绩溪上河国际养老中心项目调研报告

绩溪上河国际养老中心项目调研报告

为进一步了解省内养老服务市场需求及养老产业发展

情况，加快公司养老服务产业的筹划与发展，相关人员对绩

溪上河国际养老中心项目进行了实地考察调研，在此基础上

形成以下考察调研报告。

一、项目概况

绩溪上河国际养老中心位于安徽省宣城市绩溪县瀛洲

镇仁里村东侧上河徽院项目内，与仁里村隔登源河而望,距县

城约5公里。上河徽院项目由安徽思瑞投资集团开发建设，

三面环水、一面临山，占地280亩，总投资7.5亿元。2009

年通过公开出让取得建设用地，地价20万元/亩。项目2010

年开工建设，2012年8月27日首批产品小户型公寓开盘，

2013年所有类型物业具备销售条件，但受到当时全国房地

产行业形势和项目自身定位等问题的影响，产品难于去化，

由于资金压力，企业转变思路，将部分产品改造成养老公寓，

即上河国际养老中心项目。该养老中心于2013年8月招募

会员，2014年5月正式运营。

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上河徽院交通区位图

上河徽院全景图

（一）项目规划情况

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上河徽院项目规划包括准五星级酒店、配套服务设施

（商业中心、医疗中心）、养老中心、可售物业（小高层住

宅、花园洋房、联排别墅、独栋别墅）四部分。

上河徽院功能分区图

项目总建筑面积20.5万平米，其中地上建筑面积19.4

万平米，地下建筑面积1.1万平米，容积率1.04，建筑密度

28.23%，绿地率61.05%。上河国际养老中心总建筑面积

1.97万平米，规划1496套居住单元，可容纳2000人同时

入住。

（二）开发企业性质及产品定位

安徽思瑞投资集团是一家以房地产业为核心，集房产开

发、养生养老、五星级酒店、物业、建工、科技、贸易等多

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种经营为一体的大型民营企业，总部位于安徽省合肥市，代

表项目有合肥瑞生自由舱大厦、淮南斯瑞明珠城等。上河徽

院项目原整体定位为高端旅游地产项目，现定位为高端养老

地产项目。其中上河国际养老中心属于民办非企业单位，性

质为社会福利机构，产品定位是高档会员制老年公寓。

上河徽院实景图

养老中心实景图 独栋别墅实景图

（三）项目配套设施

1.准五星级酒店

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项目配套的准五星级酒店投资近2亿元，包含住宿、餐

饮、会议、学习、休闲、健身于一体，不仅可为养老中心会

员及家属提供服务，也可为周边及以外的人群服务。

花园洋房实景图联排别墅实景图

酒店入口处实景酒店大堂实景

2.休闲娱乐设施

养老中心配有健身室、阅览（书画）室、乒乓球室、棋

牌室、多功能室（影院、卡拉OK、舞蹈、琴房等），供会员

免费使用。

3.老年大学

养老中心以能者为师的方式开设老年大学课程，涵盖舞

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蹈、健身、音乐、美术、书法、保健养生等，满足老人的各

种爱好需求。

餐饮中心阅览书画室

乒乓球室 棋牌室

4.医疗设施

养老中心设有诊疗室、输液室和药房，并配备有全科医

生，同时与绩溪县中医院进行合作，安排中医院医生定时义

诊，为老人提供基本医疗服务，并建立个人健康档案。开通

120急救中心绿色通道，紧急情况先进行治疗，费用由医院

和养老中心进行直接结算,事后养老中心再与患者进行结算。

