二手房买卖法律知识手册

二手房买卖法律知识手册

长沙中联法务客服部 编制

2011-8

内部资料请勿外传

目 录

第一章 二手房买卖法律知识 ......................................................................................... 4

第一节 签订房产买卖合同前应当注意事项 ................................................................ 4

一、哪些房产不能进行转让 .................................................................................... 4

二、签订买卖合同需预先审核的三大要素（卖方、买方、房屋） ......................... 5

三、合同为代理人签字，但是没有授权委托，合同效力及后果怎样？ .................. 7

四、夫妻共有房产的买卖 ........................................................................................ 9

五、看楼书的作用 ................................................................................................. 10

六、定金、订金、诚意金的区别 ........................................................................... 11

七、车位能否转让 ................................................................................................. 12

八、附着户口应当注意的事项 .............................................................................. 13

九、租客不肯放弃优先购买权。又不肯购买，如何处理？ .................................. 14

十、未成年人房产交易的处理程序 ....................................................................... 15

十一、继承房产交易程序 ...................................................................................... 16

十二、凶宅买卖合同的效力 .................................................................................. 17

十三、期房的概念及相关法律问题 ....................................................................... 18

十四、一房两卖的法律后果 .................................................................................. 19

十五、录音证据的效力及使用 .............................................................................. 20

第二节、二手房买卖合同的签订应当注意的问题 ..................................................... 21

一、约定面积与实际面积不符，有何法律后果 ..................................................... 21

二、房号填写易于引发的法律纠纷 ....................................................................... 22

三、托管定金的相关问题 ...................................................................................... 23

四、合同义务先后顺序应当注意的问题 ................................................................ 24

五、房屋朝向为什么不能承诺 .............................................................................. 25

六、阴阳合同的法律效力 ...................................................................................... 26

三、限贷令的司法认定 ......................................................................................... 32

四、主体变更确认书的意义 .................................................................................. 33

五、合同履行过程中被法院查封，如何处理 ........................................................ 34

第二章 签约指引 .......................................................................................................... 35

第一节 签约流程图 ................................................................................................... 35

第二节 房地产买卖（居间）合同签署指引 .............................................................. 36

第一章 二手房买卖法律知识

第一节 签订房产买卖合同前应当注意事项

一、哪些房产不能进行转让

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百

分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

上述类型中用下划线标注的为常见现象，可见，小产权房、安居房、军产房、期房等在

取得全部产权前禁止进行交易。因此在促成买卖合同签订前，一定要查实产权，以便明确房

产是否确定能够依法进行转让。否则，促成了无效的买卖合同，不但无权收取佣金，还面临

赔偿损失的责任。

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二、签订买卖合同需预先审核的三大要素（卖方、买方、房屋）

签订一份有效的买卖房屋，必须要买卖双方为适格主体，房屋必须在法律允许转让的范围内。

首先，审查卖方主体资格。

1、卖方必须是实际产权人（即产权证上的业主），如果不是实际产权人，则代理人必须

有授权委托书方能签订买卖合同。

2、如卖方是未成年人，则应由监护人签订买卖合同，且签订合同前，需要到公证处办

理监护权公证，证明监护人有合法监护权且处分房产是为了未成年人利益着想。

3、共有房产要全体共有人签字同意出售，否则合同不发生法律效力。

其次，审查房屋是否在法律规定转让的范围之内。

签订合同前，一定要核实房产权利是否有瑕疵（即产权是否存在异议登记），是否取得

全部产权（即是否已经取得红本房产证），是否存在查封，如存在上述问题，则房产不能进

行交易。

最后，审查买方是否主体适格。

买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此，要查看买方是否受限购令、

限外令的影响。如买方属于政策原因限制购买的，则合同不能履行，中介公司不但收不到佣

金，而且对声誉造成较大影响，甚至面临赔偿损失的责任。

限购令：对在本市市区（市辖五区，下同）

已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），

限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；

对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的

外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）

以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2

套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以

上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外

地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）

以下新建商品住房。

PS: 根长住建发[2011]75号的规定：“家庭”，仅指夫妻双方及未成年子女；“环长株潭

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户籍家庭”，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家

