泰兴市万桥公寓业主委员会与泰兴市自然资源和规划局行政登记二审行政裁

泰兴市万桥公寓业主委员会与泰兴市自然资源和规划局行政

登记二审行政裁定书

【案由】行政 行政行为种类 行政登记

【审理法院】江苏省泰州市中级人民法院

【审理法院】江苏省泰州市中级人民法院

【审结日期】2021.04.22

【案件字号】(2021)苏12行终60号

【审理程序】二审

【审理法官】刘春生苏媛媛蔡鹏

【审理法官】刘春生苏媛媛蔡鹏

【文书类型】裁定书

【当事人】泰兴市万桥公寓业主委员会;泰兴市自然资源和规划局;江苏越润建设有限公司;黄

枝

【当事人】泰兴市万桥公寓业主委员会泰兴市自然资源和规划局江苏越润建设有限公司黄枝

【当事人-个人】黄枝

【当事人-公司】泰兴市万桥公寓业主委员会泰兴市自然资源和规划局江苏越润建设有限公司

【代理律师/律所】陈建梅江苏星月城律师事务所;郁凯江苏观开律师事务所;葛军江苏观开律

师事务所;茅经伟江苏卓律师事务所

【代理律师/律所】陈建梅江苏星月城律师事务所郁凯江苏观开律师事务所葛军江苏观开律师

事务所茅经伟江苏卓律师事务所

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【代理律师】陈建梅郁凯葛军茅经伟

【代理律所】江苏星月城律师事务所江苏观开律师事务所江苏卓律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】泰兴市万桥公寓业主委员会;江苏越润建设有限公司;黄枝

【被告】泰兴市自然资源和规划局

【本院观点】行政诉讼起诉期限，指的是提起行政诉讼的法定有效期限。

【权责关键词】第三人举证责任不予受理驳回起诉维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明事实与一审裁定认定事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，行政诉讼起诉期限，指的是提起行政诉讼的法定有效期限。设定起