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目前养老中心已与几家当地知名医院进行接洽，筹备联

合开办医院，选址于项目入口西侧的医疗中心内，医院的具

体运作模式目前还在商谈中。

5.商业中心

项目入口东侧规划有商业中心，满足居住、生活的基本

要求，具体业态目前还未明确。

6.餐饮中心

养老中心配套餐饮中心，提供三正餐（早餐、中餐、晚

餐）和两辅餐（下午茶、宵夜），并根据老年人特点供应低

糖餐、低脂餐、流食、半流食、素食等特殊配餐，老人可根

据不同需求进行有偿就餐。

7、党支部

建立中共上河国际养老中心支部委员会，定期开展党支

部学习等活动。

（四）目前经营状况

1.养老中心

养老中心入住采用会员制，成为会员后才有资格入住养

老中心。目前中心有会员4000余人，建成床位300余张，

另有400张床位正在装修中，6月份即可投入使用。据介绍，

中心每年12月份-4月份入住率能达到50%以上，5月份-11

月份基本达到100%。目前中心出售会员卡每月可实现1000

万元的现金流。

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2. 小高层、花园洋房、联排、独栋别墅

小高层、花园洋房、联排、独栋别墅采取出售的形式，

除小高层尚在建设阶段，其余类型物业均为现房。据介绍，

目前花园洋房销售已超过三分之二，小高层、联排和独栋别

墅去化较少，目前总销售收入约2亿元，约为总投入的50%。

3.准五星级酒店

目前酒店客房入住率较低，配套设施使用率不高，年亏

损1000万元左右。

二、项目运营模式及盈利模式

（一）运营模式

1.入住条件

目前养老中心会员均为可自理的老人，入住前需提交三

甲医院的体检报告，审核通过后方可入住。

2.运营团队

项目运营团队由企业自身组建，主要包括医疗、卫生、

前台、餐饮、客服、旅居、财务等部门，约30余人，其中

普通员工基本工资每月1000多元。

企业目前已与日本的一家养老项目运营团队签订了合

作协议，本月15号抵达项目，与企业自身团队合作运营，

旨在学习国外养老的先进运营模式和经验，培养自己的团

队，为本项目和今后开发的其他项目提供更好的服务。

3.运营方式

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（1）体验式营销

养老中心在北京、上海、南京、合肥、芜湖、淮南等13

个城市设有营销中心，并定期组织客户自费到项目现场参

观，并结合周边的旅游线路，在体验项目本身的同时，感受

周边环境，游览周边景点，通过客户全方位的体验实现项目

去化和中心会员卡的办理。

（2）旅居服务

养老中心目前与海南、青岛、北戴河、嘉兴、扬州等全

国34家养老机构以及韩国养老机构进行合作，定期组织短

期旅游和长期度假，提供候鸟式养老服务。

（3）会员费有息全额返还及会员差别式服务

养老中心会员卡从3.3万到16.5万元不等，分为五个档

次，按照购卡金额的不等企业每年给予会员不同金额的福利

补助，3年后，会员费全额返还会员。会员入住养老中心的

费用，同样也是按照会员卡的档次进行打折，折扣从95折

最高至75折。此外公司正在研究根据缴纳会员费的不同，

提供差别式服务，目前方案还在进一步研究中。

（4）买房送保险，60岁后按月领取

小高层、花园洋房、联排、独栋别墅目前分别以3500

4000、6500、7500元/平米的销售价格对外出售。开发企

业与泰康人寿保险公司合作，对于购买住宅的业主，在60

岁后按月领取退休金，领取期限至少20年，根据购买时的

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年龄和购房款不同，每月领取金额在1000元至13000元不