庭（含集体户口，包括农业户口和非农业户口）

限外令：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构

的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

——建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》

三、合同为代理人签字，但是没有授权委托，合同效力及后果怎样？

答：此种情况下属于效力待定的合同。

从专业角度来讲，所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关

生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。

简单来讲，此处的代理就是指未得到权利人追认，则合同暂时未发生法律效力，一旦被

代理人追认了合同，则合同生效。一旦被代理人拒绝追认，则合同不生效。

那么效力待定合同的法律后果是怎样呢？

效力待定不是合同的最终形态，此时合同相对方有两种权利。第一，书面通知被代理

人追认合同，并给予一个月的期限，如果超过一个月仍未追认，视为拒绝追认，合同无效。

第二，在被代理人追认之前，合同相对方可以书面告知对方，撤销该合同。

★案例链接★

小张要出售一套房子，本人不在长沙，便要小李代替他找买家并签合同，但是没有

书面的授权委托书。小李通过A中介公司，与小王签订了买卖合同。合同签订后，发生

了意想不到的变化，房价一路突飞猛涨，短短几天时间便涨了20多万元。小张心情那个

激动啊，心想，小王跟我一不沾亲二不带故的，而且也不是美女，不能便宜了他，这房

子不能按这个价格卖了。于是按照律师指示，书面通知小王，称并没有授权小李签订合

同，拒绝追认。小王吐血了，人生第一次投资对路，还没来得及庆祝，单就黄了。A中

介公司也傻眼了，佣金一毛没收着呢，单就白做了。小王觉得咽不下这口气，便起诉小

张，告他违约，经过漫长的一审、二审，最终法院判决合同不生效，定金返还。小王赔

有的在合同备注注明：“双方均知悉卖方本人未到场，由代理人XX代为签字，卖方须于

XX年XX月XX日前补签字，如卖方未履行合同，代理人XX承担违约责任”。这种备注有何

效力及效果？

如卖方拒绝追认合同，将导致合同无效，合同无效的情形下，除了管辖法院约定的条款

外，其他条款均无效。因此，此备注条款在法律上没有任何约束力，即使违约了，代理人也

不用承担违约责任。

可见，委托书是多么滴重要啊！还有一点同样重要的是， 代理人有授权书或被代理人

追认了合同，一定要书面通知另一方，否则在通知到达前对方同样可以撤销合同。

如果签订合同时，代理人便出示了授权委托书，便需要备注注明：代理人已经提供授权

授权书，卖方/买方已查验。

如事后被代理人追认了合同，则需要另一方签收授权书或书面通知追认事宜（书面通知

一定要被代理人签字）。

四、夫妻共有房产的买卖

夫妻共有房产的买卖是目前房产交易中一个重要类型，那么怎样才能保证合同的效力及

履行呢？这是大家比较关注的一个问题，要区分情况对待。

第一种情况，产权人登记为夫妻双方。

此种情况一定要夫妻双方共同处分，合同才具有法律效力，只有一方签署买卖的话，合

同为效力待定合同（详解见3、合同为代理人签字，但是没有授权委托，合同效力及后果怎

样？），如夫妻另一方拒绝追认，则合同无效。

第二种情况，产权人登记为夫妻一方，属于夫妻共有房产。

此种情况下同样需要双方共同签字合同才具有法律效力，但是如果只有一方签字，法律

后果怎样呢？在此需区分情况来处理：

第一、 符合以下情况，买方可以取得房屋所有权：

1、 不知夫妻关系存在；

2、 没有同业主串通，交易房价符合市场行情；

3、 房产已经过户到买方名下。

此时买方构成善意取得（物权法赋予买方的合法权利），共有人再以不知情为由，主张

合同无效，法院不予支持。

第二、 房产尚未过户，共有人主张拒绝追认合同。

此种情况下，买方无法主张继续履行合同，但是可以要求产权人承担违约责任。虽然无

效合同按照法律规定，买方是无权主张违约责任的，但是司法实际中，基于房产登记公示公

信方面的考虑，只要买方不知夫妻关系存在，且交易价格合理，便会支持买方要求业主承担

违约责任的请求，以便保护买方的合法权利。

综上，在实际操作中，只要房产为夫妻共有房产，即使产权人只登记一方名下，同样

要夫妻双方共同签字。否则，无法控制房产交易的顺利履行。

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五、看楼书的作用

看楼是买方为购房实地考察意向房屋的过程，是交易前期的一般都会有的环节，但不是

必须的环节，也有没经过看楼，直接签合同买房的。

看楼书是居间关系的一个书面证明，证明中介有带客户去看楼。看楼后还有价格，付款

方式等中介要做的工作，没做好这些工作，买卖双方就不会签订买卖合同，则中介也没有权

利收取佣金。

看楼书上一般约定：如看楼人或其亲友、所在公司购买则按实际成交价3％支付佣金，

租住则支付一个月租金的佣金。这样，如果看楼书签订后，看楼人私自与业主联系签订合同

过户，则居间方有权利依据看楼书约定收取一定的居间报酬。

看楼书在司法实践中存在哪些问题呢？

第一、立案问题

一般取得看楼书时无法取得看房人身份证复印件，而没有身份证复印件，法院不予立案。

因此，建议在看楼时，尽量留下看房人的身份证复印件。

第二、法院认定

目前司法实践中，如果只有看楼书，法院一般认定为霸王条款，因看楼书的约定，无论

居间是否成功，买方均需支付佣金，这与《合同法》的规定相冲突，《合同法》规定如果居

间不成功的，不能收取佣金，只能收取居间支出的必要费用。

第三、一般没有过户至本人名下

看楼人可能以其朋友、公司名义购买，中介难以证明看楼人与合同上买方的关系。

这些困难导致最终中介只凭看楼书收取佣金的机率大大降低。因此，建议，在发现跳单

或可能跳单时，第一时间对客户、业主谈话进行录音，从录音中确认客户通过我们居间看房

以及最终成交的事实。同时，应当尽可能在看楼时取得看楼人身份证复印件和电话、地址、

公司等信息，以防备看楼人跳单，方便收佣。

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六、定金、订金、诚意金的区别

从概念及法律后果方面可以显而易见定金、订金、诚意金之间的区别。

1、定金。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，

又称保证金。最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115

条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，

无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。这就是通说的定金

罚则。

注意：只有定金的“定”，才具有定金罚则的效力。

根据合同法及担保法的相关规定，定金不能超过合同标的额的20%，超出部分无效。在

房产交易中，定金不能超过总房价的20%，超出部分只能作为首付款，不具有定金罚则的效

力。

例如：房价为100万元，合同约定定金为25万元，如买方违约，则业主有权没收定

金，如业主违约，则双倍返还定金。合同签订后，买方不想购买此房了，通过法院诉讼，

法院认为定金超过了合同总价的20%，虽客户违约，业主只能没收20万元，剩余5万元

要返还买方。

另外，定金合同为实践性合同，以实际交付为准。即定金罚则的适用只能按照实际缴

纳的数额确定。

例如：合同约定购房定金为5万元，客户当天缴纳5千元，约定，剩余定金三天后

补交，但是客户突然违约拒绝缴纳，则业主只有权力没收5千元定金，而不能按照约定

的5万元没收。

2、订金。订金在法律上是不明确的，也是不

规范的，在审判实践中一般被视为预付款。最

高人民法院关于适用《中华人民共和国担保

法》若干问题的解释第118条规定：“当事人

交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金

或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人

主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此

可见，除非约定了可以没收或者双倍返还，订

金不具备定金性质。

因订金不具有定金性质，因此实践中判罚也未统一，如果收取订金一方违约的，只需要

返还订金，如果缴纳订金一方违约的，要么判罚退还订金，要么判罚没收。因此，权力无法

得到法律保障。

3、诚意金。即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。这在房产中

介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说。因此，诚意金

不受法律拘束。在实践中，如果收取的是诚意金，违约方除了无须承担责任外，还可以要求

收受诚意金一方退还因此产生的孳息（即银行利息）。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同。因此在合同约定

