房产继承新规!2021年起,老人

房产继承新规！2021年起，⽼⼈房产全都这样处理！房产全都这样处理！

2021年起

房产继承有新规啦！

《中华⼈民共和国民法典》将从2021年1⽉1⽇开始实⾏，其中就对⽗母的房产如何通过继承的

⽅式转让给⼦⼥们做出了详细的规定，在这些规定中，有不少内容是结合当前的情况提出的新

规定。

也就是说，“继承权”新规，2021年起，⽗母房产统统按新规处置。

那么新规到底有

哪些改动呢？

⼀起来看看！

01

新规增加2种⽴遗嘱的⽅式

以往⽴遗嘱，最常见也是最有效的⽅式就是去公证处进⾏公证，但这种⽅式有很⼤的弊端，很

多年迈的⽼⼈⾏动迟缓和不便，甚⾄只能坐在轮椅上，公证处路程⼜太远，对⽼⼈们来说实在

是谈不上⽅便。

新的继承规定，增加了2种合法有效的⽴遗嘱⽅式：录像遗嘱和打印遗嘱。这就减轻了⽼⼈们的

很多⿇烦事，例如很多⽼⼈不识字、年⽼了认识不清，还可以录像。

02

为了防⽌⽴遗嘱被迫⽆奈，新规增加“见证⼈”规定

有些⼈为争⽗母房产，会要求⽗母必须按照⾃⼰的意见⽴遗嘱，不然就有严重后果。

所以，为防⽌这种事情发⽣，新规规定必须有2名见证⼈在场才⾏，确保遗嘱出⾃⽼⼈内⼼真实

想法。

03

新规增加遗嘱的“宽恕”制度

顾名思义，就是给⽼⼈⽴遗嘱⼀次反悔的机会，在现实⽣活中，经常会见到⼦⼥们不孝顺⽗

母，但是为了获得⽗母的房产表⾯⼀套背后⼀套。

所以“反悔”制度就给了⽗母们另外⼀道保障，有机会修改遗嘱。

04

新规设定“遗嘱最新第⼀”原则

根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最⼤的法律效益，不管⼦⼥们持有任何

形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。

新规按照时间排序，只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个

遗嘱将作为最有效的遗嘱执⾏。

05

新规增加了有效继承⼈范围

新规定增加了继承⼈范围，外甥、外甥⼥、侄⼉、侄⼥都可以依法继承房产。

以上这些变动你清楚了吗

但你知道吗

有五种财产不能被继承

独⽣⼦⼥也不⾏！

01

被继承⼈与他⼈共有的财产中，属于他⼈的部分不能被继承

意思就是财产表⾯上看来是属于被继承⼈的，实际上被继承⼈并不拥有全部的所有权，最常见

的情况是夫妻共有财产。

⽼张夫妇有两个⼉⼦，夫妇俩婚后买了⼀套房⼦，登记在⽼张名下，⽼伴去世后⽼张和⼩⼉⼦

⼀起住着。现在⽼张也去世了，留下⼀份遗嘱写明房⼦归⼩⼉⼦。

实际上⽼张的太太也有1/2房⼦的所有权，如果⽼张的太太去世前没⽴遗嘱，那按照法律规定，

⽼张的太太⼿⾥1/2的房产会由⽼张、⼤⼉⼦和⼩⼉⼦平分。

02

使⽤权不能被继承

最常见的是农村宅基地使⽤权和公有住房使⽤权。

03

个⼈所得税：按照《财政部国家税务总局关于个⼈⽆偿受赠房屋有关个⼈所得税问题的通知》

（财税〔2009〕78号）第⼀条规定，符合以下情形的，对当事双⽅不征收个⼈所得税：

（⼀）房屋产权所有⼈将房屋产权⽆偿赠与配偶、⽗母、⼦⼥、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、

外孙⼦⼥、兄弟姐妹；

（⼆）房屋产权所有⼈将房屋产权⽆偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养⼈或者赡养

⼈。

契税：根据《中华⼈民共和国契税暂⾏条例》：契税税率为3—5%.契税的适⽤税率，由省、⾃

治区、直辖市⼈民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税

务总局备案。

根据《辽宁省契税暂⾏实施办法》第三条：契税税率为４％。对个⼈购买普通住宅的，税率暂

减按３％征收。

增值税：根据《财政部国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

〔2016〕36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“⼀、下列项⽬免征增值税......

