湖北中立房地产开发有限公司、姚立峰商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北中立房地产开发有限公司、姚立峰商品房销售合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销

售合同纠纷

【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院

【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院

【审结日期】2020.09.14

【案件字号】(2020)鄂11民终1448号

【审理程序】二审

【审理法官】姜亚平樊军骆骥

【审理法官】姜亚平樊军骆骥

【文书类型】判决书

【当事人】湖北中立房地产开发有限公司;姚立峰

【当事人】湖北中立房地产开发有限公司姚立峰

【当事人-个人】姚立峰

【当事人-公司】湖北中立房地产开发有限公司

【代理律师/律所】何伟湖北龙吟律师事务所;倪晗玲湖北龙吟律师事务所;陈威湖北多能律师

事务所;林兴荣湖北多能律师事务所

【代理律师/律所】何伟湖北龙吟律师事务所倪晗玲湖北龙吟律师事务所陈威湖北多能律师事

务所林兴荣湖北多能律师事务所

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【代理律师】何伟倪晗玲陈威林兴荣

【代理律所】湖北龙吟律师事务所湖北多能律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】湖北中立房地产开发有限公司

【被告】姚立峰

【本院观点】本案争议焦点为中立房地产公司应否向姚立峰退还水电开户费。

【权责关键词】无效撤销委托代理合同合同约定特别授权新证据罚款诉讼请求

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，一审认定事实属实。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点为中立房地产公司应否向姚立峰退还水电开户费。

《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定：“分户水，进户，一户一表;电，进户

门口，一户一表，水电开户费4000元由买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理。"

该条约定并非加价销售房屋行为，系双方约定明确的费用，不属于在明码标价之外变相加价

向业主收取的费用，故该条约定并不违反《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营

者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用"的规定。争议合同条款虽违

反了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》的规定，但该实施细则并不属于

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的影响合同效力的法律法规，故该条款不因违反

实施细则的规定而当然无效。综上，《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有

效，双方均应按合同履行各自义务，一审判决中立房地产公司退还姚立峰水电开户费4000元

有误，本院予以纠正。 综上所述，湖北中立房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院

予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决

如下：

【裁判结果】一、撤销湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初952号民事判决；

二、驳回姚立峰的诉讼请求。 一审案件受理费837元，由姚立峰负担；二审案件

受理费50元，由姚立峰负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 05:52:36

【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年5月15日，中立房地产公司、姚立峰签订了

一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定：姚立峰购买中立房地产公司开发的锦绣宏城小

区2号楼2单元902号房，建筑层数地上15层，，地下某某建筑面积共131．52㎡，其中，

套内建筑面积114．64㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16．88㎡。第四条约定：按建

筑面积计算，该商品房单价为2874．09元／㎡，总金额378000元。第五条关于面积确认及

面积差异处理约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权

登记面积有差异的按产权登记面积为准，按政府授权的部门或认可的机构测量的面积为准。

同时约定面积误差比绝对值在3％以内（含3％）及超出3％的处理原则。第八条约定：交房

时间为2011年10月30日前。该合同附件四《补充协议》有关装修、装饰标准、配套设施及

其他约定：1、分户水，进户，一户一表；电，进户门口，一户一表，开户费为4000元，买

受人统一在交房前交给出卖人，由出卖人统一办理。 中立房地产公司在建房过程中未经相

关部门允许，擅自将地上建筑楼层由15层增加至17层，相关管理部门对中立房地产公司作

出罚款的行政处罚，2011年9月13日，中立房地产公司按规定缴纳了罚款。2017年7月17

日，姚立峰缴纳水电开户费4000元；2017年10月23日，姚立峰缴纳了契税。

【一审法院认为】一审法院认为，中立房地产公司、姚立峰签订的《商品房买卖合同》系双

方自愿行为，且不违反法律规定，应认定合法有效，中立房地产公司、姚立峰均应按合同履

行各自义务。一、返还房价款7501．38元的问题。姚立峰计算方式为：房屋实际公摊面积与

合同约定公推面积差乘以房屋合同约定的单价。对此诉讼请求，一审法院认为：房屋建筑面

积包含套内建筑面积和公共部位公摊建筑面积，因姚立峰购买的是期房，合同中约定的面积

与建成后的房屋面积可能存在差异，中立房地产公司、姚立峰合同中约定以产权登记面积为

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准，据实结算，而本案中也确实是按产权登记面积结算房款的。我国目前商品房的价格均是