及款项收据开具时一定要谨慎。

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七、车位能否转让

车位能否转让要区分为以下两种情况。

第一、 车位为私有车位。

此时车位为第一手业主从开发商处购买所得，在国土部门登记为单独产权，是可以进行

转让的。即可以同房屋一同附带转让，也可以抛开房屋单独转让。

第二、 车位为公共车位。

此时，车位资源归全体业主共同享有，个人无权进行出售。因此，出售此车位合同不具

有法律效力。

那么如果该车位属于原业主租赁，能否将使用权进行转让呢？

除非在租赁合同中有明确约定转租权，否则同样不可以直接进行转让或转租。合同中没

有其他另行约定的，车位的处分应当按照小区的公约来进行，业主在转租停车位的时候则必

须经过小区物业公司或者业主委员会的同意方能进行。

八、附着户口应当注意的事项

★案例链接★

买家张某与卖家李某签订了《二手房买

卖合同》，并履行完毕，李某收到全部房款，

房产也顺利过户到张某名下。但是张某在去

派出所将自己的户口迁入该房产时却发现，

李某之前一个业主将户口挂在该房产内尚未

迁出，李某也无法与之取得联系。自己买了

房，却挂着别人的户口，由于买房前不注意

这些细节问题，张某只能独自吞下这个苦果。

交易完成后买家想要迁入自己的户口，却发现卖家的户口尚未迁出或房屋附着第三人的

户口，导致自己的户口无法迁入，这是在二手房买卖中经常会发生的问题。由于户口问题由

公安机关管理，属于行政管理事宜，法院无权管辖，更不要说强制执行。如果买家起诉要求

卖家迁出户口，法院对于此类案件是不予受理的。

而公安机关在处理此类纠纷时，也需要遵守相关政策，如户口迁走一定要找到一处落户

的房产，如果该房屋是户主唯一一套房屋，那么公安机关也是不能够将户口强制迁出的。一

旦发生这种情况，买家只能自认倒霉。

很多人买房是为了解决子女的上学问题，而二手房往往经历过多个业主，一旦发生户口

纠纷的话，买房的最终目的就很难实现，如何规避这样的风险呢？有以下几种办法：

第一、在签署买卖合同前，先到房产所在地的派出所核实是否有户口附着在房产上面。

第二、如有户口附着的话，在合同中约定卖方在房产过户前将户口迁出，否则视为违约，

买方可以解除合同，并要求卖方承担违约责任。

第三、合同中约定预留一部分房款，待卖方迁出户口后支付。

第四、由卖方提供本人或其亲属的一个可以落户的地址，如果卖方不主动迁出户口，买

方可以强制将户口迁至该地址，同时要求卖方支付一定数额的违约金。

虽然对于强制迁出户口法院无权管辖，但是对于买家起诉要求卖家承担违约责任，赔偿

违约金，法院是可以作为民事案件审理的。

可见，购买二手房时不要只是针对价格、付款 方式等作为谈判重点，像户口这种细节

问题一点要注意，不要听信卖方同意迁出的口头承诺，一定要形成书面证据，才能更好的维

护自己的权益。

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九、租客不肯放弃优先购买权。又不肯购买，如何处理？

首先了解一下何为优先购买权。

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于

第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。由于买卖不破租赁，实践中部分租

户为了获取高额赔偿，既不表示主张优先购买权，也不肯签署放弃优先购买权的声明，导致

很多业主无法放心卖房。

那么能够主张优先购买权的主体有哪些？

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称

解释）第二十四条，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖

父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

该解释可以分为以下三个方面解读：

第一、 并非所有租客都具有优先购买权

如果房产共有人购买，或是出卖给近亲属，则租客没有优先购买权。此时，无须租客表

示放弃，本身便不具有该权利。

第二、 如果侵犯了优先购买权，法律后果怎样？

分为两种情况，第一种，房产尚未过户。此时侵犯优先购买权，客户主张该权利的话，

同等条件下，房产只能出售给租客，业主对原买方构成违约，需要承担赔偿责任。

第二种，房产已经过户给新买家。此时如果侵犯优先购买权，则买方有权要求业主承担

赔偿责任，由于法律并未明确该赔偿责任的计算标准，因此，只能依靠法官的自由裁量权（即

法官自主决定），导致实践中判罚尺度比较大，有的只赔偿几千元，有的判罚甚至赔偿几十

万元。

第三、如果租客拒绝放弃优先购买权，如何处理？

如果租客既不主张，又不放弃优先购买权，则业主书面通知客户，在收到通知后十五日

内主张同等条件下的优先购买权，否则视为放弃。

该通知解决了广大业主的一大难题，在实际操作中，需要注意以下几点：

1、 该通知必须要证明已经送达给租客，即要么租客书面签收，要么通过邮寄形式给到租客；

2、 用特快专递邮寄给租客时一定要在快递单封面中注明：“收到此函后十五日内主张优先

购买权，否则视为放弃。”（此备注非常重要，如未标注，则无法证明已经书面通知）。

3、 期限一定不能低于15日，且从租客收到该通知后第二天起算。

PS：那么如何才能得知对方何时收到呢？

如租客签收，从签收之日期起第二天起算；

如邮寄，可通过网上查询签收日期，从签收日期第二天起算；

如租客拒收邮件，从拒收之日第二天起算。

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十、未成年人房产交易的处理程序

国家为未成年人财产处理的有关法律规定：

1、我国《民法通则》第18条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、

财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

2、《未成年人保护法》第12条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被

监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第47条规定：侵害未成年人的合

法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事

责任。

依据以上规定可知，未成年人房产的处分必须由监护人代理。在实际操作中，如果要处

分未成年人房产，则需要按以下程序办理：

首先，到公证处办理监护权公证，证明本人为该未成年人的合法监护人，并承诺处分该

房产是为了未成年人利益考虑。

其次，将监护权公证书、未成年人及其监护人的身份证或户籍证明复印件提供给中介公

司。

最后，由监护人签订房产买卖合同，正常办理房产交易手续。

十一、继承房产交易程序

房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。如继承人

想要将房产出售，需要分两步走。第一，办理房屋继承过户手续。第二，办理房屋交易手续。

想要直接将房产由被继承人过户至新买家名下是不可操作的。

一、继承顺序及过户手续。

要办理房屋继承过户手续，首先要了解房屋如何继承、继承的顺序。继承有四种类型：

1.指定继承，即通常所说的按照遗嘱继承，指定继承优先于法定继承。

2.法定继承，即按《继承法》规定的继承人序列依次继承。

第一顺序：配偶、子女、父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

被继承人死亡后，首先由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序

继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

3.代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲

代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

4.转继承：继承人在被继承人死亡后，在遗产继承前死亡的，其继承份额由其他继承人

承受。

★案例链接★

刘某与何某于1954年结婚，并生育两个儿子、一个女儿。大儿子刘大1979年结婚，育有一子刘小大。小

女儿刘三与丈夫顾某育有一女刘小三。刘大于2005年去世，刘某于2008年去世，在遗产未分配前，小女儿由

于过分悲痛去世。问刘某的的遗产如何分配？

首先法定继承，继承人为何某及刘大、刘二、刘三。刘大先于刘某去世，故其继承份额由儿子刘小大继承，

此即代位继承。刘三于遗产分配前去世，其应当继承的份额由法定继承人顾某、刘小三、何某继承，此继承为

转继承。

因此，遗产先分配四份，何某、刘二、刘三、刘小大各继承四分之一。刘三的四分之一由顾某、刘小三、

何某平均分配，每人分得十二分之一。

最终分配结果：何某分得三分之一，刘二、刘小大各分得四分之一，顾某、刘小三各分得十二分之一。

二、确定继承人顺序后，先办理继承过户手续，然后办理交易手续。

★案例链接★

张某与邓某于1990年结为夫妻，婚后育有女儿张小丫和儿子张小仔，1999年张某购买了位于长沙市XX

大厦XX号物业一栋。2006年张某父亲去世，张某母亲与张某、邓某生活在一起。2010年张某去世，这时，张

小丫已年满18岁，张小仔14岁。邓某想要将物业出售，其他继承人人均同意放弃继承权，程序上如何操作？

分析：第一步，确定房产继承人。

没有遗嘱继承，因此按照法定继承来确定继承人。第一顺序继承人为妻子邓某、张某母亲、张小丫和张小

仔。张某母亲、张小丫为完全行为能力人，可以自由放弃继承权。张小仔未成年，因此不能放弃继承。故房产

的继承人为邓某和张小仔。

第二步，办理继承过户。

首先到公证处办理继承公证，需要手续：1、被继承人死亡证明；2、被继承人单位或居委会开的继承证明；

3、继承人身份证明；4、房产证明；5、张母、张小丫放弃继承的声明。

其次，到房屋交易中心办理过户手续。

第三步，办理交易手续。

因涉及到未成年人为共有权人，首先到公证处做监护权公证，以及承诺处分房产是为了未成年人利益。然

后，按照正常交易程序办理房屋买卖过户手续。

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十二、凶宅买卖合同的效力

案例：客户朱某与业主张某签订了《房产买

卖合同》，约定张某将自住房屋出售给朱某，朱

某按照合同约定缴纳了定金2万元。后来，朱

某了解到，该房屋曾发生过凶杀案，认为房屋

不吉利，而张某事先没有将该情况告知，属故

意隐瞒，有欺诈嫌疑。由于对方没有告知而令

自己产生重大误解，签订的该买卖合同应属可

撤销合同。随向法院起诉，请求解除该《房产

买卖合同》，并要求张某双倍返还定金。本案中，

买家认为业主隐瞒了房屋交易的重大事实，有

欺诈之嫌，依据《中华人民共和国合同法》的

相关条款，应属于可撤销合同。本案的焦点问

题就在于没有告知人员死亡的事实是否属于欺

诈或者重大误解。

目前凶宅买卖合同的效力认定方面司法实践尚未统一，不同法官依据自由裁量权往往做

出不同判罚。目前实践中主要有以下两种观点：

第一种观点：未告知房屋为凶宅，违反了合同法的基本原则，即公序良俗原则。在中国

传统观念比较强的国家，凶宅仍属于大多数人不愿购买居住的类型，且房屋为凶宅，其市场

价值将明显降低，对买方不公平。因此认定合同可撤销，业主返还所收款项，由此导致的损

失由过错方承担，即如果过户，产生的相关税费及按揭、担保费等，业主将承担该损失。

第二种观点：无论欺诈还是重大误解，都是针对与房屋交易有关的重要事实，这包括房

十三、期房的概念及相关法律问题

