户型图分析与讲解

⾦牌销售必看！户型解说路线设计户型优劣话术全集

本⽂收录了“户型解说顺序及注意事项”，“各户型的优、劣势及劣势解答办法”和“关于户型常见问题及解释说辞”，全⽂共

6200字，字字珠玑，建议收藏！

户型解说顺序及注意事项

⼀、讲解顺序

1.明确户型（⼏房⼏厅⼏卫），明确⾯积（多⼤⾯积）

2.确定⽅位（上北下南左西右东）

3.讲解路线

纵向讲解：进门（⼤门朝向、寒暄）——厨房——⽣活阳台——餐厅——客厅——阳台（穿插个功能区的优势、总结组

合优势）——客卫（⽅位、优势）——主卧（优势、设计重点讲解）——次卧（优势简明扼要）——整体组合优势总结

环向讲解：进门——客厅——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——⽣活阳台——餐厅——整体组合优

势总结

⼆、注意事项

1.把客户引导⾄户型南向

2.⼿势为四指并拢，指定位置，（指定⼀个位置时，⼿指不可在户型上乱晃，直到该位置讲解完毕）

3.多⽤“您的”，让客户⾝临其境

4.注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景

5.注意每个功能区的优势

6.增加互动，多提肯定回答的问题

各户型的优、劣势及劣势回避办法

⼀、四房

*优：*

1.户型⽅正，⾯积适中。

2.布局舒展，尺度宽松，动静分区

3.全明设计，南北通透，即充分采光，⼜有利于室内空⽓流通。

3.全明设计，南北通透，即充分采光，⼜有利于室内空⽓流通。

4.客厅超⼤开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好。

5.厨房与餐厅东西相连，就餐、使⽤更加便利。

6.餐厅北⾯带阳台设计，采光，观景，⽣活更⽅便。

7.客卫⼲湿分离⼜照顾到了3个卧室及客厅的便利性。

8.主卧带独⽴卫浴，便捷之中尽显优越与尊崇。

9.主卫独⽴朝南，阳光杀菌，享受健康⽣活。

10.主卧梯形窗设计，三⾯采光效果更佳。

11.超⼤主卧，4⽶开间，更能彰显主⼈尊贵和⼤⽓。

12.次卧室带储藏室设计，居家⽣活⼈性化设计。

13.北边的卧室避免了⼀节过道，更能节约⾯积，增⼤使⽤空间。

*劣：*

1.客厅进深太短，不够⼤⽓。

2.餐厅、厨房太⼩不实⽤。

3.过道太长，太窄浪费⾯积。

4.北卧室的门与⼊户门相对，冲风散财。

5.没有飘窗设计。

6.次卧带⼀个储藏室，不够实⽤浪费⾯积

7.次卧⾯积太⼩。

8.厨房与公共卫⽣间紧挨着。

9.主卧⾐帽间实⽤性不强、浪费⾯积。

10.主卧梯形窗，不好摆放家具。

*劣势解答各个击破：*

1.餐客相连，本⾝空间感就很好，再加上客厅4.8⽶超⼤开间，客厅⾮常开阔。

2.厨房做整体橱柜后剩余空间还是⽐较⾜的，再加上进⼊厨房的⼈⼀般不会很多，所以完全够⽤；餐厅连接北阳台，使

⽤很⽅便，⽽且单纯作为餐厅这个⾯积也够⽤。

3.作为南北通透的四房设计，有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实⽤性，再加上您在装修的时候在过道

