的户型相同，单间一卫(即标准间,面积为36㎡）。半自理及非自理

养护区位于星级宾馆式居所内,家具家电、床上用品、卫生洁具及其他生活设施均按照星级宾馆的房间

配置，护理用床为特制加宽的电动三摇医疗护理床。在每一套宾客居室的床头装有呼叫对讲仪和氧气装

置，宾客有需要时可直接呼叫服务人员提供服务和吸氧治疗.在卫生间的座便器和浴缸边均装有紧急呼

叫按钮,宾客在紧急情况下可随手按下紧急呼叫按钮,服务人员会及时赶到宾客身边提供帮助。养护中心

还将温泉直接引入每一位宾客的浴室,宾客足不出户即可享受泡温泉的乐趣。

非自理养护区配置的生活辅助和康复设备：在非自理每个楼层,均设置了公共浴室,配置了先进的洗浴和

水疗设备;在部分楼层的全层配置了全套天轨移位系统（将宾客房间、卫生间、走廊、餐厅、公共活动

区、诊疗室、公共浴室等连接为一个整体).

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宾馆式养护楼标间 半自理套间客厅

3、配套多功能商业街

总面积40000余平米，共有三层，其中地下一层设置有温泉游泳池、桑拿房、美容美发室、心理咨询室、

下沉式多功能活动广场、球馆、棋牌室、健身房等;一层设置有接待大厅、超市、音乐室、多功能厅、

药房、中餐厅、社区医院、老年大学、银行、邮局和教堂等；二层设置有图书馆、咖啡厅、酒吧、西餐

厅等。

➢

健康养护中心收费方式及配套服务清单

收费方式

一期于2010年正式对外营业，目前有4栋家居式养护楼对外开放，主要销售其中的一室一厅户型，入

住率为50%，两居和三居两种户型尚处于装修阶段,预计2012年年底对外销售，收费方式如下：

模式一：租金+押金

宾馆式养护楼收费标准，适用于半自理和非自理人群。

标准间户型 收费标准 收费说明 收费说明

含医护及家政服务入住时间长短根据客

一室一卫（36㎡）

8000元/床/月

（每间两个床位）

金费用占合同金额的

30％。

自理家居式养护楼收费标准，适用于自理人群。

费，不含餐费 户自身需要安排，押

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户型 收费标准 收费说明 备注

一室一厅一卫（6611200元/户/月 含家政服务费，不含入住时间长短根据客

㎡） 医护费、餐费 户自身需要安排，押

两室一厅一卫（8614400元/户/月

㎡）

三室一厅两卫(12316800元/户/月

㎡)

模式二：押金抵扣式

户型 押金标准 收费说明 备注

一室一厅一卫(66168万元/户 不需另外支付日常家合同期至少两年，如

㎡） 政服务费,不含医护中途退住，按照实际

两室一厅一卫(86216万元/户

㎡)

三室一厅两卫(123252万元/户

㎡)

金费用占合同金额的

30%.

费、餐费 入住房型月租抵扣费

用。

注：以上两种模式包含以下内容

（1）每月所付费用内均包含3吨水以及100度用电额度(7、8、9月每月200度额度）、取暖费、有线

电视费.

（2）不包含餐费、燃气费以及网络通讯费。

（3）可开具发票，发票抬头“入住养护费”。

(二)配套服务

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序号 名称 内容 收费情况

费用包含在月度费用（押金）之

医疗健康包含体检、生命安全监测、身体测中，不需要另行交纳。但根据入

1

服务 试、健康调理以及一般疾病诊疗等 住老人类型服务频度不同，超出

部分需要另行付费.

