青岛市房地产市场调研报告

2007年8月

青岛市房地产调研报告

营销策划部

二七年八月

〇〇

主笔人：XX

2007年8月

目录

一、青岛市概述..........................................1

二、青岛宏观经济现状及政策分析......................................................1

1 宏观经济现状................................................1

2 宏观政策分析................................................2

三、青岛市房地产市场分析..................................................................4

1 青岛市房地产开发投资分析....................................4

2 青岛市房地产供求分析........................................5

3 青岛市目前市场存量分析......................................7

4 市场交易价格走势分析.......................................10

四、市南区...........................................................................................10

1 市南区概述.................................................10

2 市南区房地产业发展现状.....................................11

3 房地产区域板块分析.........................................12

4 典型楼盘/项目分析..........................................14

五、市北区...........................................................................................17

1 市北区概述.................................................17

2 市北区房地产业发展现状.....................................17

2007年8月

八、李沧区...........................................................................................34

1 李沧区概述.................................................34

2 李沧区房地产业发展现状.....................................35

3 房地产区域板块分析.........................................36

4 典型楼盘/项目分析..........................................37

九、城阳区...........................................................................................37

1 城阳区概述.................................................37

2 城阳区房地产业发展现状.....................................38

3 房地产区域板块分析.........................................39

4 典型楼盘/项目分析..........................................39

十、黄岛及经济技术开发区................................................................41

1 青岛经济技术开发区概述.....................................41

2 房地产业发展现状...........................................42

3 房地产区域板块分析.........................................43

2007年8月

一、青岛市概述

青岛是滨海名城，拥有优越的自然环境、独到的人文环境以及适宜的气候条

件。近年来，由于旅游经济、青岛奥运概念等因素的影响，临近日本、韩国等独

特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市

前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很

多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，

青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展

拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短四、五年的时间里，青岛房产价

格翻了1～2倍，甚至更多。

青岛市区与所辖五市间网络畅通，初步构成“一小时经济圈”。城市总体布

局规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城（胶南市、即墨市、平度市），环胶州

湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的格局。返回

二、青岛宏观经济现状及政策分析

1宏观经济现状

Ø经济总量：2006年全市生产总值（GDP）3206.58亿元，其中第一产业

增加值183.95亿元，第二产业增加值1677.17亿元，第三产业增加值1345.46亿

元。06年末户籍人口749.38万，其中市区人口约270万，全市登记流动人口约

120万。

06年全年全社会固定资产投资增长24%，比上年回落2个百分点。其中，

城镇固定资产投资增长24.5%，比上年回落2.7个百分点，分别比上半年、前三

季度回落6.8和3.7个百分点。消费需求增长加快，全年社会消费品零售总额增

长13.7%，比上年提高0.8个百分点。

07年上半年，全市经济继续保持平稳较快的发展态势，初步核算，实现生

产总值1789.92亿元，增长16.1%。三次产业分别增长0.3％、17.8％和16％；地

方财政一般预算收入136.57亿元，增长23%；地方财政一般预算支出114.06亿

元，增长11.7%。

分析：青岛市三次产业结构比例为5.7％：52.3％：42％，青岛人均GDP为42790

元，按当前汇率1美元＝7.57元折算，人均GDP为5653美元，考虑到青岛有

大量的流动人口，实际发展水平可按低于5000美元的发展状态考虑，房地产产

值122.24亿元，房地产产值/国内生产总值＝3.8％。

1、国际惯例，人均GDP4000～5000美元说明城市实现了初步现代化，人

口增长速度会减缓，但是考虑到中国的实际情况，即人口众多而且各地区发展

极其不平衡，预计未来几年青岛的流动人口快速增长还会持续。

2、从产业结构上来看，青岛市二次产业比重占52.3％，而且目前已经达到

了初步现代化的发展水平，说明青岛已进入工业化后期，海尔、海信、青啤等

1

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一大批知名企业引领着工业的发展。根据发达国家城市发展规律，今后的发展