的墙上装饰⼀些壁画或您平时的照⽚也是⼀道⾮常亮丽的风景线。

4.书房的门对这门从风⽔上来讲，没有任何影响，再说这样还可以增加您书房的通风。

4.书房的门对这门从风⽔上来讲，没有任何影响，再说这样还可以增加您书房的通风。

5.飘窗向外伸出，玻璃对接时容易产⽣缝隙，密封不严会容易渗⽔，时间长了还容易留下⽔渍，打扫会很⿇烦，影响室

内装修效果。再加上向外伸出的窗台他的透光性没有平窗透光性好，为了让您享受到更充⾜的阳光，我们就采⽤了现在

⾼端住宅常⽤的超⼤平窗。

6.这个主要看您怎么来看了，实际上作为四房，您家⾥的杂物肯定相对来讲会稍多⼀些，所以在您的房间⾥多⼀个储藏

室，这些杂物都可以放在⾥⾯，您的卧室也会更加整洁。

7.相对来讲⾯积是不⼤，但这个是您的客卧或者是⼉童房，根本不需要太⼤的使⽤空间。

8.这个完全不影响，不从⼀个⽅位进出。

9.装修⽅法不同他的实⽤性也不⼀样，我建议您可以做⼀个推拉的组合⾐柜，现在很流⾏也很实⽤，⼀扇推拉门还可以

做成穿⾐镜，独⽴的使⽤，节省卧室空间。

10.这么豪华的卧室，最主要的就是他突出的空间感，您还要摆什么家具啊？您放⼀些健⾝器材如跑步机或者放⼀个贵

妃椅，享受别样⽣活多好！

⼆、⼤三房

*优：*

1.全明设计，南北通透。

2.引⼊新的居住理念，⼊户花园，尽显尊贵。

3.⼊户花园使⼈视觉放松，更增加了室内的私密性。

4.南边的景观⼤阳台设计完全可以做阳光房，⽆形中多出⼀个房间。

5.厨房⼊户门紧挨着，这样使⽤或放置杂物更为⽅便。

6.功能分区、动静分离。

7.主卧带卫⽣间，更显主⼈的尊贵。

8.有独⽴的书房，更有⼀种书⾹门第的⽓息。

9.客厅4.5⽶⼤开间采光，通风⾮常的好。

10.次卧室有⼀⼤落地窗，通风，景观效果更好。

11.餐厅设计⼤⽓，便于客⼈会餐。

12.全明设计，没有暗房。

13.空调外机板设计在⾥边，不经风吹⽇晒。

*劣：*

1.⼊户花园使⽤率不⾼。

2.餐厅的位置空置⾯积太⼤，浪费太多。

3.次卧门对餐厅，没有私密性。

4.公共卫⽣间不是⼲湿分离的，不太⽅便。

5.客厅的窗户不是落地窗，不够⼤⽓。

6.客厅不连接南向阳台，视野不够开阔。

7.不是南北双阳台设计。

8.书房的门正对主卧室的门。

9.餐、客错开，空间感不强。

10.北向书房⾯积太⼩。

*劣势解答各个击破：*

1.问题回答：⼊户花园是⾮常实⽤的，⾸先他多出了⼀个独⽴的空间，您可以布置出⼀个您喜欢的私⼈绿⾊空间，⽐如

放⼀些藤椅、盆景等，当您回到家的时候，第⼀眼看到的就是满眼绿⾊，⼼情肯定⽐较舒畅。再加上⼊户花园也是⼀个

过渡，相当于⼀个⽞关的作⽤，可以增加室内的私密性，并且只算了⼀半的⾯积，⾮常划算。

2.问题回答：餐厅的空间完全够⽤，空置的位置还可以装修⼀个吧台，更加提升主⼈的品位。

3.问题回答：本⾝是⼀个次卧，相对来讲不会那么明显，⽽且这样还可以增加房间的通风效果，真正做到南北通透。

4.问题回答：以前⼤家⽐较喜欢⼲湿分离的卫⽣间是因为家⾥⼈⼝⽐较多，现在相您选择三房本⾝家⾥⼈也不多，再加

上是两卫设计，完全够⽤了，⽽且卫⽣间⾯积⽐较⼤，您可以设计⼀些⽐较豪华的浴缸等洗浴设施，使⽤起来也更⽅

便。

5.问题回答：虽然没有做落地窗，但是客厅我们做的是超⼤的平窗，透光、视野同样也是和开阔的。

6.问题回答：同上；⽽且这样的设计也是现在最新的⼀种设计，阳台做的很宽，次卧与客厅共⽤⼀个，既保证了基本功

能的使⽤也不⾄于出现在客厅会客，看到阳台上主⼈私⼈⾐物这样的尴尬。

7.问题回答：本⾝厨房就够⼤，⾮常实⽤。⽽且⼊户花园要⽐北阳台功能更多，更实⽤。