（三⼗六）涉及家庭财产分割的个⼈⽆偿转让不动产、⼟地使⽤权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；⽆偿赠与配偶、⽗母、⼦⼥、祖⽗母、外祖⽗

母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥、兄弟姐妹；⽆偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养⼈或者赡

养⼈；房屋产权所有⼈死亡，法定继承⼈、遗嘱继承⼈或者受遗赠⼈依法取得房屋产权。

印花税：根据《印花税暂⾏条例》房屋赠与应当按照产权转移书据税⽬缴纳印花税，税率为万

分之五。

继承

政策补充：

个⼈所得税：按照《财政部国家税务总局关于个⼈⽆偿受赠房屋有关个⼈所得税问题的通知》

（财税〔2009〕78号）第⼀条规定，符合以下情形的，对当事双⽅不征收个⼈所得税：......

（三）房屋产权所有⼈死亡，依法取得房屋产权的法定继承⼈、遗嘱继承⼈或者受遗赠⼈。

契税：根据国家税务总局《关于继承⼟地、房屋权属有关契税问题的批复》：对于《中华⼈民

共和国继承法》规定的法定继承⼈(包括配偶、⼦⼥、⽗母、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母)继承

⼟地、房屋权属，不征契税。

按照《中华⼈民共和国继承法》规定，⾮法定继承⼈根据遗嘱承受死者⽣前的⼟地、房屋权

属，属于赠与⾏为，应征收契税。

买卖

政策补充：

契税：根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政

策的通知》（财税〔2016〕23号）第⼀条规定，关于契税政策：（⼀）对个⼈购买家庭唯⼀住

房（家庭成员范围包括购房⼈、配偶以及未成年⼦⼥，下同），⾯积为90平⽅⽶及以下的，减

按1%的税率征收契税；⾯积为90平⽅⽶以上的，减按1.5%的税率征收契税。（⼆）对个⼈购买

家庭第⼆套改善性住房，⾯积为90平⽅⽶及以下的，减按1%的税率征收契税；⾯积为90平⽅⽶

以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第⼆套改善性住房是指已拥有⼀套住房的家庭，购买的

家庭第⼆套住房。

增值税：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个⼈住房转让实施差别政策。其

中，北京、上海、⼴州和深圳之外的地区，个⼈将购买不⾜2年的住房对外销售的，按照5%的

征收率全额缴纳增值税；个⼈将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个⼈所得税：《国家税务总局关于个⼈住房转让所得征收个⼈所得税有关问题的通知》(国税发

〔2006〕108号)，对住房转让所得征收个⼈所得税时，以实际成交价格为转让收⼊。纳税⼈申

报的住房成交价格明显低于市场价格且⽆正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其

转让收⼊，但必须保证各税种计税价格⼀致。

对转让住房收⼊计算个⼈所得税应纳税所得额时，纳税⼈可凭原购房合同、发票等有效凭证，

经税务机关审核后，允许从其转让收⼊中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税⾦及有关合

理费⽤。

纳税⼈未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可

根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》第三⼗五条的规定，对其实⾏核定征税，即按纳税⼈

住房转让收⼊的⼀定⽐例核定应纳个⼈所得税额。具体⽐例由省税务局或者省税务局授权的市

税务局根据纳税⼈出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格⽔平

等因素，在住房转让收⼊1%-3%的幅度内确定。

对个⼈转让⾃⽤5年以上，并且是家庭惟⼀⽣活⽤房取得的所得，免征个⼈所得税。

根据《财政部国家税务总局关于个⼈所得税若⼲政策问题的通知》(（1994）财税字第20号)规

定：“⼆、下列所得，暂免征收个⼈所得税......（六）个⼈转让⾃⽤达五年以上、并且是唯⼀的家

庭⽣活⽤房取得的所得。”

根据《国家税务总局关于个⼈转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第

三条规定，（⼀）上述⽂件所称“⾃⽤5年以上”，是指个⼈购房⾄转让房屋的时间达5年以上。

1.个⼈购房⽇期的确定。个⼈按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的⽣效时间、房

款收据开具⽇期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个⼈购买的其他住房，以其

房屋产权证注明⽇期或契税完税凭证注明⽇期，按照孰先原则确定。

2.个⼈转让房屋的⽇期，以销售发票上注明的时间为准。

（⼆）“家庭唯⼀⽣活⽤房”是指在同⼀省、⾃治区、直辖市范围内纳税⼈（有配偶的为夫妻双

⽅）仅拥有⼀套住房。