方向是工业继续发展，三次产业会迅速增长，超过工业的增长速度，一产所占

比重则会继续下降。

Ø建筑业：建筑业生产平稳增长。2006年青岛市建筑业实现增加值149.68

亿元，比05年（132.96亿元）增长12.6％。

Ø房地产业：06年上半年房地产业实现增加值40.68亿元，同比增长22.9

％，下半年实现增加值81.56亿元，全年实现增加值122.24亿元，同比增长21

％。

2006年上半年青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积

176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点；

现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：

期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售

额为42.5亿元，占比重为34.2%。下半年销售面积455.1万平方米，比上半年增

加61.7％。

分析：由数据可见，青岛去年下半年楼市回暖，实现的房地产业增加值为上半

年的两倍，下半年的销售面积也比上半年增加了61.7％。这其中有市场信心的

重建，更有房地产业界对产品的自我调整。市场的放量、消费的理性、政策的

调整，这些因素给青岛地产带来的是对品质的关注，包括环境规划、建筑品质、

住宅科技以及后期物业管理、配套设施诸多方面。未来的青岛地产，品质上有

突破，销售上才会有突破。大盘的成败将影响所在区域的价值，这将是开发商

实力与品质的全面较量，青岛市的房地产业将进入另一个层次。返回

2宏观政策分析

中国的房地产在经历了2000年之后几年的飞速发展以后，宏观经济出现过

热现象，为了遏制不利因素的滋生，保证房地产业持续健康的增长，党中央出台

了一系列的政策进行调控，并且起到了一定的作用。特别是06年，政府加大了

宏观调控的力度，06年出台的和楼市相关的政策主要有：

06年主要宏观政策

4月28日--加息

5月17日--国六条

5月29日--国十五条

5月31日--二手房征营业税

7月6日--调控住房结构。建设部进一步明确了九部委“十五条”中90平方米

标准为单套住房建筑面积。

7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，即《关于规范房地产市场

外资准入和管理的意见》，这被业内称为“外资限炒令”，它加强了对外商投资

企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，

宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所

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得税。

7月27日，国务院正式批准建立国家土地督察制度。

8月5日，央行出台提高存款准备金率紧缩银根的政策。要注从2006年11月15

日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点，这已经是央行今年第三次上调存

款准备金率，全年累计上调1.5个百分点。

8月6日，建设部确定当前房地产市场调控五大重点，加强国内房地产市场宏观

调控。

9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有

关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。

新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是政府在

土地管理和调控政策上的又一次重大调整。国家将加大对土地违法违规行为的查

处力度,国家将统一制订并公布工业用地出让最低价标准。

9月7日，建设部等开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括

销售商品房未实行明码标价、捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒

作行为在内的6大类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

10月10日，国务院批复《关于进一步加强和改进中央单位用地管理工作的意见》，

开始对中央部门用地进行调查。

11月21日，新增建设用地土地有偿使用费政策作出重大调整，自2007年1月1

日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。

分析：这其中的每一项都印证着政府对楼市调控的决心和力度，其中对楼市影响

最大的是加息、国六条、国十五条。

加息是指银行提高存贷款利率、提高银河准备金率，属于紧缩性的货币政策。

加息是政府针对投资过热和消费过热所采取的宏观调控手段，主要是调整经济发

展的速度和幅度，在客观上可能使房地产的消费产生滞后现象，对房产价格变动

影响不大，主要是可以抑止部分市场投机，提升了购房门槛，但是这直接打击了

主流置业群体，包括中低端消费者。

国六条、国十五条其中关于住房结构比例的焦点即为关于90平米以下套型

面积比重70％的规定，主要控制供应环节，市场能否有大的变化就看这条的执

行力度，在07年1月又明确规定套型面积为住宅的建筑面积。新项目的审批越

来越严格，而且从市场销售上来看，小户型也越来越受青睐；大户型、别墅类高

档物业越来越成为稀缺资源，近一步促成了价格的分化。

关于营业税，控制的是转让环节，即关于购买住房不足5年及2年的转手的

征收营业税的规定，增加的成本对职业投资者不算多，不过可以抑制跟风的中小

投资者。但是也抑制了二手房的流通，提升二手房价，对一手房市场价格反而有

提升作用。

关于开发贷款，控制的是信贷环节，自由资金比例由30％提高到35％，它

的作用主要体现在以房地产为主营业务的公司、上市公司、小公司影响较大，在

一定程度上加大企业资金压力；无资金积累、无现金流、无融资渠道企业退出市

场。客观上会减少开发企业数量和开发项目数量，效果一般。

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关于个人按揭，控制的是消费信贷环节，首付比例由20％提高到30％，这

一规定对高端客户和投资者无效，主要是导致了市场上90平米以下小户型的紧

俏，从政策出台之后到今年的市场行情来看也确实如此。其他的条款基本为难以

执行或政策目的较差，不予分析。

07年以来，房地产市场呈现较快的发展态势，一定程度上偏离了调控的目

标。具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬、房地产开发结构有所改善、商

品房市场供需矛盾加剧、热点城市房价上涨较快、外资进入中国房地产市场力度

加大。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无减。

客观来看，调控政策还需进一步细化和落实，调控的效果也并不明显，远未

达到离预期的目标，行业持续过热也导致存在进一步出台政策的可能性。07年

房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。

07年以来的重要调控政策就是1月16日国税总局发布的《关于房地产开发企业

土地增值税清算管理有关问题的通知》，但是落实起来较困难。

今后更多的调控工作主要是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，

也就是说，落到实处的执行是房地产调控的关键。另外，保障性住房的持续推出

也将是当前行业调控的重点工作之一。返回

三、青岛市房地产市场分析

1青岛市房地产开发投资分析

从近十年青岛市房地产开发投资来看，青岛市的房地产开发投资自列出的

96年起就一直呈上升趋势，自2000年后增幅迅速加快，一方面是宏观形式良好，

即全国房地产市场开始繁荣发展，另一方面是青岛市本身也具有开发投资的潜

力。2006年，青岛市完成房地产开发投资268.4亿元，同比增长20%，增长速度

平稳，增幅比上年下降17个百分点，这也体现了06年宏观调控的作用。

近10年青岛市房地产开发投资情况：

年份

投资额

19961997199819992000200120022003200420052006

44.842.743.892.599.75149.78162.7223.8268.463 67.5

4

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青岛市房地产投资额

亿元

300

250

200

150

100

50

0

年份

19961997199819992000200120022003200420052006

2青岛市房地产供求分析

年份

房屋施工面积

新开工面积

竣工面积

实际销售面积

空置面积

19992000200120022003200420052006

1373.52101.32362.72781.2867.6 1047.21417 1747.7

670.1905.83374.21602.9666.1 924.49896.6 1229.7

532.2635.2194.61351.6537.3 552.23811.2652.5

516.3258.5474.28506.35739.9736.5288.4 332.04

175.01

283.54199.54130.62128.1 109.0893.34 212.24

万平方米

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

年份

1999～2006年青岛市房屋施工开工及空置面积

19992000200120022003200420052006

房屋施工面积新开工面积空置面积

分析：1）由统计数据可见，青岛市房地产自2000年以后发展迅猛，各项数据均

呈逐年上升趋势，如房屋施工面积，06年的面积已达99年的三倍多，总体呈连

年递增趋势且增幅较大，预计未来几年里依然会以较高的速度增长。

2）新开工面积02年及05年均有明显拐点，分析原因，02、03年正值全国

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房地产开发高峰，形式一片大好，中央尚未出台相关政策，引起开发热潮，06

年虽然开始了宏观调控，但是由于政策的滞后性以及开发公司的合理风险规避，

新开工面积依然增长较迅速，预计未来几年新开工面积会稳步增长。

万平方米

1000

800

600

400

200

0

年份

19992000200120022003200420052006

竣工面积销售面积供求比

1999～2006年青岛市商品房供求走势图

1.40

1.20

1.00

0.80

0.60

0.40

0.20

0.00

3）实际销售面积在05年有较大增长，但是由于05年的竣工面积的增长超

过需求增长，导致空置面积反而有一定程度的上升，与之相对应，06年的销售

面积、竣工面积和空置面积较05年均有不同程度的降低，可见宏观政策起了一

定的作用，使得很多客户持观望态度。

年月

竣工面积

销售面积

供求比

06-5

21.365.439.930.550.336.163.4234.453.786.49.8 39.7

50.8

2.38

06-606-706-806-906-1006-1106-1207-2 07-307-407-5

44.152.343.755.936.647.6219.2106.459.744 56.1

0.671.311.431.111.010.750.941.980.694.491.41

万平方米

250

200

150

100

50

0

月份

567891011122345

2006.5～2007.5商品房供求走势图

5

4

3

2

1

0

竣工面积销售面积

供求比

（注：07年1月数据暂缺）

分析：除06年6月及少数月份外，其余均呈供不应求局面，去年6月主要是受

宏观政策影响，使部分客户持观望态度，总体来看市场前景良好。

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分析：由市内四区住宅成交额并且考虑到通货膨胀因素来看，成交量呈逐渐上升