费用包含在月度费用(押金）之

居所保洁含室内清洁、被褥整理、室内消毒、中,不需要另行交纳.根据入住

2

服务 和一般性洗涤. 老人类型服务频度不同，超出部

分需要另行付费。

对入住养护中心的非自理老人提费用包含在押金之中,不需要另

行交纳。 供营养配餐、流食等服务

费用包含在押金之中,不需要另生活辅助对半自理和非自理老人提供帮助

3 餐饮服务

4

和康复 站立、行走、到室外活动等服务 行交纳。

➢

北京燕达国际健康城核心板块二：燕达医护培训学院

燕达国际医护培训学院创办于2007年，建筑面积约11784.01㎡，可同时容纳1500名医生、护士和护

工进行培训。建有国际AHA标准的心脏急救模拟技能培训中心、护理智能化培训站、国际先进的老年养

护实训基地，提供模拟国际养护场景实操训练，成为国内领先的医护实习基地，教学面积约4117。09

㎡；建有学生宿舍和对外交流公寓,宿舍面积5501。92㎡, 学员食堂面积1360㎡,运动场地805㎡。

➢

北京燕达国际健康城核心板块三：燕达国宾大酒店

酒店按照五星级酒店标注建设，拥有200余套各式豪华套房，于2010年10月份正式对外营业。所有客

房均配有高速宽带上网接口、节目精彩缤纷的国际卫星电视、饮品零吃充裕的迷你吧、环保便捷的直饮

水、干湿分区的卫浴等，使酒店客房设施进一步满足现代人生活的需要。行政楼层更为宾客免费提供配

置先进的电脑等办公设备，方便国际国内商务宾客的远程办公。酒店能同时容纳近千人就餐。设有中式

餐厅、西餐咖啡厅、可举办大型宴会的多功能厅。

➢北京燕达国际健康城核心板块四:燕达国际医院

燕达国际医院是一所按照中国卫生部三级甲等综合医院标准设置，集医疗、科研、教学于一体的大型综

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合性医院,在设置50个临床医技科室的规范下，为方便患者整合成了18个中心。床位设置3000张，其

中医疗床位2000张,康复床位1000张，一期两栋住院楼,共800个医疗床位。医疗床位70％为42平米

的豪华单人间,并设有部分两套间和三套间，组成VIP区和国际特需区.医技大楼建筑面积超过六万平方

米，设置PET—CT、3.0T核磁共振、双源CT、大型直线加速器、大型血管造影机等国际一流的通用和专

科尖端医疗设备。

同时，燕达国际医院还设立了医学研究院,下设老年病医学研究所、肿瘤医学研究所、微创医学研究所、

中心实验室。以”抗衰老生命科学研究"、"心脑血管病治疗与康复”、”肿瘤综合治疗"和”基因诊断

与治疗"为主题开展相关临床医学研究。医学研究院拥有一批国内外优秀专家,利用尖端研究设备，围绕”

抗衰老"和”延长寿命"这一核心，探索人类健康和延年益寿的方法及规律。

四、北京太申祥和山庄-—“休闲+养老”经典

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍)养老模式的

国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想,致力建成以健康养生、

养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，

入住老人主要以健康老人为主。

▌基本信息

占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区,位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医

院、温泉镇老年医院、太申祥和医院（一级甲等）。

客房分布:客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住:颐太居、养申居、天祥居、年和

居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室

量的四合院)

▌服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院)是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠

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价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一

应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道,防滑地面。老年餐厅为会员提供营养

套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等.

太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的

娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院（一级甲等）被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备,可

进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、

专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行

两次体检.

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆,拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300

个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室

外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、

大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

服务模式

五、万科随园嘉树——“大社区+养老组团”模式

项目依托良渚文化村项目,采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业

用地），40年产权（2003—2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造

成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品,特别是养老服务的试点。

▌项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓(占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571

平方米的“金十字”颐养中心(占用地面积的7％）。健康公寓是共17栋5～6层多层产品,其中1栋为

需要辅助的老人护理区，共包含96个床位,其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、

111㎡三种户型,共575套房源，其中75㎡户型占比60％.另外，社区还配有地下车库11073平方米，

提供230个车位。

▌配套设施

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1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、

健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营

造的养老配套集群。

2。医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标,浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗

面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊

疗床、输液室、观察室等设备和功能区,可以为社区居民提供高水平的医疗和服务.

3.两大宗教信仰场所,满足心灵需求

（1)中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。

（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺.

4。社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街。

（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。

(3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。

(4)全国首个配有“村急送”服务的社区。

▌服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加

注重服务配套,为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复

中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里,这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行

的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计,意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间,并整合国

际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

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随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、

灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体

服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。

▌运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验,而在服务方面,又吸收了台湾的模式，混搭之下,找到适合

的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地,经过八年多的前期建设,仅剩30多年的产权。

项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分,出售30年使用权。户型75～110平方米,均价14000元/

平方米，再按月收取2500～3500元不等的服务费。

项目575套房源中,前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空,客户为40～50岁的中年人士，

与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销

售,而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

▌项目特点

（1)依托良渚，拥有优越的自然环境。

(2)项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种

居家养老模式。

（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

(4)随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。

项目起初打算销售80％的物业，持有20％的物业.随着项目的推进,逐渐增加项目持有物业比例，说明

万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等).

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