长沙市房地产价格波动的经济因素分析

知识经济 由肛 煞２Ｑ 哞期 一＿煦

长沙市房地产价格波动的经济因素分析

曹英

（湖南水利水电职业技术学院）

摘要利用房地产估价理论与多元线性回归模型分析了长沙房价与宏观经济基本面之间的关系。实证研究表明长沙房价对

地区生产总值、实际可支配收入的反应比较敏感且呈同向变化，而与利率呈反向变化且反应不敏感。

关键词房地产价格宏观调控经济因素多元回归模型

房地产已经成为我国的支柱产业，并促进了国民经济的发展。

而在房地产的发展过程中，难免也出现了一些不足，近年来过度投 高收益使得开发商对房地产投资增加，从而市场供给增加。房地产

论上房地产产品作为投资品，利率作为投资的机会成本，低利率与

资、房价炒作等问题，一定程度上又阻碍了经济的发展。所以

２００３年以来，我国政府先后出台了一系列房地产宏观调控政策，

２００３年，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管

理的通知》（１２１号文），直接降低了房地产开发商贷款的灵活性；

２００４年４月国务院相继出台新政策，规定房地产开发项目自有资本

金提高至３５％以上；全国暂停半年审批农用地转建设用地；全面清

理固定资产投资项目。而２００５年３月以来，国家分别在土地、贷款 利润空间还是相当大。所以，我国开发商对银行贷款利率就表现为

利率、税收等方面进行调控，主要目的是抑制房地产投机和房价上

涨过快。２００８年中国房地产面临金融危机等局面，房地产业急剧缩 （４）房地产投资对房价的影响。由式（１）知，房地产投资的

水，政府多次采用调整利率等金融手段对房地产业进行宏观调控， 系数为正，说明投资额与房价是正向关系。根据一般经济理论，若

起到了一定的效果。

１ 房价波动模型的构建

长沙经济发展的特点影响了房地产市场也有其独特的特点，主

要表现在：市场供给旺盛，被动需求占主要地位，地产发展规模和

结构还不合理，高档商品房与中低价位普通商品房比例失衡，市场

投机严重，一定程度上影响了房价的稳定。长沙房价与宏观经济因

素的关系怎样，政府的调控效果如何，房地产业应该怎样应对调控

政策呢？所以研究房地产价格与宏观经济的关系，具有十分重要的

现实意义。

本文选择商品房销售均价（Ｐ）作为被解释变量，国内生产总值（

ＧＤＰ）、五年期贷款利率（Ｒ）、房地产投资额（ ）、城镇居民可支

配收入（ＩＲ）等指标作为解释变量，利用１９９２年一２００７￣１Ｅ的数据建立

回归方程。利率取央行５年以上的贷款利率，因为利率在９３、９ｓ、

９８、Ｏ８年的不同月份都做了调整，所以采取按时间加权的方法计

算。为了消除数据变动过大的影响，分别对变量取对数。ＳＰＳＳ软 呈反向变化，但利率对房地产销售价格的影响整体而言并不太明

件计算得到回归模型为 显。政府要有效的控制好房价，今后的工作可以从以下几个方面着

ｌｎ（｜ｐ）＝７．００９＋０．１３４１ｒｔ（／Ｎ）＋１．２５５１ｎ（１Ｒ）＋０．３７４１ｎ（ＧＤＰ）一０．０４６Ｉｎ（Ｒ） （１）

２房价影响因素分析

（１）ＧＤＰ与房价的关系。由式（１）知，长沙地区生产总值

平均每提高１％，房价平均上涨０．３７％，说明房价上涨没有超过

ＧＤＰ的增长。ＧＤＰ的变化是影响房地产投资的重要因素，它对房

地产业价格的影响可以从两方面考虑：一方面ＧＤＰ的增加，能引起

居民收入水平的提高，势必影响住宅消费数量与质量，从而影响市

场供需结构；另一方面，ＧＤＰ增加会引起社会总体投资水平提

高，这样就使得对工业用房、商业铺面、办公楼字等的需求增加，

由于需求的增加，土地变的越来越稀缺，从而影响房价的上涨。

（２）居民可支配收入对房价的影响。由式（１）可知，居民可

支配收入的系数为１．２５，说明居民收入是影响长沙房地产价格的决

定性因素。虽然从经济学角度看，这个比值没有达到出现泡沫的下

限，但总体来看，这个数字对于长沙大多数普通老百姓而言并非小

数。再者若高档商品房与中低价位普通商品房比例失衡，前者量

大，后者供不应求，将导致后者房价持续上升；若房地产供给结构

失去平衡，也将导致供大于求，房价下降。

（３）利率对房价的影响。由式（Ｉ）可知，利率与房价为负向

关系，系数为～０．０４６，也就是ｉ兑利率对长沙房价的作用不显著。理

产品作为一种消费品，当利率和储蓄的收益都比较低时，居民获

得贷款的成本较低，必然把资金投向住房，从而拉动房地产消费。

但是，在我国，信贷资源是种稀缺资源，且房地产商开发楼盘存在

巨大的利润空间。因此，即使在房地市场出现泡沫的情况下，国家

提高利率，以此来调控房地产市场，由于巨大利润的吸弓Ｉ，开发商

不在乎银行贷款利率的提高，因为即使扣除掉上涨的贷款利息，其

不敏感。

产品的供给量增加的话，其市场价格将会下跌。在我国这种现象是

可以解释的，因为，一方面，我国是个人口大国，住房潜在需求非

常大，且在２ｆ）（）１年以前，我国房地产市场就打破多年的福利分房制

度，实行货币化分房，这样，整个房地产市场的需求量就在不断的

增长，出现了商品房潜在需求量大大超过了每年开发商提供的商品

房数量，这就从需求方面推高了我国的房地产价格。另一方面，我

国的土地资源是由政府控制的，因此房地产开发商只能从政府手里

买土地，且购买土地的成本较高，这就从成本方面推高了房地产价

格。所以，可以从供给及需求两方面来解释我国房地产投资额与房

地产价格之间的正向关系。

３结论与建议

长沙市地区生产总值、利率、人均收入都从不同程度上对房地

产销售价格有影响，其中房地产销售价格尤其对国内生产总值、实

际可支配收入的反应比较敏感且呈同向变化，而房地产价格与利率

手：一要提高居民收入，这是解决问题的关键；二是在综合考虑国

家的利率调控等宏观手段的前提下，还应灵活制定合理的土地出让

计划，减免各种不合理的税费等；另外要控制投资力度，控制房地

产产品结构平衡，抓住“十一五”的大好形势，把握好中部六省崛

起的契机，引进技术、资金，优化产业模式，从粗放型向集约型转

变。三是开发商要为消费者创造合理价值，好的开发商必须具备很

强的市场适应能力，若在市场处于明显的买方市场时，必须以客户

为中心才能发现核心利润区，提供高性价比和附加值，才能走得更

长远。我们相信作为二线城市的长沙，在一线城市搂市跳水及长沙