2024年8月7日发(作者：浙江防盗门十大名牌)
李显、青岛龙双置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审
民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预
售合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2022.07.20
【案件字号】(2022)鲁02民终8242号
【审理程序】二审
【审理法官】侯娜高中日王化宿
【审理法官】侯娜高中日王化宿
【文书类型】判决书
【当事人】李显;青岛龙双置业有限公司
【当事人】李显青岛龙双置业有限公司
【当事人-个人】李显
【当事人-公司】青岛龙双置业有限公司
【代理律师/律所】王利娟上海锦天城(青岛)律师事务所;王福欣山东德衡律师事务所;杨敏山
东德衡律师事务所
【代理律师/律所】王利娟上海锦天城(青岛)律师事务所王福欣山东德衡律师事务所杨敏山东
德衡律师事务所
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【代理律师】王利娟王福欣杨敏
【代理律所】上海锦天城(青岛)律师事务所山东德衡律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李显
【被告】青岛龙双置业有限公司
【本院观点】本案的焦点问题是：李显要求按照合同约定行使解除权的理由是否成立。
【权责关键词】代理违约金过错支付违约金合同约定第三人新证据质证诉讼请求维持原判执
行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，本案的焦点问题是：李显要求按照合同约定行使解除权的理由是否
成立。涉案合同约定交房时间为2020年5月1日，李显签署交房记录并领取房屋钥匙的时间
为2020年7月27日，逾期交房时间为86天，属合同约定逾期90日内的情形，应当按照该
约定情形执行。在李显签署交房记录并领取房屋钥匙的同日，其又与龙双置业公司又签订了
《新天地壹号租赁协议书补充协议》，应视为以接收房屋的行为选择继续履行合同。 涉
案合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品
房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部
分)。”李显主张依据《民法典》第565条规定，在龙双置业公司收到一审起诉状副本时双方
合同已经解除。但该法条规定的合同解除条件是人民法院或者仲裁机构确认该主张，本案一
审法院并未支持李显的诉讼请求和主张。因此，李显主张按照涉案合同第二十条解除合同，
本院不予支持。结合涉案房屋已具备房地产权属登记条件、已网签在李显名下且房屋已简单
装修并出租等因素，对李显的诉讼请求，本院不予支持。另外，本案因龙双公司原因导致涉
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案房屋办证逾期，龙双公司亦有过错，因此本案二审案件受理费由龙双公司承担。 综
上所述，李显的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应
予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如
下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
司负担。 本判决为终审判决。
二审案件受理费13657元，由青岛龙双置业有限公
【更新时间】2022-08-02 01:22:50
李显、青岛龙双置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2022)鲁02民终8242号
当事人 上诉人(原审原告)：李显。
委托诉讼代理人：王利娟，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：青岛龙双置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区开拓
路277号25栋2单元1503-1。
法定代表人：宋春良，董事长。
委托诉讼代理人：王福欣，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨敏，山东德衡律师事务所律师(实习)。
审理经过 上诉人李显因与被上诉人青岛龙双置业有限公司(以下简称龙双公司)商
品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2021)鲁0211民初20556号
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民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月4日立案后，依法组成合议庭，对本案
进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 李显上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持李显解除《商品房买卖
合同》返还李显已支付的房款972771.8元、住宅维修基金12924元，并支付利息及违约
金；3.龙双公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定房屋已
