买二手房注意事项

购买二手房注意事项

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权

记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、

供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物

业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有

没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理

部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

挑选“二手房”四大技巧

住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二

手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑

选时应格外注意。

查明产权状况

“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所

购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。

另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权

的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是

否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无

私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无

污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对

房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰

度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

了解物业管理状况

共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多

公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

二手房砍价技巧

目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。

旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把

握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出

过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，

必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不

能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战

术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。

也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少

讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这

样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

装修二手房需周全考虑的几个问题

1、为洗手间做闭水试验

方法是：堵住地漏，在洗手间放5CM的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防

水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，

否则地面会开裂。

2、水、电路改造的处理

水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化。旧房

子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用，如果原有的管线是镀

锌管，最好更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管。如今，水路改造，人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰

管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。电路的改造方面，如果

旧房子使用的是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用2.5毫米铜线，而对于

安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管。

3、粉刷墙面，打底是关键

老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象，所以在装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理，一般好的装饰

公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻

子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最后是刷乳胶漆。如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相

应的涂上底漆。

4、更换铝合金或塑钢门窗

木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使

用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建

议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

5、增加必不可少的开关和插座

现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插

座。那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预

留开关和插座一般不够用。一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，

开关不少于8个。同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和

客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。

6、做好消毒工作，保持室内空气流通

在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有

窗户，要打开排风扇。装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶

液喷洒。喷洒后关闭门窗1小时

买二手房注意事项

1.售价是否合理 二手房买卖由于是零星交易，其价格的行情不容易把握，因此买卖双方应先参考附近二手

房成交案例，以衡量价格是否公平。目前二手房通过中介销售的方式非常盛行，少数不正规的中介在受理二手房

出售时，常常提高售价，哄抬市场行情，赚取差额利润，甚至欺骗买房者，因此要格外小心。

2.产权是否清晰 在付出定金前，应先到房屋产权管理部门申请查阅房屋产权证是否真实有效、房屋所有权

人是谁（注意共有人）、有无设定抵押或查封等事情，如果是央产权还要考察是否进行了备案等。

3.了解房屋详细面积 一般房屋产权证上，除主建筑物面积外还有附属建筑物和公用部分如：阳台、露台、

公共设施等。卖方或中介，常需报面积，将阳台（算一般面积）、露台（不算面积）都按全部面积计算，以增加

面积，使每平米单价显得很便宜，买方在付定金之前，应先查看其产权证上的面积，并测量一下实际使用面积，

以免签约后发生纠纷。

4.房屋是否有问题 看房子时要冷静，并注意看墙壁是否有漏水的痕迹？附近环境如何，有没有公害？决定

购买时，最好有一段缓冲的时间，多看几次做多方面比较，免得贸然付出定金后才发现房屋有问题，或不合自己

的需要，而蒙受损失。

5.签约 签约时，要与房屋所有权人签订，如果与代理人签署，要注意是否有授权书，对于房屋的面积、价

格以及内部现状设备都要书写清楚。另外，首付款最好由银行进行监管，以免在贷款不能进行时，能够顺利要回

首付款，也能避免不法中介的卷款风险

房屋过户应准备哪些材料？

1）《房屋所有权证》；

（2）《国有土地使用权证》（审原件，收复印件）；

（3）交易评估报告；

3

（4）存量房合同；

（5）房屋交易登记申请表；

（6）土地纳税登记簿；

（7）卖方资料：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（审原件，收复印件）；若为单身的，需到派出所或民政

局开具单身证明，或到公证处公证；若为离婚的，需离婚证或民事判决书，并提供财产分割协议及至今仍单身的

证明；

（8）买方资料：身份证（审原件，收复印件）；外地人口需提供流动人口婚育证明；

（9）《房屋所有权证》图纸页若为电脑打印的，需复印两份，一份留房地局存档，一份附在新《房屋所有权证》

后，可免测丈费。

领取房产证时需在公司权证人员的陪同下，本人带身份证原件、交易收件单领取（收件担保方保管）。

房屋过户应准备哪些材料？

1）《房屋所有权证》；

买二手房注意事项1.必须确认房主真实身份。

买卖双方在签订合同前首先须检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于房产证的真实性和其与

房主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，

尤其是在买卖双方自行交易的情况下，更须引起消费者注意。鉴定房产证真实性的方法是，与房主一起携带身

份证、户口本、房产证到发证机关核实；身份证的核实方法是，登陆身份网查询（注意查询

一次收费5元）。切忌，不要怕麻烦。

2.必须明确双方违约责任

尊循的原则是双方权利对等，目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时

间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力下降，因此合同中应加入“买方在

实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）??日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款

