消费者应该如何查二手房成交价?

消费者应该如何查二手房成交

价？

如何查二手房成交价

1、看房选房：在买房前，买家要根据自己的工作和生活需

求，选择合适的房屋，可以通过网络查询，也可以选择线下的

中介机构。另外，还要了解自己所在城市是否有限购、贷款等

相关规定。

2、房屋产权查询：为防止买到产权有瑕疵的房屋，购房者

在买房前，务必要对所购房屋做好全面的调查。首先要仔细核

对业主的户口簿上有几个人的签字，如有产权人，在签字时要

全部在场签字。另外，业主在购房时所需的相关证明，如：购

房发票、契税发票等。

3、签订二次房屋买卖合同：房屋产权登记后，由卖方提供

的房屋可以进行市场交易，在买卖双方就房屋坐落位置、产权

状况、销售价格、交付时间、产权办理等达成一致意见后，买

方就可以交纳购房定金并于卖方签订房屋买卖合同。

4、按揭贷款：买方如有购买意愿，在买方与卖家达成意向

后，由贷款银行指定一家鉴定公司，以确定贷款额度，待房子

售出后，卖方与卖家一起到贷款银行贷款。银行会在审批之

后，通知双方进行房屋产权的变更，而买方则会在银行的陪同

下，办理相关的证件，等相关的证件都办好了，银行就会给房

主一笔资金。

5、过户：在过户之前，买卖双方应到房产所在地的房产登

记机关办理过户手续，并交纳税费。买方和卖方应提供有效证

件、房产证、二次购房合同等。

6、交房：交房的过程中，涉及到物业、水电、有线电视、燃

气等方面的交接工作，假如房屋内有家具、家电等，则要确定

卖方是否要更换或搬迁。水电费的移交，要到管理处，水务

局，有线电视，供电局等单位，双方都要拿房产证和身份证。

为什么二手房比新房贵

1、二手房比新房贵可能是因为受政策调控影响，很多城市

新房限价，出现一二手房倒挂现象。2、二手房比新房贵，可

能是因为地段不同导致的价格差异，大城市市区没有地建新

房，市中心的二手房肯定比郊区的一手房要贵。

第一、限价政策严格限制了新房价格。在这一轮楼市调控

中，政府出台了很多政策来抑制过热的楼市，其中最直接的就

是出台限价政策限制房价的上涨，所以部分新房受到政府限

价，价格涨幅有所控制，这样一来新房价格就算想涨也涨不

了。开发商为了不亏本只能推出城郊区域的楼盘根本就不推出

市中心的新房，这样一来新房价格整体就更加低了。

但是二手房因为更加偏向于市场上运营，不受限价政策的影响

是由业主自己定价的，所以这样一来价格就比较稳定。新房价

格不让涨，二手房却不受影响想涨就涨，这样一来新房价格跟

二手房价格自然就拉开了。

第二、开发商是批发销售可以让利，但二手房是零售不能

让利。一般来说开发商新开发的楼盘再小也会有几百套新房，

就算每套房子赚的少一点，但是数量一多那么转的就会很多。

所以对于开发商来说，他们不追求一套房子的最大利益，而是

要在单套利润和销售总量之间寻求一个平衡。如果每套赚100

万但只能卖出一100套就是赚一亿，但是如果每套赚90万却

可以卖出150套，这样是不是赚的更多。

为什么二手房和新房的房价差别很大

1、房龄差距。现在都是看颜值的时代，房龄时间长，外立面

会差很多，比如受长期雨水侵蚀，外墙会比较脏乱，看起来比

较老旧。实际上也如此，三五年差距可能不大，但8年、10

年后，外观差别就很大了。

2、物业差距。业内有一句话说，房子价值在交付时的品质占

6成，后期的物业占4成，虽然量化未必精准，但也说明物业

对房子保值的重要性。比如物业在小区绿化维护、设施设备维

护等方面起着至关重要的作用，一个差物业对小区的破坏甚至

是毁灭性的，这两个小区分别是开发商自带的品牌物业和非品

牌物业，结果可想而知。

3、户型差距。户型是跟随人们的居住理念不断变化的，很

多时候受到观念变化和条件限制，越早的房子越不适合现代人

的喜好。

二手房挂牌价和成交价

二手房的挂牌价和成交价有些能相差几千元每平米，也有

些高的能相差上万元每平米，不同地区都会有差异，这也不是

的。

二手房市场的价格比不上新房那样透明，新房的网签价

格，那就是真实的成交价。但二手房往往有挂牌价、网签价与

实际成交价三种价格。

从价格上来看，挂牌价一般都是房东心中的理想价格，普

遍都是偏高。网签价格则会相对低一点，因为二手房市场存在

阴阳合同，就是为了少缴税，网签价格会比实际价格低上一

些。我们通过数据看到的，一般是透明售房网上公示的网签价

格，或是房东挂在中介机构的挂牌价格。

二手房的挂牌价一点都不具备代表性，买卖房产本来卖家

就要图个高价，人为的设置高定价也就是终导致挂牌价和成交

价差距较大的原因所在。

为了获取更多的，很多人都会把价格往上调，买家的心理也是

如此，如果可以在买房的时候获得更多的优惠那么就会觉得自

己买房买的更值一些。

现在不少的中介为了获得更多的服务费就会将房价哄抬的

很高，在定价的环节尽量定一个高价，这样获取的服务费也更

多。这也是当前二手房挂牌价定价较高的原因所在。

二手房的挂牌价非常的虚，大家也很少买东西不还价，因此用

二手房的挂牌价作为房价的变动的参考是真的没有任何意义。

那些以挂牌价变动鼓吹房价变动的人也是别有用心。

二手房费用有哪些

【1】首付款

二手房总价受房龄等因素的影响，首付比例每个地方也各不相

同，一般都是根据银行对房产的评估价格，买房需缴纳40%-

70%不等。

【2】中介费

目前市场均价在0.5%-3%之间，不过中介费是可以商量的;切

忌不要一味追求便宜，少收的中介费，中介也可以在其他地方

找补回来。

【3】税费：契税、增值税、个人所得税、印花税

契税：首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套

房统一是3%。

关于个人所得税和增值税，我们先来了解几个概念：满五唯一

和满二唯一。满五唯一指家庭唯一住房房产证发证时间已满5

年;满二唯一指家庭唯一住房房产证发证时间已满2年。增值

税：指商品在市场上卖出了高于出厂价的价格，中间的差价要

征收增值税。

当房屋满足满二唯一的条件时，增值税是免征的。当房屋满足

满五唯一时，个人所得税也是免征，如若不满足，则需要缴纳

成交价的1%个人所得税。所以不少人都会建议，买二手房一

定要选满五唯一。