趋势，2月由于是春节期间属于特例，不过7月较6月略有降低，可见炎热的天

气对人们的买房造成了一定负面影响，但值得注意的是成交均价依然呈上升趋

势，市场前景依然乐观，预计9月、10月成交额会反弹。返回

3青岛市目前市场存量分析

在调研中笔者注意到，目前市场上在售、开发的项目基本为02、03年或更

早拿到的土地，近两年出让的地块绝大多数都没有开始开发，土地储备较大，预

计未来几年可以持续推出新项目，保证供应。

据青岛市最新截止至07年8月9日的统计数据，目前青岛市部分区市可售

量统计如下：

区市

普通住宅住宅办公商业车库及其他

套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积

19718226.92全市 12271 112.691617 21.38 2586 38.40 1379 14.32

市南区1050 8.03 2350 30.99 429 4.33 27 6.66 527 4.89

市北区1764 17.56 2572 28.95 379 5.62 289 7.09 138 0.58

四方区1596 1.555 1661 16.39 54 1.61 20 0.4 1 0.00

李沧区911 8.06 1577 14.88 1 0.01 43 2.58 4 0.33

崂山区111 1.03 639 10.46 528 6.65 78 2.16 7 0.48

城阳区1723 16.79 3863 51.07 180 2.24 1718 13.00 584 6.71

黄岛区1700 15.05 2476 26.37 40 0.82 54 1.36 16 0.15

（面积单位为万平方米）

1）各分区物业类型构成情况分析

市南区与市北区物业组成配比相对比较接近，这两个区均为青岛市的繁华区

域，发展程度也相去不远，与实际情况吻合；市北区的商业办公比例略高于市南

区，分析原因主要是有华阳路板块、山东路板块的颐中银街、良辰美景等项目的

支撑，而且市北区的项目大多都带底商；与之对应，四方和李沧的住宅比例就明

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显高于市南市北两区，李沧基本无办公项目，说明李沧发展水平相对落后，企业

等入驻较少，但是随着李沧的发展相信未来几年写字楼项目将有所建树，四方作

为老工业基地有一定的办公比例；崂山区办公类物业比例较高，主要是海尔路一

线写字楼项目较多；城阳区作为青岛面积最大的一个区商业比例是较高的，不过

由于消费水平等因素，多为中低端产品，办公类物业相对不高，由于城阳近年来

的大力招商引资，吸引了不少韩资企业，预计此类物业会有进一步的市场需求；

黄岛区作为青岛的开发区拥有许多产业园区，办公基本内部解决，故办公比例较

低也在情理之中，但是作为老城区商业比例不高说明市场需求不旺盛，商业已接

近饱和，居民整体消费水平不高，整体商业水平有待提升。返回

物业类型构成

100%

80%

60%

40%

20%

0%

市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区

住宅办公商业

2）各分区的住宅分析

万平方米

60

50

40

30

20

10

00

市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区

面积套数

青岛市部分分区住宅统计

套

5000

4000

3000

2000

1000

分析：由分区住宅可售图可以看出，市内四区的在售楼盘可售量以市南区居首位，

市北区其次，然后为四方、李沧，这也与各区的发展程度吻合，四方、李沧的可

售量与市南、市北区差距较大，这也说明市南、市北两区开发量较大，属开发商

重点关注的热点区域，而四方、李沧尚需大力开发；崂山区整体区域成熟度较低，

所开发的基本为高档住宅，市场存量在这些分区中最少；城阳供量最大，主要是

有万科魅力之城、希尔景园等几个大项目支撑，考虑到城阳是青岛市行政区域最

大的一个区以及房地产市场的成熟度，它的开发潜力还是相当大的；黄岛区的供

应量也相当可观，该区域目前房地产市场已发展的比较成熟，二手房市场活跃。

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2007年8月

分区市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区

112.55户均面积 131.8798.66 94.36 163.69 132.20 106.50

平方米

200

150

100

50

0

市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区

户均面积

分析：由户均面积结合可售量统计表可以看出，崂山区平均单套面积的最大，可

见该区域利用得天独厚的优越自然资源重点打造高档楼盘，基本为大户型，主要

面向高端客户；市南区的平均面积要明显高于市北区，主要是由于市南区属青岛

龙头板块，再加上海景等自然资源，着力打造的均为高档楼盘，别墅、酒店式公

寓等等，由于该区域单价较高，客户基本为中产阶级以上人群；市北区则以普通

住宅为主，本区域较适合居住，而且目前开发的项目相对需求来讲不多，且近两

年拍出的地块还有较大存量，尚有较大开发空间；城阳区的户型也较大，分析原

因是该区域目前地价相对较低，容易控制总价，而且城阳区内韩国客户占相当大

的比重，有较强的购买力；黄岛区普通住宅占的比重较大，四方和李沧则基本为

普通住宅。返回

3）各分区的办公及商业分析

万平方米

14

12

10

8

6

4

2

0

市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区

办公、商业可售面积

办公商业

分析：市北区的办公、商业存量均高于市南区，考虑到套数，市南区办公套数为

429套大于市北区的379套，可见市南区的办公楼单元分割较市北区更零散，商

业则刚好相反，市南区的27套远低于市北区的289套，说明市南区的商业布局

更为完整，大型高档商业比例较高；其余区中，以崂山区办公面积存量最大，主

要是海尔路一线的办公楼给予了强力支撑；商业面积以城阳区为最，但是综合考

虑他的套数，该区的平均面积最小，而且他的客户端也相对低于市内四区，商业

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以中低端为主，所不同的是宝龙城市广场，位于城阳正阳广场与世纪公园之间，