交付是错误的。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付时应当符合下列第1、2、3、
4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得
房屋测绘报告；3、买受人已按照合同约定支付全部房款；4、《前期物业服务协议》中
所述全部费用。可见只有在上述4个条件都满足的条件下，涉案房屋才具备交付的条
件。龙双公司在2020年7月27日要求李显在交接单签字，但未出示合同约定的应当由
龙双公司出示的1、2两项文件，且李显并未收到涉案房屋的钥匙，自始至终没有进入过
房屋。龙双公司不能证明其交付的房屋符合基本的交付条件及质量合格。二、涉案合同
赋予了李显逾期交付解除权和逾期办证解除权。即便认定李显在龙双公司逾期交付房屋
时其在相关文件中签字的行为视为选择继续履行合同的行为，但也只能认定李显在《商
品房买卖合同》中第十二条的情形下选择继续履行合同，不能由此否定合同第20条约定
的因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所
有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人有权解除合同的解除权。按
照一审法院认定双方于2020年7月27日办理了交房手续，那么自2020年7月27日起
180日内(2021年1月28日前)龙双公司应当为李显办理房屋所有权证书，否则李显有权
解除该合同。但至李显在2021年10月11日提起本案一审时，龙双公司仍没有为李显办
理房屋所有权证书。虽然合同约定买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，但《民法
典》565条之规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主
张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书
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副本送达对方时解除。故如果按照一审认定的房屋交付时间，根据合同20条的约定，龙
双公司在收到本案起诉状时双方的合同就已解除。如认为一审认定龙双公司未交付房屋
的话，按照合同第十一条的约定龙双公司应当在2020年5月1日前向李显交付房屋，那
么龙双公司应当在2020年11月2日前办理房屋所有权证书，而龙双公司并未在此前办
理，同样按照合同第十二条约定李显享有解除权。《商品房买卖合同》中双方就交付及
登记中合同解除事项的约定是双方的真是意思表示并不违法律的强制规定，理应受到法
律保护。三、本案龙双公司的以下行为也严重侵犯了李显的合法权益。在涉案房屋销售
时，龙双公司以买住宅送商铺进行广告宣传，李显由此被吸引买房。但是纵观双方签署
的各项合同并未显示赠送商铺的任何信息，至今龙双公司仍未有交付商铺的意思。双方
约定李显将房屋出租给龙双公司10年，每年租金2万元，租金20万元抵顶房款，但又
在租赁合同约定李显承担房屋装修费用，涉案房屋套内建筑面积61．69平方米的装修费
用竟高达348876．2元，且装修标准及风格由龙双公司自定，至今也未实际对房屋进行
装修。也就是说李显将涉案房屋出租给龙双公司十年时间不仅不能获得租赁收益，还要
额外支付148876．2元的装修费用给龙双公司，且实际龙双公司并未对房屋实际装修。
如《商品房买卖合同》不能依法解除，那么龙双公司势必以李显未支付装修款为由拒绝
交付商铺，事实目前龙双公司就是以此为由拒绝交付商铺。李显认为龙双公司无权向李
显主张装修款，理由如下：首先，《商品房买卖合同》第六条约定房屋总价款972771．8
元不包含房屋装修。其次《装修协议》是李显与青岛渊朔装修有限公司签订的，根据合
同相对性原则即便李显要支付装修款也应当向青岛磉渊朔装修有限公司支付而不是龙双
公司。再次，龙双公司营业范围没有装修装饰范围，无权对涉案房屋进行装修。最后，
根据法院对涉案房屋的调查可以看出，涉案房屋时至今日并没有装修的痕迹，龙双公司
及青岛磉渊朔装修有限公司根本就没有对涉案房屋进行装修，不存在要求李显支付装修
款一说，与本案也不是同一法律关系。
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二审被上诉人辩称 龙双公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、
龙双公司已经按照合同的约定履行了房屋的建设、装修、交付以及支付租金的相应义
务，不存在解除合同的情形。李显从龙双公司处购买新天地壹号项目703室房屋，房屋
面积97.18平方米，总价款(包含硬装修)1224717元，首付374717元，贷款68万+17万
元；还约定该房屋由龙双公司返租，租期10年，租金20万，一次性返入购房款。李显
分别缴纳50000元和124717元，加上返租的租金200000，共计缴纳374717元，与订房
协议中的首付款完全吻合。2020年7月27日，李显与龙双公司办理了交接手续，签署了
《交房记录》。后，龙双公司将涉案房屋租给了第三人，并按照第三人的要求进行了统
一装修。截至二审开庭之日，李显仍欠付170000购房款。二、龙双公司已经按照合同约
定交付了房屋，不存在严重逾期交付的行为，更不存在可以解除合同的情形。2020年7
月27日李显与龙双公司办理了交房手续，李显签字的交房记录载明：已交钥匙一把，门