诉期限的目的，是为了稳定行政法律关系，便于法院查清事实，及时解决行政争议。起诉期

限是程序性规定，不能中止、中断；超过起诉期限，相对人及利害关系人即丧失起诉权。起

诉期限在起诉时即受人民法院主动审查，超过起诉期限的裁定不予受理；若因立案时审查不

严，已经受理的，则在审理过程中应当裁定驳回起诉。 《中华人民共和国行政诉讼

法》第四十六条第一款规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当

自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人

民法院关于适用 的解释》第六十四条第一款规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公

民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道

起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”所

谓“知道”应当是指明知，通常是指行政机关以书面或口头方式明确告知了当事人。所谓

“应当知道”，是指不管当事人是否认可自己知道，但如果有充分理由认为其已经知道，即

为“应当知道”。本案中，上诉人在其向原审法院出具的《情况说明》中自认，“被上诉人

区业主燕菊华按上述要求复制了相关权属登记资料”；上诉人提交的加盖有泰兴市不动产登

记中心档案查询专用章的《泰兴市不动产登记信息查询结果》载明，“权利人黄枝，不动产

权证号00075251，发证日期2006年5月23日，坐落泰兴镇名人山庄9号楼，房屋建筑面积

584.99㎡，总层数5层，所在层数1-5层，查询日期2019年5月5日”。上述内容相互印

证，能够证明上诉人于2019年5月5日即应当知道案涉房屋登记行为内容，但上诉人直至

2020年7月6日方就此提起诉讼，明显超过了法定起诉期限，且无证据证明存在行政诉讼法

第四十八条规定的情形，原审法院据此裁定驳回起诉并无不当。 关于万桥公寓业委会上

诉认为“其是2020年6月才知道自己的权利被侵犯的，故其起诉并未超过起诉期限”的问

题，根据前述法律规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知

道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”故，起诉期限应当从知道或者应当知

道作出行政行为之日起计算，而非从知道或者应当知道自己的权利被该行政行为侵犯之日起

计算。上诉人的该主张于法无据，本院不予采信。 综上，原审法院裁定驳回起诉正确，

依法应予维持。万桥公寓业委会的上诉理由及请求，于法无据，本院不予采信。依照《中华

人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。 本案无需交纳案件受理费。 本裁定为终审裁

定。

【更新时间】2022-08-16 22:51:51

【一审法院查明】原审法院查明，2006年4月18日，泰兴市十里甸建筑安装工程有限责任

公司(以下简称十里甸公司)向原泰兴市房地产管理处(以下简称原泰兴市房管处)申请将万桥

公寓9号楼的四间五层楼房(以下简称案涉房屋)产权登记在十里甸公司名下。2006年5月19

日，原泰兴市房管处向十里甸公司颁发00075205号房屋所有权证。2006年5月22日，黄枝

持房产转让协议向原泰兴市房管处申请将案涉房屋登记在黄枝名下，2006年5月23日，原

泰兴市房管处向黄枝颁发00075251号房屋所有权证。 万桥公寓业委会认为，原泰兴市房管

处行使行政登记职能时未认真审核，将小区物业管理用房错登在十里甸公司名下，遂诉至原

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审法院，请求判决撤销00075205号房屋所有权证及××号房屋所有权证。 万桥公寓业委会

提交的泰兴市不动产登记中心对案涉房屋登记出具的泰兴市不动产登记信息查询结果显示：

查询日期为2019年5月5日。 一审中，万桥公寓业委会出具的《情况说明》载明：

“……直到2019年5月扫黑除恶期间，小区新改选的业主委员会向上级部门反映，泰兴市自

规局才主动和我们沟通联系，答复我们可以查询相关的权属资料，并要求只能由小区一名业

主持本人身份证和房产证原件进行查询。2019年5月，小区业主燕菊华按上述要求到泰兴市

行政审批中心不动产登记窗口和泰兴市房管处复制了相关权属登记资料。……我们业主委员

会是在2020年6月查询小区物管用房的申请登记资料之时，才知道物管用房被错登在原审第

三人名下……”。

【一审法院认为】原审法院认为，本案的焦点问题是万桥公寓业委会提起本案诉讼是否超过

起诉期限。 《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他

组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提

出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其

他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关

于适用 的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或

者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之

日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。行政诉讼的起诉

期限，是指公民、法人或者其他组织不服行政机关作出的行政行为而向人民法院提起行政诉

讼，其起诉可由人民法院立案受理的法定期限。行政诉讼起诉期限是法律设定的起诉条件之

一，解决的是行政起诉能否进入司法实体审查的问题。行政诉讼中的起诉期限是一个固定期

间，不存在中止、中断的情形，除非有正当事由，并由人民法院决定，才可以将被耽误的时

间予以扣除或延长期限。人民法院可以依职权审查起诉期限，相对人超过起诉期限起诉的，

人民法院将裁定不予受理，受理后发现超过起诉期限的，裁定驳回起诉，即相对人丧失了起

诉权。 本案中，万桥公寓业委会在其出具的《情况说明》中认可泰兴市自规局于2019

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年5月联系万桥公寓业委会并告知其可由一名业主查询相关权属资料，万桥公寓业委会提交