1、期房的概念

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从

取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。

2、期房能否转让

根据国务院办公厅转发建设部等部门颁布的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》

（国办发〔2005〕26号文）规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，

房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的

预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推

行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

由此可见，期房是禁止转让交易的。

3、如何尽量避免期房交易的法律风险

买卖合同备注一定注明：“本合同自卖方取得房产证之日起生效。如卖方在XX年XX月

XX日前仍未取得房产证，卖方应于3日内退还买方所缴纳全部款项。”那么买卖合同便成为

附生效条件合同，当房产证办出后，便具有法律效力，可以继续履行。

如果卖方因房价上涨等原因拒绝领取房产证，拖到期限截止怎么办？

根据《合同法》第四十五条，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件

已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此一旦可以领取房产证而业主拒绝

领取的话，同样视为违约，可以追究业主违约责任。

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十四、一房两卖的法律后果

很多业主会出于更高房款等原因，将同一套房产先后卖给几个客户。一房两卖甚至多

卖的法律后果是怎样呢？

在业主方面，因为一般这些合同都是有效的，业主不论选择哪一个买方，必然会构成对

其他买方的违约；买方可以依据合同主张双倍返还定金或者要求业主支付违约金。而且，如

果认定业主恶意收取定金一房两卖的话，可能涉及承担合同诈骗的刑事责任。

因此，如果业主签了买卖合同合，又将同一套房再次出卖，一定要解除在先的买卖合同

后再进行交易，否则就属于一房两卖。如果先前一份合同属于客户违约，一定要在合同解除

后或咨询律师确认取得足够认定客户违约的证据后才能进行后续交易。

在客户方面，交了定金却不一定能买到房，如果业主房产被查封或者已经完成交易，甚

至有面临定金都无法执行回的风险；

在中介方面，同一中介不能一房两卖，否则可能会受到行政处罚。

如果各个买方均要求继续履行，那么如何确定先后顺序呢？

最高人民法院已经做出规定：已交房的买方 > 已付清全部或大部分房款的买方 >

签订合同在先的买方。（“>”指优先）

如果各个买方均要求继续履行，则按照上述顺序，由顺序在先的买方可以履行合同，其

余买方只能要求业主承担赔偿责任。

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十五、录音证据的效力及使用

1、录音证据的效力

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，以侵害他人合法权益或者

违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。

第七十条 一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证

据的，人民法院应当确认其证明力：

（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的

复制件；

从上述法条中可以看出，录音证据要作为定案的依据，必须具备以下条件：

一是当事人出示的录音证据未被剪接、剪辑或者伪造，前后连接紧密，内容未被篡改，

具有客观真实性和连贯性。

二是录音证据的取得必须符合法律规定。如果录音证据的持有者采用了侵犯他人的隐私

或者违反法律禁止性的规定，比如在其工作处所或者住所以窃听方式取得的录音资料，就属

于违反法律禁止性规定取得的证据，不能作为诉讼证据使用。

三是对方未提出反驳或反驳理由不成立。法院在把录音证据作为判案依据时，还要对录

音证据是否有疑点进行审查。如果对方当事人对录音资料表示质疑，并提出足够的证据加以

反驳，那么该录音证据便失去证明力；如果没有足够的证据加以反驳，法院就应当确认该录

音证据的证明力。

可见，偷录的录音从法律上来讲无法直接作为法院定案的依据。

2、司法实践中录音的认定

在司法实践中，虽然直接偷录的录音不能作为定案依据，但是部分法官为了查明事实，

明知录音证据不应适用，但是仍然以该证据定性判决。因此，偷录的录音在实践中作为证据

使用的情况仍然较多。

因此，在操单过程中，要注意言语措辞，否则，一旦被录音，将会在投诉及诉讼处理过

程中处于被动地位。

另外，鉴于录音证据的司法实践认可性，在今后处理业务过程中，如业主或客户有违约

现象，或口头承诺但不愿意签署书面协议，可将谈话进行录音，作为今后公司无过错或诉讼

证据使用，效果较大。

20

第二节、二手房买卖合同的签订应当注意的问题

一、约定面积与实际面积不符，有何法律后果

目前法律有明确规定一手房买卖合同出现该情况时如何处理，即2001年国家建设部颁

布的《商品房销售管理办法》二

十条规定，按套内建筑面积或者

建筑面积计价的，当事人应当在合

同中载明合同约定面积与产权登

记面积发生误差的处理方式。合

同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％

以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％

时，买受人有权退房。买受人退

房的，房地产开发企业应当在买

受人提出退房之日起30日内将买

受人已付房价款退还给买受人，

同时支付已付房价款利息。买受

人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的

房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权

登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房

地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

可见，一手房买卖中，一旦面积发生误差，买方占据绝对有利地位，其权利得到充分保

障。但是该规定并不适用二手房买卖合同，因此如果二手房买卖合同中面积填写与房产证登

记不符，有何法律后果？

如果约定面积与实际面积之间有误差，则买方既可以选择要求卖方按照合同均价退还误

差面积的房款，也可以选择撤销合同，卖方退还全部已交房款。

因此，合同面积的填写一定要谨慎，不能仅凭业主口述便盲目填写，一旦发生误差，将

成为合同无法履行的直接因素。

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二、

房号填写易于引发的法律纠纷

★案例链接★

小张和小刘通过A中介公司签订了一份《房产买卖合同》，约定小张将其所有的XX小

区202房出售给小刘，总房价为100万元，佣金为3万元，由小刘支付。合同签订后，小

刘找到了小张，跟小张说：“我多给你5千块，咱自己成交吧，不跟中介公司讲。”小张一

听，这好事啊，还多赚5000大洋。于是跟A中介公司称，我们决定撤单，都不追究责任。

后来就瞒天过海，悄悄过了户。隔了N个月之久，A中介公司在该小区撞见了小刘，觉得

事有蹊跷，于是查了下档，发现房子已经过户到小刘名下。于是勃然大怒，向法院起诉小

刘，要求支付佣金及延期付款的利息。

法院审理时发现，小刘购买的物业为XX小区B栋2号房.不是跟A中介公司签订的202

房，于是判决驳回A中介公司诉讼请求。

经了解得知，该片区普遍将B栋称为2栋，因此B栋2号房就是202.但是由于物业公

司怕惹纠纷，毕竟一个是原业主，一个是新业主，权衡利弊，A中介公司反而无利害关系，

于是不同意出证明，房管局又无登记，法院也无法核实，最终A中介公司哑巴吃了黄连。

因房号填写有误引发的纠纷比比皆是，因举证责任在中介公司，且取证难度较大，因此，

法院的判决多对中介公司不利。

由此可见，房号的填写一定要规范，按照房产证上实际登记为准，不要想当然的以为大

家都是这这样叫法，无所谓。最终辛辛苦苦做了单，却收不到佣金。

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三、托管定金的相关问题

1、资金托管的权限

未经买卖双方书面同意，中介公司不能托管任何资金。

2、托管定金的支付

托管定金在以下三种情况下才能支付：

第一种，达到约定的放款条件。例如合同约定业主做完全权公证委托后放款，业主已经

办理完毕该后续。

第二种，双方协议付款。即买卖双方书面同意该笔托管定金支付给哪方，中介公司依据

双方达成的合意处理。

第三种，有法院生效判决。如果没有达到上述两点，那么只能依据法院的生效判决来决

定款项支付给哪方。

目前已经发生多起在没有达到以上三种情况下，擅自不当支付托管定金，导致重复向另

一方支付的现象，教训很惨痛，支付请谨慎！

四、合同义务先后顺序应当注意的问题

一份有效的买卖合同如果需要认定是哪方违约造成不能继续履行，就需要审查目前合同

履行到哪一步，应当由哪方旅行合同义务。因此，确定合同义务履行的先后顺序尤为关键。

例如：2010年8月2日签订合同，约定业主10个工作日内（即2010年8月16日前）办全

权公证，客户于2010年8月13日前支付首期及按揭申请手续。这就导致约定的首期款支付

在先，公证在后。

还有部分约定是公证委托与首期款监管为同一日，导致合同中无法认定履约先后顺序，

为一方违约落下了把柄。

为了进一步明确合同先后义务的重要性，在此介绍两个法律术语。

1、先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，

后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨，后履行一方有权拒

绝其相应的履行请求。即，如果约定按揭在前，公证在后，业主想要违约便以买方尚未办理

首期款监管及按揭手续为由，拒绝办理公证委托，因程序上的错乱导致合同不能继续履行。

2、同时履行抗辩权，指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方

在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的

履行要求。

虽然此类问题很多中介方不以为然，但是却不断的出现在买卖合同中，导致本来守约的

一方却变成了合同违约方。因此，合同拟定要谨慎，先后顺序需分清。

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五、房屋朝向为什么不能承诺

★案例链接★

大熊通过A中介公司购买小闹的一套小木屋，签合同时，大熊问A中介公司的露露小姐：

“俺滴房子是哪个朝向？”露露小姐说是西南朝向。大熊虽然脑袋不灵活，但是做事有个习惯，

随身带个录音，于是将刚刚露露小姐的那番话直接录了下来，然后签了大字画押，并加纳定金

3万元。后来大熊拿着指南针跑到那小木屋一侧，好家伙，哪是西南朝向，明明是西北。于是

大熊怒气冲冲的找到露露小姐，质问道，“这木屋明明是西北向，为啥骗俺，俺是卖炊饼的老实

本分人，让俺买西北向的，你是想让俺喝西北风啊，不要不要，退房。”