面有些碰撞，想要发票。同日，李显与龙双公司签订了《新天地壹号租赁协议书补充协
议》，将案涉房屋租赁给龙双公司。根据《民法典》第二百四十条的规定“所有权人对
自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力”，李显将涉案房屋出
租给龙双公司的行为，系李显根据物权的属性而行使的占有、使用、收益权，是从法律
意义上对房屋的接收，而不仅仅是房屋钥匙的接收。因此2020年7月27日，龙双公司
完成了对房屋的交付，未超过合同约定的90日，不存在逾期交付解除合同的情形。三、
逾期办证是由于李显未缴清全部购房款所致，截至二审庭审之日，李显仍欠付170000元
购房款，属于买受人原因逾期办证。首先，李显主张逾期办证的前提是认可龙双公司的
交房行为，与其所主张的逾期交房相矛盾。其次，截至二审开庭之日，李显仍欠付龙双
公司购房款170000元。《商品房买卖合同(预售)》第20条第三款约定：因买受人的原
因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。退一
步讲，双方当事人约定了解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，解除权消灭。
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《商品房买卖合同(预售)》补充协议(P37)第五条第四款约定：除合同及本补充条款另有
约定外，若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该事
由之日起7日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了合同的解除权
及相应责任追究权(如有)，买卖双方继续履行合同，并按照合同及其附件的约定履行各
自的义务。龙双公司并未在逾期办证7日内即2021年2月4日前收到李显的书面解除通
知书，因此该解除权消灭，合同应继续履行。四、李显将涉案房屋出租与龙双公司签订
《新天地壹号租赁协议书补充协议》、涉案房屋亦进行了简单装修的事实，代表李显已
经放弃合同解除权，应视为李显对选择继续履行合同的认可。涉案房屋现处于龙双公司
承租期内，已经进行了简单装修和整体出租，且龙双公司已经依约支付了租金，涉案房
屋的原始状态发生了改变，一审过程中，法官实地勘察并记录在判决书中，应视为李显
已放弃合同解除权，是对选择继续履行合同的认可。且龙双公司没有损害李显基于该房
屋可能获得的相关权益，反而通过租赁的方式实现了李显的出租目的，获得了房租收
益。此外，在一审中已经明确：龙双公司交付的房屋为适应统一出租简单装修的房屋，
该房屋在10年后交付李显时会按照《装修合同》的约定重新装修，并且对于装修款龙双
公司与青岛磉渊朔装饰有限公司已经进行了结算，李显并未支付给青岛磉渊朔装饰有限
公司任何装修款项。并且装修款作为商品房买卖合同不可分割的一部分，由龙双公司主
张装修款并无不当。
原告诉称 李显向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的《商品房买卖合同(预
售)》；2、判令龙双公司退还购房款1184924元，并支付利息和违约金；3、本案诉讼费
由龙双公司承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2020年5月16日，李显(乙方，买方)与龙双
公司(甲方，卖方)签订商品房买卖合同(预售)，工程项目名称新天地壹号，约定乙方购
买甲方黄岛区××路××号公寓××室房屋，房屋面积97.18平方米，房屋总价款
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972771.8元(不包含房屋装修)，付款方式：商业贷款，买受人于2020年1月10日前支
付首付款292771.8元，余款680000元向青岛农商银行申请贷款支付。合同第九条商品
房的交付：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房
屋测绘报告；3、买受人已按合同约定支付全部房款、有关税费等；4、前期物业服务协
议中所述的全部费用。合同第十一条交付时间：出卖人应当在2020年5月1日前向买受
人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，不能
满足约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并
按第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任：出卖人逾期未按照第十一条约定的时间
将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理(不作累加)，逾期在90日
内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买
受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受
人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退
还买受人已付全部房款(含已贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国
人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%
