链家深入分析报告

链 家 地 产 的 资 料

链家地产十年发展历程

2001年11月，链家地产正式成立，第一家门店甜水园店正式营业，经过

十年的发展，从最初较小规模的房产中介公司发展为现今拥有800余家分支机

构的大型知名房产中介公司。2011年8月，链家地产高调宣布，将斥资40亿

元用于门店扩张，未来将实现15个城市的全国布局。但链家地产提供的数据

显示，此前链家在全国的门店涉及北京、大连、天津、南京4个城市，自启动

扩张战略后，2011年11月该公司新增在成都、青岛两个城市布局，但目前其

总店数仍为扩张前的850家左右，其中北京门店数量大约在700家左右，从业

人员预计在15000人左右，2011年全年佣金收入大约为24个亿，占整个北京

存量房交易的市场份额大约40%，差不多两套房子里，就有一套房子在链家成

交！

房产中介这个行业竞争激烈，链家凭借着具前瞻性的企业战略和品牌战

略，引导着链家不断的发展壮大，成为房产中介的领军者。 链家不断推进行

业规范化发展 链家在业务上不断创新，引导全行业进行了一波又一波的变革，

如：实价报盘、签三方约、透明交易、不吃差价、资金监管、真实房源等业务

的推进，每一项业务都是率先推出，打破行业潜规则，改变行业不良习惯，推

动行业向更加规范的方向发展， 也使链家占得了先机。

在链家的品牌发展历程中，不得不提2005 年被业内称奇的“弯道超车”。

2005年的宏观政策是第一次针对房地产的大规模调控，中小经纪公司纷纷关

店、倒闭，市场一片哗然。这时候，房产中介行业建制不久，面临这样的宏观

调控，行业众多中介公司的选择是保持不变或缩减店面，而在这个时候，链家

做出了加速扩店的决定，抓住了机会并快速领先市场，实现了“弯道超车”，奠

定了链家地产成为北京房地产经纪公司领头羊的重要基础，大幅提升了链家的

业务量、业绩、市场占有率。

在稳扎北京市场的基础上，链家快速布局异地业务，加快全国化的发展进

程，致力于将链家打造为全国化的知名品牌，为更广大的消费者服务。

2006年12月，大连链家地产6店齐开，标志链家地产迈出京城，走向全

国的第一步，随后1年，天津链家地产成立，延续着北京链家“以人为本、专

业为根”的服务精神，用最短时间获取了津门广大客户的认可。2011年，链家

地产又挥师南下，开辟南京市场，加快了链家地产全国化的步伐。在未来的五

年里，链家将同全国有志于地产服务的精英们一起，打造一个涵盖环渤海、长

三角、珠三角、中原地区，年销售额超过千亿元的地产服务平台。

链家地产发展历程

发展历程

2001年

■11月12日 链家·宝业（北京链家房地产经纪有限公司前身）正式成立

■11月25日 王晓斌（现任大客户经理）首开链家第一单

■11月 链家第一家门店甜水园店诞生

2002年

■6月 成为中国建设银行指定按揭代理机构

■10月 首家推出二手商品房转按揭业务

2003年

■ 7月 与中国建设银行合作首家推出 "二手房交易资金托管业务"，创建了京城二手

房交易新规则，提升了经纪行业信誉与品牌

■9月 成为 "中央在京单位已购公房上市出售定点交易" 代理服务机构，迈上企业发

展新台阶

2004年

■3月 唯一与北京市消费者协会合办了北京第一家，也是全国第一家 “ 二手房消费

教育学校 ”

■3月 推出 “ 租售两全 ” 新型服务产品

■4月 公司正式更名为 “ 北京链家房地产经纪有限公司 ”