的最终落实。

3.必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同阶段打给房主。因此，卖方应明确买方的付款时间，

而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此，买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情

况由违约方执行第2款项的违约责任。

4.必须明确费用交接时间

这是买方所应关注的的房屋本身附属问题，属于房屋交付中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供

暖等各项费用的交接年月日，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标注，原房主的单位是否有些既定要求和更改，

卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5.必须有代理费明细单

目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，这中间会存在信息的不对等，最终会损害消费者的利益，因

此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

8.必须明确有关房屋附属设备

在房屋交接中，必须详细列明有关包括在房款中的设备，如水电煤、有线电视、维修基金、电话、空调、电视

等设备的明细。在其中最容易出现问题的是有关固定装修部分。根据实践操作，固定装修包括房屋墙面、门窗及

无法移动的与墙面交接的壁柜、洗手间马桶、浴盆等，不包括煤气灶、热水器、排油烟机、灯具等。所以在签订

合同时，建议买方将自己想要的现有房屋中的设备详细地写在合同上，避免以后出现麻烦。

9.买卖双方必须注意安全交接

为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。由于现在大多数购房者都使用贷款购房，往往由

于银行贷款发放比较慢，双方约定在贷款发放前就先行交房或由于卖方的原因在买方付清全款后才交房，就会导

致交房和付款分开，最终会造成交房中的一系列问题无法解决。为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最

后一笔房款。如交付中出现问题，则该笔房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，双方签订房屋交接书，才

交付最后一笔房款。

10.房屋设备变更必须约定清楚

在二手房买卖中买卖双方约定的一些包含在房价中的设备，由于合同中的设备品牌没有确定，有些卖家在交房

前将房屋内的一些设备更换。为了防止这种现象，建议双方在签订合同时将设备的品牌甚至新旧程度写清楚或将

相关设备拍照，双方签字认可就可以了。

购买二手房注意事项

眼下，二手房市场很红火。随着购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。很多人一生要

经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房要便宜的二手房是不错的居住

和投资方式。但如何买到称心如意的二手房呢？我总结了一下，该注意的方面还真不少，打算买二手房的人不妨

参考。

一、产权清晰 产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所售房屋的性质；产权证所确认的面积与实际

面积是否不符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。

二、房屋结构 是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否

改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉

到阳台面积应该怎么算的问题。

三、居住空间 观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不

合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、房屋配套 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认

房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况；煤气的接通情况；小区有无热水供应，

七、居住费用 水、电、气、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

八、旧房历史 哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生

过不好的事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气、暖的费用。

九、邻里情况 好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会

层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情

况。

十、房屋价值 自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进

行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十一、贷款条件 手房按揭的条件是：满18岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的

证明；愿意将所购的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手

续费。

十二、产权的完整性 确认产权的完整性，有没有抵押？包括私下抵押等等，要知道即使在法律十分完善的香港，

也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十三、产权交接 找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账

户。

十四、产权的过户 必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证

的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，

卖方随时可以毁约。

十五、应不应该找中介公司 公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操

作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介

公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，

中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

十六、了解中介公司诚信 中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介

代理行证书。资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。

二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上家有抵押贷款或下家办理要抵押

贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。笔者结合自己所承办的案件，介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。本文中的案

例均来自于真实的案件。

第一招：核实上家身份是首要

案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介

绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知

张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。

对策：现在什么都有假，文凭有假，身份证有假，房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了

极大方便，花个二三百元，假的身份证，假的房产证就可以办出来了。二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存

在这个问题。所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的

权属情况，只要凭自己的身份证花三十元，交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等

基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，

你就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。

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第二招：审核贷款合同要仔细

案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。

担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后，担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同，不会

有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。

一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的

约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个月就会直接划

到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不

抵债，就动歪脑筋，挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户，然后利用客户的疏忽骗客户签

订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案，后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱

款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。

对策：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：

步骤一：下家支付首期房款。

步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。

步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。

步骤四：银行向下家发放贷款。

步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。

下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公

司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子，谋求非法利益。

李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果

对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。

第三招 首付交到贷款银行

案例：吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户，不过

由于上家拿不出30万元偿还贷款，所以希望吴小姐多付一点首付，然后上家再去注销。于是，吴小姐在签约后就付了20万元的首

第四招：交易过户办委托公证

案例：谢女士看中了一套二手房，可这套房屋上还有银行的抵押贷款，上家要求谢女士先交首付以便取消抵押，谢女士了解到

只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了，于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了

他项权证。不过，因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过

三个工作日再去办理。可到了约定的那一天，上家却没有来，对方一会说出差去了，一会又说家里不同意卖了，其实后来谢女士了

解到，上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔，所以故意不去办过户手续。谢女士向咨询律师，律师建议她为了防止上家再转卖给他