等。

4．运营中出现的问题及困难

（1）老人人身伤害的风险

老人存在意外跌倒、撞击等人身伤害，中心一方面通过

购买意外伤害险来提供保障，一方面通过强化员工的安全意

识，提高服务水平，争取最大程度预防上述情况的发生。

（2）养老中心亏损

由于养老中心收费偏低且较为单一，而运营成本较高，

在实际运营中是亏损的。项目目前主要是通过提供旅居服

务，收取旅游公司和会员之间的差价实现盈利。

（3）联排、独栋别墅难以去化

由于定位问题，项目目前联排和独栋别墅去化率较低，

且外观已大量出现破旧的现象，一方面占用大量资金，另一

方面增加了销售难度。企业目前虽采用了“买房送保险”，“置

业住全国”等营销手段，但收效甚微。

（二）盈利模式

1.出售会员卡

通过出售会员卡，实现稳定的现金流。

2.出售房产

通过出售房产，资金能够快速回笼。

3.旅居服务

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养老中心与其他养老机构合作，采取候鸟式养老结合旅

游的模式，通过与旅游机构合作，赚取差价，实现收益。

4.与医疗机构合作

养老中心目前已开始接洽医疗机构，与其合作，未来医

院运营后可实现收益。

5.进入老年人产品市场

中心目前在打算筹建面向会员的老年人产品的销售网

站，在会员不断积累的前提下，通过销售老年人产品可实现

收益。

6.拓展养老中心的类型，扩大客户群体。

目前企业已打算在合肥市建设一所康复疗养中心，收住

半自理和不能自理的老人，此外还打算在淮南等地收购当地

养老机构进行运营。以上举措旨在进一步拓展市场，扩大客

户群体，增加收益。

7.餐饮收入

因而在前期建设费用上基本无补贴，后期项目申请改造补贴

20余万元。

（二）养老中心运营后每年每床位政府补贴4000元。

（三）养老中心在运营过程中水、电煤气费用执行居民

生活类价格。

四、养老中心入住客户群体情况及收费标准

（一）入住群体情况

项目目前入住的群体均为可自理型老人，年龄阶段在

50-70岁之间居多，职业以教师、公务员、离休干部居多，

也有少部分工人。

（二）收费标准

随着会员人数的增多和项目知名度的扩大，收费标准呈

逐年增长的趋势。目前的收费标准为：

双人间：1300元/人*月；

单人间：2400元/人*月；

（三）免费服务内容

（1）住宿服务

提供单人间和双人间两种类型的房间，床头、卫生间安

装了触碰按钮，配备紧急呼叫系统（SOS），卫生间配备了

部分老年人设施。

（2）卫生服务

中心每星期会集中一到两次给老年人打扫室内卫生、清

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洗床上用品。

（3）理发服务

有专门的理发人员每月一次义务为老人提供理发服务。

房间内景 卫生间内老年人设施

卫生间内老年人设施卫生间内老年人设施

（4）医疗服务

中心内部配有全科医生，医务室和药房，提供24小时

值班服务，可进行简单的身体检查，建立健康档案。此外，

定期请县中医院医生来中心义诊。

（5）亲情服务

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养老中心与入住老人采取交朋友的方式，每月要给会员

至少打一次电话，每个星期要去入住老人房间谈心、做家务，

时刻与老人保持沟通，了解老人的想法，与老人建立亲密的

关系。

五、项目考察印象

（一）值得借鉴之处

1.提供特色旅居服务

养老中心与国内外多家养老机构进行合作，采取候鸟式

养老结合旅游的模式，在给老人提供不同居住体验的同时，

通过开展旅游服务，提升养老中心的吸引力和附加值，促进

房产的销售和会员卡的办理，继而带动旅游服务的不断更新

和扩展，在通过旅游服务收费赚取差价，形成持续稳定的收

同自理程度的老人，扩大客户群体，抢占市场，在未来产业

链的扩展中占据更多的资源，在行业中形成优势地位。

4.会员费有息全额返还及差别服务

通过这种方式，能够增加会员卡办理的吸引力，有利于

项目快速融资，形成持续稳定的现金流，相比银行繁琐的贷

款手续可也省去很多工作量。即使3年后全额有息返还会员，

也可以赚取利息差价。

5．买房送保险

增加置业对于客户的吸引力，尤其是即将年满60的客

户，公司只需要从客户的购房款中支出一小部分用来购买保

险，由保险公司在业主60岁后按月支付收益，此举不仅有

助营销，加快回笼资金，也可使业主获得可观的收益。

（二）不足之处

1.老年人设施不完善

养老中心走廊及公共空间无老年人扶手、房间内部卫生

间有部分老年人设施，但并不完善。

2．养老中心房间装修风格趋近于宾馆，缺少居家的温

馨感。

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房间内景 走廊

3.酒店建设标准过高，入不敷出。

由于土地出让时当地政府要求，酒店建设标准过高，规

模较大，使用率较低、造成目前运营亏损。

4.可售物业总体定位过低，造成高端产品难于去化。

可售物业定位较低，尤其是联排和独栋别墅，显得品质

较低，此外，项目景观绿化也较为粗糙，虽然周边环境得天

独厚，但对于高端客户的吸引力不足，造成去化困难，是目

前项目的难点所在。