与万科魅力之城毗邻，定位为大型购物中心，是一个集休闲娱乐餐饮等于一体的

大型购物中心（Shopping Mall），给城阳区的商业注入了不少活力。返回

4市场交易价格走势分析

由于青岛市附属各区域差别较大，在此主要分析市内四区价格走势。市内四

区06年7月至今年7月住宅销售均价如下：

月份 06.7 06.8

均价 6376 69796443 67816630669768017280 63345682 6528 72917050

06.9 06.1006.1106.1207.107.2 07.307.4 07.5 07.607.7

06.7～07.7青岛市内四区商品住宅成交均价走势

元

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

月份

6.76.86.96.16.116.127.17.27.37.47.57.67.7

近一年来，青岛市内四区的房屋销售均价始终在5600～7300元/平米之间波

动，06年7月至07年2月，总体趋势呈缓慢增长趋势，此后，07年3月开始迅

速下滑，至4月达到最低点，5月有所回升，6月继续上涨，至7月又开始回落。

总体来看，市内四区房价稳定，无大的波动，预计这种情况会持续一段时间，未

来房价会稳中有升。返回

四、市南区

1市南区概述

市南区位于青岛市区南部，西起团岛与青岛经济技术开发区隔胶州湾相望，

东至麦岛与崂山区（青岛高科技工业园）毗邻，北与市北区相接，南面濒临黄海，

海岸是逶迤曲回的礁石或沙滩。辖区东西长12.7公里，南北最宽处4.8公里，呈

不规则的东西狭长形。

市南区为海滨丘陵地区，依山傍海，东西狭长，南低北高，坐落在中生代燕

山晚期的艾山式花岗闪长岩和崂山式花岗岩之上，建筑地基条件优良。市南区山

岭绵延逶迤，属崂山山系。主要山岭有浮山（海拔384米）、太平山（海拔150

米）、青岛山（海拔128.5米）、伏龙山（海拔 86米）、信号山（海拔99米）等。

市南分区要体现全市的行政办公、金融中心、商务中心、信息中心、滨海旅

游、历史风貌的主体功能。市南区分区规划用地规模与市南区行政区划范围一致，

10

2007年8月

面积为29.69平方公里。规划2000年人口规模为41万人,2010年人口规模为46

万人。返回

2市南区房地产业发展现状

自2000年以来，青岛市房地产市场呈现出强劲的发展势头，七区五市几乎

是全面发展。而地处青岛最南端、拥有丰富海资源的市南区一直是青岛的“龙头”，

作为青岛的“门面”，市南区各类市政基础配套设施齐全，拥有众多高档写字楼、

滨海楼盘，各类公司总部云集于此，较多的社会精英在此区域工作。市民的生活

水平、收入水平一直处于青岛市较高水平，该区域房地产市场具有这样几个特点：

1）交通条件便利。作为青岛的龙头区域，它的交通条件自然是极为优越的。

拥有东西向的主干道宁夏路、香港路和东海路，南北向的主干道延安三路、山东

路、南京路和福州路，到各区域均较为便利，吸引了大量的客户群。

2）景观、绿化建设优秀。作为青岛市的门面，它的市政建设和城市环卫工

作比较到位。由团岛湾一直延伸至石老人的滨海旅游观光带集景观、观赏、步行

等于一体，拥有著名的八大关、太平角等景点，还拥有象汇泉广场、中山公园等

休闲地。

3)房地产开发整体档次较高。近年来，随着青岛市区土地资源日趋紧张，而

且市南区本来就属寸土寸金的区域，吸引了众多知名开发企业。在开发档次上，

由于西镇属于老城区，自市政府搬迁以后失去了持续发展的动力，该区域商业配

套较为成熟，但档次较低，物业也为中档，但我们相信随着海湾大桥的建成，西

镇会再次面临区域升值；东侧区域则呈现出高档次的物业类型，新材料、新工艺

的应用也极大的提升了物业的档次。

4)物业类型写字楼、商业比例较高，物业管理水平较高。市南区优越的地理

位置以及人们的消费习惯等决定了该区域的物业类型，写字楼云集，档次较高。

香港中路作为青岛的核心区域，其写字楼的建设已经进入了一个快速发展时期，

万邦中心、青岛国际贸易中心、鼎盛时代等一批高端、超高端写字楼项目正在快

马加鞭地建设着。

总之，市南区的房地产可谓遍地开花，处处是热点，项目云集，其中又以沿

海一线、山东路、南京路、福州路这几个交通干道为最。就拿辽阳路来说，在颐

中立交桥向东短短几百米的范围内，目前已经聚集了颐中·高山、中海银川西路

项目、优山美地、银川山苑、银川美居五个各具特色的地产项目。在这五个项目

中，颐中·高山的临山优势最为明显，加上该项目启动较早，成本方面有着一定

的优势，而且高山项目在时间上占有先机，目前销售进度已经过半，销售压力不

大，同属于先期项目的优山美地，由于项目较小，目前的销售情况也比较乐观。

银川山苑和银川美居规模相对较小：银川山苑由两个11层小高层和两个6

层多层住宅组成，总建筑面积在2万平方米左右；银川美居由两个11层小高层

和3个多层住宅组成，总建筑面积在3万平方米左右。这两个项目的总房屋数应

该在200~300套左右，总数较小；此外，对于这两个项目来说，多层与小高层的

组合也让其魅力大增，在目前市区多层、小高层日渐稀缺的情况下，“抢购”多层

11

2007年8月

是不少人的愿望。而中海银川西路项目占地面积约6万平方米，总建筑面积20

余万平方米，依山瞰海。对于有着28年房地产经验的中海地产来说，品质和规

划自然可以保证，预计中海项目会采取差异定位，客户群也会大不一样，竞争更

确切的表述应该是竞合，也即错位竞争，目前该区域项目均价一般在9000元/m

2

出头，我们有信心中海的进入会再次提升该区域的价值。

7月市南区有销售记录的住宅项目共17个，成交量达334套，总成交面积

为38003平方米，同比分别上涨187.7%与141.5%，环比分别下降12.5%与21.2%，

名列各区市第三。本月该区域的经典老盘国际城名苑与颐中高山依然成绩斐然，

成交量分别为60套与59套，另一个限价商品房项目康嘉景园则更为突出，共成

交95套，均价在5850元/平方米左右。而一度热销的鲁能领寓本月销售业绩却

有所下滑，仅成交33套。优山美地、中环国际广场以及海信燕岛国际公寓等楼

盘差强人意，成交量均在10套以上，其他在售楼盘则以尾盘居多，成交量都在

10套以下。返回

3房地产区域板块分析

依据城市总体规划用地布局的要求，按照优化用地资源配置、创造最佳区位

价值、优化产业与生活居住布局、提高城市环境质量的原则，规划市南分区总体

布局结构由相对独立完整且有机联系的六个功能片区和一条滨海风景旅游带构

成。

1）西部居住综合片区

规划确定该片区的范围为青岛火车站以西的区域，该片区包括八大峡街道办

事处、台西街道办事处和云南路街道办事处，用地面积为330.8公顷，分布人口

11.57万人。该片区以居住为主要功能，其中八大峡街道办事处人口密度较低，

居住环境较好，是市南区西部中、高档住宅区；云南路街道办事处和台西街道办