人必须立即起诉，谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。

对策：下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，

就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非

但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委

托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。

这样的话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证

费，但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来，公证费就不算什么了。毕竟，谁也不想发生了纠纷后再去打官司。

第五招：上家户口一定要迁走

案例：古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的，他家在郊区，现在孩子读书都是按户口所在地就近入学，古老师为了让女儿

受到更好的教育，就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁走了，当时上家拍着胸脯保证户口已

经迁走了。古老师看他说得这么肯定，也就相信了。于是支付了房款，办理了交房手续。可后来古老师在办户口时才发现上家的户

口还没有迁走，这下他可着急了，而上家却说那个户口也不是他的，说他从别人手上买房时户口已经在上面了，他也没办法。古老

师想到法院去起诉上家，而律师却告诉他迁户口的事法院不受理。古老师只好自认倒霉。

对策：迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类案件

由于不适合强制执行，法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托

律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交

房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。

第六招： 贷款风险要把握

第七招： 交房时再付尾款

案例：王经理和上家签订了一套价值150万元的房屋买卖合同，合同约定这150万元里包括装修和家电、煤气等等固定设施，

并约定签订合同之日付首付30%即45万元，余额70%即105万元采用银行抵押贷款方式支付。后来，银行放了款，王经理将余额全

部支付给了上家。但等于交房时却出现问题了，原来上家还欠一年多的水电煤和物业管理费用，这些钱加起来有好几万元，另外原

来房间内的两台空调也被拆走了。但此时上家却不肯支付作任何赔偿，于是双方就吵起来了。

对策：交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的

支付情况。一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担，交房后由下家承担。但是如果上家欠费而又不付，那这些钱

最终还是要由下家来付的。所以，一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况，其实了解起来也很方便，现在这煤气公司、自来

水公司等都推广了便民服务，只要打个热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直接到物业公司了解。下家可按照了解到的

情况预留一部分尾款，将这些尾款放到中介处，并在买卖合同中约定等上家将这些费用结清并在下家验收完后再支付给上家，这样

下家就避免了交房时的风险。

第八招： 收件收据不是产证

案例：郭先生签订了一份价值220万元的购房合同，合同是这样约定付款方式的：签约当天郭先生向上家首付30%即66万元，

在拿到交易中心出具的收件收据后支付第二期房款60%即132万元，交接房屋后支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中

心出具收件收据后，交易中心告诉他要再过五天才能拿到房产证。没想到等五天后郭先生再去交易中心领取产证时，交易中心告诉

他产证不能办了，因为就在郭先生拿到收件收据后的第三天，上家就因被人起诉到法院，法院应原告的要求将这套房屋查封了。郭

先生后来向律师咨询得知，在这种情况下最好要求解除合同，叫上家返还房款。不过，因为这时郭先生已支付了90%的房款，所以

郭先生的损失还是挺大的。

对策：拿到交易中心出具的收件收据并不能认为就万事大吉了，因为，按照法律规定，房屋的买卖要以过户为标准，也就是说

房子在谁的名下就是谁的，尽管郭先生已支付了绝大部分房款也拿到了收件收据，但由于还没有拿到房款，所以房子还是上家的，

法院也有理由因上家被人起诉而将房子查封。尽管这样的事发生的概率比较小，但是为了尽可能地规避购房的风险，最好约定第二

期房款(一般在房款中占的比例较大)在下家拿到产证后再付。这样的话，即使在领取产证之前遇到这样的情况，下家的损失也不至

于过大。

买二手房受骗几乎无法避免

本人虽然是个律师，却极少写关于法律的文章。因为这东西除了业内人以外，没什么人看的。就好比除

了接生的医生以外，谁会去看《如何接生》这样的文章呢？并且法律的东西都是枯燥无味，即使有生花妙笔，也

不大可能生动有趣。

这次，我却要通过一个案例，提示买二手房的，几乎无法避免的巨大风险。

先介绍一下这个案子的来龙去脉：

有个女士A，在2004年的时候，在上海的松江区，通过房产中介，向一男子B，买入一套二手房，付清

了20多万的房款，并且办理了产权过户。看到这里，是不是对绝大多数买二手房的人来说，就意味着万事大吉

了？除非是买到的是有人上过吊的房子。

但当A要搬到该房屋里的时候，发现里面住有一对老夫妇，C和D，老夫妇很激动，说B是他们的儿子，

不务正业，是个逆子。这个房子根本不是B的，而是B偷拿着他们的房产证和身份证，去房产交易中心偷偷办的

过户，C和D根本不知情，并且也没有到场，更没有签字，可是房子却顺利过了户。

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A哪里知道有这个内情？有注明产权人是B的房产证，就放心付了款。

