物业管理关于写字楼装修的管理规定

物业管理关于写字楼装修的管理规定

第一章 概述

为保证大厦全体业主/住户的整体利益、保护大厦的外

观、建筑结构、公共建筑、公共设备设施、消防、供

水、供电、供暖和煤气系统在进行室内装修时不被损

坏，经与发展商协商，根据大厦具体情况特制定如下装

修规则，并由物业管理处代表全体业主/住户监督装修规

则的实施并对各单元进行的室内装修进行设计审批、工

程检查和工程验收。

●未经物业管理处书面批准，任何单位不得进行室内外

装修

●单元装修期间，物业管理处人员有权随时进入施工单

元检查施工情况。

●物业管理处有权制止任何装修工人的违章操作和行

为，视情节轻重给予交纳管理补偿金或停止水电供应等

一切物业管理处认为合适的措施，而无须对有关工程的

延误或损失负责。

第二章 装修设计注意事项

各业主/住户可根据自己的意图对自己的单元进行装修，

但应注意以下事项：

1、请确定增建工程及改装设备不会违反市政府法规。

在动工前，应先获得北京市政府有关部门及物业管理处

之书面核准。如果事前未能获得批准，必须将改变部分

恢复原来面貌，直到政府有关部门及物业管理处满意为

止。其所需之一切费用，由业主/住户支付。

2、大厦外墙均属公共部分。为了大厦外貌美观，未经

物业管理处书面认可业主/住户不得迁拆、更改或干扰任

何大厦外墙或将任何窗户、冷气机位改装、加大或封

闭，此外业主/住户不得加设铁笼、遮阳蓬、晒衣架、花

棚、窗户铁栅、天线、招牌及其它装置于大厦外墙上。

3、装修时不可破坏大厦结构。（包括梁、柱、剪力

墙、混凝土楼面、天花）。

4、在未经物业管理处书面批准前，严禁改动暖气管、

上下水管、热水管、煤气管等管道。上述管道的节门、

接口处及暖气罩，在装修遮盖时，应留出足够量的检修

口及维修空间。煤气公司要求煤气管不得遮盖、改动。

5、业主/住户如需要更改电路、增加设备或安装大型用

电器（2KW以上）时，应申报物业管理处书面批准，并

请聘用物业管理处指定的承办商，以免影响大厦正常供

电系统。住宅单元内已装有充足电源插座，如要更改或

加装，请向物业管理处咨询或聘用指定承办商，费用将

由业主/住户支付。

6、业主/住户不得私自改建及安装单元户门及大门铁

闸，以免妨碍走廊和堵塞消防通道。

7、大厦地面承重150kg/㎡。

8、超重物品的摆放位置应报物业管理处进行审核。

9、装修后业主/住户须自己负责单元内的舒适状况，请

业主/住户装修时充分考虑户内冬季取暖问题。

10、未经物业管理处书面同意，严禁改装或移动闭路电

视端子。

11、未经物业管理处书面同意，严禁改装或移动消防烟

感。如移动烟感，须由指定承建商施工，费用由业主/住

户承担。

12、装修时所有隔断墙严禁直接接触玻璃幕墙，必须与

玻璃幕墙间隔5毫米以上的空间距离，或拐弯到铝框收

口，铝框严禁打孔钻眼，只可用硅胶材料固定。

13、大厦结构的承重墙、梁柱不得剔凿、打洞；非承重

墙剔凿深度不得超过3厘米，宽度不得超过4厘米。

14、地面地槽深度不得超过3厘米，宽度不得超过4厘

米。

15、为维护走廊的整齐外观，户门不能拆改，如为加强

安全，安装防盗铁闸时候，须在户内安装。

特别提示：

A：因大厦感烟点位设计原因，装修设计者应充分注

意，房间内的隔断分隔应设计位不到顶隔断，其中上部

空余面积不小于30㎝×80㎝。

B：该设计的报审图纸经消防审批后施工当中不许更

改，应照原消防审批图纸施工。

第三章 装修手续的办理

开工申报程序：

1、在物业部领取以下文件及表格：

（1）《装修规则》及附件一、二、五。

（2）厨卫防水保证书（公寓用）。

（3）二次施工消防安全协议书。

（4）施工方现场负责人责任书。

（5）建筑工程施工现场消防审核申请表。

（6）建筑内部装修设计防火审核申请表。

（7）大厦所提供的图纸。

（8）装修所需交纳费用清单。

①垃圾清运费每建筑平方米5元人民币；

②装修人员工作证成本费每张10元，工作证押金每张

20元人民币，装修完工后凭工作证和收据将押金退还；

③公寓装修押金每单元3000元人民币；

写字楼装修押金15元人民币/建筑平方米