向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向
买受人支付全部价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人
未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解
除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之
日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照
4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同
的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记
之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其
他事项。2020年5月16日涉案买卖合同(预售)签订当天，李显缴纳了涉案房屋的维修基
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金。2020年5月7日和9月10日，龙双公司为李显开具了涉案房屋价款分别为
292771.8元和68万元的增值税发票。双方均认可基于龙双公司给予李显的首付款优惠，
李显向龙双公司实际缴纳了首付款174717元，龙双公司收到李显银行贷款68万元，李
显合计缴纳涉案房屋购房款854717元。另查明，2021年5月8日，涉案新天地壹号工程
经相关部门竣工验收备案。2021年11月8日，龙双公司取得包括涉案房屋在内的房地产
权属登记证明，具备房地产权属登记条件。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：涉案商品房买卖合同(预售)是否应
解除，龙双公司应否返还李显诉求的购房款；龙双公司应否承担李显诉求的利息及违约
金。李显主张，龙双公司未按约定期限交付房屋并办理涉案房屋的产权证书，构成违
约，应解除涉案商品房买卖合同，向李显支付诉求的利息和违约金。对此，龙双公司不
予认可，称已向李显交付了涉案房屋，涉案房屋已具备办理产权证的条件，不应当解除
涉案商品房买卖合同(预售)，并提交了如下证据予以证明：
(1)李显签字的交房记录。该交房记录载明交房到访时间为2020年7月27日，
到访内容为“已交钥匙一把，门面有点碰撞，想要发票”。交房记录返租一栏载明租赁
十年，即2020.12.30-2030.12.30，租金年付，一次性减入总房款，总计20万元。
(2)2020年1月5日的新天地壹号租赁协议书。主要内容为李显将涉案新天地壹
号703室房屋全部投资经营管理权等租赁给龙双公司经营，租赁期限10年，2020年12
月30日起至2030年12月30日止。年租金2万元，总计20万元，已一次性减入总房
款。李显委托龙双公司装修，装修标准3590元/平方米，装修款合计348876.2元等。
(3)2020年7月27日的新天地壹号租赁协议书补充协议。主要内容为双方对涉案
新天地壹号703室房屋，签订租赁协议书的补充协议，确认租赁期限10年，2020年12
月30日至2030年12月30日。租金一次性减入总房款，总计20万元。
(4)2021年6月5日龙双公司与韩巍巍签订的租赁合同及韩巍巍向龙双公司付款
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的银行凭证。主要内容为龙双公司作为出租方与承租方韩巍巍签订租赁合同，包括涉案
房屋在内的新天地壹号6-7层，出租给韩巍巍使用。租赁期限2021年10月1日至2029
年9月30日，议定租金240万元。
(5)2020年1月5日双方签订的商场合作经营意向协议及涉案房屋的定房协议
书。主要内容为李显与龙双公司签订了商场合作经营意向协议，同日，双方签订新天地
壹号商品房定房协议书，约定李显认购龙双公司新天地壹号703某房屋，缴纳定金5万
元，签订商品房买卖合同(预售)及补充协议，办理按揭手续等。
(6)李显与青岛磉渊朔装饰有限公司签订的装修合同。主要内容为李显委托青岛
磉渊朔装饰有限公司对涉案房屋进行装修，装修价款348876.2元。
对以上证据，经质证，对证据(1)、(2)、(3)，李显对真实性无异议，但称交房
记录仅为通知李显领取钥匙，涉案房屋是否符合交付条件未经李显验收确认，不能视为
法律意义上的交房，租赁协议及补充协议约定的租赁期限为2020年12月30日至2030
年12月30日，不能证明视为李显接收了涉案房屋；对证据(4)，李显不予认可，称即使
2021年10月1日涉案房屋可以使用，但李显未接收涉案房屋，亦超过了合同约定的交付
期限；对证据(5)、(6)，李显对真实性无异议，但称不能证明龙双公司的主张。经一审
法院到不动产登记部门核实，涉案房屋于2020年5月28日进行了抵押预告登记。双方
均认可涉案房屋已经进行了网签，网签在李显名下。经一审法院现场核实，涉案房屋现
状为已进行了简单装修，非毛坯房。对利息和违约金的诉求，李显称系按照解除涉案合
同向龙双公司进行主张的利息和违约金。
一审法院认为 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为李
显要求按照合同约定行使解除权的请求是否成立。依法成立的合同，对各方当事人均具
有约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。本案中李显与龙双置业
