江轶文、蔡洁瑜等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江轶文、蔡洁瑜等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省佛山市中级人民法院

【审理法院】广东省佛山市中级人民法院

【审结日期】2021.12.28

【案件字号】(2021)粤06民终14986号

【审理程序】二审

【审理法官】温万民谢达辉李寿桥

【审理法官】温万民谢达辉李寿桥

【文书类型】判决书

【当事人】江轶文;蔡洁瑜;何永峰

【当事人】江轶文蔡洁瑜何永峰

【当事人-个人】江轶文蔡洁瑜何永峰

【代理律师/律所】钟浩威广东国智律师事务所;连丽娜广东顺迪律师事务所

【代理律师/律所】钟浩威广东国智律师事务所连丽娜广东顺迪律师事务所

【代理律师】钟浩威连丽娜

【代理律所】广东国智律师事务所广东顺迪律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】江轶文;蔡洁瑜

【被告】何永峰

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【本院观点】本案系房屋买卖合同。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事

人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相

当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立

合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

【权责关键词】社会公共利益追认催告委托代理违约金过错无过错恢复原状支付违约金合同

约定诚实信用原则证据不足证据交换新证据合法性质证财产保全诉讼请求缺席判决维持原判

查封拍卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经审查，江轶文提交的证据无法证明其主张的内容，本院不予采信。对于蔡洁

瑜提交的证据是否采信的问题，本院将于下文予以论述。

【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于适用 的解释》第

三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提

出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利

益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议

焦点为：1.一审判决认定的违约金标准是否合理；2.本案所涉债务是否应认定为蔡洁瑜、何

永峰的夫妻共同债务。 关于第一个争议焦点。江轶文上诉主张违约金应当按照涉案《不

动产买卖合同》中约定的以不动产成交价(350万元)的20%计算，即71万元。蔡洁瑜则抗辩

称该违约金标准过高，应予调整。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规

定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿

院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人

民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。从上述法律规定可知，因违约所

造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但该可得利益还应当受到可预见性规则、损益

相抵规则等因素的影响。根据已查明事实，从江轶文与何永峰协商一致解除合同至江轶文提

起本案诉讼的时间长度(约两个月)来看，期间房地产市场价格未有较大增幅，何永峰的违约

行为并不会导致江轶文严重丧失与他人重新签订房屋买卖合同的合理机会。而且，房屋出售

价格除受到房地产市场价格等客观因素影响外，还会受到房屋出卖方的主观因素影响，江轶

文、何永峰约定的房价并不当然反映涉案房屋的实际价值。考虑到江轶文、何永峰仍处于合

同履行的初期阶段，何永峰的违约行为造成江轶文的损失主要为江轶文已支付房款40万元的

资金占用损失，而江轶文也未能提供证据证明因何永峰违约导致其存有其他损失的情况。综

上，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等

综合因素酌定的违约金标准并无不当，本院予以维持。江轶文的上诉主张缺乏事实和法律依

据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。涉案房屋为蔡洁瑜、何永峰的夫妻共同财

产，蔡洁瑜承认在何永峰签订涉案《不动产买卖合同》前，由其与江轶文协商房屋的成交价

格，且也知悉款项转账到何永峰名下，蔡洁瑜在签订合同后也有继续与江轶文沟通自筹资金

赎契、办理房屋过户手续的事宜，故应认定何永峰、蔡洁瑜就其夫妻共同财产即涉案房屋的

10900元，由上诉人蔡洁瑜负担8252.5元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 21:00:23

【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年10月31日，江轶文(合同称：买受人)与何永

峰(合同称：出售人)签订一份《不动产买卖合同》(合同编号：10xxx4565)，约定买卖双方在

佛山市某房地产中介服务有限公司(居间人)提供居间服务促成的不动产买卖事宜，出售人将

位于佛山市顺德区，建筑面积共166.59平方米(不动产权证号为××)，该不动产处于抵押状

态。出售人按照下述方式解押赎楼(即注销抵押，下同)：出售人自筹全部解押赎楼款项，签

订本合同后，出售人应于本合同签署之日起22日内向抵押权人预约提前还款；于收到抵押权

人同意提前还款通知之日起3日内将款项存入还款账户，并于实际还款后10日内办理注销抵

押登记事宜，使得出售人名下该不动产产权清晰没有其他权利负担。该不动产成交价为人民

币355万元。买受人应于本合同签订当日支付第一笔定金人民币20万元，剩余不动产买卖价

款首付款(不含定金)，第一期150万元，买受人应于2020年11月10日前支付至出售人银行

账户；第二期30万元，买受人应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付

至出售人银行账户。权属转移登记：在出售人办理完毕解押赎楼手续(如有)，且确认产权无

抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知(如买受人按揭贷款的)，双方办理完网上

签约手续(如有)，且买受人已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申

请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成后61日内向相关政府部门或机构缴

交各项税、费并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续；如买受人贷

款的，应在取得新的不动产权证书后5日内，配合贷款机构办理抵押登记手续。出售人与买

受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不

动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外。出售人若出现下列情形之一的，

构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍

返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付

的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。本合同中其他条款已有违约

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责任约定的，依照其他条款约定处理。出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违