装修押金由装修公司交纳，工程验收后无息退还；

④厨卫防水保证金10000元人民币（装修验收合格后，

一年内无渗漏情况发生后无息退还）；

2、装修公司向物业部提供以下材料复印件：

（1）公司营业执照

（2）公司资质证明

（3）装修委托合同

3、将下列文件如实填写并按规定签字盖章：

（1）《装修规则》附件一、二、五。

（2）厨卫防水保证书。

（3）二次施工消防安全协议书。

（4）建筑工程施工现场消防审核申请表。

（5）建筑内部装修设计防火审核申请表。

以上文件归物业部存档或用于消防申报。

4、消防申报成功后将下列文件交至物业部；

（1）二次施工消防安全协议书

（2）内部装修设计防火审核意见书

（3）建设工程施工现场消防审核意见书

（4）建设工程施工现场消防安全许可证

5、将装修图纸（一式四份）及《施工进度》表交物业

部，填写《装修申请审批表》；

6、在装修图纸通过工程部审批后（3个工作日之内），

携进场施工人员名单及身份证复印件和一寸照片一张至

物业部办理出入证，并交纳相关费用；

7、去保卫部办理相关手续；

8、提前约定开装修前协调会，签署有关责任书；

9、通知工程部开通指定楼层的开水间及卫生间；

10、装修现场验收；

11、装修施工单位对装修现场指定的公共区域采取成品

保护措施，并在装修现场按规定张贴《开工证》及《安

全许可证》；

12、由物业管理处检查合格后，准予开工。施工单位将

具体开工时间通知物业部，物业部开具《开工证》；

报审材料明细如下：（一式四份其中包括施工单位一

份）

（1）《报审书面申请》（致消防局）一份

（2）《营业执照和资质证明》（复印件）一式四份

（3）《业主与租户的租赁/买卖合同》（购房协议）一

式四份

（4）《施工二次消防安全协议书》一式四份

（5）《安全协议书》一式四份

（6）《北京市建筑装修改造工程消防审核申报表》一

（8）《装修施工方案》（施工程序、组织设计、进

度、方案）一式四份

（9）《施工现场消防安全措施》一式四份

（10）《装修材料检测报告》（原件一份、复印件四

份）

（11）装修商须出（一式四份）1：100比例绘制的正

式蓝图图纸；（报审图纸必须是具有设计资质并加盖报

审专用章的图纸）每份图包括：

①楼层平面图；

②局部平面图；

③消防位置图（天花、烟感、喷淋及灯箱）；

④空调出风、回风位置图；

⑤综合布线图（强、弱电系统布线）

⑥若更改大门，则还须出具更换大门的主视、俯视、侧

视图，并标明尺寸及材料；

以上报审材料必须加盖公章。

第四章 装修时间的规定

每周一至五：7：00—22：00

每周六、日如须进行装修应提前两天报物业管理处保卫

部批准。

公共节日未经物业管理处特别许可，停止施工。

对于噪音较大之工具的管理参见有关规定。

对于有异味的施工只能在18：00至22：00进行。

第五章 装修材料、工具、废料的运输

1、所有材料、水泥及沙石应用尼龙袋装运，运载材料

之货车须在指定的区域内起卸，装修废料必须装入尼龙

袋置于指定的地点，严禁堆放在其它公共地方，否则物

业管理处有权清走而无须通知，施工单位须负担所有清

理费用和罚款。

2、运送装修材料、工具、必须使用保卫部指定的电

梯，每日早8：00之前结束。

3、运送装修废料等物时，每晚6：00至8：00，允许

使用保卫部指定的电梯运至保卫部指定的地点。

4、搬运装修材料或家具时，切勿损毁楼梯，走廊墙壁

及其它公共地方。如因搬运家具、装修材料造成遗洒而

导致大厦或第三人财产损失或污染，施工人或搬运人应

负责恢复原物原状，或赔偿损失。

5、对装修垃圾要求垃圾装袋，垃圾袋装箱。

6、非垃圾清运时间，垃圾必须装在不破不漏的垃圾袋

中，只允许堆放在所施工房间内。垃圾清运时间内，在

电梯内放自备的垃圾箱，将垃圾袋装入垃圾箱内运出，

如各项有不符合要求处，电梯管理员有权拒绝为其运

输。

第六章 装修施工单位注意事项

1、施工单位应让施工人员了解《装修管理条例》（附

件三）及《细则》（附件四），填写施工保证书（附件

二）。

2、施工单位如使用明火作业，必须提前到物业管理处

保卫部开具动火施工证，证件上必须注明时间、地点、

人员、措施等，动火证当天有效。