■5月 成为北京市房管局指定的首批房屋租赁代理经纪机构

■8月 与中国银行合作"年付月租"业务，即"个人租房消费贷款业务"，创全国首例；

开创了个人出租房业务引入到银行信贷消费贷款的先河

■10月 链家地产的透明交易操作日渐成熟，形成了买卖双方见面，签订三方协议，同

时法务人员进行协助的阳光交易模式

2005年

■3月 成立专业金融服务中心

■5月 链家地产全面快速发展战略正式启动

2006年

■ 1月8日 链家总部迁至昆泰国际大厦

■6月 成立交易中心，打造权证及贷款服务专业团队

■6月 成立培训中心，建立了系统而专业的培训机制

■9月 20家社区店齐开，店面数量突破300家

■12月 大连链家开业，同日六店齐开

2007年

■ 1月 获得 “ 消协系统消费教育先进集体 ” 称号

■3月 链家地产与八大银行召开新闻发布会，首家公布二手房交易资金监管账号

■4月 链家地产常务副总李峰岩荣获由首都精神文明办颁发的十大"首都诚信经纪人"

称号，为房地产经纪行业唯一获此殊荣者

■4月 天津链家开业

■5月 北京链家第四次分区

■12月 北京链家、大连好旺角房屋、大连链家、天津链家强强合并

2008年

■2月链家地产第一所希望小学安徽省宿松县许岭镇雨岭小学建成并投入使用

■3月成为北京中介行业协会存量房专委会主任委员单位

■5月汶川地震捐款超过20万

■10月链家地产互助金启动

■12月获得北京市消费者协会颁发的"诚信服务单位"称号

2009年

■3月北京链家首次单月过亿

■5月全国经纪人大赛获得"2009中国十大品牌房地产中介机构奖"等在内的五项大

■11月链家地产捐建第二所希望小学—内蒙巴彦卓尔五原县美林中学，并确定每年捐

建一所希望小学的计划

2010年

■5月4007-001-001链家地产热线开通

■8月链家地产与中国光大银行北京分行签订战略合作协议

■10月新版"链家在线"上线发布会暨北京二手房价格趋势研究在昆泰嘉华酒店成功举

行

■10月链家地产与中国建设银行天津分行举行了"战略合作签约仪式"