后来，C与D向法院提出了行政诉讼，起诉房产交易中心，要求认定将房产权人C和D变更为B的行为

无效。法院支持了这个诉讼请求。即该房产的产权人仍应当为C和D。

这样，B的行为就是诈骗，构成犯罪。公安局将潜逃的B从北京抓回上海，检察院提起刑事诉讼，法院

宣判，判了好象是12年，因为不光涉及这一起诈骗。

A房款两空，提起民事诉讼，可是法院裁定不予受理。

就这样一个案件，同事涉及了民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼。现在两年多了，A女士人房两空，付出了

买房款，却得不到房。买房款已经被B挥霍一空。从法律上讲，C和D虽然是B的父母，可是无义务为B还债。

而B要在监狱里呆12年。

显然，买二手房的人，如果运气不好，这样的财房两空的风险根本无法避免。

（1）本案中，房产交易中心显然根本没有严格审核过户必需的材料和手续。产权人C和D并未到现场办理

过户。类似的过户只有这一个案例吗？即使房产交易中心严格审核，要求现产权人到场，那有没有可能找一个假

冒的产权人到场并签字？房产交易中心看是不是产权人，看的是身份证及身份证上的照片，难道现在的假身份证

象造原子弹一样难吗？马路上到处都有“办证”的电话号码。

（2）本案中，A在买房前没有实际看房，并详细了解B的家庭情况，特别是住房情况。比如该房从哪里买来？

为何要卖房？（如果只有一套房子要出卖，就比较令人怀疑。）但现实生活当中，卖房人好象没有义务回答这些

问题吧？哪怕房子是10万只蜜蜂辛苦一年盖出来的，只要有房产证，你问这么多干什么？卖房人如果不客气地

说：“难道你还想问我性生活的情况？”恐怕买房人也会很不好意思吧？

（3）如果是假的房产证怎么办？很多产权人缺乏法律常识。这里讲我的一个观点：房产证是废纸一张。房子

归谁，以房产交易中心的登记为准。房产证丢失了，或是被偷了，或是被借走了，别人拿在手里没有任何用处。

其实产权人拿在手里也没有任何用处，不出示这个产权证，也是产权人的，因为以登记为准。这里要提示买房人，

面对假的产权证是比较好办的，就是自己去交易中心去查证房子的产权情况。不光可以查到真实的产权人，还可

以查到是否不止一个产权人，查到是不是被法院查封，是不是欠银行的房贷，是不是已经租给别人，并办理了房

产租赁登记（租赁人有权在同等条件下优先购买，如产权人未通知要出售，承租人可以向法院要求确认房产交易

无效）。反正如果我要买二手房，产权证给我看我都不看的。一定会自己去查询，查个清清楚楚。

（4）最麻烦的，如果产权人及其家人联合起来诈骗买房人。就比如本案中，如果B和C及D勾结起来，要骗

人，几乎一骗一个准。B钱到手，C和D说这房子是他们的。而B的情况和本案中可以完全不同，因为既然要诈

骗，会有较强的反侦察能力：C和D住在房屋内，B有房产证，找一个E，出面以冒充B，与A签约，得到钱以后

消失。B再跳出来说，我的房产证丢了，人家是骗你的。这样，E得到了钱，其实是B、C、D、E得到了钱，而A

失去了钱，却没有得到房。当然，这显然是犯法的。不过有些人利令智昏，特别是现在的中国，物欲横流，而有

些人老老实实赚合法的钱又这么困难，于是以身试法的人还是有的。我个人感觉，就是有些人，见了钱就象苍蝇

见了血一样，不计后果地侵吞。

（5）通过本案，可以发现，即使产权证，或是房产交易中心登记的产权人，也未必是真正的产权人。即向

产权人买房，也是有风险的。那怎么办？恐怕只能去查这个房子是经过怎样一个过程和价格，由产权人取得的。

而相关的资料，好象一般人未必有资格去查询相关的合同等文件的。为什么海尔的微波炉在海外销售时的说明书

里，注明微波炉不能用来为洗澡后的猫来烘干？就因为有人这么做了，猫死了，向法院起诉要求海尔赔偿。于是

就这样注明。

唉，借用范伟与赵本山在一个春节联欢晚会上的小品中的一句台词，就是“防不胜范”啊。

有人可能说了，如果买一手房是不是相对于二手房，风险小得多？当然不是的。这个且听下回分解。因为

说实在的，很多风险是客观存在的，但发生的概率的确不高。如果一次摆出大量这样的风险，要把一些人吓死的。

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