03年非典对深圳楼市的影响

“非典”的突如其来，令绿色、健康的居住理念成为开发商、购房者共同关注的

焦点。

2003年，被非典“撞”上的一年，也是深圳楼市不平凡的一年。

年初的SARS风暴一度让市场恐慌，但处变不惊的深圳楼市很快在逆境中找

到了出路，生态健康住宅开始成为人们关注的一大热点。当年的数据显示，虽不

幸被非典撞了一下腰，但市场需求仍然是非常强劲，破千万的人口数量让刚性需

求无法抵挡，全年商品房销售面积为868.46万平方米，比前一年还增加了近一

成，其中住宅销售面积占商品房销售总面积的93%，而二手房交易量也突破了400

万平方米大关，一、二手房价均稳步上涨。

不过，那时我们看到，涨幅最大的还是罗湖区，而关内外房价还有一倍的差

距。再看皇岗口岸率先24小时通关，CEPA协议签署、西部通道正式奠基等，均

是紧密深港合作的大动作，直接带动了港人北上深圳置业的步伐。

与此同时，由于关内土地有限，政府开始严格控制关内政府土地出让，开始

规划布局关外发展，加速关外龙岗、宝安的城市化进程，种种迹象均能表明城市

中心开始启动西移。所以用综合开发研究院（中国·深圳）常务副院长郭万达的

话说，这一年是深圳十年地产发展长河中很具有转折意义的一年。

“非典”让深圳楼盘走向“绿色健康”