约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用(包括诉

讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费

等)，并赔偿守约方支出的居间服务费(如有)。特别约定……1.卖方收到银行还款通知书后3

日内，买方支付部分楼款人民币150万元给卖方，作为还款用途；2.如买方因购房名额问题

交易不成功或无法按揭贷款，双方需解除合同，卖方自解除合同之日起一个月内无息退还定

金人民币20万元以及部分楼款人民币150万元合共人民币170万元给买方。 双方签订

上述合同后，江轶文依约于当日向何永峰支付了定金200000元。江轶文又与佛山市某房地产

中介服务有限公司签订一份《居间及交易服务合同(买受人)》，约定江轶文应于签订合同之

日向佛山市某房地产中介服务有限公司支付居间服务费35500元。 此后，因江轶文发现何

永峰可能存在其他债务而影响交易，遂与何永峰重新协商支付首期房款的方式。江轶文、何

永峰及北京理房通支付科技有限公司签订一份《履约支付服务协议》，约定三方依据上述

《不动产买卖合同》就相关交易资金的支付及资金存管达成协议，由江轶文将160万元交由

北京理房通支付科技有限公司存管，在江轶文与何永峰已完成不动产产权转移登记，并取得

江轶文是权利人的不动产权证，且通过居间方(佛山市某房地产中介服务有限公司)提交前述

文件的复印件或影印件，由北京理房通支付科技有限公司划转资金给何永峰。江轶文在签订

上述协议后于2020年11月13日转账160万元至贝壳找房科技有限公司的账户。另外，江轶

文于2020年11月13日再支付20万元首期房款给何永峰。江轶文支付的定金及首期房款均

转账至何永峰的银行账户。 因何永峰未办理解押赎楼手续，居间人向何永峰发出一份

《催告函》，催告何永峰在2021年1月15日前完成涉案房屋的解押赎楼，并配合买方办理

涉案房屋的过户交易手续。在2021年1月29日，江轶文与何永峰协商过赔款的问题，江轶

文认为双方在当天协商一致解除合同，蔡洁瑜在庭审中对此没有异议。2021年1月30日，

江轶文在微信中催促何永峰退回40万元，何永峰回复：“周一才能转给你，你给个农业银行

账户我吧。”此后，江轶文多次在微信中联系何永峰并催促退回40万元，但何永峰以各种理

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由推搪。江轶文为此遂向一审法院提起诉讼。 庭审中，区某锋(佛山市某房地产中介服务有

限公司的法定代表人)出庭作证，证明其经营的佛山市某房地产中介服务有限公司加盟了广州

市置家房地产有限公司，故被授权使用“置家地产”的品牌；江轶文与何永峰签订《不动产

买卖合同》后，因何永峰的其他债务问题，双方协商变更付款方式，江轶文向何永峰支付20

万元首期款，但由何永峰自行赎契；证人在2021年1月25日在微信中催促何永峰于2021年

1月27日办理过户手续；江轶文已支付了35500元居间服务费。 蔡洁瑜在庭审中称，与

何永峰分居已有11年，现在由蔡洁瑜与女儿及何永峰的母亲居住在涉案的房屋。蔡洁瑜又称

何永峰曾与其商量出售房屋的事宜，且其本人与江轶文协商涉案房屋成交的价格，当时何永

峰表示协商好就由其本人去签约；因江轶文发现何永峰的债务问题，所以在签约后就协商由

何永峰自行赎契，后来蔡洁瑜就问家人借了130万元用于赎契，由何永峰的哥哥转账给何永

峰，但何永峰没有去办理赎契手续。 另查，何永峰、蔡洁瑜原为夫妻，涉案房屋在两人

夫妻关系存续期间于2015年购入，该房屋至今仍未解除抵押登记。江轶文因本案诉讼与广东

国智(顺德)律师事务所签订一份《民事委托代理合同书》，约定江轶文委托该所律师为本案

提供法律服务，约定律师费为28000元。 又查，《佛山市人力资源社会保障局、佛山

市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》规定：“一实施内

容。……(二)在我市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人

才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。……二、提交材料。……(二)在我市工作、

具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才，在我市限购区域购房的，

需提交下列材料:……3.在佛山工作的情况材料：(1)有工作单位的，需提供下列4项材料之

一:劳动合同、聘用合同、个人城镇职工社会保险参保材料、个人所得税纳税记录。……4.本

科及以上学历证书，或中级工及以上职业资格证书(验原件收复印件)……。四、其他规

定。……对提交本科及以上学历证书的，通过学信网或教育部留学服务中心国(境)外学历认

证系统等渠道查询验证……。”江轶文提交了于2019年7月1日与佛山市赏某信息科技有限

公司签订的《劳动合同书》。江轶文于2012年1月10日取得中国药科大学《成人高等教育

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毕业证书》。江轶文在佛山市没有住房记录。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用

