北京八大别墅区

北京八大别墅区

【中央别墅区】：

中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别

墅群落。经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。

特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资

40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅

区这一目标稳步前行。

【优势】：

第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等

道路便捷顺畅的交通优势。

第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规

划，使这一带成为北京最适合居住的区域。

第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。

【休闲配套】：

高档生活资源配套齐备：长时间的别墅开发，使该区域形成了自身独特的别墅氛围。包

括日臻完善的配套设施及服务，日益成熟的别墅客户群及社区环境以及日趋创新的别墅产品

设计。

在中央别墅区内大约有20多家高档度假村，众多俱乐部赛马场环绕其间。如丽京高尔

夫俱乐部、天星调良国际马术俱乐部、北京金色河畔高尔夫球会、温榆河高尔夫俱乐部、北

京济堂高尔夫俱乐部、北京天竺乡村运动俱乐部、绿岛白帆俱乐部、香江高尔夫球场、顺义

别墅区假日俱乐部、北京乡村高尔夫球场、乡村赛马场、丽高王府俱乐部、春晖园温泉度假

村、天华洞旅游度假区、格林马术俱乐部、北京顺义空港物流基地、北京顺义汽车城等。香

江花园、望京公园、龙腾公园、罗马湖、空港万科城市花园等自然公园点缀期间。

另外，在“空港国际化、顺义空港化、发展融合化”政策实施下兴建的北京空港城、新国

际展览中心即将落户CVD周边。总体规划面积86.5平方公里的空港城与机场无缝对接后，

将成为集航空系统、物流园区、汽车制造、出口加工、航空城等为一体的国际化港口，目前

已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业

的进驻，势必带动区域的国际化程度，快速拉动区域内住宅需求。

最好的教育环境:温榆河别墅区对外籍人士的吸引力很大，一个重要原因是这里有ISB

国际学校、京西国际学校、蒙特梭利幼儿园、顺义国际学校、北京力迈学校、北京国际学校、

北京蒙梭利国际学校等多家国际教育机构。以ISB国际学校为例，它最初是美英等七个英

语国家为使馆员工的子弟上学兴建的，在此学习的数千名学生，绝大多数是国外驻京机构官

员、各国使馆人员以及外企高管人士的子女。一些对北京目前交通状况不是很满意的外籍人

士，更愿意在距离学校较近的地方居住，由此缩短孩子的上学路程。

【交通情况】：

众所周知，首都机场是我国最大的国际空港，是接驳世界的桥头堡，根据政府规划，2007

年底机场扩建工程竣工后，首都机场年旅客吞吐量将达到6000万人次。空前蓬勃的国际客

流、物流交换必将扩大CVD在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带来强

大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。

另外，京承、京顺、机场高速以及规划中的15、13号轨道交通线路、机场高速北线构

成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑。

【价位范围】：（2005年统计）

据粗略统计，该别墅区域价位基本控制在6000－20000元之间。其中30－40％集中在

10000—12000左右价位；10％左右在15000－20000元之间；50－60％在6000－10000元之

间。

【前景展望】：

从1992年第一个别墅项目在这里兴建，到目前为止，中央别墅区的别墅项目不过10

个左右，入住的业主也仅有2000余户。而近一两年的开发量将超过过去10年的总和。这一

方面说明这一区域的价值以及它所承载的产品得到了众多发展商的认可，不过另一方面也表

明，未来市场竞争将会更加激烈。

市场对这一区域产品的消化能力是很强的，因此明年的市场前景依然会很好。中央别墅

区的国际化氛围非常浓，90%以上的居住者是海外人士。相对于北京其它别墅区而言，外籍

以及有国外生活经历的人更愿意在此居住，这部分人群的购买能力是非常强的。

■风格、定位寻求差异化:中央别墅区80%的客户是海外人士，这其中的80%又是港台人士，

他们更喜欢在北美风格中融入一些现代的东西。开发商都在极力追求差异化，尽量做和别人

不同的产品。温榆河畔的众多别墅项目，风格没有完全一样的，这样出现在购房者面前的就

是各具风格的产品。在购房者的个性化需求得到满足的同时，别墅之间也避免了同质化竞争。

但从市场反应来看，开发商追求产品差异化的想法虽好，但并不一定都能成功。一位业内人