8.问题回答：这样很好啊，只有这样才算是真正的通风对流。

9.问题回答：虽然没有完全对应但是是相连⼀体的，空间感也很好。

10.问题回答：12平⽶的⾯积作为书房来说已经够⽤了，书房⼀般只是放个书桌，放个书架本⾝就⽤不了多⼤⾯积。

三、⼩三房

*优：*

1.全明设计，南北通透。

2.南北双阳台设计。

3.户型⽅正，紧凑实⽤。

4.卫⽣间⼲湿分离。

4.卫⽣间⼲湿分离。

5.动静分区。

6.客厅连⼤观景阳台。

7.主卧带卫⽣间且有窗。

8.有独⽴的储藏间。

9.主卧带观景台，使卧室更添浪漫的⽓息。

10.内设空调机位。

*劣：*

1.主卫⽣间⾯积太⼤。

2.厨房⾯积太⼩。

3.次卧室带⼀个储藏间，卧室显得⾮常的⼩。

4.户型设计有过道，⾯积有浪费。

*劣势解答各个击破：*

1.问题回答：主⽤卫⽣间⾯积⼤是现今最流⾏的，您可以根据您的喜好来装饰您的私⼈浴室，享受真正的尊贵、奢华⽣

活。

2.问题回答：作为⼩三房来讲，⼈⼝不多，可以做整体橱柜，厨房⾯积完全够⽤。

3.问题回答：次卧室本⾝不需要太⼤⾯积，⽽且家⾥肯定都有杂物，有储藏间很⽅便。

4.问题回答：作为南北通透的三房设计，有过道是必然的。这样可以增加您卧室的私密性及实⽤性，再加上您在装修的

时候在过道的墙上装饰⼀些壁画或您平时的照⽚也是⼀道⾮常亮丽的风景线。

四、⼆房

*优：*

1.全明设计，南北通透，通风效果好。

2.南北双阳台设计。

3.户型⽅正，使⽤率⾼。

4.卫⽣间⼲湿分离。

5.整个户型，卧室，客厅向阳，采光好。

6.客厅⼤落地推拉门，尊贵、⼤⽓。

7.⼊户门与客厅之间还有⼀个过渡，可以放个鞋柜。

8.次卧室还有⼀个⼩阳台设计。

8.次卧室还有⼀个⼩阳台设计。

9.⼤客厅的阳台⼤⽓，舒适。

10.餐厅靠窗，观景效果好，通风也好。

11.厨房和餐厅相连通，⽅便就餐。

12.厨房连通⽣活阳台，便于摆放洗⾐机。

13.半封闭阳台算半⾯积。

14.⾯积89.99可⾸付20％。

*劣：*

1.厨房与阳台相连使⽤不⽅便。

2.次卧室从卫⽣间的门进⼊。

3.⼊户门与主卧室的门相对。

4.不是动静分区，相互影响。

5.卧室的观景阳台太窄，没啥⽤。

6.离路近吵，有灰尘且⼀楼是商铺⽐较吵。

*劣势解答各个击破：*

1.问题回答：南北双阳台设计使⽤⽅便，独⽴分隔、可以放置杂物。

2.问题回答：卫⽣间是⼲湿分离的，外⾯是洗⼿间，您也可以做成洗⾐机房，空间是已定的看您怎么来利⽤。

3.问题回答：这个影响不⼤，您可以把您主卧的门与墙壁做成颜⾊⼀致，在稍作装饰等****主要是转移注意⼒。

4.问题回答：因为它本⾝就是两房，⽽这样的设计是最标准的动静分区，三轴设计。

5.问题回答：他的⽤处很⼤，⾸先可以增加采光、通风，再者是给您⼀个独⽴的空间，您平常⼯作累了不⽤出门，站在

这样⼀个⼩阳台上，眺望⼀下风景，呼吸⼀下新鲜空⽓，放松放松⼼情，多好，⽽且如果您有什么私⼈物品不想放在阳

台上，那这⾥就给您了⼀个隐蔽的空间让您使⽤。

6.问题回答：我们⽤的都是双层隔⾳效果特别好的玻璃，同临路说辞。

五、⼀房

*优：*

⾸先，49平⽅⽶的户型⼀期我们只有25套，⼗分珍贵。

1.阳光户型，客、卧、阳、厨都在南向，会客，烹饪皆可欣赏到风景。

2.客厅与阳台相连，增加客厅使⽤⾯积，空间感很好。

3.户型⽅正，格局简约，实⽤⽽不浪费。

4.卫⽣间⼲湿分离。

5.双阳台设计，且都朝阳，采光效果很好。

6.厨房相连⽣活阳台，带上下⽔，放置杂物、洗⾐服都很⽅便。