时间效力的若干规定》第一条第一款的规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案

件，适用民法典的规定”，本案何永峰、蔡洁瑜在2021年1月15日未按约定完成涉案房屋

的过户登记手续，并致江轶文与何永峰、蔡洁瑜双方协商一致解除合同，属于民法典施行后

的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。 江轶文与何永峰签订的《不动

产买卖合同》，为双方当事人的意思表示真实，内容没有违反法律规定，故双方签订的《不

动产买卖合同》合法有效，一审法院予以确认。双方在签订《不动产买卖合同》后协商赎契

方式为由何永峰自行筹资赎契，江轶文支付款项方式变更为交第三方托管，在江轶文依约履

行义务后，何永峰未能依约赎契并将房屋过户至江轶文名下，构成违约，江轶文依约有权以

书面通知方式解除合同。江轶文主张于2021年1月29日与何永峰协商解除《不动产买卖合

同》，蔡洁瑜没有异议，何永峰经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视

为放弃抗辩和质证的权利，故一审法院确认江轶文与何永峰签订的《不动产买卖合同》已于

2021年1月29日解除。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规

定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人

可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除

权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百六十七条规定，合

同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依前述认定，因江轶文与何

永峰签订的《不动产买卖合同》已解除，且何永峰存在违约行为，故何永峰应向江轶文承担

相应的违约责任。江轶文主张何永峰应返还已支付购房款40万元，符合合同约定及法律规

定，一审法院予以支持。江轶文主张已支付的居间服务费35500元，属于江轶文因何永峰违

约行为造成的损失，江轶文请求何永峰予以赔偿，合法有理，一审法院予以支持。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履

行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包

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括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到

的因违约可能造成的损失。第五百八十五条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约

时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的

计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求

予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的

请求予以适当减少。本案中，因何永峰的违约行为致使江轶文无法取得涉案房屋的所有权，

故江轶文请求何永峰承担相应的违约金有理，一审法院予以支持。江轶文请求的违约金包括

资金占用损失即以已付房款40万元计算的利息，及按《不动产买卖合同》约定以不动产成交

价的20%计算违约金，蔡洁瑜提出调整请求，因涉案合同解除造成江轶文的损失主要是资金

损失，且江轶文也未能就其他损失提供其他证据证明，一审法院依据以实际损失为基础，兼

顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌定调整违约金

的计算办法，部分以20万元为本金，从支付之日即2020年10月31日起至欠款清偿之日

止，部分以20万元为本金，从支付之日即2020年11月13日起至欠款清偿之日止，均按现

时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)即年利率3.85%的四倍即年

利率15.4%计算。江轶文主张的利息损失及违约金超出部分，缺乏理据，一审法院不予支

持。 关于律师费的承担问题。依江轶文与何永峰签订的《不动产买卖合同》的约定，违约

方应承担守约方支出的诉讼费、律师费等费用，故江轶文该主张由何永峰承担有理，一审法

院予以支持。 关于蔡洁瑜应否对上述债务承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院

关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典

施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司

法解释另有规定的除外。”因江轶文与何永峰签订涉案合同的法律事实发生于民法典施行

前，故认定涉案债务是否何永峰、蔡洁瑜的夫妻共同债务，应适用当时的法律、司法解释的

规定，即应适用《中华人民共和国婚姻法》、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案

件适用法律有关问题的解释》(法释[2018]2号)的规定。《最高人民法院关于审理涉及夫妻

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债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》(法释[2018]2号)第一条规定，夫妻双方共同签字

或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，涉

案房屋为何永峰、蔡洁瑜的夫妻共同财产，蔡洁瑜承认在何永峰签订涉案合同前，由其与江

轶文协商房屋的成交价格，且也知悉款项转账到何永峰名下，蔡洁瑜在签订合同后也有继续

与江轶文沟通自筹资金赎契、办理房屋过户手续的事宜，故应认定何永峰、蔡洁瑜就其夫妻

共同财产即涉案房屋的交易作出共同意思表示，故有关涉案合同项下的债务依法应认定为何

永峰、蔡洁瑜的夫妻共同债务，蔡洁瑜应对上述债务承担连带清偿责任。蔡洁瑜认为不应承

担责任的抗辩意见，理由不充分，一审法院不予采纳。 为此，依照《中华人民共和国

民法典》第五百六十六条第一款及第二款、第五百六十七条、第五百八十四条、第五百八十

五条第一款及第二款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼

法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法

典〉时间效力的若干规定》第一条第一款及第二款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务

纠纷案件适用法律有关问题的解释》(法释[2018]2号)第一条规定，缺席判决：一、何永峰

于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向江轶文支付购房款400000元、居间服务费

35500元及违约金(违约金计算方法：部分以200000元为本金，从2020年10月31日起至欠

款清偿之日止，部分以200000元为本金，从2020年11月13日起至欠款清偿之日止，均按

年利率15.4%计算)；二、何永峰于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向江轶文支付律

师费28000元；三、蔡洁瑜对判决第一项、第二项确定由何永峰承担的债务负连带清偿责

任；四、驳回江轶文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依

照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利

息。案件受理费减半收取7693.84元，财产保全费5000元，两项合共12693.84元，由江轶

文负担7473.84元，由何永峰、蔡洁瑜共同负担5220元。

【二审上诉人诉称】江轶文上诉请求：1.撤销一审判决第一项中违约金计算部分以及一审判

决第四项；2.改判蔡洁瑜、何永峰共同向江轶文支付违约金710000元；3.一审、二审受理

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费、诉讼保全费等全部由蔡洁瑜、何永峰承担。事实与理由：第一，涉案《不动产买卖合