公司签订的商品房买卖合同、租赁协议以及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规
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定和公序良俗，合法有效，双方当事人应当全面遵守。双方在涉案商品房买卖合同第十
二条约定了逾期交房的违约责任，该约定合法有效，对双方当事人具有约束力。按照本
条约定，如果龙双置业公司没有按照合同约定交付房屋，则双方同意按照逾期时间，分
别处理(不作累加)，分为逾期在90日内和逾期超过90日后的情况；其中，逾期在90日
内，龙双置业公司支付相应的逾期交房违约金；逾期超过90日后，李显享有合同约定解
除权，李显可以选择解除合同，要求龙双置业公司返还购房款、承担利息及违约金，也
可以选择继续履行合同，向龙双置业公司主张逾期交房违约金。但，李显只能择其一而
为之，一经选定，除对方同意或者有其他客观情况外，不得随意更改自己的选择。双方
在涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2020年5月1日，故逾期在90日内，即2020
年7月30日及其以前；逾期超过90日后，即2020年7月31日及其以后。本案中，虽
然双方没有按照合同约定时间交房，但在龙双公司龙双置业公司逾期交房处于90日内且
没有出示相关交房证明文件的情况下，于2020年7月27日办理了交房手续，现李显认
为这并不能视为法律意义上的交房，但其不能否认签署交房记录并领取房屋钥匙的行
为，且2020年7月27日同一天，李显与龙双置业公司又签订了《新天地壹号租赁协议
书补充协议》，涉案房屋亦进行了简单装修，应视为李显以自己的行为作出了选择，即
以接收房屋的行为选择继续履行合同，系对自己权利的处分。此外，综合考虑双方商品
房买卖合同、租赁协议的履行情况及涉案房屋在内的新天地工程在诉讼过程中取得了房
地产权属登记证明、具备办证条件且诉讼立案之前已竣工验收备案的事实，结合涉案房
屋进行了抵押预告登记、网签在李显名下且已进行了简单装修并对外租赁等因素，李显
在本案中要求解除涉案合同、返还购房款并依据解除后的涉案合同要求龙双公司支付利
息和违约金等诉求，不符合合同约定以及客观事实情况，一审法院均不予支持。综上，
李显的诉讼请求无事实和法律依据，不符合合同约定，依法应当驳回。一审法院依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》
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第九十条之规定，判决：驳回李显的诉讼请求。一审案件受理费15464元，减半收取
7732元，由李显负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院查明 二审查明事实与一审一致。
本院认为 本院认为，本案的焦点问题是：李显要求按照合同约定行使解除权的理
由是否成立。涉案合同约定交房时间为2020年5月1日，李显签署交房记录并领取房屋
钥匙的时间为2020年7月27日，逾期交房时间为86天，属合同约定逾期90日内的情
形，应当按照该约定情形执行。在李显签署交房记录并领取房屋钥匙的同日，其又与龙
双置业公司又签订了《新天地壹号租赁协议书补充协议》，应视为以接收房屋的行为选
择继续履行合同。
涉案合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日
内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当
书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房
款(含已付贷款部分)。”李显主张依据《民法典》第565条规定，在龙双置业公司收到
一审起诉状副本时双方合同已经解除。但该法条规定的合同解除条件是人民法院或者仲
裁机构确认该主张，本案一审法院并未支持李显的诉讼请求和主张。因此，李显主张按
照涉案合同第二十条解除合同，本院不予支持。结合涉案房屋已具备房地产权属登记条
件、已网签在李显名下且房屋已简单装修并出租等因素，对李显的诉讼请求，本院不予
支持。另外，本案因龙双公司原因导致涉案房屋办证逾期，龙双公司亦有过错，因此本
案二审案件受理费由龙双公司承担。
综上所述，李显的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用
法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一
项规定，判决如下：
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裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13657元，由青岛龙双置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 侯 娜
审 判 员 高中日
审 判 员 王化宿
二〇二二年七月二十日
法官助理 王 璐
书 记 员 胡浩东
书 记 员 李珊珊
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊
等全类型法律知识服务。
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