事处所辖的住宅区，人口密度较高，居住环境较差，建设年代较早，大多面临旧

区改造的问题。规划云南路为该片区的商业街，四川路以西仍为工业、仓储用地

区，瞿塘峡路东段为外贸商检集中的办公区。

2）中山路市级商贸区

12

2007年8月

规划确定该片区的范围为中山路以及两侧用地，总面积为56公顷，中山路

商贸城市商贸主中心区建设要通过渐进式、保护性的更新、完善与改造恢复城市

活力，将该区域建设成为最具地方风貌特色，融购物、观光、旅游、文化功能为

一体的现代化商贸旅游综合区。中山路改造中必须要解决好交通问题，严格按照

国家有关的技术要求配置停车空间，同时增加城市游憩活动空间。

3）历史风貌综合居住区

规划确定该片区的范围为青岛火车站以东、八大关以西的区域，该片区包括

中山路街道办事处、观海路街道办事处、江苏路街道办事处和金口路街道办事处，

用地面积为329.2公顷，分布人口10.82万人。该片区原为青岛市的中心区，其

建设年代久远，建筑质量较高，且存留了大量独具风格的建筑，青岛市历史文化

名城保护体系所确定的“一城、九区、八十八个点”中的大部分位于该片区范围

内，规划对该片区应严格按照《青岛市城市风貌保护管理办法》进行管理。

4）八大关别墅区

规划确定该片区范围主要为八大关街道办事处所辖区域，用地总面积为

506.9公顷，总人口为1.6万人。该片区包括北部的中山公园以及南部的休疗养

别墅区，是青岛市最具特色的别墅区。规划对该片区应严格按照《青岛市城市风

貌保护管理办法》进行管理，在现有基础上加强美化、绿化。

5）主城中心商务区

规划确定该片区的范围为：以市府行政办公区为轴心，山东路和香港路为轴

线所形成的区域，土地面积为150公顷，形成以行政办公、商务商贸、金融信息

为主的市级城市主中心，同时形成以密集、发达的金融、信息、贸易为主要特征

的青岛市中心商务商贸区（CBD）。

6）东部居住、休疗养综合片区

规划确定该片区的范围为延安三路以东的区域，该片区包括湛山街道办事

处、浮山街道办事处、珠海路街道办事处、金湖路街道办事处、八大湖街道办事

处、金门路街道办事处，用地面积为1475.8公顷，分布人口16.68万人。该片区

人口密度适中，大多为新建小区，居住环境较好，配套设施齐全。此外，尚有大

量的休疗养院位于该区南部。因此确定该区的主体功能为居住、休疗养用地。

7）滨海风景旅游带

规划确定该片区的范围为市南区南部的滨海地带，由西向东包括团岛湾、青

岛湾、汇泉湾、太平湾、浮山湾，土地总面积约为136.1公顷，长度为19公里，

该片区岸线蜿蜒曲折，湾岬相间，自然风光优美，是青岛市前海风景区的主体，

规划该片区以海滨观光、海上运动以及滨海旅游服务为主，使其在保护自然资源

的基础上，建设成为现代化的旅游风景区。同时沿海建设旅游观光步行路，将沿

海景点贯通。返回

13

2007年8月

4典型楼盘/项目分析

高楼是一个城市的标志，多幢高楼集中的区域，更能起到一种叠加作用，使

这种效应发挥出巨大的能量。这些能量的发挥，吸引人气和财气，让高楼集中区

自然而然地发展成为城市中心区，促进城市的经济发展。在我国《民用建筑设计

通则》（JG37—87）里将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层，

7～9层为中高层；凡超过100米均为超高层。作为青岛市的门面，香港路上的

高层更是群星荟萃。

香港路上的典型高层建筑：

万邦中心：

位于香港路与延安三路交叉口，占地2.02公顷，地块为2006.3.1出让，以

楼面地价4505元/m成交。规划建设一栋232.6米（50层）的商务办公楼和一栋

2

100米（30层）的商务酒店。目前正在施工，进度为处理地基阶段。

东海路9号项目：

占地约10100平方米，总建筑面积95368平方米，由两座50层的塔楼及两

层裙楼构成组成，建筑总高度198米，住宅实际高度153米，每幢为50层的纯

住宅超高建筑体，将建成山东最高的住宅楼。06年11月开盘，推出一栋在售，

目前已售40套左右，客户基本为私营业主、大集团老总。

东海路9号实景图

开发区国际贸易中心：

位于开发区东西轴线大道长江中路路南，项目总建筑面积22万余平方米，

由6层底商与三座塔楼组成，其中，A塔楼55层，高度198.3米，是青岛开发

区第一高楼，是西海岸崭新的标志性建筑。

鼎盛时代：

14

2007年8月

位于青岛市中央商务区，东临贵都大酒店，西临五四广场。大厦建设用地

13414.2平方米，规划总建筑面积125000平方米，由商业空间，现代智能办公区、

高品位酒店式公寓以及豪华会所组成。大厦共45层，高176米。

浪潮世纪广场：

南靠东海路，东临海天大酒店，占地约2.17公顷，规划建设集酒店、商务

办公、酒店式公寓于一体的综合性项目。

农业科技大厦：

位于市南区燕儿岛路8号，总建筑面积109157平方米，建设一栋165.1米(50

层)的商住公寓和一栋144.7米(39层)的办公写字楼。

远洋大厦：

由青岛远洋运输公司投资建设的远洋大厦位于香港中路61号，占地面积2.2

万平方米，总建筑面积13.5万平方米，主楼为两栋29层塔式楼，建筑高度约100

米，地下3层。

中央商务区板块：中环国际广场

该项目地处青岛市市南区香港中路CBD核心位置，位于漳州二路北侧、佳

世客步行街以东、阳光大厦的东北侧，项目的东侧为燕儿岛路、南侧为漳州二路

和香港中路，西侧为福州路，周边商务配套完备，交通条件优越。包括写字楼、

公寓和商业三种业态，由一栋写字楼（A座）、两栋公寓（B、C座）及三层裙楼

构成。总建筑面积约88000平米，其中A座写字楼建筑面积约为26000平米，

B、C座公寓面积各为19000平米，裙楼面积约为17000平米，200多个地下车

位。写字楼为高档纯写字楼，公寓为中小户型精装城市公寓。管理费写字楼4.5

元/m，公寓3元/m。

22

写字楼06年年底开盘、公寓07-6-16开盘，公寓共260户，已售70％，均

价写字楼12000元/m2，公寓13000元/m2，写字楼和公寓由大连梁行销售，商

业部分由北京梁行代理，价格不对大连梁行公开，商业部分价格未获取。

点评：优越的位置使得该项目备受青睐，即便以较高的价格也不愁销路，客户

基本为中层以上的白领、私营业主等成功人士，不过由于该项目是在烂尾楼基

础上开发的，可能会在了解详细情况的客户心理上有点影响，在如此优越的条

件下的项目中环的广告力度可谓较大也可证明这一点。售楼处布置较得体，精

装修，符合他的客户定位，销售为戴德梁行代理，专业素质较高。

沙盘实景图

15

2007年8月

售楼处内景

临海项目：海信燕岛国际公寓

该项目位于北海船厂东侧，北靠澳门路，西临国际帆船中心，东依燕儿岛公

园，南接金海一期与滨海步行道以及蔚蓝大海。距五四广场、佳世客购物中心咫

尺之遥，并临近东海路、香港中路，更可近赏著名青岛十景之一的“燕岛秋潮”，

