2023年住宅精装修行业分析报告

2024年8月7日发(作者：欧式风格装修效果图别墅)

2023年住宅精装修

行业分析报告

目 录

一、我国目前精装修住宅的占比还较低 .................. 错误!未定义书签。

二、政策大力扶持，指明行业发展方向 .................. 错误!未定义书签。

三、开发商审时度势，精装修供给逐步增加 .......... 错误!未定义书签。

四、消费升级时代，刚需购房提升精装修需求 ..... 错误!未定义书签。

我国建筑装饰行业自 2023 年起步入快速发展时期，据中国建筑

装饰协会统计，“十一五”期间装饰行业年工程产值由2023 年的1.15

万亿元，上升至2023 年的2.1 万亿元，总体增长82.6%，年均复合增速

12.8%；2023 年工程产值已经突破2.35 万亿元，同比增长约12%。预计

到2023 年该产值将能够达到3.8 万亿元。

其中，公共建筑装饰（包括住宅开发建设中的整体楼盘装修）产值

在“十一五”期间的年均复合增速达到14.9%，远高于住宅装饰（单个

家庭独立装修）产值11.5%的增速。

预计到2023 年，公共建筑装饰的产值将达到2.6 万亿元，年均增速

18.8%；住宅装饰的产值将达到1.2 万亿元，年均增速4.8%。单个家庭独

立装修的市场空间将持续被整体楼盘精装修业务所挤占。

一、我国目前精装修住宅的占比还较低

从房屋的装修情况来看，我国的住宅可以分为毛坯房和精装修房。

毛坯房即未经装修的房屋；精装修房根据建设部制定的《商品住宅装修

一次到位实施导则》的定义是指在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定

面全部铺装并完成粉刷，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的房

屋。

目前，主要发达国家住宅市场上已经基本没有毛坯房，同时各国在

装修及验收标准、施工合同细则和纠纷解决机制等方面均作出了较为详

细的规定，充分保护购房者的利益。

综合来看，发达国家精装修住宅的比例平均在 80%以上，而我国远

远没有达到该水平。

我们统计了2023年主要城市新开楼盘的情况，一线发达城市如北

京、上海、广州的精装住宅占比也只有30%左右。

我们在之前的深度报告《房地产平稳之时恰住宅精装修突破之机》

中曾详细分析过出现这种情况的原因，核心因素主要有三点：一是房地

产行业的非理性高速增长导致了住宅市场在发展中重量不重质；二是过

去的购房需求中投资性购房需求占比较大对精装修住宅形成抑制；三是

消费普及时期居民的消费水平偏低。

我们认为，随着房地产市场非理性繁荣时代的结束，多方面的因素

将会促使住宅精装修市场迎来突破发展的时机，政策、供给、需求将是

其中最主要的影响因素。

二、政策大力扶持，指明行业发展方向

自 2023 年起，中央政府即开始逐步出台政策推动住宅精装修业务

的发展，但迄今为止仍未有全国性的精装修标准和强制性条款出台。

不过这种情况可能会在下半年有所改变，今年3 月住建部住宅产业

化促进中心技术开发处处长、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》

主编叶明透露，国家强制标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》

已完成送审，有望年内出台。标准的内容分为20 章，不但包含墙面、

地面、防水层、门窗等分项验收规范，还包含厨卫精装修验收规范。该

国家标准的出台将有助于规范当前良莠不齐的精装修市场，打消购房者

对精装修房的疑虑，对于规范化运作、工程质量优异的大型装饰企业是

显著利好。

各级地方政府也陆续出台过众多政策，对于住宅精装修的推动目标

提出过比较具体的规划，但由于缺乏硬性约束，多数规划目标都没有能

够实现。今年5 月8 日，扬州市公布关于购房奖励的政策，对个人新购

买的精装修房，给予4-6‰的奖励。5 月20 日，住建部官员明确表示，

扬州新政是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯

定。扬州新政得到住建部首肯，无疑是对精装修行业的巨大鼓舞，在房

地产市场调控不松动的大背景下，该新政将激励房地产开发商将更多资

源投入精装修楼盘。

三、开发商审时度势，精装修供给逐步增加

过去几年在房地产市场非理性高速增长的情况下，住宅项目始终供

不应求，其核心竞争力主要表现为楼盘的地理位置和相对价格。此时对

于房地产开发商而言，尽量缩短工程周期、提高资金周转率以实现更多

的房屋供给便成为首要目标，因此大多数开发商选择了以毛坯房的形式

直接出售。

但是从 2023 年以来，国家加大了以限购、限贷、限价为核心的地

产调控政策，时至今日也没有明显的松动迹象，房地产市场的非理性繁

荣时代已经过去。今后房地产市场的竞争将集中于住宅的性价比，此时

精装修住宅的价值和优势将会凸显出来。

从实际销售情况来看，精装修楼盘虽然增加了开发成本，但仍然能

使开发商获得可观溢价，我们统计了北京、上海、武汉、长沙四地在2023

年开盘的几个代表性精装修住宅项目，对比同区域毛坯房售价，扣掉装

修费用后，开发商可获得10-20%的溢价。因此，从经济效益来看，开发

商有足够的动力加大精装修楼盘的开发力度。

四、消费升级时代，刚需购房提升精装修需求

我国目前仍处于城镇化高速发展阶段，假若每年城镇化率提升1%

（过去10 年平均1.36%），每年将有超过2023 万人口从农村涌入城市，

这将创造住宅市场最大的刚性需求。随着房地产限购、限贷政策的持续，

投资性购房需求将被有效遏制，因此投资性购房需求占比将不断下降，

过去精装修住宅被多数投资性购房者排斥的状况将得到转变。

同一地理位置和楼盘，精装修房的价格要高于毛坯房的价格，正因

如此，我国目前大部分精装修房都出现在较为高档的楼盘，这对居民的

消费能力提出了一定的要求。2023年我国人均GDP 约为5400 美元，距

离6000 美元的门槛已然不远。根据日本、韩国和台湾的经验，在人均

GDP 超过6000 美元以后，居民消费水平将真正进入消费升级阶段，对

居住要求将会持续提高。