3、对于安全用电要求，装修施工单位必须有安全用电

措施，指定电工负责接电源线，严禁非电工操作。

4、所有吵闹或滋扰性装修工程、运送材料或装运垃

圾，必须在指定时间内进行，以免妨碍其他业主/住户和

大厦附近居民。

5、在施工过程中所造成的损失和破坏，其中包括公共

地方、公共设备或其他业主/住户的财产，装修施工单位

必须承担一切赔偿责任和后果。

6、装修区域内最少每30平方米配置一个灭火器。

7、业主/住户或装修人员须小心运送装修材料或垃圾，

运送过程中不可以损坏公共地方的吊顶天花、墙面、地

面、结构等，如有任何损坏或破坏，物业管理处将会修

理和修补、然后向业主/住户征收有关维修费，并要加收

15%的行政费用。

8、未经物业管理处书面同意，不得在墙身和地面切

割、钻洞，否则业主/住户必须负责把破坏部分恢复原

样。如果业主/住户或装修人员违反任何装修规则内的规

定，物业管理处随时可停止所有装修工程，直至损坏部

分修理妥当为止。

9、如果装修项目涉及和影响大厦的公共系统的使用，

如供电、供暖、消防、管道、电视等，须经物业管理处

同意，业主/住户必须聘用物业管理处指定的承建商。

10、所有家具须在工厂预先做好，进行装合和油漆，如

果在装修期间要进行油漆工作，必须在物业管理处指定

的时间内，以免妨碍其他业主/住户。需使用稀料、汽

油、脱漆剂等易燃易爆物品时，要有必要的灭火措施，

严禁与明火同时作业；油漆等易燃易爆严禁大量存放，

存放不得超过当日用品。

11、由于业主/住户在聘用的装修承建商为其提供装修

服务期间须对装修工作的作业行为负有完全责任，因此

向信誉良好的保险公司购买足够的临时保险，如火险、

劳动保险、第三者责任保险等。若业主/住户在装修期

间，因其行为蓄意、容许、同意或疏忽而引起意外、灾

害、水浸、滋扰或损毁大厦公共地方、公共设施或对其

他业主/住户的财产、人身或生命构成危害，则必须承担

一切后果和责任赔偿。

12、请业主/住户密切注意所聘用装修公司及承办商之

施工情况并要求施工人员注意下列各点：

（1）装修工程的负责人、监工在整个装修施工期间必

须在场，以使在发生紧急事故时能尽快联系和处理。

（2）必须提供与楼宇内之结构、装置、装饰等足够之

保护设施，避免装修期间有任何的损毁，否则将有负责

人赔偿一切维修费用。

（3）所有装修工程只限于在单元内进行，不得在走廊

通道或其他公共地方进行；而一切工具、材料、泥土、

（4）施工时须尽量提供足够措施以减少装修期内引致

尘埃及噪音，避免对其他业主/住户造成滋扰及不便。

（5）施工现场内必须配备有紧急医疗药品，必须有足

够的防火设备，如灭火筒、沙筒及防火毯等，以备发生

火警时紧急应用，如果使用电焊或其它明火，必须事先

到物业管理处保卫部申请。

（6）不可使用任何的消防喉取水调制混凝土、清洗地

面或其它用途。

（7）每日必须清理所有废料及垃圾以保持通道畅通、

地面清洁及减少火灾隐患。

（8）严禁将混凝土、沙石瓦砾倒入厕所或其他排污管

道内。

（9）垃圾及建筑材料必须小心放置，以免从高处坠

下，伤及其他业主/住户及路人。

（10）所有机器、工具、设备及材料等进入大厦时须事

第七章 施工人员注意事项

1、施工单位清运垃圾，须当天在物业管理处保卫部办

理电梯使用单，方可使用电梯。并应按指定的位置清

运，不得随意乱倒。

2、施工单位使用电梯运料或工具时间为早8：00之

前，施工垃圾运输时间在18：—20：00，其它时间不

得使用电梯。

3、施工人员不得乘坐电梯。

4、施工人员进出大厦必须佩带工作证，接受保卫人员

的检查，并应衣着整齐，不许穿拖鞋进入大厦。

5、施工单位工具及材料进场时，须在物业管理处保卫

部办理二装材料、工具入场/出场物品登记。

6、施工单位的材料应存放在施工单元内，不准放在走

道、电梯间及消防通道内。

7、施工单位不得随意挪动公共设施和公共区域的消防

器材（灭火器、消防栓等），施工人员在装修现场及其

它公共区域严禁吸烟。

8、施工单位位在装修期间使用木制结构，需对使用的

材料进行防火处理（刷防火涂料等）。

9、施工单位携带大量易燃易爆物品进入大厦，需提前