同》第八条违约责任明确约定了根本违约的违约金标准为成交价的20%，双方当事人在签约

时对此均有充分了解和认知，并予以接受。故根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二

条规定，蔡洁瑜、何永峰应当按约定承担违约责任，只有在约定的违约金过分高于造成的损

失时，才根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定由人民法院或仲裁机构

根据当事人的请求予以适当减少，上述法律规定体现了合同纠纷中“约定优先”的适用原

数额。但经江轶文了解，何永峰现不存在经济困难的情况。综上，请求二审法院支持江轶文

的上诉请求。 蔡洁瑜答辩称：江轶文上诉请求的违约金710000元没有依据。首先，江

轶文主要的损失是已付房款40万元的资金损失，一审判决认定以40万元为基数计算占用期

间的利息已足以弥补江轶文的损失。其次，江轶文没有证据证明预期利益损失，其提供的证

据不足以证明其主张的内容。该证据所反映的涉案房屋周边同类房屋现在的出售价格并非由

有资质的鉴定机构评估得出，数据的真实性、合法性无法核实，不应作为其主张的预期利益

损失的参考。 蔡洁瑜上诉请求：1.撤销一审判决，改判蔡洁瑜无需对一审判决第一

项、第二项确定的由何永峰承担的债务负连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由何永

峰、江轶文承担。事实与理由：第一，何永峰与江轶文签署涉案《不动产买卖合同》并收取

房款40万元属于其个人债务，不应认定为夫妻共同债务。首先，虽然蔡洁瑜、何永峰是夫妻

关系，但二人已分居多年，涉案《不动产买卖合同》并非由蔡洁瑜签订，相关的房款也不是

由蔡洁瑜收取；其次，何永峰收取房款40万元后并未将其用于家庭生活所需或交付蔡洁瑜，

而是由何永峰自行处理。何永峰收取房款后便不再与蔡洁瑜联系，从蔡洁瑜提交的微信聊天

记录可知，何永峰故意违约，蔡洁瑜要求何永峰按照约定办理房屋过户手续或者向江轶文返

还房款，但何永峰不予理会，其个人的重大过错不应由蔡洁瑜共同承担责任；最后，蔡洁瑜

始终积极要求何永峰赔偿因其过错造成江轶文的损失，江轶文知道房款由何永峰收取，与蔡

洁瑜无关，蔡洁瑜仅仅帮助江轶文与何永峰联系，蔡洁瑜并无过错，无需承担责任。第二，

何永峰利用夫妻共同财产偿还其个人债务，严重损害蔡洁瑜的财产权，蔡洁瑜对其个人债务

涉案《不动产买卖合同》的当事人是何永峰与江轶文，何永峰违反合同约定，其应承担违约

责任。蔡洁瑜在涉案房屋买卖过程中没有任何违约和过错，本案经济责任属于何永峰个人债

务而非夫妻共同债务，蔡洁瑜无需承担责任。 二审期间，江轶文围绕上诉请求向本院提交

了“贝壳网”截图，拟证明在涉案房屋所在小区内，同样面积的二手房如今价格为430万元

至455万元不等，高于江轶文与何永峰此前约定的买卖价格。蔡洁瑜围绕上诉请求向本院提

交了微信聊天记录11张，拟证明1.在何永峰故意违约后蔡洁瑜多次要求何永峰继续履行其

余江轶文的合同约定或将已收取房款退还给江轶文，但何永峰不理会，何永峰负有重大过

错；2.何永峰将蔡洁瑜向亲戚所借的房屋解押款挪作他用，导致涉案房屋无法依约按时过

户，事后蔡洁瑜同样多次联系何永峰并要求其解决房屋买卖事宜。本案所涉债务均属何永峰

的个人债务，不应认定为蔡洁瑜与何永峰的夫妻共同债务。何永峰没有向本院提交新证据。

本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。

江轶文、蔡洁瑜等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2021)粤06民终14986号

当事人 上诉人(原审原告)：江轶文，住广东省广州市越秀区。

委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：蔡洁瑜，住广东省佛山市顺德区。

委托诉讼代理人：连丽娜，广东顺迪律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：何永峰，住广东省广州市荔湾区。

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审理经过 上诉人江轶文因与上诉人蔡洁瑜、被上诉人何永峰房屋买卖合同纠纷一

案，双方均不服广东省佛山市顺德区人民法院(2021)粤0606民初7578号民事判决，向

本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已

审理终结。

二审上诉人诉称 江轶文上诉请求：1.撤销一审判决第一项中违约金计算部分以及

一审判决第四项；2.改判蔡洁瑜、何永峰共同向江轶文支付违约金710000元；3.一审、

二审受理费、诉讼保全费等全部由蔡洁瑜、何永峰承担。事实与理由：第一，涉案《不

动产买卖合同》第八条违约责任明确约定了根本违约的违约金标准为成交价的20%，双方

当事人在签约时对此均有充分了解和认知，并予以接受。故根据《中华人民共和国民法

典》第五百八十二条规定，蔡洁瑜、何永峰应当按约定承担违约责任，只有在约定的违

约金过分高于造成的损失时，才根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款

规定由人民法院或仲裁机构根据当事人的请求予以适当减少，上述法律规定体现了合同

纠纷中“约定优先”的适用原则。违约金的约定并非仅仅是对损失的补偿，也是对违反

诚实信用原则的惩罚。一审法院突破“约定优先”的原则，大幅度调整当事人意思自治

所确定的违约责任，是有违法理的。另外，一审法院对违约责任的认定，大大减少了出

卖方在商品房买卖中的违约成本，将助长在商品房交易中的不诚信行为，严重损害交易

安全。第二，涉案《不动产买卖合同》的解除给江轶文造成的损失不仅是资金损失，一

审法院认定江轶文的损失主要是资金损失，属于认定事实和适用法律错误，应予纠正。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，违约方应承担的损失赔偿额还