后来经过多次调解，大熊要退房，小闹又不肯退定金。最终大熊拿出杀手锏，电话录音。A

中介公司顿时哑口无言，只能为大熊分担部分损失，摆平此事。

那么，为什么不能承诺房屋朝向？

那是因为在实际生活中，房屋朝向没有一个统一标准。

在中国传统生活中，房屋朝向有两个不同说法：

第一种说法是，房屋朝向指采光面最大的地方，中国乡村小洋房一般是大门的采光面最

大，城市的楼宇中，一般主阳台是每个单元的最大的采光面。

第二种说法是朝向是相对房子的座向而言的，这是中国易经的风水上的说法。比如：房

子座向是北，那它的朝向就是南。

在实际生活中，有的人是以大门朝向定房屋朝向，有的人以客厅朝向定房屋朝向，有的

以阳台朝向定房屋朝向，等等。

标准如此不统一，随意承诺极易引发纠纷，或导致客户不满，进行投诉。或者作为客户

违约的依据，本身客户应当承担的违约责任，转嫁到中介公司。

因此，房屋朝向不能随意承诺，不仅仅在签订买卖合同时不能承诺，在带看房、房源信

息、楼盘广告中不要提出朝向问题，可以采光充分等词语代替。

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六、阴阳合同的法律效力

1、什么叫阴阳合同

所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一

份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目

的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种为违规行

为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

2、阴阳合同在房屋买卖合同中的体现

主要为两个类型：

第一类是高贷合同，即买方为了取得高额贷款，向银行提供一份较高房价的买卖合同。

第二类是假价格递件合同，是为了规避营业税、个人所得税等税费，向国土部门提交的

一份较低房价的买卖合同。

3、阴阳合同有何后果

A、高额合同的法律后果

★案例链接★

布诚信通过A地产公司将自己的房子以100万的价格卖给甄饰渊，合同签订后，甄饰

渊为了获取更高贷款，因此向贷款银行提交一份总房价为120万元的买卖合同，银行审核

后，同意按照8成房价即96万元带给甄饰渊。哪知房产市场突起波澜，银行刚出贷款承

诺函不久，布诚信的房子就涨了30万元。布诚信一想，再以100万元卖掉就亏大了，于

是拖儿带女的到银行去投诉，称甄饰渊做高贷，提交假合同，银行审查后认定情况属实，

决定撤销贷款承诺函，最终导致合同无法履行。

甄饰渊勃然大怒，于是起诉到房产所在地法院，要求布诚信返还定金，并支付总房价

的20%即人民币20万元作为违约金。法院经过审理后认为，双方均有过错，各打一大板，

判决定金返还，合同解除。

甄饰渊接到判决后欲哭无泪，想想自己真是冤啊，难道是名字起错了，不光没追到违

约金，自己还要承担5000元的律师费及3000元的诉讼费。

从案例中可见，高贷合同的风险，法院审理此类纠纷时，通常认定买方骗取银行高额

贷款，存在过错，卖方因已经配合签订相关协议，如恶意投诉，同样错在过错。只能判决

合同解除，定金返还，买方只能打碎牙齿往肚子里咽。

B、假价格递件合同的法律后果

★案例链接★

凤姐跟犀利哥签订一份《房屋买卖合同》，约定凤姐将桥头小区101号物业出售给犀利哥，价格为

100万元。同时双方签订一份补充协议，约定以登记价过户，差额部分作为装修补偿，如任何一方提出以

原价过户，应当支付相关税费。

后来，凤姐的房价一路飙涨，芙蓉姐姐提出要以115万元购买凤姐的房子，凤姐于是对犀利哥称，

法院经审理认为，补充协议中规避国家税费的条款无效，但是其他条款具有法律效力，凤姐应当支

此判决作为司法实践中一个主流判罚，但阴阳合同具体判决尚未统一，仍有部分法院认定补充协议

（即阳合同）整体无效，应当按照原买卖合同履行，如对税费约定不明，则合同解除，双方均无需承担

违约责任。

合同是阴阳合同，是违法的，不卖给犀利哥了。犀利哥协商未果后，起诉到法院，告凤姐违约。

付相关税费，遂判决凤姐违约，支付违约金20万元。凤姐听到判决后就傻眼了，偷鸡不成蚀把米。

根据《房地产经纪管理办法》规定，如中介方为买卖双方签署阴阳合同提供便利的，对

房地产经纪人处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以3万元罚款并取消网签资格。因此，

在主合同中，一定要明确约定营业税、税费的承担，避免被认定促成阴阳合同。

七、未约定营业税、个税有何风险？

目前很多合同签署存在这样一种情况：税费

约定一栏未约定营业税及个税。

为什么没有约定呢？有些是这样解释的：“因

为不用交这些税费，没有这些费用”。

事实上真的是因为没有吗？很显然不是，只

是因为通过阴阳合同，以登记价过户的形式，避

掉了该税费。如果未约定该税费承担，将产生哪

些风险呢？

第一、来自行政处罚方面的风险，阴阳合同是违反法律及行政法规规定的，中介如果促

成阴阳合同签订，房协可依据规定对中介公司每单处以5万元的罚款，对经纪人员处以2

万元的罚款。因此，合同未约定营业税、个税，将可能认定为促成了阴阳合同，对中介公司

极为不利。

第二、从买卖合同中可以明显体现出成交价与登记价的不同，如果未约定营业税、个人

所得税，可以认定为约定不明，因中介方拟定的合同约定不明，引起的赔偿，中介方可能承

担相应责任。

第三、此类合同如发生纠纷，很容易导致媒体曝光，对中介公司产生严重的负面影响。

且由于2011年营业税政策变化，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营

业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买

房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，

免征营业税。且个人所得税也即将面临调整，因此，对上述两个税费一定要明确约定，并且

明确如政策调整新增税费如何承担。

有同事提问，此前合同约定了营业税由买方承担，如政策调整新增税费，由政策规定承

担方承担。后来政策调整，按房价全额起征营业税，那么该营业税到底由谁承担呢？

举个例子更易于说明此问题：2010年12月30日，张先生跟王小姐签订一份买卖合同，

价格为100万元，原登记价为50万元，房产购买未满5年，且为普通住宅。合同签订后，

2011年1月份营业税征税政策调整，全额起征，但王小姐因证据不充分，不符合地税局规

定的按原政策征税的条件。这时候犯难了，这个营业税到底由谁出呢？

此种情况应当将营业税分开列明：政策出台前，业主无需缴纳营业税，买方王小姐应当

支付的营业税为（100万-50万）*5.5%=27500元。

政策调整后，营业税为100万*5.5%=55000元。

因此，买方应当在原政策范围内支付营业税27500元，新增税费为55000-27500=27500

元由规定承担方业主承担。

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八、合同有涂改、增添如何处理

★案例链接★

案例：小张是A中介公司的业务员，一天，小张做了一张大单，帮业主老刘卖了一

套房子给小李，约定房价500万元，小刘当天支付定金10万元，3日内再补缴定金10

万元，超过7天仍未补缴，视为违约，老刘有权解除合同并没收定金，佣金为10万元，

由小李支付。

小张帮双方拟好合同后，就开始么梦想着赶紧结单，拿到提成后帮女朋友买个

iphone4的愿望就能实现了。第二天，小李说10万块暂时没凑到，需要15天后才能凑

到，小张赶紧给老刘打电话，老刘说，没问题。小张于是在小刘的合同中大笔一划，将

日期改为15日后补缴，并在旁边签了老刘跟小李的名字。谁知，老刘的老婆知道老刘卖

了房子后，揪着老刘的耳朵大骂，你丈母娘就要来了，你把房子卖了后她住哪？老刘无

奈，找到一个律师朋友老赵商量对策，老赵听了情况并研究了合同后，在签订合同后第

十日，给小李发了律师函，称小李已经超过合同约定期限未补缴定金，决定解除合同并

没收定金。

小李很无语，不是约定了改到15天后了么？于是找到小张，小张说，没问题，合同

我已经改了，都签名了，你放心好了。小李吃了定心丸，就去告老刘违约。

审理时，法官问小张，修改的地方是谁签的名，小张振振有词，合同是我填写的，

修改的地方当然也是我代签的。法官很无语，于是判决小李违约，老张有权没收定金。

悲情的小李怒而找小张泄愤，猛K了小张一顿，小张iphone4没买成，还被揍成了

