上海房产交易税费政策及征收标准

2023年4月25日发(作者：橱柜柜体用石材好还是木材好)

上海房产交易税费政策及征收标准

在房产交易过程中，买房不仅要⽀付房⼦市价⾦额，还要缴纳各种税费。特别是在⼆⼿房交易过程中，税费缴纳占有相

当的⽐重，税收已然成为楼市调控的⼀种⼯具。因此，在购买住宅的过程中，除了关注楼市价格，购房者还要了解房地

产交易税费政策及征收标准。

本期，⼩编将带领⼤家梳理解读房屋交易中的契税、增值税及附加税、个⼈所得税的征收政策及标准。

新房在交易的过程中要缴纳契税、房屋维修基⾦、物业费、印花税（住宅免征印花税）、权证登记费等税费。⼆⼿房在

交易的过程需要缴纳契税、增值税及附加税、中介费、贷款担保费、个⼈所得税、交易⼿续费、印花税（住宅免征印花

税）、权证登记费等。

其中，在上海房地产税收交易的政策中，新房购买中，业主需要交纳契税；⼆⼿房交易除了要缴纳契税外，还需要缴纳

增值税及附加税和个税。

01

契税征收标准

契税是指不动产(⼟地、房屋)产权发⽣转移变动时，就当事⼈所订契约按产价的⼀定⽐例向新业主(产权承受⼈)征收的⼀

次性税收。

上海市契税的征收标准分为普通住宅交易契税和⾮普通住宅交易契税。

（1）⾮普通住宅交易契税。常见的⾮居住类⽤房主要有车位、商铺、办公楼等，在⼀般情况下，上海对于⾮居住类⽤

房的契税征收为（核定价格-增值税）×3%

（2）普通住宅交易契税

契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，商品房契税的多少主要由是否是唯⼀住宅所决定。

购买普通住宅时房屋交易契税税率标准如下：

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I. ⾸套房，根据房产⾯积决定契税征收

a⼩于等于90平⽅⽶的⾸套住房，征收1%的契税

b⼤于90 平⽅⽶的⾸套住房征收1.5%的契税

II. ⾮⾸套房，征收3%的契税

注：①“契税”⾸套需要根据房地产交易中⼼出具的买受⽅家庭情况住房表认定（查询结果）。需要特别注意，杨浦区⾮

沪籍买受⽅需要户籍所在地提供的⽆房证明。

② 个⼈购买家庭唯⼀住房（家庭成员范围包括购房⼈、配偶以及未成年⼦⼥）

增值税及附加税征收标准

财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，⾃2016年5⽉1⽇起，在全国范围内全⾯推开营业税改征增值税（以

下称营改增）试点，建筑业、房地产业、⾦融业、⽣活服务业等全部营业税纳税⼈，纳⼊试点范围，由缴纳营业税改为

缴纳增值税。

购买⼆⼿房，需要缴纳增值税。在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因

素，上海增值税及其附加税的税率标准：

I. 普通住宅

a若不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%为增值税率，0.55%为附加税率。

b满2年，免征增值税及附加税。

II. ⾮普通住宅

a若不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%为增值税率，0.55%为附加税率。

b满2年，按照差额（税务核定价-购⼊价）÷1.05×（5%+0.55%)征收。

III. 在上海，部分区县（闵⾏、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0. 45%。征收标准为（全额

÷1.05）×（5%+0. 45%）

个⼈所得税征收标准

⼆⼿房个⼈所得税是指在⼆⼿房交易中，税务部门向卖⽅征收交易所产⽣的差价获得的收⼊。⽐如，房⼦的原价是10

⼆⼿房个⼈所得税是指在⼆⼿房交易中，税务部门向卖⽅征收交易所产⽣的差价获得的收⼊。⽐如，房⼦的原价是10

万，卖⽅以12万的价格卖给买⽅，则要从这两万差价中征受⼀部分作为税收。

根据相关政策，个税应由卖⽅⽀付，但在实际交易过程中，往往转加到买⽅⾝上。⽬前，个⼈所得税的计算⽅式有两

种，即核实征收和核定征收。简单来说，如果你能核实到所购房屋的原价，那么就按前者征收，否则就按后者征收。上

海房屋交易个⼈所得税税率标准如下：

上海房屋交易缴纳个⼈所得税，是否“满五唯⼀”是缴纳个税的关键所在。“满五唯⼀”是指住宅满五年且是家庭名下唯⼀⼀

套的住宅。

I. 普通住宅

a 满五且唯⼀：免征个⼈所得税

b 满五不唯⼀/不满五：按照全额（核定价格）的1%或差额的20%征收房屋交易个⼈所得税。

II. ⾮普通住

a 满五且唯⼀：免征个⼈所得税

b 满五不唯⼀/不满五：按照全额（核定价格）的2%或差额的20%征收房屋交易个⼈所得税。

Q&A

1、房⼦是否满5年/满2年是如何界定的？

① 商品房：依照产证挂号⽇期、契税单完税凭据的填发⽇期核算是否满5 年/满 2 年；

① 商品房：依照产证挂号⽇期、契税单完税凭据的填发⽇期核算是否满5 年/满 2 年；

② 售后公房、动迁房:以产证挂号⽇期、契税单完税凭据的填发⽇期核算是否满 5 年/满 2 年；

③ 直系赠与的房产：以原产证挂号⽇、原契税单完税凭据的填发⽇期核算是否满5 年/满 2 年；

④ ⾮直系赠与的房产：以新产证挂号⽇、新契税单完税凭据的填发⽇期为准核算是否满5 年/满 2 年；

⑤ 夫妻改变的房产：以原产证挂号⽇、原契税单完税凭据的填发⽇期核算是否满5 年/满2 年；

⑥ 加减车位的房产：以原产证挂号⽇、原契税单完税凭据的填发⽇期核算是否满5 年/满2 年。

2、上海普通住宅与⾮普通住宅的界定？

普通住宅与⾮普通住宅除了在⾯积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。普通住宅是

指按照所在地⼀般民⽤住宅建筑标准建造的居住⽤途的房屋。⾮普通住宅则是相对于普通住宅⽽⾔的，且⾯积⽐普通住

宅⾯积较⼤或⽤途为商业的房⼦。

根据2014年11⽉20⽇起执⾏的上海市《关于调整本市普通住房标准的通知》，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

(⼀)五层以上的多⾼层住房及不⾜五层的⽼式公寓、新式⾥弄、旧式⾥弄等;

(⼆)单套建筑⾯积在140平⽶以下;

(三)实际成交价格:低于同级住房平均交易价1.44倍以下，外环外、内外环间、内环内单套⾯积140平以下价格分别低于

230万元、310万元、450万元的为普通住房。

注：以上三条必须同时满⾜才为普通住宅，反之，则为⾮普通住宅。

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