应当包括守约方因合同履行后可以获得的利益，一般而言，商品房除居住属性以外还具

有投资属性，能通过增值获得收益，而因出卖方违约导致合同解除的损失，主要为房屋

增值损失，一审法院对此未予考虑是错误的。另外，按照一审法院的观点，如在买受人

根本违约的情况下，出卖人不负有付款的主合同义务，也不用支付合同价款，出卖人不

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存在资金损失，是否意味着买受人无需支付违约金，此观点明显是不合理的。第三，涉

案《不动产买卖合同》约定的违约金不存在过分高于蔡洁瑜、何永峰造成的损失的情

况。首先，江轶文的资金损失仅仅是部分实际损失，一审法院参考民间借贷利率的司法

保护上限15.4%计算违约金应当是最低的衡量基础，因江轶文的资金被占用而遭受的损失

还包括无法利用该笔资金进行其他投资的损失，一审法院未综合考虑蔡洁瑜、何永峰的

过错、江轶文的可期待利益等因素对违约金进行调整，对江轶文不公平；其次，江轶文

有证据证明房屋增值损失是750000元，不存在违约金过分高于造成的损失的情况；最

后，江轶文认为一审法院认定蔡洁瑜、何永峰的经济受到新冠肺炎疫情影响，从而大幅

调低江轶文主张的违约金数额。但经江轶文了解，何永峰现不存在经济困难的情况。综

上，请求二审法院支持江轶文的上诉请求。

蔡洁瑜答辩称：江轶文上诉请求的违约金710000元没有依据。首先，江轶文主

要的损失是已付房款40万元的资金损失，一审判决认定以40万元为基数计算占用期间

的利息已足以弥补江轶文的损失。其次，江轶文没有证据证明预期利益损失，其提供的

证据不足以证明其主张的内容。该证据所反映的涉案房屋周边同类房屋现在的出售价格

并非由有资质的鉴定机构评估得出，数据的真实性、合法性无法核实，不应作为其主张

的预期利益损失的参考。

二审被上诉人辩称 何永峰没有发表答辩意见。

蔡洁瑜上诉请求：1.撤销一审判决，改判蔡洁瑜无需对一审判决第一项、第二项

确定的由何永峰承担的债务负连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由何永峰、江轶

文承担。事实与理由：第一，何永峰与江轶文签署涉案《不动产买卖合同》并收取房款

40万元属于其个人债务，不应认定为夫妻共同债务。首先，虽然蔡洁瑜、何永峰是夫妻

关系，但二人已分居多年，涉案《不动产买卖合同》并非由蔡洁瑜签订，相关的房款也

不是由蔡洁瑜收取；其次，何永峰收取房款40万元后并未将其用于家庭生活所需或交付

蔡洁瑜，而是由何永峰自行处理。何永峰收取房款后便不再与蔡洁瑜联系，从蔡洁瑜提

交的微信聊天记录可知，何永峰故意违约，蔡洁瑜要求何永峰按照约定办理房屋过户手

续或者向江轶文返还房款，但何永峰不予理会，其个人的重大过错不应由蔡洁瑜共同承

担责任；最后，蔡洁瑜始终积极要求何永峰赔偿因其过错造成江轶文的损失，江轶文知

道房款由何永峰收取，与蔡洁瑜无关，蔡洁瑜仅仅帮助江轶文与何永峰联系，蔡洁瑜并

无过错，无需承担责任。第二，何永峰利用夫妻共同财产偿还其个人债务，严重损害蔡

洁瑜的财产权，蔡洁瑜对其个人债务不予确认或追认。何永峰在蔡洁瑜向亲属借款130

万元后未将其用于涉案房屋解押而是挪作他用，导致涉案房屋无法按照合同约定的时间

过户给江轶文，事后蔡洁瑜多次联系何永峰却未获回复。此外，何永峰还擅自使用假离

婚证并将涉案房屋抵押以获银行贷款，其行为严重损害了蔡洁瑜的合法权益，足以证明

贷利率司法保护的上限来认定违约赔偿损失有违合同当事人的意思自治原则，且不利于

交易安全，请求二审法院根据客观事实对违约金进行调整。

二审被上诉人辩称 何永峰没有发表答辩意见。

原告诉称 江轶文向一审法院起诉请求：1.判决何永峰、蔡洁瑜共同向江轶文返还

已付房款人民币40万元及计算至实际返还之日止的利息(自2021年1月1日起计算至实

际还款之日的利息按最新公布的同期LPR计算，暂计至2021年3月10日为2908.89

元)；2.判决何永峰、蔡洁瑜共同向江轶文支付违约金人民币71万元；3.判决何永峰、

蔡洁瑜共同向江轶文赔偿支出的律师费人民币28000元；4.判决何永峰、蔡洁瑜共同向

江轶文赔偿支出的居间服务费人民币35500元；5.本案诉讼费、保全费由何永峰、蔡洁

瑜共同承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2020年10月31日，江轶文(合同称：买受人)