士指出，此前一个开发商为了抓住市场空白点，选择在这个区域做联排TOWN－HOUSE，

这样产品的单价和总价都可以降低。以较低价格住在中央别墅区，这本来是一个不错的想法，

结果市场反馈并没有想象中好。中央别墅区的别墅项目既有独栋又有联排，从销售情况看，

独栋的销售率往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居住品质，而对价格

并不敏感。

奥北别墅区

【情况简介】：

奥北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域，造成了京城别墅的区

域集中化和热点化。从“亚北”到“奥北”，北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温。申

奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄

金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐，房地产商投资别墅的热点区域。

尤其是申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全面改造，亚奥地区作为北京

楼市最热的黄金地段，占尽天时地利之势，一直以来就为购房人所青睐,房地产商投资的热

点,从某种意义上说，成为最被看好的京城“富人区”，是一种地位和财富的象征，房地产未

来的发展在“奥北板块”。随着奥运利好消息不断，奥北以及周边基础设施的建设加快，以奥

北为代表的北部楼市风云再起，如今，八达岭高速路以东、北苑路以西、五环沿线甚至来广

营乡都因奥运而成为新的投资热点。

【休闲配套】：

休闲娱乐设施齐备：区域内拥有温榆河温泉休闲渡假区、小汤山龙脉温泉渡假区、北京蟒山

国家森林公园、朝来森林公园、奥林匹克公园、馨叶高尔夫球场、灯光高尔夫、鸿华国际高

尔夫俱乐部、九华山庄、碧玉公园、姜庄湖公园、北京剧院、姜庄湖高尔夫、桃峪山庄、北

旭野生动物园、北京军都滑雪场、国家奥林匹克体育中心、北鸿高尔夫球场、北京太伟高尔

夫俱乐部、亚太国际贸易培训中心、北京富来宫温泉山庄等著名休闲娱乐设施与自然景观资

源。

商业配套渐趋完善：随着五环路的通车，一场商业圈地赛也已经慢慢拉开帷幕。目前，在奥

运村规划用地东侧，已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业抢占有

利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。 教育配套设施完善：汇佳私立学校、

景山分校、亚运村幼儿园等知名教育机构。

【交通情况】：

在奥北地区，从已经开工的北辰西路到整个奥运路网完成，一共要修建12条道路，不仅为

奥运会提供交通保障，还要整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。

除此之外，亚北地区还规划有两条地铁经过，分别是地铁5号线与地铁10号线，另外，该

地区还规划了全长1700米的景观路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村

路等市政道路，其中1736米的中一路自西向东连接起熏皮厂路、北辰西路、景观西路、景

观路、湖边西路、湖边东路、北辰东路等7条道路，以上12条道路纵横交错，共同构成了

未来奥运村里“棋盘”状交通网。

【价位范围】：（2007年统计）

据粗略统计，该区域别墅产品价位大部分在7000－15000/平米之间，区域特征为价位适中、

供需两旺，是近城第一居所的主流区域；项目特征以中档主流别墅为主；客群特征以中产阶

级为主。且随着奥运临近，该区域休闲配套及交通状况等的改善，别墅物业前景广阔，价位

上扬趋势明显。

从户型结构来看，2006年奥北区域新增供应量最大的是面积在400-500平方米的户型，共

计265套，占奥北区域总供应量的31%。

【前景展望】：

●市场开始向“社会中坚”转变

从住宅市场本身看，相对于早期的方庄和后兴起的望京而言，在北京所有的新建区域中，奥

北地区最先完成了由高档向“社会中坚”的转变。

紫玉山庄最先为亚北地区贴上了高档的标签，也记录了当时住宅高端消费市场买房人的审美

观。而今天的亚北板块，除塞纳维拉少数高档项目外，市场定位正在逐渐转变，由原来的富

人区过渡为瞄准年轻白领的市场定位。奥北地区的产品差异化正逐渐拉大，同时也为消费者

提供了更多的选择空间。

●竞争导致产品走向差异化

奥林匹克公园周边地区尽管占先天地利，但奥运地产竞争已经不单纯是地段的竞争了。“位

置”目前已不是第一个决定因素了，决定居住品质的关键因素是居住功能、建筑风格、性能

价格比等方面，这些方面已经普遍成为消费者的需求。此外，社区功能的完善，特别是文化

建设的追求，已成为成熟社区的高品质象征，差异性竞争成为了亚北地产竞争取胜的法宝。

昌平八达岭别墅区

【情况简介】:

昌平地区一直北京房地产市场上的老牌别墅带，挟紧邻亚北富人区的地理优势和北京经济中

心北扩的便利条件，在很早的时期，各种类型、各种产权的别墅项目就发展起来。经过几年

的发展，昌平的别墅市场逐渐分化为两个现状不同，前景各异的两大板块：一个是小汤山板

块，一个是沙河板块。

八达岭沿线别墅区一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，凭借优越的交通条件和地

理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展，上世纪80、90年代，碧水庄园、玫瑰园为

代表的顶级豪华别墅的相继出现更是极大的提升了该区域的价值。

近年来，受交通改善的影响，昌平八达岭别墅区吸引了更多有别墅居住倾向的群体，以经济

型别墅为主的产品满足了不同层次的个性需求，如度假型、养老型别墅，郊外画室、乡间别

墅等

【休闲配套】:

区域内拥有蟒山国家森林公园、银山塔林，虎峪山自然风景区，燕古长城遗址，十三陵水库、

天池景区、九龙游乐园、老北京微缩景园、明十三陵、八达岭长城、八达岭温泉渡假区、静

之湖度假酒店、狼儿峪乡情度假村、国际狩猎场、松山自然保护区、龙庆峡自然风景区、平

城日式度假村、虎峪园林山庄、北京西御园会议度假中心、八仙乡村俱乐部、康西草原等多

处自然景观资源，可谓上风上水，水量充沛，空气清新，四季分明，山峻、林绿、天蓝、水

清，自然条件得天独厚。南部区域紧靠圆明园、颐和园等著名园林，另有石京龙滑雪场、北

京龙城皇冠假日酒店、北京国际高尔夫俱乐部球场、凤山温泉渡假村、明皇度假山庄、北京

快乐假日大酒店、北京天龙源温泉家园、华风温泉大城堡、北京圣世苑温泉大酒店、天骄赛

马场、雪世界滑雪场、北京八达岭滑雪场等休闲场所。

【交通情况】:

昌平区高速路纵横交错，将昌平与市内紧紧联系在一起.昌平区的立体交通网络为您的出行

提供了意想不到的便捷。从昌平至城区仅需十几分钟,距首都国际机场也仅30公里。

城市轻轨的开通，更缩短了市中心和昌平的距离. 继已经开通的地铁13号线后，又将有一

条城郊铁路将会通往京北，整条路线都在地上，南起海淀西二旗，沿京包铁路北上，过沙河，

到昌平卫星城，出昌平卫星城后继续北上抵达终点十三陵风景区九龙池，全长33.2公里，

沿线设有12座车站。其中在南起点西二旗站与城市铁路西线相衔接，可以实现京昌城郊铁

路与市区地铁线路的换乘。

【价位范围】:（2007年统计）

目前，该区域别墅产品的价格基本分为三个等级，Townhouse的价格在4000元-6000元/平

方米之间；双拼的价格在8000元-10000元/平方米之间；独栋别墅的售价在13000元/平方

米左右。

【前景展望】:

●市政配套大幅改善

一直以来，制约昌平别墅市场的是市政大环境，如回龙观周边道路状况和配套设施一直没有

得到根本性的好转，一些大型居民区普遍存在学校、教育、体育、卫生等设施缺乏，造成居

民在出行、生活等方面存在诸多不便。

北京市政府从交通、教育、医疗、配套管理等四个方面制定了政府部门任务的分解，共有

18项任务将陆续落实。其中，5条主干道将在南北双向解决当地交通之困；安立路在安慧桥

至立水桥间的路段也已经完成扩建工程。

●价格将一路走高

昌平的别墅是以国内富裕阶层为目标客户，起点相对较低。近期内区域的交通、市政配套大

幅改善，它将使其别墅售价有上涨空间。相比北京其他别墅聚集区域，昌平别墅的售价处于

较低的水平。其主要原因是该区域的价格一直较低，其次是大盘多，竞争比较激烈。业界预

计，今后昌平别墅价格将会一路走高。

西山别墅区

【情况简介】：

西山是北京城西部诸山的总称。地理位置优越，风光秀丽，尤其以古刹闻名。“西山三百寺，

十日遍经行”便是西山的写照。卧佛寺、碧云寺、古岫云寺等名胜古迹遍布山区。目前西山

已是闻名中外的游览胜地。

西山别墅板块，素有"皇家板块"的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，

加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。几年间，一些别

墅项目在这里落脚，其价格也因地域的稀缺而在京城别墅区名列前茅。是北京舒适型楼盘的

代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅。目前从永定河往北一直到北京植物园，

有十来个别墅项目，整体自然环境与生态景观均十分优越。该区域的植物资源极为丰富，据

统计，各类树木达几十万株，仅古树名木就达5800多株，约占北京城区总数的四分之一，

森林覆盖率达86%以上。自2006开始，国家停止了别墅类用地的审批，这使得西山的别墅

类用地更加稀缺，价格一路走高。

另外，西山的自然环境固然稀缺，但其在近几年的发展来看，国家有关部门对它的支持也是

相当重要的。中国第一座都市滑雪场就坐落于西山。选址和设计都是极其周密先进，近年它

的存在也大大带动了香山的人气。不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制

为这里的住宅打上了“贵族”标签，清一色的别墅建筑以及几百万元一套的总价更令普通的平

民百姓难以企及。

【休闲配套】：

周边各项配套设施齐全：当代商城、双安商场、世界最大的金源Shopping Mall尽享购物乐

趣；

得天独厚的自然资源：山有玉泉山、万寿山等；园有金山陵园、森林公园、希望公园、巨山

农场、四海水上乐园、松林公园、百旺山森林公园等；水有昆明湖、长河、永定河引水渠。

皇家园林、现代游玩胜地比比皆是：香山公园、石景山游乐园、八大处公园、颐和园、圆明

园、玉泉山公园、紫竹院公园、动物园、天文馆、北京植物园、北京海洋馆、昆运河航线等。

翠湖水乡旅游度假村、香山滑雪场、万柳高尔夫俱乐部、京辉高尔夫球场俱乐部、天天花园

娱乐中心、京都高尔夫俱乐部、鑫仕源度假村、中粮龙泉山庄、北京京西又一村度假村等休

闲场所日益完善。

丰富的教育资源： 书香熏陶，人文西区：著名八大院校毗邻附近，北京外国语大学、北京

理工大学、北京大学、清华大学、人民大学、首都师范大学等。另外拥有北大附小、人大附

小、北外附小、中关村小学、人大附中、北大附中、清华附中、八一中学等几十所教育机构；

【交通情况】：

在香山区域内，东西向的主干道由北向南有香山路、闵庄路、杏石口，宽阔的道路保证了交

通的顺畅；而西四环的开通，更是拉近了香山与市区的距离。这里交通的便捷是毋庸置疑的。

西五环的全线通车，城市快速路将保证人们快捷地到达香山地区，而半山枫林、阳光100

香山别墅、香山艺墅基本都在五环沿线，交通很是方便；而得益于西五环的开通，从香山到

中关村、亚运村、CBD的时间也将进一步缩短，将来城铁９号线一开通将会更方便。

【价位范围】：（2007年统计）

据粗略统计，该区域别墅产品目前价位基本上为15000-25000元/平米之间。

从户型结构来看，2006年西山区域新增供应量最大的是面积区间在500-600平方米的户型，

共计28套，占总量的57%。

【前景展望】：

目前受政策限制，供应日渐稀缺，价格保持走高，成为满足顶级客户居住社交功能的第一居

所。

◆高级白领是主要客群

由于该地区离中关村距离较近，在中关村西南面，所以中关村许多高新技术企业的高级白领

成为这个区域的一个重要客群，这也保证了这个区域居住人群的品质。

◆后续供应量不大

西山有着大片的土地，但是从政府保护皇家园林的角度出发，今后能够用于房地产开发的土

地实际极为有限。在这种情况下，西山的别墅应该并且正向更高端更舒适的别墅方向发展。

从市场开发角度来分析，随着土地价格的不断增长，这里的房价会与之同步增长。别墅价格

的增长将会是幅度最大的，也将是今后北京房价上涨较快的区域之一。由于该区域的土地供

应有限，整体来看，后续项目供应量并不是很大。

城南别墅区

【情况简介】:

城南阳光别墅区属于新兴的别墅区之一。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐

渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域。

郊区城市化进程获得很多买房人的认同，再加上交通的改善，城南阳光区板块开始逐渐成熟，

有望形成一个新的房地产热点板块。由于价格是项目的明显优势，这也预示着其升值潜力较

大。大宁山庄位于房山区长阳镇，沿京石路距六里桥13公里，独特的坡地环境组成了底密

度、高品质、中高档居住小区，从建筑设计到景观设计都充分体现了回归自然、享受生活的

理念。

【休闲配套】:

区域周边有中华文化园、北京野生动物园、花乡公园、世界公园、榆垡万亩森林公园、半壁

店森林公园、南苑公园、槐房钓鱼公园、北京垂钓园、北京留民营生态农场、北京万亩梨花

庄园、南海子麋鹿苑等自然景观资源。

拥有北京大兴京城高尔夫俱乐部、北普陀影视城、天伦星明湖度假村、留民营旅游度假村、

北京东方骑士休闲娱乐中心、北京城南骑士度假村、团河行宫、北京窑上高尔夫球场俱乐部、

佳宾卡丁车赛车俱乐部、兴海公园、金丰国际企业家俱乐部等休闲娱乐设施配套。 【交通

情况】: 西南五六环与京开高速路沿线，交通便利。

【价位范围】:（2007年统计）

据粗略统计，该区域别墅产品的价位集中在5000－12000元/平米之间，以中端产品为主流，

产品价位差距较小。

亦庄别墅区

【情况简介】:

亦庄开发区别墅区渐成气候，因为有较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的

生活配套，已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，

各项目在产品设计上也比较注重差异性，是属于别墅产品创新方面相当活跃的区域。随着亦

庄开发区土地供应量的减少及地价的提升，别墅开发已开始降温，极大地带动了该区域内楼

盘的销售，价位涨幅较大，并逐渐转至大兴。但近两年受土地供应的影响，别墅开发量减少，

目前亦庄在售的TOWNHOUSE、别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化。

【休闲配套】:

周边风景区：北京野生动物森林公园、北京麋鹿博物馆、中华文化园、大雄城市花园、南海

子麋鹿苑、武警垂钓园、凉水河公园、国际企业文化公园、镇海公园等。

娱乐休闲配套设施：鸿喜长新国际高尔夫球场、EDI商务中心、亦庄体育中心、博达体育休

闲俱乐部、108洞高尔夫球场、听涛雅苑附近36洞高尔夫球场、国际化大型物流中心、亚

洲好莱坞影视城等。

【交通情况】:

亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距南四环3.5公里，

距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。交通便利，距三环分钟寺桥7公里，距

国贸开车20分钟 ，距首都机场30分钟车程。三条大道（西线向北抵成寿寺；中线向北通

南四环路；东部由京津塘高速路向北）直通市区，南部的六环路（大兴至通州段）已通车。

连接市区的轻轨交通线已列入首都2000年发展规划。20分钟车程抵首都国际机场；5分钟

车程抵铁路货运站；90分钟车程抵天津新港。

自驾车路线：

从国贸中心经南三环分钟寺或上东四环至京津塘高速路五环亦庄出口即到南四环十八里店

南桥向南经博大路可达南三环，成寿寺向南经城外诚家具城可达。未来．．．．．规划中的地铁

5号延长线、地铁10号延长线将直达BDA。

交通前景动态：

地铁5号线向南延伸至亦庄的轨道线被正式命名为北京亦庄轻轨线。目前已经开工，2008

年前与地铁5号线同时建成通车；北京亦庄轻轨线是北京市轨道交通线网规划中的L2线，

是由城区通往亦庄———北京经济技术开发区的一条重要交通干线。亦庄轻轨线计划在

2007年年底试运行，全日客流总量经初步预测初期为10.12万人次/日，近期为14.36万人次

/日，远期为20.49万人次/日,亦庄线起点于宋家庄站。宋家庄站是地铁5号、10号、11号和

亦庄线等四条线接驳换乘的重要交通枢纽。终点为次渠站。

另外，除城市快速轨道交通之外，亦庄与周边的公路网也正在加速建设，在2004年当中，

这些联络路网的修建共耗资2.2亿元，辛房路拓宽改造、凉水河大桥修建、九德路、北滨河

东段路、马干渠等七条路的修建、改造工程相继完工或进入攻坚阶段，这些道路完成之后，

亦庄与周边区域的联系将更加紧密。

【价位范围】:（2007年统计）

据粗略统计，该区域别墅产品的价位分布比较集中，且多为中端产品，在售的别墅价位集中

在6000－10000元/平米之间，新产品比较少。

【前景展望】:

● 别墅类物业的供需矛盾加大

北京市国土资源局决定，自2005年起将停止对经济技术开发区暂停住宅用地的审批，未按

规定时限建设的项目将被清理，企业闲置用地将被解除出让合同并收回土地使用权。该消息

的披露，将进一步加大亦庄别墅类物业的供需矛盾。

●亦庄将成为北京新城发展的重头，价格涨幅渐趋增大。

亦庄各项市政建设正在加速进行。地铁5号线向南延伸至亦庄的轨道线被正式命名为北京亦

庄轻轨线。目前已经开工，2008年前与地铁5号线同时建成通车；除城市快速轨道交通的

利好之外，亦庄与周边的公路网也正在加速建设。与此同时，亦庄的环境改造也正在进行中。

以上种种利好，极大地带动了区域内楼盘的销售。

●别墅产品竞争日益激烈

未来的亦庄是城市南部另一中心点，凉水河南侧的亦庄新生活区目前也浮出水面，已有奔驰

生产基地、大型的迪斯尼游乐园、亚洲最大的“好莱坞”影视游乐城将在这里落户。从前景看，

有着产业支撑的区域具有一定的投资价值，而区域类似的高档公寓很少，是市场的一个有力

补充。据北京中原日前对别墅市场的调查显示，北京别墅市场已呈现出新变化：亚北、昌平

等传统别墅集中区正受到以亦庄为核心的南部新热点别墅区的冲击。目前众多大型开发企业

纷纷注资亦庄，催生了一批别墅、花园洋房等低密度住宅的兴起。各项目在产品设计上也更

注重差异性，使亦庄这一新生别墅市场竞争日益激烈，同时也加快了该区域别墅产品更新速

度。

东部泛CBD别墅区别墅

【情况简介】：

京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域别墅价格

优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，

市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河

等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着通州交通状况的大幅改善，特别是八通轻轨

的建设，以康城为代表的第一代Townhouse成为通州及整个东部别墅类产品的主力军。

京沈沿线以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因

此价格普遍以中低价位为主，各种类型的产品定价普遍都在4000～6000元／平方米之内。

大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州配套不足的劣势，中端产品发展前景看

好。并且值得关注的是，以“运河岸上的院子”为代表的通州新生别墅项目的出现，使人们开

始重新审视通州别墅的市场及价值。

【休闲配套】：

整个区域内拥有20余所高档俱乐部及运动会所等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池

休闲度假村、月亮河度假村、枫露皇苑军体俱乐部、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱

乐部及潮白河旅游渡假村、通州运河源度假休闲乐园、金港汽车俱乐部、北京通顺赛马场、

珠江国际城运动会所、康城高尔夫郊野公园、运河文化广场、伯爵园高尔夫俱乐部等。

多所高档私立学校环绕区内。如北京中加学校、北京私立树人学校、北京力迈国际学校等。

千亩森林公园、齐天乐园、西海子公园、徐辛庄水上乐园、朝阳公园等数十所公园点缀其间。

【交通情况】：

与顺义、昌平等别墅集中区域相比，通州对于CBD置业群体最大吸引力就是“距离”，从国

贸驱车到通州的直线距离应该是最短的。目前，通州到市区的交通线路主要有５条：市内的

朝阳北路通过通顺路与通州区内的滨河路连接在一起；朝阳路通过京哈高速公路与通州的北

关大街相连；而京通快速路则将长安街和通州的主干路——新华大街相连，还有一条尚未完

全接通的两广路延长线，建成后将成为市区连接通州区南部的“黄金大道”。

并且该区域高速、快速收费问题的改革也已经提上了议事日程。朝阳区及CBD管委会相关

人员在谈到未来CBD交通规划时也强调，计划用3年的时间，完成北京CBD区域内的路

网改造，其中很重要的一点就是通州进入市内车不必再经大北窑。年内，京通快速路和京哈

高速公路之间将修建一条快速联络线，使过境车辆从京通快速路直上京哈高速，减小城市中

心交通压力。同时，北京也将逐步引导个体交通向公交转移，而未来客运系统将设立新北京

东站，而其选址也是在通州。由此可以看出未来通州地区的交通前景将极为乐观。

【价位范围】：（2007年

据粗略统计，该别墅区域别墅产品随地理位置的区别价位比较分散，从7000－27000

之间不等。京东的通州地区以运河岸上的院子、水郡长安、天地美墅等一些高端产品，其价

位大多在18000—25000元之间，其余中档产品价位大多分布在10000—15000元左右；京通

高速紧靠四五环沿线的别墅产品价位也较高，大多在10000－20000元左右。

【前景展望】：

●通州：进入整体拔高期

通州之所以被称为ＣＢＤ的后花园，仰仗于其便捷的交通体系及相对较低的价位，突出的优

势在于其交通。 随着地铁八通线的开通、配套的完善，通州的产品趋势从多层转向高板，

价格稳步上涨，品质也一改回迁房的旧面貌。产品定位也逐步向高端靠拢。

●ＣＢＤ：加紧向国际化迈进

由于豪宅项目本身的身价高贵，处于ＣＢＤ核心区的豪宅项目的热卖，在某种程度上表明了

国内外投资人对京城豪宅市场的投资价值的肯定。尤其随着ＷＴＯ的深入，以及奥运会的临

近，ＣＢＤ区域的高档公寓以及豪宅项目的未来预期还将持续升温。ＣＢＤ正加紧步伐，从