7.餐厅设计的位置，既不浪费⾯积，摆放的位置⼜⼗分合理。

8.阳台半封闭，算半⾯积。

9.⼀梯三户，公摊⼩。

*劣：*

1.户型不通透，透⽓性不好。

2.卫⽣间⽆窗户，不透光，不透⽓。

3.厨房窄长，不好摆橱柜且厨房没窗户不透亮。

4.客厅开间太⼩。

5.客厅和餐厅没有分隔开。

6.进⼊户门处有点浪费。

7.阳台和厨房相连多此⼀举。

8.⼊户门对楼梯间。

*劣势解答各个击破：*

1.阳光户型，除卫⽣间之外，都有窗。

2.卫⽣间设有通风道。

3.厨房南边与⽣活阳台相连，厨房南墙可以做成玻璃透光也很好⽽且还设有通风道。

4.49平⽶⼀房⼀厅双阳台，这已经很经典了，⽽且将近19平⽶⾯积完全够⽤。

5.如分开的话每个空间都太⼩，⽽且这样空间感更强。

6.是⼀个过渡和缓冲，可以设置鞋柜。

7.功能分开，多了⼀个独⽴功能区，可以做洗⾐房也可以做储物间，⾮常实⽤。

8.因为是⼀梯三户，这样公摊少。

关于户型常见问题及解释说辞

楼层问题

1、为何⼩⾼层⽐多层好？

a、⼩⾼层的造价是⽐较⾼的，⽽且结构也⽐多层结实耐⽤，使⽤周期更长。

b、⾼层的建筑能够更体现档次，利于物业管理，

c、⼩⾼层相⽐多层更⽅便，因为有电梯的使⽤，上下楼更快捷。

d、景观更好，更⾼，更远。

e、最⼤程度上避免了空⽓与噪⾳问题。

2、⾼层的哪层最好？

a、低点的楼层⽐较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客户以前的居住习惯，⽽且在⾼层中楼层

低的话相对价格也是最低的，这样⼀来升值潜⼒和投资潜⼒都有最⼤的优势，加上有电梯的使⽤，如此⼀来，相当于居

住在⼀幢配备了电梯的多层住宅中，⽣活档次提⾼。

b、中间的楼层⽐较好，景观、通风及采光都较好，同时避免了低楼层的吵闹以及采光遮挡的缺点，也避免了⾼层有空

⽓、噪⾳滞留层的污染，价格适中，处于中间位置的话使⽤电梯也⽐较⽅便。

c、⾼的楼层⽐较好，采光最好，通风最好，既然客户选择的是⾼层，那么对于景观应是⽐较注重的，⽽⾼的楼层没有

视线阻碍，视墅开阔，景观是最好的。同时配备了很好的品牌电梯，到顶楼的时间不会超过⽤步⾏上多层六楼的时间，

⽐较⽅便。另外，⾼层对于⼈的信⼼、精神状态的培养也是⼀个绝佳的环境。

房间内过道问题

3、房屋内过道的浪费问题？

a、过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适、⾃然的效果。

b、您可以想象⼀下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不⽅便的，看起来也不会太⾃然。

c、我们的户型设计都是拥有XX资质XX设计院的最新设计，都是⽬前市场上最流⾏的，不存在您所谓的“浪费”。

d、再说您买的是三房的，还会在乎这⼏个平⽶吗？毕竟买三房就是应该⽤来享受的。

房间朝向问题

4、卧房都朝南的户型⽐较好？

房型内还有⼀个主要功能区是客厅（起居室），⽇常⽣活中⼈们待在客厅活动的时间是⽐较多的，⽆论是看电视，聚

会，接待亲朋好友，都会使⽤到客厅，那么让这样⼀个主要的活动区域处于朝南⽅向会更好，有利于整套房屋内的采

光，使房⼦看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。

5、客厅朝南⽐较好，卧房可朝北？

还是两间房朝南⽐较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如⾃然阳光的效果好，⽽且采光情况好的话，可以节约⽤