是青岛的海景黄金地块。总建筑面积约12万平方米，由世界著名的日本日建设

计株式会社提供规划设计，10栋以圆柱为基调的高层居所，整个项目布局由海

边向市中心逐次增高，布局层次分明错落有致。

规划总用地面积53891平方米，地上总建筑面积121752平方米，容积率2.26，

建筑密度8.74%，绿地率67.7%，管理费2.1（1.7+0.4）元/m2。住宅总户数719

户，地下停车位550个，加上立体车位总共850个车位。目前已售88％，均价

16500元/m2。

实景图售楼处外景

16

2007年8月

售楼处内景沙盘

点评：该项目属于高档住宅，客户为中产阶层及以上人群。目前已经入住，由

于入住时间不长，目前入住率并不高。小区实行封闭式管理，物业管理较正规，

目前售楼处布置在小区中间位置，进入小区需严格登记。由于已售88％，目前

售楼处人气不旺，剩余物业销售速度较慢。返回

五、市北区

1市北区概述

市北区南临市南区，北接四方区，东部与崂山区接壤，是青岛仅次于市南区

的发达区域，与市南区单纯的商业金融中心相比，市北区内还有部分厂矿企业以

及青岛市最重要的港口码头。返回

2市北区房地产业发展现状

市北区土地供应充足，2006年及2007年上半年挂牌出让住宅用地共计11

宗，其中包括6宗普通商品房用地。但是，与土地供应充足相对应的是开工不足，

另外由于几宗普商住宅大都是定向销售，能够购买的只是小部分消费者，而且目

前在售的只有天福宜家、颐中银街、鼎都、四季景园、良辰美景、环宇康庭等几

个楼盘，所以，市北区明显呈现出供应量不足的问题。随着2007年小港湾改造

17

2007年8月

项目正式开始动迁，供应量不足的问题将更加突出，大量拆迁户的出现使二手房

交易不断升温。

而且今后三年之内，东西快速路两侧、辽宁路两侧、延安三路两侧、胶州路

两侧、甘肃路、上海路周边区域及多年遗留的“多点”破旧陋房等35处旧城区

老房将全部改造，涉及动迁居民3万余户。至2010年，市北区95万平方米的老

城区将实施规划改造——即“三线一片多点”旧城改造项目。

“三线”：

为东西快速路两侧、辽宁路两侧、延安三路两侧。东西快速路两侧规划18

处地块，总占地面积44.5平方米，将规划建成集金融、大型商业、住宅的综合

街区，满足快速路车行景观的城市风景线。辽宁路两侧规划改造5块地块，总占

地面积7万平方米，改造后依托科技信息城、颐中银街，产生规模效益共同打造

市北区乃至全市的电子、时尚商业中心。延安三路两侧，规划改造3处地块，总

占地面积2.8万平方米，改造后，将完善延安三路区域商业配套，提升现有商业

规模和档次，成为交通便利、商业气氛浓厚的高档金融商贸街区。

“一片”：

为胶州路两侧、甘肃路、上海路周边区域。胶州路南片、北片、东片共占地

17万平方米，因这个区域为我市最早的商业中心地带，商贸发达，交通便利，

区域优势十分明显，因此改造后，将依托中山路、四方路、即墨路，恢复即墨路

小商品批发市场经营特色，着力打造成为有特色、高水平的商业区。上海路南片、

甘肃路两侧、德平路片共占地12万平方米，改造后将与即墨路小商品市场、小

港湾旅游休闲区相呼应，延续浓厚的商业氛围。

“多点”：

为多年遗留的多处破旧陋房零星片。主要包括人和路两侧片、雒口路两侧片、

大港纬四路两侧片3处零星地块，共占地12万平方米。改造后，将推动台东商

圈、利津路特色街、大港范围内的经济发展，提升城区面貌及居民生活条件。

市北区城改时间表：

2007年，基本完成辽宁路两侧和延安三路两侧的改造工作，重点实施快速

路试点片一期、黄台路大连路、泰山路两侧、辽源路办事处驻地和杨家群东南片

改造、小港湾改造。加快推进村庄改造工作，实施错埠岭二小区、海泊河33号

地、西吴新村拆迁建设，涉及拆迁居民1万余户。

2008年，着重实施吉林路泰山路两侧、延安三路旧城区片、胶州路北侧8

个项目，拆迁居民6200多户，总规划面积94万平方米，同时对十九中西、雒口

路7号、延安三路四平路、广饶路延安路拐角等4处零星片拆迁后建设广场绿地。

2009年，着重实施大连路以南、无棣二路两侧、临邑路以北，以及人和路

立体停车场、长春路长途汽车站周边等5个项目的改造，拆迁居民1500户，总

规划建筑面积25万平方米。

2010年，着重实施上海路南片、甘肃路两侧及临清路以东，市立医院西侧，

18

2007年8月

毗邻东西快速路的两处多层围合式住宅改造，拆迁居民5000户，总规划建筑面

积43万平方米。

7月市北区有销售记录的住宅项目共21个，成交量达546套，总成交面积

为56169平方米，同比分别上涨304.4%与246.7%，环比分别上涨12.1%与14.3%，

仅次于城阳区名列各区市第二。本月该区域福州北路片区的TOPTOWN鼎都与

河马石•四季景园以及山东路片区的良辰美景与辽宁路片区的颐中银街二期都继

续保持了6月份的良好势头，成交量均在60套以上。而7月份以6380元/平米

起价开盘销售的天福宜家，无疑是市北区在售楼盘中的“耀眼新星”，当月成交

量就达142套，均价在7000元/平米左右，户型主要在79～123平米之间，属于

经济型物业而较受欢迎。返回

3房地产区域板块分析

从规划角度划分，市北分区总体布局结构由相对独立完整且有机联系的九个

功能片区构成：

1）西部港口集散服务片区

该片区的范围为孟庄路以西、青海路与普集路以北、胶济铁路线至大窑沟以

西的区域。该区域用地面积为508.95公顷，分布人口1.40万人。规划该区域为

体现市北分区“港口集散服务”的重要功能片区，该区域应依托港口、铁路、疏

港路等对外交通的优势，大力发展以口岸服务为主要特点的第三产业，逐步调整

冠县路、新疆路周边地段的用地布局，在冠县路、新疆路两侧形成集联检、金融、

贸易、文化娱乐、商业购物为一体的综合区，着重突出为港口服务的主体职能。

2）胶州路市级商贸综合片区

该区域的范围为四方路以北、中山路与胶济铁路线以东、上海路以南的区域，

用地面积约为55.19公顷，分布人口1.95万人。规划该区域建设坚持“大中型、

综合性、多功能、现代化”的原则，重点解决好该区域的动静态交通的组织，保

护、继承青岛市独特的建筑风貌，结合城市地下空间的综合开发利用，将该区域

建设成为集购物、文化、娱乐、餐饮、商务、居住为一体的现代化商贸区。

3）辽宁路科技信息、居住综合片区

19

2007年8月

该区域的范围为上海路、延安路、胶东路以北，普集路、青海路、大港纬三

路、辽宁路以南，宁海路、延安一路以西，胶州铁路线以东的区域。该区域用地

面积约为249.35公顷，分布人口8.34万人。规划该区域通过旧城改造逐步配套

完善基础设施以及为居住生活服务的各项公共设施，强化科技信息的功能，加强

绿地系统建设，切实提高、改善居住环境质量，为居民提供舒适、安静、安全、

卫生、方便的居住环境。

4）利津路都市工业片区

该区域的范围为孟庄路以东、辽宁路以北、利津路以西，沈阳路以南的区域，