熊猫眼，哭都哭不出来了。

第三节、合同履行过程中的法律问题

一、迟延履约与根本违约

★案例链接★

老张将自己的一套房子卖给了小钱，合同约定，小钱当日支付定金10万元，并于

2011年3月10日前办理首期款监管及按揭申请手续。合同签订后，小钱的资金一直没

到位，到2011年4月10日仍未办理首期款监管及按揭申请手续。

老张急眼了，等着卖房子的钱送小张出国读书呢，于是一纸通知书发给小钱，称小

钱已经超过期限还没办理首期款监管及按揭申请手续，已经构成违约，要跟小钱解除合

同。通知发出后，老张马上把房子又卖给了小孙。

待老张跟小孙的过户手续办完后，小钱跑到法院去起诉老张，称老张一房两卖，构

成了违约，要求法院双倍返还定金。

法院审理后认定，小钱超过期限没办理手续属于迟延履约，但是老张无权解除合同，

老张另卖给小孙的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任，于是判决老张双倍返还

定金给小钱。

老张看到判决后十分不解，啥叫迟延履约？明明就是小钱买不起了，咋变成我违约

了呢？

这是很多人存在的一个误区，认为超过合同约定的履行期限，仍未履行合同，就是违约

了。实则不然，根据合同法的相关规定，此种情况下客户属于履约延迟，应当给予其合理期

限，催告其履约，超过合理期限仍未履行的，才是根本违约。在履约延迟情况下，另一方可

以中止履行合同，即暂停履行后续义务，而不能直接通知对方解除。如果在对方履约延迟的

情形下通知对方解除合同，甚至可能还要承担违约的不利后果。

根据《合同法》第第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

可见小钱迟延履行了合同，老刘应当催告小钱履约，并给予合理期限，如超过期限仍未

履行，才构成根本违约。老刘不懂法，直接通知小钱解除了合同，导致明明是守约方，反而

要承担违约责任。

PS：这就是为什么要发履约催促函的原因，只有经过发函（要严格按照格式、流程发函，

具体见下一问题），给予合理期限，客户仍未履行义务，另一方才能解除合同，并不用承担

法律责任。〈这里也体现出了地址确认书的重要性~-~〉

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二、履约催促函

通过上一个问题“迟延履约及根本违约”，我们了解到了履约催促函的意义，履约催

促函是迟延履约转化为根本违约的重要条件，也是对方违约的重要证据。那么，如何发履约

催促函，应当注意以下几个方面：

第一、 首先，对方已经构成履约延迟

履约催促函的前提就是在对方已经违反合同，超期未办理相关手续的情况下发出的，

因此一定要注意合同约定的履行义务的相关顺序，按照合同约定，已经应当由哪方办理手续，

哪方未办理该手续。

第二、 要给予合理期限来履行

这是履约催促函的一个重要条件，给予的期限一定要在合理范围之内，具体期限应当按

照惯例能够操作的为准，否则，该履约催促函即使发出，也不具有法定约束力。

同时，应当注意，发函通知对方于收到此函后几日其办理XX手续，这个日期起算应当

从对方收到函件后第二日起算，不以发出之日起算，也不以收到当日起算。

第三、 一定要注意发函的方式

履约催促函既然作为认定对方违约的重要证据，一定要形成证据链，让法院能够认可

该证据。

首先，应当通过EMS邮政特快专递寄出，并在快递单的封面“内件品名”一栏注明收到

此函后 日内办理什么手续。同时，备注注明：“本人签收”。

例如，客户没有办理首期款监管及银行按揭手续，应当注明：收到此函后3日内办理首

期款监管及银行按揭申请手续。

如果是通知客户主张优先购买权，注明：主张优先购买权通知书（请于收到此函后15

日内书面回复，否则视为放弃）。

其次，保留好快递单，作为证据使用。

然后，通过EMS网站上查询对方收到该函件的日期，从第二日起算手续办理期限（网上

详情单只能保留6个月，请发出邮件后及时打印）。

最后，如果邮件被退回，保留原样，不要拆封，以后可作为诉讼的依据。履约催促函如

果是本人签收或者本人拒收，都具有法律效力。

那么如果是对方已经不住在该地址，无人签收呢？这就体现地址确认书的重要性，一旦

对方填写了地址确认书，又没书面通知变更该地址，则即使无人签收，该法律责任也由对方

承担。因此，在签订合同时，一定注意要双方填写“地址确认书”，否则履约催促函无法发

出，守约方无法解除合同，对守约方极为不利。

31

三、限贷令的司法认定

现在以银行按揭方式付款买房

的做法比较普遍，但因银行政策很大

程度上受国家金融领域不时进行的宏

观调控影响，使得银行在审核按揭及

实际放款环节经常表现出前后不一致

性和很大的随意性，这种相对不确定

性对依赖贷款买房的人可能造成很大

的伤害。比如银行可能突然单方面宣

布贷款指标用完从而不再发放任何贷

款，即使出了贷款承诺函甚至已过户

到买方名下也不行。在签订合同后贷

款政策进行了调整，导致合同不能履

行，是谁之过错？

目前法院司法实践中尚未统一，主要有两种判罚：

第一种，认定贷款政策调整属于商业风险，买方应当承担违约责任。

二手房买卖合同纠纷中，将银行贷款政策的调整认定为商业风险，而非情势变更。由

于房贷政策的出台是循序渐进的，买方在签订房屋买卖合同时，可以预见国家可能会收紧贷

款，且房贷政策的调整并不能直接消灭合同目的，在卖方未违约的情况下，买方不得以商业

风险给自己带来损失为由不履行合同并要求免责，故买方若未按约支付购房款，应当承担相

应的违约责任

目前该意见也为大部分法院的一个主流判罚，即贷款政策的调整导致合同不能履行，由

买方承担违约责任。

第二种，认定双方均为过错，合同事实上无法继续履行，定金返还。

此种判罚将贷款政策的调整认定为情势变更，但是该判罚显然颇具争议，因情势变更是

指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于

商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当

事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院根据公平原则，并结合案件的实际情况

确定是否变更或者解除。

情势变更也要求无法预见且不属于商业风险，但是贷款政策的调整显然一直在变动，买

方应当能预见，且支付房款是买方的基本义务，因此不应认定为情势变更。

综上，限贷令的主流判罚仍然是认定买方违约，银行贷款政策的调整既不属于不可抗力，

也不属于情势变更，买方应当承担违约责任。

四、主体变更确认书的意义

★案例链接★

罗先生通过A地产公司将自己房产出售给胡小姐，A中介公司制定业务员小张办理

相关手续，因胡小姐属于资深炒房客，受限购令的影响，房产只能过户至其他人名下。

而胡小姐跟小张比较熟悉，通过小张购买了几套物业，小张对其也比较放心，因此，签

订资金监管协议及过户时，胡小姐要求填写其一个朋友郑小姐的名字，小张就直接操作

办理，也没有提出签订主体变更确认书。

哪知胡小姐办完过户手续后，不肯支付佣金，称其未购买该物业，合同已经解除了。

小张无奈，只能告知公司通过诉讼解决。

法院审理后，认为房产过户至郑小姐名下，A中介公司并未有证据证明属于胡小姐

的意愿，认定中介公司并未促成罗先生及胡小姐的交易，不能收取佣金。

在实际操作中，因贷款政策或限购政策，买方要求将房产过至其他人名下的情况较多，

发生此种情况时，一定要买方、卖方及买方指定过户的那方，三方共同签署主体变更确认书。

有任何一方未签订，都将发生较重的法律后果。

第一、 业主未签字

如业主未签字，A中介公司或担保公司将房产过户至其让人名下，则属于不当处理业主

的委托权，业主有权要求撤销合同，并主张中介公司或担保公司存在过错，要求赔偿。这种

情况在业主想违约时比较常见，业主此时要求只能按照原合同过户至买方名下，否则，可以

追究买方违约责任。

第二、 买方未签字

这就是案例中的情形，中介公司只能收取一定必要费用，无法认定交易已经完成，辛辛

苦苦作完一个单，却只能收取20%的费用，心有不甘却也无可奈何。

第三、 指定过户的新买方未签字

这时，只能追究原承诺佣金的买方或卖方的佣金责任，而由于没有财产线索，即使胜诉，

也将面临无法执行的状况。如新买方签字，并对佣金承担连带责任，如果未支付佣金，可以

申请法院查封新买方的房产，对胜诉后再执行极为有利。

因此，涉及主体变更时，一定要三方共同签字确认，以免发生上述后果。

五、合同履行过程中被法院查封，如何处理

合同履行过程中房产被法院查封，此类现象已经多次发生，那么碰到这种情况如何处理

呢？