按建筑面积计价，合同亦是按此方式约定房屋价格。姚立峰只以其中的公摊面积出现差异，

要求中立房地产公司退款，无法律依据。故一审法院对姚立峰的该项诉讼请求不予支持。

二、支付赔偿金暂计3万元（具体金额以中立房地产公司实际获利金额为依据计算）的问

题。姚立峰提出该诉讼请求的依据是：因中立房地产公司违规加建楼层，导致小区容积、绿

化率与规划不符，姚立峰认为房屋居住功能及居住环境质量降低，造成姚立峰的经济损失。

中立房地产公司在建楼时未经审批违规加建层数由15层加至17层，确实影响了容积率，但

对小区的绿化率无影响。中立房地产公司的违规行为经相关部门行政处罚后，相关部门遂对

中立房地产公司所开发的商品房进行了竣工验收，并允许其办理不动产登记证，说明中立房

地产公司违规加层后已经得到相关部门认可，否则该小区不可能进行竣工验收，亦不可能办

理不动产登记。且姚立峰主张中立房地产公司赔偿其经济损失，并未举证证明姚立峰有经济

损失，有多大的经济损失，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对姚立峰的该项诉讼请

求不予支持。三、退还开户费（水、电）4000元的问题。虽然中立房地产公司、姚立峰签订

的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定：水电开户费4000元由买受人在交房

前交给售卖人，由售卖人统一办理。但2011年5月20日施行的《湖北省商品房销售明码标

价规定实施细则（试行）》中明确规定，在房价外不得收取水、电、燃气与配套设施建设安

装费用。物价部门是法律赋予对关系到国计民生的商品和特种商品定价指导和监督的国家机

关。而本案中该文件正是物价部门根据国家对房地产市场的管理政策而对商品房作出的定价

制度，是对商品房价格作出的指导性意见。依照合同法的规定，商品房买卖双方均应遵循该

指导性定价意见。中立房地产公司、姚立峰在该规定实施后签订的房屋买卖合同，因此一审

法院对姚立峰要求中立房地产公司退还水电开户费4000元的诉讼请求予以支持。综上，遂判

决：一、湖北中立房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还姚立峰水电开户费4000

元；二、驳回姚立峰的其他诉讼请求。案件受理费837元，由姚立峰负担787元，由中立房

地产公司负担50元。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。

【二审上诉人诉称】中立房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一

审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买

卖合同》及合同附件明确约定水电开户费为4000元，由上诉人统一办理水电开户，该约定不

违反法律法规强制性规定，合法有效。二、《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试

行）》不属法律和行政法规范畴，且红安县《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》

具体落实的时间是2013年10月15日，故双方签订的《商品房买卖合同》及附件四《补充协

议》合法有效，该费用应由姚立峰负担。 综上所述，湖北中立房地产开发有限公司的

上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

（二）项规定，判决如下：

湖北中立房地产开发有限公司、姚立峰商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院

民事判决书

(2020)鄂11民终1448号

当事人 上诉人(原审被告)：湖北中立房地产开发有限公司。住所地：红安县城关

镇红坪大道某某。统一社会信用代码：969727W。

法定代表人：王敬茂，该公司总经理。

诉讼委托代理人：何伟，湖北龙吟律师事务所律师，执业证号：

14xxx810758605。代理权限为特别授权。

诉讼委托代理人：倪晗玲，湖北龙吟律师事务所律师，执业证号：

14xxx711011675。代理权限为特别授权。

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被上诉人(原审原告)：姚立峰。

委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师，执业证号：

14xxx8110911989。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师，执业证号：

14xxx510517662。代理权限为特别授权。

审理经过 上诉人湖北中立房地产开发有限公司（以下简称“中立房地产公司"）

因与被上诉人姚立峰商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2019）鄂

1122民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组

成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 中立房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本

案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的

《商品房买卖合同》及合同附件明确约定水电开户费为4000元，由上诉人统一办理水电

开户，该约定不违反法律法规强制性规定，合法有效。二、《湖北省商品房销售明码标

价规定实施细则（试行）》不属法律和行政法规范畴，且红安县《关于进一步规范商品

房销售价格行为的通知》具体落实的时间是2013年10月15日，故双方签订的《商品房

买卖合同》及附件四《补充协议》合法有效，该费用应由姚立峰负担。

二审被上诉人辩称 姚立峰辩称，一、中立房地产公司所陈述的开户费是双方自愿

达成的合法有效的约定与事实不符，我方作为业主，交纳水电开户费是在房屋交付前，

中立房地产公司作为开发商，强制要求业主交纳开户费后才能交付房屋，业主系被迫交

纳的开户费。二、开户费是国家法律法规明文规定禁止收取的费用，中立房地产公司所

称湖北省商品房销售明码标价规定的实施细则，不是法律法规，不应适用的观点是错误

的。该实施细则不仅仅规定了开户费不得收取外，其颁布实施的上位法是价格法和关于

商品和服务实行明码标价的规定及商品房销售明码标价规定，作为已经颁布实施的法律

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法规，均要求经营者不得在标价外加价销售商品，不得收取未标明的费用。综上，中立

房地产公司诉请没有法律依据，应当驳回。

原告诉称 姚立峰向一审法院起诉请求：1.判令中立房地产公司向姚立峰返还房价

款7501.38元；2.判令中立房地产公司向姚立峰支付赔偿金暂计3万元(具体金额以中立

房地产公司实际获利金额为依据计算)；3.判令中立房地产公司退还姚立峰开户费4000

元；4.判令本案诉讼费用由中立房地产公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2012年5月15日，中立房地产公司、姚立峰