用地面积约为139.06公顷，分布人口2.26万人，是市北分区老工业企业分布的

密集区。规划该区域结合企业发展实际、依据城市总体规划，对传统工业进行逐

步改造，形成以高新技术产业、信息产业为主导产业，以商贸服务为辅助产业的

新型都市工业区。

5）台东商贸综合片区

该区域的范围为利津路、宁海路、延安一路以东，延安路以北，长春路以南，

延安三路以西的区域，该区域用地面积为126.91公顷，分布人口5.20万人。该

区域是城市总体规划确定的15个分区级商业街区之一，主要体现分区级商贸、

金融、购物、文化、娱乐居住为一体的主体职能。

6）海泊河居住片区

该区域范围为长春路、延安三路、威海路以东，山东路以西，鞍山路以南，

宁夏路以北的区域，用地面积234.09公顷，分布人口7.73万人，是青岛市旧城

改造的重点区域之一。规划该区域体现居住综合区的职能，在旧城改造中强化、

完善基础设施和公共设施的建设，着力于居住环境的改善，形成配套完善、密度

适中、环境优美的综合住区。

7）辽阳西路、南京路综合片区

该区域的范围为山东路以东，延吉路、吴兴路以北，福州路以西，哈尔滨路

以南的区域，用地面积372.53公顷，分布人口7.42万人。规划改造辽阳西路南

侧、绍兴路东侧对城市环境有污染的企业，逐步向高新技术产业、信息产业等都

市工业发展，使该区域成为以居住、公建、都市工业为主的综合片区。

8）东部居住、高科技工业、文教综合片区

该区域的范围为福州路以东，308国道以南，劲松五路以西，徐家村与银川

西路以北的区域，用地面积946.65公顷，分布人口11.77万人。该区域主要布局

有浮山后居住区、市北区科技工业园区、文教区等，是城市总体规划确定的近期

现代化综合居住区的重点建设区域，是市区吸纳旧城改造人口疏解和工业发展的

重要区域。规划该区域体现居住、现代工业与文教的主体职能。

9）南部居住、旅游观光综合片区

该区域的范围为宁夏路、延安路、胶东路以南至市北分区南部行政界，延安

三路以西，莱芜二路以东的区域，用地面积230.27公顷，分布人口7.93万人。

20

2007年8月

该区域南部分别与观象山公园、伏龙山公园、青岛山公园、太平山中央公园相接。

从人们生活习惯、商业圈层角度来看，有这样几个重点区域：

台东、华阳路板块：

台东属于繁华的老商业圈，居住环境一般，但交通便利、购物方便，所以深

受租房者欢迎，因此房屋租赁价格较高。区域内除少量上世纪末本世纪初建成的

商品房（如城市花园化、和平花园、海泊人家等）外，大部分住宅建成年代较早，

配套设施不是很完备。目前此区域在售的楼盘主要有天福·宜家、颐中·银街，

购房的群体准备结婚的年轻人占相当一部分比例，需求量很大。

洪山坡、辽阳路板块：

洪山披周边的小区大多是最近几年新建的住宅小区，随着周边道路改造的完

成，配套设施逐步完善，再加之整个区域环山而建，整个洪山坡板块变得更加适

宜居住。目前，辽阳路两侧在售楼盘近10个，销售面积突破100万平方米。现

在，辽阳路住宅开发是以三四个节点为核心，随着开发密度的增加，辽阳路两侧

的住宅开发将连成一片。

从价格上来看，目前辽阳路东西两段的房价基本达到平衡。而进入崂山区海

尔路附近，价格甚至更高。目前辽阳路新建住宅的价位基本在6000-7000元/平

方米之间，档次较高的住宅项目价位甚至达到了8000元/平方米以上。随着辽阳

路的配套完善，目前的房价将在保持稳定的基础上有所增长。

从户型上来看，80平方米-100平方米左右的套二房成为该区域非常典型的

户型模式，较具有代表性的是青建·橄榄城和尚东区两个项目。另外顺应人们对

低总价小户型住宅的需求，城建·TPOTOWN鼎都等成为新一代小户型住宅的

代表楼盘。预计将来辽阳路的户型配套将分为两端，浮山后以东为适应崂山商务

区的一些地域特点户型标准将偏中大，以西将以中小户型为开发重点。

作为普通收入及中等收入者居住生活的街区，加之位于城市腹地，辽阳路两

侧的住宅项目密度较高。早年开发起步阶段，多层住宅成为住宅形态的主流，而

随着地块升温，为满足更多市民的居住需求，该区域住宅开发形态逐渐走高，

如今小高层、高层成为主流开发形态。

山东路板块：

山东路1985年建成，之前山东路只是一条乡村路，沿途是吴家村、亢家庄

等村庄。建成后的山东路，路宽 40米，连接青岛南北。90年代初，胶州湾高速

公路建成后，山东路的房地产开发起步，出现了如深业中心等标志性建筑。2003

年前后，山东路的房地产开发进入一轮高潮，住宅楼盘或商住两用楼盘成为继写

字楼后山东路又一开发主流。2004年，山东路被确认为青岛 CBD端线后，山东

路北段的开发变热，出现了如良辰美景、环宇康庭等新的居住社区。返回

4典型楼盘/项目分析

典型项目：天福·宜家

21

2007年8月

该项目为商住小区，位于市北区曹县路2号，紧邻青岛科技街、青岛啤酒街

和台东商圈，居家、休闲、购物极为方便。

天福·宜家总建筑面积约77118.9，户型以72-116为主，建有2座11层

㎡㎡

小高层、4座18层高层建筑，共计516套，围绕小区中心建有两个休闲娱乐广

场，小区建有16352.22的地下停车场。另外小区设有13000平米临街商业旺

㎡

铺，外观通透设计、环岛式布局，小区物业管理费1.2元/。

㎡

户外广告牌售楼处外观

沙盘售楼处内景

点评：由于此楼盘与周边相比较低的价格（起价6380元/）、年轻人结婚购房

㎡

的刚性需求、成熟的市政配套、便利的交通、小港湾拆迁改造的动迁户需求旺

盛等原因，小区开盘即出现昼夜排队认购的火爆场面，而由于其6个楼盘未一

次性取得预售许可证而采用分阶段开盘销售的形式，一期推出两栋，销售速度

较快，两个月内基本售完，二期刚刚开始销售，情况良好。

山东路、延吉路附近典型住宅项目：

项目规划建

名称筑面积

良辰

美景

物业类型开盘时间均价户型备注

6栋32、34F，1

栋10F，底部为21.772006.6.10

裙楼大卖场

8800（小

户型价位

较高）

22

面积在60～

160m2之间，

100m2以下占

40％，3梯4户，

带600元标准的精装修，1297

户，1214个车位，7300元/

个，车库8～8.8万/个，开

盘至今已售近70％（开发商

2007年8月

公摊24％ 自行销售），大户型销售相对

面积在57～

180m2之间，6.8 3栋23F 2006.10.208700

100m2左右居多

较慢

800元标准的精装修，车库捆环宇

绑销售，至今已售70％多康庭

3万方大型商业，2.5万方五

星级酒店，10万方商务公寓

嘉合

新兴

16 高层 未开盘

点评：山东路楼盘的价格以宁夏路为分界点（延吉路处为市南、市北区分界），

南部的价位在 9000元 /左右甚至更高，而北部的价格在 8000元/到 8500

㎡㎡

元 /之间。山东路的住宅楼盘相对来说，价格比较适中，性价比也比较高。这

㎡