电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在⼀起，这样也有利于⽅便照顾⼩孩和⽼⼈。

卫⽣间问题

6、单卫与双卫的好处？

单卫：其实现在⼀般都是三⼝之家，根本没有必要再弄⼀个卫⽣间，⽽且多了⼀个卫⽣间的话不仅多了购房费⽤，⽽且

还多了卫⽣间的装修费⽤，这样太不划算，况且现在市场上的很多双卫中的主卫都是暗卫，存在的意义确实不⼤。

双卫：特别的⽅便，卫⽣。⽽且双卫的私密性⽐较好，这也是时代⽣活的趋势所在。

客厅问题

7、为什么⼀进门是客厅⽐较好？

视墅⽐较开阔，⼤⽓，敞亮，符合中国⼈的⽣活习惯，⽽且减少了过道的浪费，装修起来⽐较⽅便。

8、为什么⼀进门不是客厅⽐较好？

隐蔽性较好，通常会做⼀个⽞关在门⼝，这样能使客厅内的装饰布局更有创意。同时⽞关起到了⼀个贯穿的作⽤，形成

了⼀条⾃然的⾛道，使房⼦看上去更显档次。

卧房位置问题

9、为何处于⼀幢楼的两边房⼦较好？

采光好，通风好，只有⼀边与居民邻近，⽐较安静。最重要的是享受全明房型。

10、为何最东边的房⼦好？

阳光光照时间早，新空⽓易流通，避免了西晒的问题，夏天⽐较凉快。

11、为何最西边的房⼦较好？

价格⽐东边的房⼦要低，阳光⽐较充⾜，户内能够保持⼲燥，⽐较适合喜欢夜⽣活习惯的年青⼈群体，⾄于西晒问题，

因为现在⼤部家庭都使⽤空调，加上现在房屋建筑质量及⽤材的不同，现在西晒基本都没有什么影响。

12、为何最中间的房⼦较好？

不存在西晒问题，安全性也⽐较好。

阳台朝向问题

13、阳台在卧房这边不好？

这样其实不错，洗⾐也⽐较⽅便，平时住在主卧的话，可以欣赏⼀下风景，也算是⼀种⽣活的情趣。

14、阳台在客厅这边不好？

就应该在这边，因为要洗⾐晾⾐服的话，势必有⽔滳，在客厅这边⽅便打扫，如果在卧房那⾥，肯定会影响到房间内的

整洁卫⽣，不利于保持主卧的⼲净。⽽客厅是接待客⼈和家⼈的主要活动区域，阳台在这⾥，也能⽅便客⼈和家⼈欣赏

景观。

卧房客厅的联系

15、客厅和卧房⾯积太⼩？

其实设计的时候已经考虑这个问题了，以前的房⼦各个房间都是⽐较⼤的，但其实过⼤的房间并不好，房⼤神就散，如

果太空旷，显得⽓氛不⾜，⽽现在流⾏的趋势是使房⼦保持⼀定的⼤⼩，这样不仅能够营造较好的家居⽓氛，也能使室

内活动拿⾐取物更⽅便些。

16、卧房的门是朝向客厅的，感觉不好？

客户问这个问题是因为感觉别扭，⽽且私密性不够好。如果是在客厅开门的话其实是挺⽅便的，因为从客厅⾄卧房的话

不需要再拐弯绕道⽽⾏，⾄于私密性⽅⾯，因为房门平时应该都是关闭的，应该问题不⼤。另外，可考虑在没有承重墙

的地⽅重新划分门的朝向，在确认没有承重柱，可⾏的前提下为客户建议此装修⽅案。

其它问题

17、为何采⽤推拉窗，不采⽤平开窗？

⾸先，两种窗的使⽤材料都是⼀样的，只是打开⽅式有区别，平开窗因为是向外⽤⼒，⽽推拉窗是左右⽤⼒，这样的话

对于居家来说封闭性⽐较好，采⽤推拉的⽅式能最⼤程度的隔离空⽓和减少噪⾳的污染。

18、南北两侧阳台为何不在施⼯时就将其封闭？

客户质疑这个问题的真意是因其已打算将阳台封闭了或以前的住房的阳台就是封闭。可先告知客户阳台计算⾯积的⽅

法，能省缺⼀半的⾯积，⾃⼰封闭阳台，花的材料钱与省下来那⼀半⾯积的总价相⽐要实惠了很多，⽽且可以根据⾃⼰

的喜好来封闭，可以将这个问题转化成房屋的卖点。