签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定：姚立峰购买中立房地产公司开发的

锦绣宏城小区2号楼2单元902号房，建筑层数地上15层，，地下某某建筑面积共

131．52㎡，其中，套内建筑面积114．64㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积

16．88㎡。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为2874．09元／㎡，总金额

378000元。第五条关于面积确认及面积差异处理约定：以建筑面积为依据进行面积确认

及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的按产权登记面积为准，按政府

授权的部门或认可的机构测量的面积为准。同时约定面积误差比绝对值在3％以内（含

3％）及超出3％的处理原则。第八条约定：交房时间为2011年10月30日前。该合同附

件四《补充协议》有关装修、装饰标准、配套设施及其他约定：1、分户水，进户，一户

一表；电，进户门口，一户一表，开户费为4000元，买受人统一在交房前交给出卖人，

由出卖人统一办理。

中立房地产公司在建房过程中未经相关部门允许，擅自将地上建筑楼层由15层

增加至17层，相关管理部门对中立房地产公司作出罚款的行政处罚，2011年9月13

日，中立房地产公司按规定缴纳了罚款。2017年7月17日，姚立峰缴纳水电开户费

4000元；2017年10月23日，姚立峰缴纳了契税。

另查明，湖北省物价局制定的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试

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行）》第十一条：商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：……

（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用；第十六条：本细则自2011年

5月20日起施行。

一审法院认为 一审法院认为，中立房地产公司、姚立峰签订的《商品房买卖合

同》系双方自愿行为，且不违反法律规定，应认定合法有效，中立房地产公司、姚立峰

均应按合同履行各自义务。一、返还房价款7501．38元的问题。姚立峰计算方式为：房

屋实际公摊面积与合同约定公推面积差乘以房屋合同约定的单价。对此诉讼请求，一审

法院认为：房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位公摊建筑面积，因姚立峰购买的

是期房，合同中约定的面积与建成后的房屋面积可能存在差异，中立房地产公司、姚立

峰合同中约定以产权登记面积为准，据实结算，而本案中也确实是按产权登记面积结算

房款的。我国目前商品房的价格均是按建筑面积计价，合同亦是按此方式约定房屋价

格。姚立峰只以其中的公摊面积出现差异，要求中立房地产公司退款，无法律依据。故

一审法院对姚立峰的该项诉讼请求不予支持。二、支付赔偿金暂计3万元（具体金额以

中立房地产公司实际获利金额为依据计算）的问题。姚立峰提出该诉讼请求的依据是：

因中立房地产公司违规加建楼层，导致小区容积、绿化率与规划不符，姚立峰认为房屋

居住功能及居住环境质量降低，造成姚立峰的经济损失。中立房地产公司在建楼时未经

审批违规加建层数由15层加至17层，确实影响了容积率，但对小区的绿化率无影响。

中立房地产公司的违规行为经相关部门行政处罚后，相关部门遂对中立房地产公司所开

发的商品房进行了竣工验收，并允许其办理不动产登记证，说明中立房地产公司违规加

层后已经得到相关部门认可，否则该小区不可能进行竣工验收，亦不可能办理不动产登

订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定：水电开户费4000元由买受人

在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理。但2011年5月20日施行的《湖北省商品房

销售明码标价规定实施细则（试行）》中明确规定，在房价外不得收取水、电、燃气与

配套设施建设安装费用。物价部门是法律赋予对关系到国计民生的商品和特种商品定价

指导和监督的国家机关。而本案中该文件正是物价部门根据国家对房地产市场的管理政

策而对商品房作出的定价制度，是对商品房价格作出的指导性意见。依照合同法的规

定，商品房买卖双方均应遵循该指导性定价意见。中立房地产公司、姚立峰在该规定实

施后签订的房屋买卖合同，因此一审法院对姚立峰要求中立房地产公司退还水电开户费

4000元的诉讼请求予以支持。综上，遂判决：一、湖北中立房地产开发有限公司于判决

生效之日起十日内返还姚立峰水电开户费4000元；二、驳回姚立峰的其他诉讼请求。案

件受理费837元，由姚立峰负担787元，由中立房地产公司负担50元。

二审中，各方当事人均没有提交新证据。

本院查明 本院经审理查明，一审认定事实属实。

本院认为 本院认为，本案争议焦点为中立房地产公司应否向姚立峰退还水电开户

费。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定：“分户水，进户，一户一表;

电，进户门口，一户一表，水电开户费4000元由买受人在交房前交给售卖人，由售卖人

统一办理。"该条约定并非加价销售房屋行为，系双方约定明确的费用，不属于在明码标

价之外变相加价向业主收取的费用，故该条约定并不违反《中华人民共和国价格法》第

十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用"的

规定。争议合同条款虽违反了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》的

规定，但该实施细则并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的影响合同效

力的法律法规，故该条款不因违反实施细则的规定而当然无效。综上，《商品房买卖合

同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同履行各自义务，一审判决中立

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房地产公司退还姚立峰水电开户费4000元有误，本院予以纠正。

综上所述，湖北中立房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初952号民事判

决；

二、驳回姚立峰的诉讼请求。

一审案件受理费837元，由姚立峰负担；二审案件受理费50元，由姚立峰负

担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 姜亚平

审判员 樊 军

审判员 骆 骥

二〇二〇年九月十四日

法官助理李栋

书记员刘雄

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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