的不动产查询结果显示查询日期为2019年5月5日，应认定万桥公寓业委会于2019年5月

5日即应知晓案涉房屋登记行为，但万桥公寓业委会于2020年7月6日方提起本案诉讼，要

求撤销对案涉房屋的初始登记行为及转移登记行为，已经超过法律规定的起诉期限。《中华

人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不

属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。公民、法人或者其

他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障碍消除后十日内，可以申请延

长期限，是否准许由人民法院决定。根据该条规定，万桥公寓业委会主张其于2020年6月才

知道物管用房被错登在黄枝名下，并不属于“因不可抗力或者其他不属于其自身的原因”而

耽误起诉期限的情形。故万桥公寓业委会的起诉不符合受理条件，依法应当不予受理，已经

受理的，应裁定驳回起诉。综上，原审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和

国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项的规定，裁定驳回万桥公寓业委会的起

诉。

【二审上诉人诉称】万桥公寓业委会不服，向本院提起上诉称：上诉人的起诉并未超过法律

规定的起诉期限，原审裁定认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。理由如下：1.因

小区北大门权属问题，小区业主多方查询未果，直到2019年5月上诉人向上级部门反映，泰

兴市自规局才答复上诉人可以查询相关的权属资料，并要求只能由小区一名业主持身份证和

房产证原件进行查询。2019年5月，小区业主燕菊华按上述要求到泰兴市行政审批中心不动

产登记窗口和泰兴市房管处复制了相关权属登记资料。但相关资料中并没有看到小区北大门

的产权登记资料，也没有看到00075205和00075251号房产证中9号楼四间五层房屋登记的

面积包含了物管用房的面积。直到2020年6月上诉人到泰兴市房管处查询小区物管用房的申

请登记资料时，经咨询房管部门工作人员，上诉人才知泰兴市房管处将小区物管用房错登在

十里甸公司名下，又因转移登记错登在黄枝名下。以上事实证明，上诉人是2020年6月才知

道自己的权利被侵犯的，上诉人的起诉并未超过起诉期限。2.被上诉人对本案超过起诉期限

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未尽举证责任，原审法院以上诉人因小区北大门权属问题向有关部门查询复制过权属资料，

就主观臆断推定上诉人知晓案涉房屋登记行为，由此认定上诉人起诉已超过法定起诉期限，

裁定驳回上诉人的起诉，没有任何事实和法律依据，请求二审法院撤销原裁定，重新作出公

正裁判。

泰兴市万桥公寓业主委员会与泰兴市自然资源和规划局行政登记二审行政裁定书

江苏省泰州市中级人民法院

行政裁定书

(2021)苏12行终60号

当事人 上诉人(原审原告)泰兴市万桥公寓业主委员会，住所地泰兴市万桥公寓。

责任人肖兴荣。

委托代理人马振东，该委员会副主任。

委托代理人陈建梅，江苏星月城律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)泰兴市自然资源和规划局，住所地泰兴市文昌东路6号。

法定代表人孙红东，局长。

委托代理人郁凯，江苏观开律师事务所律师。

委托代理人葛军，江苏观开律师事务所实习律师。

原审第三人江苏越润建设有限公司，统一社会信用代码×××33Ｇ，住所地泰兴

市姚王镇戴王公路西侧。

法定代表人王建共，董事长。

原审第三人黄枝，性别××年××月××日生，××族。

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共同委托代理人茅经伟，江苏卓为律师事务所律师。

审理经过 上诉人泰兴市万桥公寓业主委员会(以下简称万桥公寓业委会)因诉被上

诉人泰兴市自然资源和规划局(以下简称泰兴市自规局)、原审第三人江苏越润建设有限

公司(以下简称越润公司)、黄枝房屋所有权登记一案，不服江苏省泰州医药高新技术产

业开发区人民法院(2020)苏1291行初189号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，

依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明 原审法院查明，2006年4月18日，泰兴市十里甸建筑安装工程有

限责任公司(以下简称十里甸公司)向原泰兴市房地产管理处(以下简称原泰兴市房管处)