■11月链家地产管委会10名成员，向三地公司互助金捐资共100万

2011年

■ 3月 南京链家开业

■ 5月 链家地产开展真房源行动，携手中消协启动百万保证金先行计划，成第一家在

中消协建立先行赔付金的房地产中介企业。

■ 11月 青岛链家开业

2012年

■ 3月 业内首家承诺全渠道100%真房源

链家运营模式

1区域公盘：链家采用的是区域公盘制，在同一个区域里，所有的房源都是共享

的！不过各个楼盘，甚至细分到楼盘的具体哪一栋房子，由某个固定的经纪人去

维护具体的房源信息，慢慢的从被动等待房源，逐渐转至主动开发房源的模式！

2分成制度（还在沟通收集中）：只有准确地知道链家的提成模式和分成模式，

才能反推一些制度

3标准的业务流程

链家的经纪人，每天都有一定量的量化行程

每个客户和房源，从登记到链家的内部系统的第一刻开始，就有固定的流程了，

具体到什么时候给房主打电话，说些什么；什么时候给客户打电话，说些什么，

到什么时候，要产生什么样的行为都是明确规定下来的！

链家强大的后台支持

1 强大的资源整合和数据分析

以链家开拓南京市场为例，链家为什么选择在大连、天津、南京、成都、青岛这

些地方扩展，而不选择其他城市，他们是建立起一定的模型，并经过充分的市场

调研才做出决定的：

首先考虑到了南京二手房的换手率，只有有了一定的换手率，才有一定的二手房

交易的体量，如果一个城市的存量房本来就不多，换手率还很小，链家就没有必

要选择进入

正式基于链家强大的数据分析，通过大量的市场调研，最后论证证明南京市场的

空间很大，才决定开拓南京市场

2专业金融服务中心

所有在链家签约的房产，如果需要贷款的话，是在金融服务中心统一办理的

3交易中心

4培训中心

链家人员流动性也相对较大，不过链家的招聘和培训的能力也很强，链家的人员

需求量也很大，也就造成了，部分人员通过外包形式，找招聘公司解决的

5链家在线

链家在线前后经历过三次改版，最近两次分别是在2011年的11和月份2012年

的8月份

十年链家体验为王 链家在线全面升级

2011年11月12日，链家地产迎来十周年庆典，链家集团总裁左晖在微博中表

示，“链家十年，成交40余万单，服务的家庭近百万。其实我们深知这个行业

和这个企业都还有太多要改进的地方，十年来感谢这些客户对我们的信任和扶

持。”2011年11月15日，借链家十周年之机，新版链家在线上线，相比于旧

版链家在线，新版在很多方面作了大幅改进，旨在为用户提供更加方便快捷的网

络服务，提高用户体验，让网络找房更容易！

1.找房子，看我的

此次改版主要集中在首页，针对用户的使用习惯，改版包括功能优化，内容改善

和布局调整三方面。

首先是将搜索功能进行了整合，目标明确的用户可以直接输用准确的信息进行直

接搜索，快速定位；目标模糊的用户可以根据热门搜索、区域、地铁、价格区间

等条件进行引导性搜索，找到合适的房源；在搜索栏下是专家推荐房源和房源点

击排行，让无目的的用户也能快速找到好的房子。

其次，用户关注度较高的热门房源板块和新增的点击排行板块、专家推荐板块调

整到了第一屏，而将用户关注度较低的价格走势图、新闻资讯、房产问答放到了

第二屏。Open House和掌上链家作为链家在线成功上线的新产品也被置顶，放

在了显要位置。可以说，新版链家在线更加人性化，更注重用户体验，让用户的

浏览更加舒适、快捷。

2. 真房源：真实是我们的承诺

2011年5月17日，链家地产正式宣布将与中国消费者协会开展合作，推行互联

网真实房源，启动“链家地产百万先行赔付保证金计划”。 对于国内经纪公司

首次直面互联网房源真实性的承诺和挑战，链家在线首页同步刊出“真房源、没

水分”的官方承诺。

此举旨在净化行业不良风气，为用户提供真实优质的房源。随着网络的迅速发展，

在给人们带来方便的同时，也出现了一些虚假信息，网上挂出的房源没有在售，

房源照片、户型和实际相去甚远等等。基于此，链家做出“真房源”承诺，链家

在线保证所有房源真实在售、真实照片、真实面积、真实户型。

新版链家在线将在提供真房源方面进行改进，不断改善房源图片展示效果，提供

更清晰的房源照片，您可以在链家在线得到真实全面的房源信息，到门店才能了

解到相关房源信息的传统看房模式已经逐渐被网络看房所替代。

3. Open House：我来做Open,你来更Fashion！

新版链家在线添加了Open House开放看房独立板块，把Open House作为线上线