北京的ＣＢＤ向中国的ＣＢＤ迈进。

●经济型别墅规模可观，市场竞争优势显现

由于地域广阔、发展空间较大，通州的经济型别墅的规模颇为可观，康城以百万平方米的规

划打响了Townhouse入主京城的第一枪，而珠江国际城洋洋百万平方米的规划使通州版图

再增亮点。价位定在4000元～5000元／平方米的精装修花园洋房和叠拼House，在整个京

城别墅市场上颇具竞争力。

潮白河别墅区

【情况简介】： 潮白河板块占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流

过，自然环境优越，交通状况较好，商务及购物都非常方便。吸引了大量东部、东北商业区

的高级白领和海外人士落户此地。该地区高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，

这都为高档别墅开发提供了有利条件，已经形成较为成熟的别墅居住氛围，价格均在每平米

2500-3400美元。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首

选地区。尽管现在顺义的开发量不是很大，但预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的

地区。

经过十几年的发展，顺义别墅区已形成温榆河与潮白河两大板块。尽管去年以来，国家对高

档住宅用地严格限制，但部分开发商手里的存量土地及少量招拍挂土地的投入开发，今年乃

至未来几年，顺义还会陆续推出不少新的别墅项目。同时，目前温榆河别墅开发有西移至京

承高速东侧的趋势。

【休闲配套】：

该区域内拥有怡生园国际会议中心、南山滑雪场、顺鑫绿色渡假村、潮白河旅游渡假区、青

龙峡旅游度假村、北京顺翔卡丁车俱乐部、北京莲花山滑雪场、唐指山风景区、云湖度假村、

乡间情趣园、马坡垂钓宫、北京乡村乐园、驼岭度假村、安利隆生态农业旅游山庄、2008

奥运水上场馆、千山国际森林公园、北京国际高尔夫球场、奥运赛马场、北京乡村赛马场、

北京高尔夫球俱乐部、北京共青林场、卧龙公园、顺义体育场、顺义奥林匹克水上乐园、顺

义公园、华堂国际高尔夫俱乐部、青少年绿色渡假村、北京绿色度假村、安利隆生态农业旅

游山庄、华中园会所、恒丰花园、圣水山国际乡村俱乐部、大龙世界水上游乐场、北京山林

民俗度假村、顺通休闲度假中心等众多自然景观与休闲渡假场所。

【交通情况】：

首都国际机场就建在顺义区，已开通国际航线114条，国内航线136条。京承、大秦铁路纵

贯顺义全境；101国道、机场高速路、京承高速公路、六环路、顺平路等主要公路干线四通

八达，规划中的轻轨将于2008年前通达顺义。京顺路北侧的另一条机场高速路也在规划之

中。

京顺路是该区域的主要交通要道，目前温榆河别墅主要分布在京顺路两侧，对京顺路交通压

力很大。而现在京承高速只是通车到六环附近，京承高速全线通车，届时将对温榆河沿岸别

墅将会有不小的带动作用。

【价位范围】： (2007年统计）

据粗略统计，该区域别墅产品价位浮动较大，在5000－24000之间，其中10000－20000元

平米之间的产品居多，后期开发的别墅产品将以中高端产品为住，预计价位将以20000万元

以上为主。

【前景展望】：

●中央别墅区、立汤路、京北怀柔密云2007三方别墅热土

顺义作为北京市重点发展的3个新城，同时又得益于京承高速的开通，以及近邻奥运水上项

目比赛地，今年以来成为一块新兴的别墅热土--纳帕尔湾、富力湾、波特兰丽湾以及龙湖的

香醍漫步，主要为经济型独栋及类别墅产品。

●明年几个新项目让人期待

潮白河和温榆河是北京最早的两个别墅区，潮白河的成熟项目龙苑当时作为外销别墅编号是

002，可见当年潮白河、温榆河的发展势头不分彼此。“当时北京城区很小，温榆河、潮白河

交通成本相差不大，人们的选择没有明显偏向性。不过后来随着北京城区北扩、机场的带动，

再加上上世纪90年代中期大量海归回国创业，别墅市场需求放大，位于城市边缘的温榆河

区域迅速成熟。”北京盛世兆业房地产开发有限公司推广经理陈靖路这样告诉记者。

另据知情人士介绍，天鸿集团在奥运水上公园附近有一个度假酒店项目，作为奥运工程的配

套，预计明年会正式启动。

●京平高速开工利好潮白河别墅区

潮白河别墅开发渐旺，不外乎城市规划与交通条件改善两大利好。北京泰盈房地产开发有限

公司总经理阎少华表示，奥运水上公园选址在顺义北小营镇附近，虽然水上公园的修建不能

给潮白河别墅区带来直接利益，但有很多间接利好。比如会提高潮白河的知名度，带旺人气；

带来大量市政配套等等。“按照顺义新城规划，在顺义中心北部，以马坡为中心将形成一个

以旅游、度假为核心的低密度高尚住宅区。因此未来几年潮白河别墅带来的发展将非常迅

速。”陈靖路介绍说。

据了解，目前京平（北京到平谷）高速已开工，其中李天（李桥镇到天竺）段的修建可大大

缩短市内到潮白河的时间。还有一点非常重要，目前温榆河附近地价每亩200多万元，有的

甚至达到300万元，而潮白河每亩只有100多万元。在环境、交通逐渐趋同，价格差异很大

的时候，很多发展商自然会更看重潮白河区域。

12月16日，国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上提出我国明年将停止别墅

类用地土地供应。“其实北京最近几年对别墅类用地一直是限制供应，但市场上还是会有不

少项目是打低密度住宅的擦边球过关的，所以关键还是要看这次政策执行的力度有多大。”

陈靖路这样表示，不过即使真的停止别墅用地供应，目前潮白河区域很多运作不理想的项目

肯定要重新洗牌。