回顾2003年，我们不得不首先想到的是“非典”，当年这场巨大的黑色风

暴席卷了整个华夏大地甚至全球，即使对26个英文字母都不一定能认全的人，

却都知道SA R S是什么意思，可见其影响到了社会生活的各个层面，当然也包

括了深圳楼市。

从年初开始，持续了多个月的“非典”疫情对深圳房地产业产生了颇大的影

响，一方面可以看到的负面情况是，无论新房还是二手房成交量都迅速下滑，五

一春交会也延迟等等，但另一方面却似乎又看到了一种正面的欣喜，因为在“自

救”的过程中，让人们充分见证了深圳楼市的智慧和一贯的创新精神。

非典改变购房观，深圳楼市逆境创新

从最初的恐慌到很快调整后的沉着迎战，深圳地产“处变不惊”的大将风度

再次证明了其当之无愧是中国同行业者的领跑人。因为，当恐慌中的消费者对楼

市热情急剧下降时，所有的开发商和业内人士都在寻求新的突破和出路。

首先，没有消费者上门看楼，就换一种安全便捷的房产营销新模式：网上楼

盘展示、电子楼书翻阅、借助BBS口碑传播等，看似应急措施，实则一种进步，

从此让网络营销在楼市销售中撑起了一片天。

其次，一向红火的地产春交会无法正常举行也没关系，直接把其“搬”上了

报纸，以装订成册的方式，对置业者需要的各方面买房信息进行集纳，根据市场

的热点分布情况，以展区的划分编排版面，在家也可参展，这，也就是2003年

深圳首届平面房展的粉墨登场，其创造了一种全新的信息沟通模式。

再者，“非典”的突如其来，让人们猛然感受到健康家园的可贵，绿色生态

健康住宅成为众多购房者的向往。于是，健康社区环境也越发成为地产商关注的

焦点，一批以健康为题材的楼盘概念亦应运而生，健康住宅示范小区的推介活动

也层出不穷。早在“非典”出现前，一些社区环境的营造已经意识到了健康概念，

而“非典”时期的楼市更是将健康概念发挥到极致，不仅在产品设计中加以体

现，强调自然山水与人居环境的融合，并在园林、建筑及配套设施上体现出健康

主张，深圳的建筑设计师和开发商已在探求居家环境与自然界的和谐协调，开始

重视社区生态环境设计与营造。比如以改善人们的居家环境和生活质量为目标，

万科就强调从房地产的初始阶段直到开发、使用等全过程的绿色环保理念，做到

在有限的土地上满足一定的建造容积率与日照间距、尽量多绿地的三者平衡等。

生态健康住宅开始成为人们关注的一大热点。

行业整合加剧，各大企业迅猛扩张

2003深圳楼市不但有创新，更有扩张。我们看到，这年还是行业竞争进一

步加剧的一年，随着行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对长远增长

的看好，大量新的资金通过公开土地交易的方式进入这一行业。与此同时，一批

相当成熟的区域开发商开始走向全国市场，各集团在土地、资金、客户、人力资

源等方面面临更激烈的竞争，开拓步伐加速。且看历年来排名的前三甲，万科、

招商、华侨城，当时被业内称为“万招华系”。2003年万科进入广州、中山、

大连、市场，初步形成了“3+X”的区域发展模式；同年招商在全国迅速布局，

几乎每个月都有规模相当理想的土地进账，成为当年拿地成绩最好的企业；而以

“旅游+地产”模式，营造了优越的片区环境以及难以模仿开发模式的华侨城，

当年在北京和上海的项目也先后正式动工。

与此同时，继2001年万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司70%

的股份转让给华润，成为专一的房地产公司。2002年中海地产成功地完成深圳

公司和香港总部的重组，更增强了市场号召力之后。2003年金地集团也提出了

“能力提升”的战略思想，即提升产品执行能力、战略思考能力、重要项目的策

划能力等多种能力构想。这一点，还不单是万科、中海、金地这些大品牌企业在

付诸实施，不少中小型地产开发商在2003年也一样对提升能力表现出前所未有

的重视。

万科集团董事长王石当年在接受采访时说，2003年中国房地产市场需求仍

然是非常强劲的，万科的重点将放在珠江三角洲和长江三角洲，万科进入广州，

绝不仅仅是进入一个项目或一个城市的问题。而继万科、金地、沙河、华业等地

产公司相继上市之后，深圳房地产企业争相上市的构想和愿望，到2003年也可

谓达到高潮。

年度关键词

「调控政策首现」

2003年6月13日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管

理的通知》，此被称为121号的文件拉响了政府宏观调控的警报。《通知》规定：

对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高

首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同时对借款人申请个人商业用房贷款

的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验

收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照

个人商业用房贷款管理规定执行。

《通知》中还明确表明了，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银行

对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地

产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发

项目总投资的30%.商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，

严禁跨地区使用。

严格提高了对企业的放贷门槛，对深圳地产行业内多年存在发展商“空手套

白狼”现象，能起到一定的遏制作用。

「CEPA」

2003年6月29日，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（即CEPA，

简称《安排》）正式签署。其对深港两地的影响是各个层面的，而在楼市方面更

是关系密切。

据C E PA规定，今后内地将允许香港公司以独资形式，在内地提供以收费

或合同为基础的房地产服务；允许香港顾问工程公司在内地设立独资公司；凡是

取得内地建筑企业资质的港资企业可在全国范围内参加工程投标；允许香港公司

全资收购内地的建筑企业。随着这些诸多措施的落实，为香港开发商大规模进入

深圳市场打开了突破口。

多年过去，我们可看到，与地产有关的香港企业在深圳市场已经形成了不小

的规模。港企的大量进入，一定程度上给内地楼市带来冲击，但这种压力更多的

是转化成了深圳楼市的动力。

此外，C E PA签署后使得更多香港人士进入深圳，深圳的高档住宅进一步

得到消化。当时香港华侨华人总会常务副会长陈金烈就曾表示，深圳大量的豪宅

集中在市中心区和香蜜湖片区，都距离皇岗口岸不远，在CEPA利好的作用下，

深圳豪宅是又多了一大“卖点”，对购买力较强的港人具有较大的诱惑。

由于港人可以直接用港币在香港银行供深圳的房子，这大大刺激了当时深圳

楼市的外销，特别是口岸物业。

「取消购房入户」

2003年，深圳市政府发出的《关于停止执行宝安区龙岗区购房入户政策问

题的通知》指出，截止到4月30日，宝安、龙岗两区未取得房地产预售许可证

的商品住宅，不再享受购房入户政策。

据有关专家介绍，取消关外购房入户政策主因有三：

首先，该政策停止有助于抑制房地产开发热，因为制约深圳经济发展最重要

的就是土地资源，通过购房入户来促进房地产业的繁荣，对深圳的经济长期发展

并无正面意义。其次，购房入户政策很难控制引进人口的素质，这不符合深圳户

籍结构调整要求，当时的数据显示，在关外两区购房入户者文化层次的构成比例

中，大专以上文化仅占15.3%.再者，由于购房入户者与购房者本身的亲属关系

鉴别上存在漏洞，导致买卖购房入户指标的违法行为屡禁不止。

从房地产市场角度分析，当时业内相对一致的分析认为，叫停关外楼盘购房

入户可能就是撤关的前奏。随着经济的发展，交通的不断改善，地铁等概念的引

入，二线关的存在已成为经济发展和人们生活中的重大障碍，撤关的呼声越来越

高，大家都认为二线关早晚是要撤的。

如今，不但撤关已经实现，而且关内外房价已基本差距不大了，甚至宝安中

心区、龙华等关外热点区域的均价已经远高出关内。

■当年声音

“总之一句话，银行的这一政策与推动房地产的持续快速发展精神是相违背

的。”

———2003年，央行121央行文件出台。7月25日，任志强在接受中国经

济时报的专访时表示，121文件是建立在一个陈旧的评估体系之上，如果将文件

精神严格贯彻执行，将会截断如今房地产的快速发展进程。

“前锋：「万科·王石」+「招商·林少斌」。中场：「华侨城·陈剑」+

「卓越·李晓平」+「金地·凌克」+「信托·余明华」。后卫「百仕达·刘仕华」

+「鹏东宝·黎朝安」+「航空城·杨彦和」+「鼎太·徐治政」。还有门将「泰

华·倪创忠」。”

———地产资深人士半求所排出的2003深圳地产最佳阵容。

■当年数字

●868.46万

据深圳市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2 0 0 3年商品房

销售面积为868.46万平方米，与2002年相比增加了9.7%，其中住宅销售面积

为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%.