下结合的新型售房模式大力推广，Open House是源于国外的一种新型销售方式，

通常是在周末举办，事前卖方经纪人会通过广告方式进行宣传，在开放时段,客

户无需预约可随意参观，并有资深经纪人现场答疑，在短期内使房源大量曝光，

促进成交。

过去，国内开放式看房主要在一手房销售中比较常见，链家地产将Open House

引入二手房销售中来，尝试推广这种新型的服务模式，在二手房领域为消费者打

造轻松愉快的看房环境。Open House服务模式的推出，是借鉴国外房产营销中

先进的经验，也是链家从客户感受角度出发，努力为客户创造舒适看房体验的结

果。

4. 掌上链家：全城热房，一手掌握

随着移动互联网爆炸式地发展，用户上网习惯发生着改变，2011年初，链家在

线iPhone、iPad客户端“掌上链家”正式发布，免费手机找房应用软件的实现，

宣告房产经纪行业移动互联时代已经到来。

“掌上链家”秉承链家真实房源原则，以链家在线的房源数据库为依托，整合了

地图搜索功能，用户可以利用手机更精确地找到目标区域内的房源信息，并快捷

地联系到经纪人，做到线上线下相结合，随时看房，自主性更强，11月， “掌

上链家”安卓版上线，此版软件在继承了iPhone版本基本功能的基础上，更添

加了AR实景看房功能，让找手机找房变得更方便。目前该软件可覆盖北京全市

和南京鼓楼、建邺两个大区，预计会在今年11月底，收录天津、大连房源信息，

将来会有更多的城市房源收录在内。

在信息时代的今天，发展房地产电子商务已渐成行业大势。链家在线通过线上与

线下的结合，信息的展示更透明、真实、准确，甚至更生动，有效地建立起企业

的公信力。另外，通过网络的平台，顾客卖房、购房、租房的效率得到大幅提高，

可以在人力、时间、交通等方面节约成本，为用户提供方便，链家在线将在不断

提高用户体验上持续改进

更贴心的网络找房体验 新版链家在线懂你

此次全新上线的链家在线，是链家在线的第三次改版，在秉承了旧版100%真房

源的基础上，从客户的切实需求出发，新版链家在线完善和增加了多项人性化功

能，包括房源特色标签、成交信息透明公开、在售房源多方评价等。

长久以来在二手房市场上，“线下找房怕麻烦，线上找房匹配难”是主流现象。面

对此种状况，我们不禁要问：客户需求如何满足？网络找房路在何方？2012年8

月25日，全新改版上线的链家在线给了我们答案。

此次全新上线的链家在线，是链家在线的第三次改版，在秉承了旧版100%真房

源的基础上，从客户的切实需求出发，新版链家在线完善和增加了多项人性化功

能，包括房源特色标签、成交信息透明公开、在售房源多方评价等。这些功能所

产生的合力，将使客户在找房的时候更容易锁定目标，以最快的速度找到符合自

己要求的房源；将让客户对市场行情了然于胸，掌握更多的房源信息，在最大程

度上保护自身的经济利益；并且将全面提升客户的购房体验，让购房之旅变得更

加便捷和顺畅。

全新外观设计，特色标签助您快速锁定目标

新版链家在线根据房源的特殊属性，在房源展示页用个性化的标签对房源进行标

注，比如“新推”代表一周内新增的房源；“急售”表示业主卖的急，此房价格必定

较低；“免税”意味着该房无需缴纳营业税，大大降低购房预算。此外还有“独家

房”、“钥匙房”、“学区房”等等。这一创新将房屋本身做了个性化展示，迎合了

当下购房客户的个性化需求，能帮助客户更加直观、容易地匹配到心仪的房屋，

大大缩短了找房的时间。

房源特色标签

成交信息公开+一房多评+业主自荐，选房不再一头雾水

新版链家在线在业内首推“真实历史成交信息查询”，任一小区内通过链家成交的

房屋，包括成交价格在内，成交日期、成交房屋属性、所属经纪人等一些列信息

均得到真实透明地展示，只要是链家在线的认证用户均可以轻松查询。客户足不

出户，就可以对当前的市场行情做到心中有数，便于后期的选择和对比。更为人

性化的是，链家在线还会根据特定的房屋属性，推送相似的在售房源，真正地给

客户带去了方便和快捷。

除了对已经成交的房屋信息进行展示，新版链家在线为在售房源开发了“一房多

评”的功能。针对某一特定房源，每一位了解此套房子的经纪人都会对房子给出

客观的评价和优缺点分析。同时，链家在线还会邀请该房源的业主到线上，对自

己的房子进行自荐。通过以上两点，客户可以发掘出更多关于房源的信息，在选

房时也有了更充分的客观依据。

一房多评

一房一发可以有，给你这样“真房源”