申请将万桥公寓9号楼的四间五层楼房(以下简称案涉房屋)产权登记在十里甸公司名

下。2006年5月19日，原泰兴市房管处向十里甸公司颁发00075205号房屋所有权证。

2006年5月22日，黄枝持房产转让协议向原泰兴市房管处申请将案涉房屋登记在黄枝名

下，2006年5月23日，原泰兴市房管处向黄枝颁发00075251号房屋所有权证。

万桥公寓业委会认为，原泰兴市房管处行使行政登记职能时未认真审核，将小区

物业管理用房错登在十里甸公司名下，遂诉至原审法院，请求判决撤销00075205号房屋

所有权证及××号房屋所有权证。

万桥公寓业委会提交的泰兴市不动产登记中心对案涉房屋登记出具的泰兴市不动

产登记信息查询结果显示：查询日期为2019年5月5日。

一审中，万桥公寓业委会出具的《情况说明》载明：“……直到2019年5月扫

黑除恶期间，小区新改选的业主委员会向上级部门反映，泰兴市自规局才主动和我们沟

通联系，答复我们可以查询相关的权属资料，并要求只能由小区一名业主持本人身份证

和房产证原件进行查询。2019年5月，小区业主燕菊华按上述要求到泰兴市行政审批中

心不动产登记窗口和泰兴市房管处复制了相关权属登记资料。……我们业主委员会是在

2020年6月查询小区物管用房的申请登记资料之时，才知道物管用房被错登在原审第三

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人名下……”。

一审法院认为 原审法院认为，本案的焦点问题是万桥公寓业委会提起本案诉讼是

否超过起诉期限。

《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组

织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内

提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十

年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高

人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知

公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应

当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过

一年。行政诉讼的起诉期限，是指公民、法人或者其他组织不服行政机关作出的行政行

为而向人民法院提起行政诉讼，其起诉可由人民法院立案受理的法定期限。行政诉讼起

诉期限是法律设定的起诉条件之一，解决的是行政起诉能否进入司法实体审查的问题。

行政诉讼中的起诉期限是一个固定期间，不存在中止、中断的情形，除非有正当事由，

并由人民法院决定，才可以将被耽误的时间予以扣除或延长期限。人民法院可以依职权

审查起诉期限，相对人超过起诉期限起诉的，人民法院将裁定不予受理，受理后发现超

过起诉期限的，裁定驳回起诉，即相对人丧失了起诉权。

本案中，万桥公寓业委会在其出具的《情况说明》中认可泰兴市自规局于2019

年5月联系万桥公寓业委会并告知其可由一名业主查询相关权属资料，万桥公寓业委会

提交的不动产查询结果显示查询日期为2019年5月5日，应认定万桥公寓业委会于2019

年5月5日即应知晓案涉房屋登记行为，但万桥公寓业委会于2020年7月6日方提起本

案诉讼，要求撤销对案涉房屋的初始登记行为及转移登记行为，已经超过法律规定的起

诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织因

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不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期