报物业管理处保卫部批准，所带物品只限当天用量，不

许存放。

10、施工人员只可在工作证上指定的楼层单元内活动，

不可进入其它楼层。

11大厦内任何地方禁止赌博，而收音机或其它播放设施

亦不得在公共区域播放。

第八章 电气安装规定

2、单元内照明、插座回路应平均分配，不可在一个回

路内拖动过多的电气设备。

3、顶棚穿线应用金属铁管，并应做到良好的接地，铁

管与铁盒采用丝扣连接，螺纹必须拧入不少于6丝扣。

4、地面穿线应用金属铁管，不应使用PVC管，塑料

管、软胶管以及金属蛇皮管穿线。

5、单元内照明线路应用金属铁管，管内敷设保护地线

（PE）并应与灯具外皮做良好接地。

6、所有穿线管中间不许有接头，如确实需要接头必须

加装线盒，而接头涮锡已达到接触良好。地面铺设时接

线盒不许封死，应留活面板以便将来进行检查和维修。

7、所有开关、墙插等移位、增加、拆除应提前与物业

管理处联系，并应填写拆改备忘录。拆除线管的线应抽

出，不应留在管里堵死。

8、顶棚线管至灯位，应采用金属蛇皮软管，长度50—

80公分。蛇皮管应加护口并做接地，不允许用软金属管

长距离穿线。

9、照明负荷每条支线（每层为一支线）不应大于2千

瓦。

10、所有电线管在敷设时，尽量躲开煤气管道、冷热水

管道、暖气管道及空调管线。如无法躲避开，应保持一

定的安全距离。

11、凡是两种户型以上打通隔断墙的，不允许本户型的

电源接至另外一户型，如有特殊原因，应到物业管理处

工程部办理有关手续并备案。

12、空调主机房及户内风机盘管线路，不许私自拆卸、

安装。电气线路应有专人进行（厂家人员）

13、施工中，户盘的380V空调电源，不允许与单相照

明电源混用。

14、施工中严禁使用电炉子、电饭锅等较大负荷的用电

设备。

17、厨房应安装防水插座，卫生间除安装防水插座外，

照明也应做防水照明。

18、在施工中，所有可能带电的外漏线头，均应用绝缘

胶布包好，防止发生触电及短路等意外事故。

19、地插应使用专用的地插插座，不许用普通插座代

替。当地面为地毯时，地插通过地毯应做好绝缘。

20、室内装修时，由于隔间的原因，原有照明开关可以

移位或追加，但每支开关控制灯具应不超过九支。

21、照明灯具移位或追加时，必须使用吊杆或吊链固定

时，请在图中标明，其地面开凿深度不得超过3厘米，

宽度不得超过4厘米。

24、房间内所有电气设备的改造，必须使用2.5平方毫

米以上截面的铜制导线，相线应用红色，零线应用黑

色，保护地线应用黄绿色花线。

25、房间内所有电话、TV天线等弱电线路与照明、电

源插座等中电线路必须分管敷设。

26、单元内造型天花板上的机电设备，原则上不允许改

动。

第九章 消防设备改造规定

1、在装修工程中，涉及所有室内消防设备，严禁装修

商擅自改动，必须进行的改动或追加工程，应由北京市

消防局指定的专业承造商进行，费用由业主和租户协调

解决。原有室内消防喷淋头禁止更改，这一点装修设计

者应充分注意。

2、喷淋覆盖面为半径1.8米的圆面积，喷淋覆盖不能

有死角，最小单位格局内必须有一个烟感。

3、业主/装修商须提供有关装修使用的木材、壁纸、地

毯、灯具材料的品种及使用部位，并须开具以上材料的

防火性能的检测证明原件（单元内禁止做木制吊顶）。

特别提示：

1、原有室内消防喷淋头禁止更改，这一点装修设计者

应充分注意。

2、喷淋覆盖面为半径1.8米的圆面积，喷淋覆盖不能

有死角。

3、业主/装修商须提供有关装修使用的木材、壁纸、地

毯灯具材料的品种及使用部位，并须开具以上材料的防

火性能的检测证明原件。

4、因大厦烟感点位设计原因，装修者应充分注意，房

间内的隔断分隔应设计为不到顶隔断，其中上部空余面

积不小于30cm×80cm。

第十章 空调设备改造规定

1、公寓、写字楼风机盘管做增加、移位或拆除，必须

经物业管理处工程部批准后，方可进行。空调机房及户

内风机盘管线路，不许私自拆卸，安装。电气

线路应有专人进行（厂家人员）。

2、房间内原来的空调送风口、回风口可以根据室内装

修要求移动，但不得改变原设计风道，改动后的空调效

果或因增设隔断而产生的空调问题，由业主或装修商负