首先，要求业主了解查封机关，可以通过打印查封表获得。确认是民事查封还是被海关、

税务等机关基于刑事案件进行查封。

其次，如果确认查封机关为海关、税务等机关基于刑事案件查封了该房产，则需向查封

机关了解原因，协商是否可以解封。如果是因民事诉讼被人民法院查封，则通过查封表上的

案号，到法院查询经办法官，提交申请解封的材料以及提供等额财产作为担保，可以解除查

封。解封后再按照正常流程办理转让、过户手续。

解封需要多久？

因解封没有法律明确规定期限，在司法实践中，提供担保财产及解封申请书后，法院一

般在5-15内可以解封。部分案件因办事法官的效率问题可能拖至1-2个月，因此，申请解

封后，应当督促法官尽快解封，以便办理交易手续。

房产被查封的后果怎样？

如果合同履行过程中房产被法院查封，如果未能及时解封，则业主需要承担违约责任。

对于买方来说，由于房产之前已经被查封，说明业主存在其他债务问题，即使起诉业主，最

终胜诉，也将面临无法执行的情况，甚至已经支付的定金都未必能执行到位。对于中介公司

来说，由于最终未能完成过户，中介方只能收取一定必要费用。

因此，房产被查封对三方都将产生不利影响，最好协商进行解封。

34

第二章 签约指引

第一节 签约流程图

委托

卖方委托卖房客户委托买房

签署《出售委托协议》签署《购买委托协议》

签约

买卖双方达成一致意见，签署《房地

产买卖（居间）合同》

对过户金额另有约定，买卖双方签

《补充协议书》，我方不签署，不盖

章。

履行过程中

业主/客户请求迟延支付佣金，经我

方同意的，签署《迟延支付佣金承诺

书》。

35

第二节 房地产买卖（居间）合同签署指引

1、本合同不适用于强制更名、代办手续单，强制更名及代办手续的合同模版请

在内网——法务在线下载（特别强调：强制更名的买卖合同，我司一律不盖章）。

2、涉及金额、日期的地方，尽量避免改动；合同中凡有改动的地方，改动处必

须由买卖双方签名、按手印（强调：不是由置业顾问或分行经理签名）。

3、合同中有下划线的地方，若该项不要填写内容的，请划“/”，不能空着。

湖南中联房地产顾问有限公司

房地产买卖（居间）合同 N O：0000126

风险提示：1、凡我司向客户收取任何款项，均须向客户出具盖有我司财务专用章的正式收据或发票；所有

客户主张相关权利均须出示此种收据或发票才为有效，其余形式我司一律不予认可，并与我司无关； 2、

中联公司不认可无本公司签章的任何对外文书，交易过程中任何公司职员向客户的承诺或者客户委托职员

办理手续等均需加盖我司公章为有效，否则，视为客户与公司职员之间的私人承诺或委托，均与中联公司

无关，一切责任由客户负责！

卖 方： 身份证（营业执照/护照）号码：

通讯地址：

代理人： 身份证号码：

通讯地址：

——业主委托代理人签合同，只有非公证的授权委托书（模版见内网——法务在线）：

签署本合同时买方清楚卖方书面委托XXX人为代理人签署本合同，代理人XXX承诺签定

合同后，若业主不履行本合同的而违约的，代理人愿意承担违约连带责任，授权书留存经纪

方。

经纪方：湖南中联房地产顾问有限公司

地址：长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场写字楼九楼9046

买 方： 身份证（营业执照/护照）号码：

通讯地址：

代理人： 身份证号码：

通讯地址：

买方委托他人购买房产的，须提供授权委托书（模版见内网——法务在线）

合同三方经友好协商，一致同意达成以下条款：

36

第一条买卖双方通过经纪方出售及购入位于长沙市 区 单位（以下简称

该物业），建筑面积为 平方米，房产用途为 ，房产 （有或无）抵押，房产证号为

（上述各项均以房产证或相关正式法律文书上的记载为准）。签署本合同前买方已经核实该物业产权相关文

件记载信息并已检查该物业，同意在此状况下签订本合同。

——签约时房产证暂未办出的，在备注中写明：

签署本合同时，该物业未办理出房地产证，买卖双方都清楚并自愿是以购房合同（抵押

合同）为依据的情况下签署本合同，本合同自产权证办出之日起开始生效，如卖方在XX年

XX月XX日前仍未取得房产证，卖方应于3日内退还买方所缴纳全部款项。

——卖方签合同时不能提供产权资料的，在备注中写明：

1、合同签订时，卖方暂不能出示房地产证原件，但卖方保证对该房地产拥有完整所有

权并且红本在手，买卖双方同意在此情形签订本合同，卖方同意在签定本合同后3日内将该

房产证原件交付经纪方以便办理各种手续。

2、合同签订时，卖方暂不能出示房地产证复印件，但卖方保证对该房地产拥有完整所

有权但是该房地产处于抵押状态，买卖双方同意在此情形签订本合同，卖方同意在签定本合

同后3日内将该房产证复印件交付经纪方。

——对面积的备注

因签定本合同时卖方无法当天提供产权的相关资料，若房产证上登记的面积与本合同第

一条约定的面积出现误差则转让价格按 元/平方米多还少补，合同继续履行。

第二条 该物业产权状况及赎楼约定为以下第 种：

1. 房产无抵押，卖方应在签订本合同后 工作日内将房产证原件交付经纪方办理过户手续。

2. 房产有抵押，卖方应在签订本合同后 工作日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付经纪方

办理过户手续。

——用买方的购房款替卖方赎楼的，在备注中写明：

买卖双方协商一致同意用买方的购房款替卖方赎楼，由此可能产生的相关的风险经纪方

已经告知双方，双方认可在此种条件下签署合同。卖方应在签订本合同后 个工作日内做

委托经纪方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付经纪方用于办理赎楼、

过户等。

——担保公司赎楼的，在备注中写明：

买卖双方均同意买方用购买该物业的按揭贷款归还卖方的按揭欠款赎楼，卖方承诺供

楼还款正常。因逾期或断供还款情形而产生的相关费用由 （卖方/买方）承担。

第三条 该物业若有租约，买卖双方同意以 种方式处理租赁事宜：

1. 解除租约：卖方应在本合同签订后 日内与承租人解除租赁合同，否则，如因承租人主张优先

购买权而导致买方损失的，由卖方承担。

2. 带租约转让：卖方应在签订本合同后 日内将承租人放弃优先购买权的书面承诺交给买方或经

纪方，并在交房时与买方、承租方一起共同办理租赁合同、租赁押金等交接手续，如因承租人主张优先购

买权而导致买方损失的，由卖方承担。

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承租人放弃优先购买权声明书模版见内网——法务在线

第四条 该物业转让价格为人民币 元整（￥： 元），该价格

包含维修基金。买卖双方应如实申报成交价格。

第五条 购房定金共计人民币 元（￥： 元），买方在签定本合同当日支付人

民币 元（￥： 元），签定合同后 日内，买方补交定金人民币

元（￥： 元），此定金由买方按本条第2款进行资金托管。

——定金总额不得超过成交价的20%

为了保证交易及资金安全，买卖双方将定金人民币 元（￥： 元）委

托经纪方进行托管，买方按约定将定金转帐或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力。

在卖方将房产证原件托管于经纪方且经查档该物业清晰有效可转让后，经纪方将定金无息放予给卖方，如

在约定的放款条件成就前，因买卖双方纠纷导致交易不成，此定金按买卖双方的解约协议或法院生效判决

或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求经纪方支付或返还该款。

——业主直接签收定金，不放在我司托管的，在备注中写明：

买卖双方同意买方将定金人民币 元直接支付给卖方，不进行资金托管，经纪方已

经告知由此可能产生的相关风险。

第六条 除购房定金以外的房款人民币 元整（￥： 元）

为第二部分房款，按如下第 种方式支付：

1. 一次性付款：买方在签署《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续时将房款全部付清。

2. 银行按揭付款，按 （A 、商业贷款 B、公积金贷款 C、组合贷款）种方式： 买方须在 年

月 日前支付首期款（不包括定金）人民币 元整（￥： 元），

买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全

部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如买方已付首期款金