与何永峰(合同称：出售人)签订一份《不动产买卖合同》(合同编号：10xxx4565)，约定

买卖双方在佛山市某房地产中介服务有限公司(居间人)提供居间服务促成的不动产买卖

事宜，出售人将位于佛山市顺德区，建筑面积共166.59平方米(不动产权证号为××)，

该不动产处于抵押状态。出售人按照下述方式解押赎楼(即注销抵押，下同)：出售人自

筹全部解押赎楼款项，签订本合同后，出售人应于本合同签署之日起22日内向抵押权人

预约提前还款；于收到抵押权人同意提前还款通知之日起3日内将款项存入还款账户，

并于实际还款后10日内办理注销抵押登记事宜，使得出售人名下该不动产产权清晰没有

其他权利负担。该不动产成交价为人民币355万元。买受人应于本合同签订当日支付第

一笔定金人民币20万元，剩余不动产买卖价款首付款(不含定金)，第一期150万元，买

受人应于2020年11月10日前支付至出售人银行账户；第二期30万元，买受人应于完

税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付至出售人银行账户。权属转移登

记：在出售人办理完毕解押赎楼手续(如有)，且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款

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机构出具同意贷款通知(如买受人按揭贷款的)，双方办理完网上签约手续(如有)，且买

受人已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款

项后，由买卖双方于上述条件全部达成后61日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费

并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续；如买受人贷款的，应

在取得新的不动产权证书后5日内，配合贷款机构办理抵押登记手续。出售人与买受人

任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不

动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外。出售人若出现下列情形之一

的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出

售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买

受人已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。本合同中其

他条款已有违约责任约定的，依照其他条款约定处理。出售人与买受人在合同履行过程

中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所

支出的相关费用(包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证

费、送达费、公告费、律师费等)，并赔偿守约方支出的居间服务费(如有)。特别约

定……1.卖方收到银行还款通知书后3日内，买方支付部分楼款人民币150万元给卖

方，作为还款用途；2.如买方因购房名额问题交易不成功或无法按揭贷款，双方需解除

合同，卖方自解除合同之日起一个月内无息退还定金人民币20万元以及部分楼款人民币

150万元合共人民币170万元给买方。

双方签订上述合同后，江轶文依约于当日向何永峰支付了定金200000元。江轶

文又与佛山市某房地产中介服务有限公司签订一份《居间及交易服务合同(买受人)》，

约定江轶文应于签订合同之日向佛山市某房地产中介服务有限公司支付居间服务费35500

元。

此后，因江轶文发现何永峰可能存在其他债务而影响交易，遂与何永峰重新协商

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支付首期房款的方式。江轶文、何永峰及北京理房通支付科技有限公司签订一份《履约

支付服务协议》，约定三方依据上述《不动产买卖合同》就相关交易资金的支付及资金

存管达成协议，由江轶文将160万元交由北京理房通支付科技有限公司存管，在江轶文

与何永峰已完成不动产产权转移登记，并取得江轶文是权利人的不动产权证，且通过居

间方(佛山市某房地产中介服务有限公司)提交前述文件的复印件或影印件，由北京理房

通支付科技有限公司划转资金给何永峰。江轶文在签订上述协议后于2020年11月13日

转账160万元至贝壳找房科技有限公司的账户。另外，江轶文于2020年11月13日再支

付20万元首期房款给何永峰。江轶文支付的定金及首期房款均转账至何永峰的银行账

户。

因何永峰未办理解押赎楼手续，居间人向何永峰发出一份《催告函》，催告何永

峰在2021年1月15日前完成涉案房屋的解押赎楼，并配合买方办理涉案房屋的过户交

易手续。在2021年1月29日，江轶文与何永峰协商过赔款的问题，江轶文认为双方在

当天协商一致解除合同，蔡洁瑜在庭审中对此没有异议。2021年1月30日，江轶文在微

信中催促何永峰退回40万元，何永峰回复：“周一才能转给你，你给个农业银行账户我

吧。”此后，江轶文多次在微信中联系何永峰并催促退回40万元，但何永峰以各种理由

推搪。江轶文为此遂向一审法院提起诉讼。

庭审中，区某锋(佛山市某房地产中介服务有限公司的法定代表人)出庭作证，证

明其经营的佛山市某房地产中介服务有限公司加盟了广州市置家房地产有限公司，故被

授权使用“置家地产”的品牌；江轶文与何永峰签订《不动产买卖合同》后，因何永峰

的其他债务问题，双方协商变更付款方式，江轶文向何永峰支付20万元首期款，但由何

永峰自行赎契；证人在2021年1月25日在微信中催促何永峰于2021年1月27日办理

过户手续；江轶文已支付了35500元居间服务费。

蔡洁瑜在庭审中称，与何永峰分居已有11年，现在由蔡洁瑜与女儿及何永峰的

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母亲居住在涉案的房屋。蔡洁瑜又称何永峰曾与其商量出售房屋的事宜，且其本人与江

