投资了公寓会卖不掉吗

投资公寓应该如何选择

“麻雀虽小，五脏俱全”的公寓可谓住所和写字楼的“会集体”，

同时又拥有“面积小、总价低”的低投资门槛，面对如日中天的贵

阳公寓投资市场，投资者如何才能将公寓投资的风险降到最低?记者采

访发现，因为公寓所“偏向”的商业性质，所以对项目及物业本

身状况属性的掌握很重要。

投资因素一：选地段

对于商业地产而言有一条投资本律——地段，地段，还是地段，

因为小户型公寓与纯住所对比，带有更大的投资属性，地段也相同

决定了小户型公寓能否具备投资价值和可连续发展潜力。

从当前贵阳主要在售的公寓项目来看，地段特征多属两类状况，

一类是位于城市核心也许商贸活动极为繁荣的地域，如喷水池的百

灵时髦天地;另一类则是像花果园和将来方舟那样的大体量新兴复合

型社区内的公寓物业，这种公寓周边拥有强盛的写字楼集群，为公

寓供给了赖以依赖的客户资源。

投资公寓选择地段的同时还要关注地域的规划远景。从当前贵阳

在售公寓的价格来看，位于城市核心商业地域的公寓价格广泛达到

1.5万元/平方米左右，而一些城市规划新兴地域的公寓价格则在

4500-6500元/平方米不等，价格悬殊极大。业内人士解析以为，一

些位于将来商务区的公寓产品，因为配套交通以及家产还没有成熟，

价格相对较低，购买此类“潜力”物业时，必定要先研究公寓所在

的地域规划，比方家产支持、交通远景、能否有足够的租借集体支

撑等。

值得提示投资者的是，当前的闹市公寓，租借行情乐观，但因为

单价已经被抬到一个较高地址，在必定程度上透支了相当一部分将

来的增值空间;而新兴地域公寓，价格虽不高，但先期可能会经历较

长的“暖租”期，空置风险相对较高，投资者应有对投资回报的规

划实质考虑。

投资因素二：挑“邻居”

采访中，贵阳较早一批参加公寓投资的刘女士向记者表达了自己

的投资经历。

几年前，刘女士在中心区购买了两套面积在50平方米的公寓，打

算连通以后创立美容会所。收房时刘女士发现，同一层物业，除了自

己购买的两套以外，其余都被别的两位投资者买下改造成了短租公寓，

一开始刘女士以为“背靠大树好乘凉”，散户少，今后楼层管理更方

便些。谁知收房后不久，周边的投资者为了方便管理，擅自将通道进

行间隔改造，这样一来刘女士的美容会所被“逼”到了一个死角，买

卖大受影响，并且多次向物管投诉凡是无果。

对此现象，许多业内人士表示，与团购大客户投资相邻物业，散

户投资者常常缺少主动权，所以看似投资门槛低的公寓，中小投资

者特别要慎重。散户投资者最好防备与大客户为邻，宜于优选周边

有同类小型企业的物业，如sohu办公族、创业型企业、美容休闲会

所等等，更利于积聚人气，形成物业互补的带动效应。

同时，经过采访记者还发现，一些购买公寓的花费集体还带有自

住兼投资的两重考虑。公寓买来后自住几年，改进性购房后再将公

寓进行出租，这样的想法究竟能否现实?对此一些置业顾问表示，一

般选择只身一人公寓的人群以年轻人居多，假如所投资的公寓周边有写

字楼也许大体量的商业集群，常常可以降低此类公寓投资的空置风

险，但是这种求租集体常常对物业的配套要求也较高，必定品位的

装修水平易齐备的家具家电是保证出租率的前提。

投资因素三：考量成本

从当前贵阳在售的公寓投资项目来看，许多都打出了12-15%的高

投资回报率，这也成为最吸引投资者眼球的促销方式。实质投资回报

的确有这么高吗?记者经过采访发现，公寓投资的一些隐性成本常常是

考虑投资收益时不行忽视的。

从当前一些有住所和公寓同期在售的综合型物业来看，公寓与住

所的价差常常不大，但是很多投资者其实不知道，购买公寓与购买住

宅在土地使用年限上却有很大的差异。据认识，当前住所的土地使

用年限都在70年，而市场上在售公寓的使用年限一般只有40年。

当前贵阳市场上在售的公寓产品多分为三类面积区间，30多平方

米、50平方米左右、70平方米左右三类。在生活配套上，公寓不像住

所那样，户户接统统煤气管道，而在水、电花费的计价上也是参照商

用水电资费标准，从这些条件而言，公寓实质上其实不是家居租房的

首选，承租客多为只身一人白领，所以选择适合大小的公寓产品尤其

重要。相对而言小户型公寓产品租住范围更广，但因为公寓产

品的公摊率在30%左右，同时又需要兼备各种功能性，所以50平方米

左右的公寓产品是一般中小投资者的首选。

整体而言，公寓产品是不动产投资中间比较守旧的理财模式，因

为投资门槛较低，所以投资回报率也相对有限。从投资角度来看，短

期套利可行度较低，合适长远拥有靠租金长线收益。对于买不起写字

楼的创业型企业来说，公寓产品也是较好的代替选择。

投资因素四：看软硬件

经过对当前贵阳已投入使用的部分公寓项目的实质状况来看，广

泛存在物业管理水平不高、车位不足、电梯等硬件配套条件弱的缺

点，这些软硬件环境的“软肋”都使得公寓物业的增值空间大打折

扣。

据认识，“价格高低”和“增值空间”常常是当前贵阳公寓投资

者最为关注的两大方向，而对于公寓后期的物业管理团队如何常常

最易被投资者所忽视。

专业投资人士建议，因为购买公寓产品在不动产投资中间属长线

投资种类，所以开发商的实力和物业服务企业的管理水平，也将是

决定租金回报的要点。当前贵阳公寓市场上的产品多分为住所公寓

和写字楼公寓两大类，无论是对投资型客户还是自用型客户，公寓

的质量都至关重要，涵盖的内容也很广，如内部竖向交通条件、入

户大堂设计、泊车位的比率、信息智能化系统配置，甚至公寓的外

立面，都成为衡量公寓价值的重要指标，完美的高水平硬件设施能

为后期物业的出租加分许多。