限内。公民、法人或者其他组织因前款规定以外的其他特殊情况耽误起诉期限的，在障

碍消除后十日内，可以申请延长期限，是否准许由人民法院决定。根据该条规定，万桥

公寓业委会主张其于2020年6月才知道物管用房被错登在黄枝名下，并不属于“因不可

抗力或者其他不属于其自身的原因”而耽误起诉期限的情形。故万桥公寓业委会的起诉

不符合受理条件，依法应当不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。综上，原审法院

遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第

一款第二项的规定，裁定驳回万桥公寓业委会的起诉。

二审上诉人诉称 万桥公寓业委会不服，向本院提起上诉称：上诉人的起诉并未超

过法律规定的起诉期限，原审裁定认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。理由

如下：1.因小区北大门权属问题，小区业主多方查询未果，直到2019年5月上诉人向上

级部门反映，泰兴市自规局才答复上诉人可以查询相关的权属资料，并要求只能由小区

一名业主持身份证和房产证原件进行查询。2019年5月，小区业主燕菊华按上述要求到

泰兴市行政审批中心不动产登记窗口和泰兴市房管处复制了相关权属登记资料。但相关

资料中并没有看到小区北大门的产权登记资料，也没有看到00075205和00075251号房

产证中9号楼四间五层房屋登记的面积包含了物管用房的面积。直到2020年6月上诉人

到泰兴市房管处查询小区物管用房的申请登记资料时，经咨询房管部门工作人员，上诉

人才知泰兴市房管处将小区物管用房错登在十里甸公司名下，又因转移登记错登在黄枝

名下。以上事实证明，上诉人是2020年6月才知道自己的权利被侵犯的，上诉人的起诉

并未超过起诉期限。2.被上诉人对本案超过起诉期限未尽举证责任，原审法院以上诉人

因小区北大门权属问题向有关部门查询复制过权属资料，就主观臆断推定上诉人知晓案

涉房屋登记行为，由此认定上诉人起诉已超过法定起诉期限，裁定驳回上诉人的起诉，

没有任何事实和法律依据，请求二审法院撤销原裁定，重新作出公正裁判。

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二审被上诉人辩称 被上诉人泰兴市自规局辩称，一审中上诉人提交的不动产登记

信息查询结果及上诉人出具的情况说明，可以认定上诉人于2019年5月5日已知晓了案

涉房屋登记行为，上诉人的起诉已超过法定起诉期限，不符合受理条件，依法应予驳

回。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原裁

定。

原审第三人越润公司及黄枝述称，原审法院认定事实正确，裁定驳回起诉正确。

从实体上讲，案涉房屋系由黄枝善意取得，且该房屋已抵押给银行，故即使房屋登记错

误也无撤销可能。

本院查明 本院经审理查明事实与一审裁定认定事实一致，本院予以确认。

本院认为 本院认为，行政诉讼起诉期限，指的是提起行政诉讼的法定有效期限。

设定起诉期限的目的，是为了稳定行政法律关系，便于法院查清事实，及时解决行政争

议。起诉期限是程序性规定，不能中止、中断；超过起诉期限，相对人及利害关系人即

丧失起诉权。起诉期限在起诉时即受人民法院主动审查，超过起诉期限的裁定不予受

理；若因立案时审查不严，已经受理的，则在审理过程中应当裁定驳回起诉。

《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，“公民、法人或者其他组织直

接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提

出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规

定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期

限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应

当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”所谓“知道”应当是指明知，通常是

指行政机关以书面或口头方式明确告知了当事人。所谓“应当知道”，是指不管当事人

是否认可自己知道，但如果有充分理由认为其已经知道，即为“应当知道”。本案中，

由一名业主持本人身份证和房产证原件查询相关的权属资料，同月小区业主燕菊华按上

述要求复制了相关权属登记资料”；上诉人提交的加盖有泰兴市不动产登记中心档案查

询专用章的《泰兴市不动产登记信息查询结果》载明，“权利人黄枝，不动产权证号

00075251，发证日期2006年5月23日，坐落泰兴镇名人山庄9号楼，房屋建筑面积

584.99㎡，总层数5层，所在层数1-5层，查询日期2019年5月5日”。上述内容相互

印证，能够证明上诉人于2019年5月5日即应当知道案涉房屋登记行为内容，但上诉人

直至2020年7月6日方就此提起诉讼，明显超过了法定起诉期限，且无证据证明存在行

政诉讼法第四十八条规定的情形，原审法院据此裁定驳回起诉并无不当。

关于万桥公寓业委会上诉认为“其是2020年6月才知道自己的权利被侵犯的，

故其起诉并未超过起诉期限”的问题，根据前述法律规定，“公民、法人或者其他组织

直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提

出。”故，起诉期限应当从知道或者应当知道作出行政行为之日起计算，而非从知道或

者应当知道自己的权利被该行政行为侵犯之日起计算。上诉人的该主张于法无据，本院

不予采信。

综上，原审法院裁定驳回起诉正确，依法应予维持。万桥公寓业委会的上诉理由

及请求，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第

一款第一项之规定，裁定如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原裁定。

本案无需交纳案件受理费。

本裁定为终审裁定。

落款

审判长 刘春生

审判员 苏媛媛

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审判员 蔡 鹏

二〇二一年四月二十二日

书记员 王 蕊

附法律依据附：本案适用法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维

持原判决、裁定；

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