额少于上述第二部分房款总额减去银行贷款承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款

审批同意书）后 日内补足首期款。

买方所支付上述房款，除有特别约定，按以下 种方式进行监管：

A、由买卖双方指定的 银行进行监管：

户名： 开户行： 账号：

B、其他监管方式：

户名： 开户行： 账号：

第七条 放款时间、方式：

1．对已监管在银行或房地产交易中心的房款，按监管协议规定放款予卖方。

2．如买方办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方。

第八条 房产未抵押的，买卖双方须于 年 月 日前签署《长沙市二手房买卖合同》，办理递件

及立契过户手续；如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）及卖方

赎出房产证原件并注销抵押登记后 工作日内，买卖双方须签署《长沙市二手房买卖合同》，办理递件

及立契过户手续。

递件回执由经纪方或经纪方指定担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起 工作日内，

38

买卖双方须到房地局等相关部门办理完缴纳税费等过户手续。买方在领取新房产证后办理国土证过户手续，

卖方须配合提供相关资料。

如买方办理银行按揭的，买方在领取新房产证后 工作日内须办理该物业银行贷款抵押登记手续，

否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方的一切损失。

第九条 买卖双方自行约定，买卖双方需付税费：（1）营业税；（2）印花税；（3）产权登记费；（4）契税；

（5）所得税；（6）公证费；（7）查档费；（8）卖方交易手续费；（9）买方交易手续费；（10）土地使用费；

（11）土地增值税；（12）综合税；（13）其他： 。其中买方支付上

款项。本合同正常履行过程中，因国家或地方政策原因，增设税费种类或提高税费的，增加的部分按第

种方式处理：

A、买卖双方同意由 （卖方/买方）承担； B、由政策规定的缴纳方承担。

第十条 买卖双方同意，经纪方在由经纪方指定的托管款项中预留人民币 元整 （￥：

元）作为交楼押金。该交楼押金于买卖双方按约定条件交楼且完全结清所有费用，并办理完毕水电及其他

设备过户手续后 工作日内由经纪方无息退还给卖方。若有未结费用或财物丢失、损毁，卖方同意经纪

方将交楼押金抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担。

第十一条 卖方须在 负责将该物业交予买方使用。在此之前，卖方须付

清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、电话费、有线／数字电视费、维修基金等），

该物业在三方签署本合同之时已开通之设施（含设施的开通费）随本物业转予买方，相关转名费由买方支

付；未开通之设施由买方自行开通。

如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个

人物品暂保管 日，经买方通知后仍不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家电家私等设施、

物品的，买方仍有追索权。

第十二条 买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：

如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之五的违约金。

如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之五的违约

金。

第十三条 基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付人民币 元整（￥：

元），买方须向经纪方支付人民币 元整（￥： 元）作为佣金，卖

方、买方的佣金应于签定《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续之前付清，延期支付佣金的，应

按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，经纪方有权拒绝办理过户手

续。

述 款项，卖方支付上述

——按揭费与佣金应区分，请不要将按揭费直接计入本合同的佣金中，我司代办按揭的，请

使用房贷通的合同。

——佣金超过三个点的，不要体现在本合同中，请另行签署《佣金及必要费用支付承诺书》，

承诺书仅我司留底，不提供给买卖双方，避免房地产管理机构审查时认为我司违规收费。

第十四条 卖方或买方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方人民

币 元整（￥： 元）作为违约金。

签署合同后，如买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同或私下成交（包括买方的亲属、朋友等

39

与卖方私下成交），则买卖双方为违约者应承担连带责任将向经纪方支付违约金人民币

元整（￥： 元）。

第十五条 买卖双方已经确认本协议所填写的地址及联系方式，一切联系以此为准，如有变更需书面通过

其他方为有效，买卖双方按上述地址收发文书无论是他人代收、本人拒收、无人签收，均视为已送达本人。

第十六条 经纪方、卖方、买方三方同意应收款项存入各自指定收款帐号均视同收到，各自指定收款帐号

如下：

经纪方：湖南中联房地产顾问有限公司 开户行：招商银行长沙分行营业部 帐号：7319 0369 7510

101

卖方户名： 银行： 省 市 银行 支行 帐号：

第十七条 本合同一式肆份，自三方签字（盖章）之日起生效，卖方、买方各持一份，经纪方持两份，具同

等法律效力。本合同签订前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不相符的，

以本合同为准。合同履行过程中产生争议协商不成时，由房产所在地的人民法院管辖。

第十八条 备注：如本备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准：

买方户名： 银行： 省 市 银行 支行 帐号：

备注条款中不得体现“过户价”、“进件价”的字样（可能被认定为中介协助买卖双方签

署阴阳合同而受到行政处罚）！与过户价有关的特别约定，买卖双方另行签署补充协议（即

以前分行使用的《过户价格确认书》，现已经修改），补充协议上我司不盖章。

有备注条款的，备注条款全部写完后，末尾加上“以下空白”，没有备注的，将下划线

划上“/”。

通过我司办理赎楼、按揭手续的，请使用房贷通的合同，不能在本合同中备注“经纪方

帮买方办按揭”、“经纪方垫资赎楼”等字样。

常用备注条款：

——篮子房（买方仅要求卖方办理全权公证委托给买方，但不办理过户手续的）：

买卖双方协商一致，卖方应于 （可写具体的年月日或者收到全部房款

当日，视双方协商而定）做委托买方办理签署买卖合同、办理过户手续、收取房款等手续的

全权公证委托书，双方暂不办理过户手续，买卖双方同意 后（如填写为：卖

方办理公证委托书给买方后），经纪方将托管定金人民币 元无息放予卖方。经纪

方已经告知由此可能产生的相关风险，买卖双方认可在这种条件下签署合同，并确认后续的

手续由买卖双方自行办理，经纪方不再参与，买卖双方须于办理公证委托当日将佣金支付给

经纪方。

——房屋内的家电、家私转让

该物业内现有家电、家具、附属设施随上述成交价一并转让给买方，不另计价。详见《家

私家电及其他设施清单》，具体品名以合同所附清单为准。

——需要转户口的

卖方承诺在房产过户到买方名下且办理完交房手续后 日内迁出户口，拒不办理

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或逾期 日没有迁离的的视为卖方迁户违约而应向买方支付违约金人民币

元（若卖方不同意约定违约金，直接写成“依法赔偿”）。

卖方： 经纪方：湖南中联房地产顾问有限公司 买方：

经纪方代理人：

卖方代理人： 经纪方审核人： 买方代理人：

客 方 分 行：

任何人都只能签自己的名字，不能签别人的名字，签别人的名字属于假签名，没有法律

效力！

签名必须严格按照身份证上的名字，不能签同音字（例如“军”签成“均”），不能签曾

用名。

年 月 日

（请用正楷签名）

①经纪方 ②卖方 ③买方 ④经纪方分行

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