些每平方米八九千元的房子，很多都包含高品质精装修在里面。另外，山东路

近期入市的楼盘中，有很多都是中小户型，以嘉合·新兴、嘉煌·创异时代为代表。

从住宅部分看，山东路现有楼盘的户型是多样性的，可以满足消费者的多种

需求。以良辰美景为代表的大户型楼盘，两室一厅的大套二，三室两厅的住宅

都有，可以满足中高端商务人士的购房需求。以嘉合·新兴为代表的中等户型，

两室一厅是主要供应产品，让中等收入的小康之家，可以方便地拥有在市中心

区域的房子。以嘉煌·创异时代为代表的打超小户型的楼盘，向市场供应 50

㎡

左右、一室一厅的住宅产品，让婚房、度假房等由概念走入现实。

从住宅形态上，山东路上现有的楼盘提供的 90%以上都是高层产品，在山

东路北端的一些楼盘，也有部分小高层产品存在。而且，从现有住宅的特点来

看以及该区域商务大道和紧邻青岛 CBD的地块性质，如果出现低密度的住宅形

式，与山东路的整体建筑特色也会不协调，所以近期出现多层住宅的可能性不

大。

精装修是该区域楼盘的特点之一，从目前看，该区域良辰美景、嘉合·新兴、

嘉煌·创异时代等楼盘都是附带精装修的。物业管理方面的配套也是该区域楼盘

比较吸引购房者的地方，近期，嘉合·新兴提出了国际服务公寓、全套房等概念，

引进国际知名酒店管理公司，把原先的住宅公寓变身酒店公寓，也在市区地产

板块中引起了不小的轰动。返回

洪山坡、辽阳路板块部分项目信息：

名称地址开发商面积起价开盘时间

海信·静湖琅园劲松三路148号青岛海信地产 90-150 7300 2005.11

四季景园合肥路666号

城建·TOPTOWN福州北路

鼎都133-135号

城建·春光山色劲松五路177号

鲁商置业·青岛星洲

83-120 5980 2007.8

世源置业

38-129 6100 2007.4

23

青岛城市建设集团

98-135 5800 2006.8

2007年8月

康储·景泰尚都

福州北路90号青岛康储实业 64-145 5880 2006.12

典型项目：TOPTOWN鼎都

项目位于青岛市市北区福州北路133、135号，项目占地面积约3.22万，

㎡

总建筑面积约15.4万，规划户数1100户，户型面积53-128，包括高层住宅、

㎡㎡

办公写字楼和商业网点三种模式。

户外广告牌售楼处外观

沙盘售楼处内景

点评：该项目交通便利，周围有十余条公交路线，交通四通八达。青岛市交通

动脉——福州路与辽阳路在此交会。第二条城市东西快速延伸至此。与进出青

岛市的308国道、胶州湾高速和青银高速相贯通。不过噪音对该小区居住者有

一定影响，而且由于规划限制条件等因素，户型设计一般，但是由于城建的名

声已经6547元/的均价，该项目销售状况良好。物业费1元/。由内部人员

㎡㎡

销售（不够专业），共1000多套，目前已售40％，客户以本市自住为主，车位

的销售方式还未确定。返回

24

2007年8月

六、四方区

1四方区概述

四方区用地规模为34.55平方公里，至2010年，四方区人口规模为40.9万

人左右。作为环胶州湾高速的起点位置以及地处西海岸的特殊地理优势使其成为

青岛市重要的工业、物流集中区域，主要体现能源、工业、交通枢纽、居住和商

贸的主体功能。身为老城区区域内居住氛围较好，生活方便。不过工业的发达与

聚集也带来了一系列的问题，比如环境的污染、区域内主要居民工人们的收入水

平较低影响购买力，这在一定程度上影响了四方区的居住环境和城市化进程。目

前区域内仍存在部分需要改造或正在改造的城中村项目，届时工程完工将提供大

量住宅，而且随着部分污染企业的停产或迁出，居住环境随之调高，四方区将发

展成为一个重要居住区。返回

2四方区房地产业发展现状

过去几年的房地产市场四方区是最不争气的，有时最淡季的时候，一个月成

交套数居然为个位数。其经济也不景气，工业都是些老国企，死气沉沉，南方机

车也搬走了，民营企业也没有起来，外资更引不来。也没有较大商圈，只有海琴

广场还属于近几年开发的项目，整个区域面貌破破烂烂，能有亮点的也只有汽车

大道和海云庵糖球会了，而汽车的价格不断下滑，海云庵也只有那么几天热闹，

四方的发展最大问题就是缺乏动力。

如果只从区位上来讲四方区的位置其实还是不错的，正在市区的中央，还有

一段海岸线，尤其是在东西两边还有大量的土地可以利用。所以，四方的房地产

发展是有资源可以利用的。

随着政府的政策改变，今后几年四方区的房地产将会快速发展。四方区土地

供应充足，2006年及2007年上半年挂牌出让住宅用地共计9宗，其中包括6宗

普通商品房用地。但是，与土地供应充足相对应的是开工不足，一般的商业住宅

大都开工建设并开始销售，几宗普商住宅建设相对缓慢。

限价房和旧村改造在全市都是重要角色，比如说，今年四方区还有8个两改

项目，其中老城区3个（嘉善路片改造、大水清沟改造、金华路28号）、城中村

5个（河西村、河崖村、孤山、华光村、大山村），占地总面积98.8万，规划

㎡

总建筑面积171万，拆迁居民5177户。西部尤其是瑞昌路和海泊河中间地带，

㎡

将成为一个重要的地产爆发点，几个楼盘开始上马，兴隆花园已经开盘，广业海

岸阳光即将启动，海信还在湖岛做了个锦绣海岸，估计要打海景牌。而东部重庆

路两侧虽然现状较差，但也有一定的项目，省房在嘉定山有个银鸥山庄，河西周

边改造50万平；水清沟也有40万，预计省房年底开工，加上雁山等其他开发商，

总量也相当可观。从短时间来看，东西两线同时作战将使四方区开发量对比以前

出现爆炸性增长，但是其中最大的遗憾是没有引进有名的企业来做，无品牌效应。

25

2007年8月

7月四方区一手商品房住宅共成交160套，总成交面积为13863平方米。限

价商品房瑞纳嘉兴沉寂了几个月之后老树逢春，本月成交量达46套，均价在4950

元/平方米左右。与此同时，由青岛海湾集团集体集资建设的经济适用房项目正

一康居，本月突现楼市，共销售了73套，成绩斐然。而曾经红透四方楼市的雁

山世纪却渐趋消沉，本月仅销售了20套，均价在5300元/平方米左右。据悉，

四方区即将有多个大型住宅项目开建。

二手房方面，四方区已成交的房屋房龄在1995年－2004年的比较多，建筑

面积大多在60平方～80平方，总价位在30万～50万之间。大多以结婚购房、

三口之家换房为主。从位置上来看，属于这一类型的房产大多分布在山东路、人

民路、杭州路、兴隆路、北岭、水清沟等沿路周边小区，比较适合中等收入家

庭的选择，总价位不是很高，居住方便，经济实用。随着青岛西部及小港拆迁工

作的开始，带动了投资型客户对小面积房产的关注。返回

3房地产区域板块分析

从规划角度划分，四方区可分为东、中、西三个功能片区：

1）西部工业仓储综合功能片区

四流南路、杭州路以西范围内的用地，面积约为14.05平方公里。规划继

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