●1：2

2003年深圳房地产成交还有个特色就是三级市场需求旺盛，价格基本保持

平稳向上趋势，而全年二手房交易量突破400万平方米，与一手房交易量的比例

已经高于1：2，这让二手楼的增量成交引起了业内高度关注。

●5680元/平方米

2003年深圳楼市成交价格数据显示，住宅销售均价为5680元/平方米，与

2002年相比上涨了2.55%.其中福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元/平

方米、7746元/平方米、6282元/平方米，而宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768

元/平方米、3487元/平方米。关内关外成交价格还有一倍以上的差距。

■对话

2003年可算深圳地产十年的一个转折点

南方都市报：回想下2003年对深圳地产有影响力的一些事件，如121文件

紧缩银根、CEPA正式签署、SA RS风暴、皇岗口岸24小时通关，严控关内政府

土地出让、取消购房入户等等，你觉得印象最深刻的是哪个？

郭万达：那当然是SA R A疫情了，这个是关系到我们每一个人生活的，印

象非常深刻，当时非典对楼市，特别是香港楼市影响非常的大，我常往来两地体

会很深。

南都：当年央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这

被称为121号的文件中规定了对豪宅、别墅、第二套房的个人贷款，以及地产企

业开发贷款等的有效控制，可算政府对房地产的态度从支持到警示，对这一政府

的首次宏观调控政策你怎么看？

郭万达：这个政策我记得当时主要是针对上海等地房价过快上涨出的，那个

时候已经有些房子单价就过万了，而且城市均价首次超过了北京，深圳应该还算

好，房地产正在快速发展期。严格来说，这并不算是政府对房地产市场的首次调

控了，之前在1992年、1993年期间针对宏观经济过热，包括开发区热、房价高

涨等就有过很严厉的调控，深圳当时房价也是虚高，主要是罗湖区的一些房价被

港人置业抬了上去。我记得当时包括紧缩银根、整顿开发区建设等等有16条，

是时任国务院总理朱镕基亲自在抓，调控效果立竿见影。所以说，这次121文件

涉及的银根紧缩，只能够说是1998年货币化住房体制改革后，政府首次出台的

调控政策。

南都：那你怎么看这次调控的效果呢？

郭万达：调控的结果很不理想，调完涨得更快了。上海2004年房价更快速

上涨，接着深圳到2005年开始涨，到2006、2007年大涨并达到了高峰，在这样

的背景下深圳才开始重视保障房体制的问题。任志强当时在叫板政府，说房改没

改对，把问题都一股脑推给了市场，相对而言，当时的深圳市政府还比较满意自

己的住房体系，因为在货币化住房体制改革后，深圳除了有商品房外，也推出了

微利房、福利房等政策，还算是多向化的住房体系，只可惜在后来的分配上有了

新问题出现。

南都：关内土地紧缺的问题也是在2003年集中体现的，当时还有“政府三

年内不出让关内地块”的说法，你认为主因在哪？

郭万达：这个我倒记不太清楚了，当时关外土地是已经非常有限，大量的土

地都在关外，政府要发展关外的计划比较明显，后来还提出了四个难以为继就包

括土地紧缺这点，不过关内3年一块地都不出让也是不太可能的。

政府是希望通过紧缩土地供应，加快城中村、城市旧区的改造，促进土地功

能转换，鼓励土地的二次、三次和多次开发，提高土地利用效率。同时将目光更

多放到关外，加强深圳整体的城市化进程。

南都：那么要把2003年放到整个十年深圳地产的发展史中来看，你认为其

处于一个什么地位或者角色？

郭万达：我觉得2003年应该算深圳地产这十年的一个转折点。这主要从几

个方面来看，首先是人口问题，过去深圳全市人口统计都是500-600万左右，到

这年的数字已经超千万了，突然发现人口激增，人太多了；其次是土地太少，特

别是关内的土地已经捉襟见肘，人多地少自然影响到了居住问题，于是房价开始

呈现上涨趋势；再者就是对特区外的发展建设开始重视，政府明显着手布局关外，

房地产发展也是，中心区西移初见端倪。人口的转折、房价的转折、城市规划的

转折，都在这年可以看到。

监制：夏逸陶 池少伟 钟晨

总统筹：南都记者 卢韵如

专题策划：南都记者 朱文策

本期采写：南都记者 郝丹

图片来源：CFP

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