轶文协商涉案房屋成交的价格，当时何永峰表示协商好就由其本人去签约；因江轶文发

现何永峰的债务问题，所以在签约后就协商由何永峰自行赎契，后来蔡洁瑜就问家人借

了130万元用于赎契，由何永峰的哥哥转账给何永峰，但何永峰没有去办理赎契手续。

另查，何永峰、蔡洁瑜原为夫妻，涉案房屋在两人夫妻关系存续期间于2015年

购入，该房屋至今仍未解除抵押登记。江轶文因本案诉讼与广东国智(顺德)律师事务所

签订一份《民事委托代理合同书》，约定江轶文委托该所律师为本案提供法律服务，约

定律师费为28000元。

又查，《佛山市人力资源社会保障局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善

人才住房政策的补充通知》规定：“一实施内容。……(二)在我市工作、具有本科及以

上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴

存限制。……二、提交材料。……(二)在我市工作、具有本科及以上学历或中级工及以

上职业资格的非本市户籍人才，在我市限购区域购房的，需提交下列材料:……3.在佛山

工作的情况材料：(1)有工作单位的，需提供下列4项材料之一:劳动合同、聘用合同、

个人城镇职工社会保险参保材料、个人所得税纳税记录。……4.本科及以上学历证书，

或中级工及以上职业资格证书(验原件收复印件)……。四、其他规定。……对提交本科

及以上学历证书的，通过学信网或教育部留学服务中心国(境)外学历认证系统等渠道查

询验证……。”江轶文提交了于2019年7月1日与佛山市赏某信息科技有限公司签订的

《劳动合同书》。江轶文于2012年1月10日取得中国药科大学《成人高等教育毕业证

书》。江轶文在佛山市没有住房记录。

一审法院认为 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关

于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定“民法典施行后的法律事实引起的民

事纠纷案件，适用民法典的规定”，本案何永峰、蔡洁瑜在2021年1月15日未按约定

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完成涉案房屋的过户登记手续，并致江轶文与何永峰、蔡洁瑜双方协商一致解除合同，

属于民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。

江轶文与何永峰签订的《不动产买卖合同》，为双方当事人的意思表示真实，内

容没有违反法律规定，故双方签订的《不动产买卖合同》合法有效，一审法院予以确

认。双方在签订《不动产买卖合同》后协商赎契方式为由何永峰自行筹资赎契，江轶文

支付款项方式变更为交第三方托管，在江轶文依约履行义务后，何永峰未能依约赎契并

将房屋过户至江轶文名下，构成违约，江轶文依约有权以书面通知方式解除合同。江轶

文主张于2021年1月29日与何永峰协商解除《不动产买卖合同》，蔡洁瑜没有异议，

何永峰经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的

权利，故一审法院确认江轶文与何永峰签订的《不动产买卖合同》已于2021年1月29

日解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定，合同解除后，

尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复

原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以

请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百六十七条规定，合同的

权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。依前述认定，因江轶文与何

永峰签订的《不动产买卖合同》已解除，且何永峰存在违约行为，故何永峰应向江轶文

承担相应的违约责任。江轶文主张何永峰应返还已支付购房款40万元，符合合同约定及

法律规定，一审法院予以支持。江轶文主张已支付的居间服务费35500元，属于江轶文

因何永峰违约行为造成的损失，江轶文请求何永峰予以赔偿，合法有理，一审法院予以

损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或

者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条第一款、第二款规定，当事人

可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违

约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁

机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院

或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，因何永峰的违约行为致使

江轶文无法取得涉案房屋的所有权，故江轶文请求何永峰承担相应的违约金有理，一审

法院予以支持。江轶文请求的违约金包括资金占用损失即以已付房款40万元计算的利

息，及按《不动产买卖合同》约定以不动产成交价的20%计算违约金，蔡洁瑜提出调整请

求，因涉案合同解除造成江轶文的损失主要是资金损失，且江轶文也未能就其他损失提

供其他证据证明，一审法院依据以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过

错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌定调整违约金的计算办法，部分以20万元

为本金，从支付之日即2020年10月31日起至欠款清偿之日止，部分以20万元为本

金，从支付之日即2020年11月13日起至欠款清偿之日止，均按现时全国银行间同业拆

借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)即年利率3.85%的四倍即年利率15.4%计

算。江轶文主张的利息损失及违约金超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。

关于律师费的承担问题。依江轶文与何永峰签订的《不动产买卖合同》的约定，

违约方应承担守约方支出的诉讼费、律师费等费用，故江轶文该主张由何永峰承担有

理，一审法院予以支持。

关于蔡洁瑜应否对上述债务承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院关于适用

〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行

前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司

法解释另有规定的除外。”因江轶文与何永峰签订涉案合同的法律事实发生于民法典施

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行前，故认定涉案债务是否何永峰、蔡洁瑜的夫妻共同债务，应适用当时的法律、司法

解释的规定，即应适用《中华人民共和国婚姻法》、《最高人民法院关于审理涉及夫妻

债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》(法释[2018]2号)的规定。《最高人民法院关于

审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》(法释[2018]2号)第一条规定，夫

妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共

同债务。本案中，涉案房屋为何永峰、蔡洁瑜的夫妻共同财产，蔡洁瑜承认在何永峰签

订涉案合同前，由其与江轶文协商房屋的成交价格，且也知悉款项转账到何永峰名下，

蔡洁瑜在签订合同后也有继续与江轶文沟通自筹资金赎契、办理房屋过户手续的事宜，

故应认定何永峰、蔡洁瑜就其夫妻共同财产即涉案房屋的交易作出共同意思表示，故有

关涉案合同项下的债务依法应认定为何永峰、蔡洁瑜的夫妻共同债务，蔡洁瑜应对上述

债务承担连带清偿责任。蔡洁瑜认为不应承担责任的抗辩意见，理由不充分，一审法院

不予采纳。

为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款及第二款、第五百

六十七条、第五百八十四条、第五百八十五条第一款及第二款、《中华人民共和国婚姻

法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一

款及第二款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解

释》(法释[2018]2号)第一条规定，缺席判决：一、何永峰于判决发生法律效力之日起十

日内，一次性向江轶文支付购房款400000元、居间服务费35500元及违约金(违约金计

算方法：部分以200000元为本金，从2020年10月31日起至欠款清偿之日止，部分以

200000元为本金，从2020年11月13日起至欠款清偿之日止，均按年利率15.4%计

算)；二、何永峰于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向江轶文支付律师费28000

元；三、蔡洁瑜对判决第一项、第二项确定由何永峰承担的债务负连带清偿责任；四、

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驳回江轶文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务

利息。案件受理费减半收取7693.84元，财产保全费5000元，两项合共12693.84元，

由江轶文负担7473.84元，由何永峰、蔡洁瑜共同负担5220元。

二审期间，江轶文围绕上诉请求向本院提交了“贝壳网”截图，拟证明在涉案房

屋所在小区内，同样面积的二手房如今价格为430万元至455万元不等，高于江轶文与

何永峰此前约定的买卖价格。蔡洁瑜围绕上诉请求向本院提交了微信聊天记录11张，拟

证明1.在何永峰故意违约后蔡洁瑜多次要求何永峰继续履行其余江轶文的合同约定或将

已收取房款退还给江轶文，但何永峰不理会，何永峰负有重大过错；2.何永峰将蔡洁瑜

向亲戚所借的房屋解押款挪作他用，导致涉案房屋无法依约按时过户，事后蔡洁瑜同样

多次联系何永峰并要求其解决房屋买卖事宜。本案所涉债务均属何永峰的个人债务，不

应认定为蔡洁瑜与何永峰的夫妻共同债务。何永峰没有向本院提交新证据。本院依法组

织双方当事人进行了证据交换和质证。

本院查明 经审查，江轶文提交的证据无法证明其主张的内容，本院不予采信。对

于蔡洁瑜提交的证据是否采信的问题，本院将于下文予以论述。

经审理，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为 本院认为，本案系房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于适用的解

释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当

事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利

益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意

见，本案二审中的争议焦点为：1.一审判决认定的违约金标准是否合理；2.本案所涉债

务是否应认定为蔡洁瑜、何永峰的夫妻共同债务。

关于第一个争议焦点。江轶文上诉主张违约金应当按照涉案《不动产买卖合同》

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中约定的以不动产成交价(350万元)的20%计算，即71万元。蔡洁瑜则抗辩称该违约金

标准过高，应予调整。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当

事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额

应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违

约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条第

一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额

的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的

损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高

于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。从上述

法律规定可知，因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但该可得利益还

应当受到可预见性规则、损益相抵规则等因素的影响。根据已查明事实，从江轶文与何

永峰协商一致解除合同至江轶文提起本案诉讼的时间长度(约两个月)来看，期间房地产

市场价格未有较大增幅，何永峰的违约行为并不会导致江轶文严重丧失与他人重新签订

房屋买卖合同的合理机会。而且，房屋出售价格除受到房地产市场价格等客观因素影响

外，还会受到房屋出卖方的主观因素影响，江轶文、何永峰约定的房价并不当然反映涉

案房屋的实际价值。考虑到江轶文、何永峰仍处于合同履行的初期阶段，何永峰的违约

行为造成江轶文的损失主要为江轶文已支付房款40万元的资金占用损失，而江轶文也未

悉款项转账到何永峰名下，蔡洁瑜在签订合同后也有继续与江轶文沟通自筹资金赎契、

办理房屋过户手续的事宜，故应认定何永峰、蔡洁瑜就其夫妻共同财产即涉案房屋的交

易作出共同意思表示。虽然蔡洁瑜上诉主张其提交的微信聊天记录能够反映其多次提醒

何永峰严格依约履行合同义务或及时返还已收房款予江轶文，但我国法律对于合同违约

责任原则上适用无过错责任，故蔡洁瑜实际作为涉案房屋交易的一方，在何永峰未能依

约履行合同约定的情况下，仍应对何永峰的债务承担连带清偿责任，蔡洁瑜的上诉请求

理由不能成立，本院不予支持，对其提交的微信聊天记录证据亦不予采信。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。江轶文、蔡

洁瑜的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19152.5元，由上诉人江轶文负担10900元，由上诉人蔡洁瑜负

担8252.5元。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 温万民

审 判 员 谢达辉

审 判 员 李寿桥

二〇二一年十二月二十八日

法官助理 黎嘉鸿

书 记 员 黄卓敏

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