旧版的链家在线也许会给你这样的疑惑：明明是同一套房源，怎么多次出现在房

源列表中呢？这中间不会有什么问题吧？其实您完全不用担心，这只是多个经纪

人发了同一套房源信息的缘故。

新版上线的链家在线则解决了“房源多发”的问题。在一如既往地坚持“100%真房

源”，即真实存在、真实委托、真实价格的基础上。本版链家在线还解决了前段

页面与内部房源系统直接对接的技术难题，提出了“一房一发”的概念，即同一套

房源只会在页面上呈现一次，彻底消除了客户的后顾之忧。

一切为了孩子，一切为了家------学区房频道

如果您是一名家长，如果您的孩子正要面临入学的问题，那么为了他购置一套学

区房无疑是正确的选择，新版链家在线可以帮助您轻松实现。

新版链家在线新增了“学区房频道”，此频道中汇集了北京名校周边的学区房，每

套均带入学名额。在这里，数百所名校的信息得到全面展示，实时更新的招生简

章、权威的学区房购买政策解读，让客户全方面、多维度的了解学校的情况。不

仅如此，学校划片小区查询、学区房购买资质评估功能，让客户可以针对自身的

具体情况，对学区房进行筛选，避免了不必要的时间和精力上的投入。最后，客

户还可以选择关注的学校，定制专属学校的最新房源推荐信，再也不用担心错过

任何好房源。

学区房助家长一臂之力

小结：链家将业务流程细化，标准化，并且量化，让每个经纪人都知道要干什么，

通过大量的动作，形成最终数量的结果，也就是业绩！链家非常注重后台的搭建，

应该属于大后台，小门店的模式，这样便于公司快速复制，快速的扩张，尽量弱

化人的因素；并且大后台会给客户比较好的服务体验！

链家新的业务拓展方向

1自如·友家是自如网/（链家地产于2011年创立）推

出的全程代理出租业务，目前业务以北京为主，未来将拓展到更多城市，链

家现在主打的白领公寓。虽然成立时间不长，但业务发展却非常迅速，目前

已经成为租房市场上唯一具有品牌意义的公司。

具体操作模式：链家拿到房子后，自己重

新整理一下，按照房子的程度进行一个恢

复，基本上是白墙，木地板，家具都是宜

家配套的，有床、电脑桌、衣柜、晾衣架

是最基本的，

每年收一次服务费（所谓服务费也就是一

个月中介费），每月一次保洁。

其宗旨为打造品质租住生活，包括友家原创、友家闺宿、友家经典三种产

品。

友家品牌精神

1、朋友的家：克制与尊重。生活中难免有磕绊，我们应相互尊重并保

持必要的克制。

2、我们的家：分享与担当。与室友大方的分享自己的快乐，主动担当

家中的事务，共同维护公共区间。

3、友邻的家：快乐与善意。友家中每一份子的快乐，都会给友邻快乐，

友家中每一份子的善意，都会得到友邻善意的回馈。

超过300多项的升级自如友家V2.0

，让你体验全新的自如友家。为了不在让您租住的房间没有创意，“千篇一

律”已经从词典里消失，现在友家2.0提供4种风格的房间。

2一二手联动

链家并没有选在成立公司自己的一二手联动部门，而是选择了另一种方式方

法介入一二手联动的市场，而是选择入股高策地产服务机构，投资4000万，占

据了高策20%的股份

高策由陶红兵、李晓枫和李国平作为创始合伙人于2011年底组建成立，陶红兵、

李国平均为北京房地产经纪圈资深人士。陶红兵在思源经纪任职近七年，是思源

经纪主持全面经营管理工作的总裁，李国平则是原思源顾问的董事长。

左晖放弃了“自己做一手”的想法，而是选择投资一个由丰富经验和资源的

人士组成的公司，“曲线扩张”。在左晖看来，一手和二手“完全是两个专业”，

而目前市场上的许多一二手联动的尝试，也不足以形成新的模式和利益增长点。

“在不动产服务行业的各个领域，都需要专业团队来操盘。如果高策去做二手房，

链家来做一手房，都会面临固有思维模式的瓶颈，专业度与管理机制上也有障碍，

所以做好自己的领域才是最好的。”左晖说。楼盘代理是B2C模式，开发商在其

中扮演了重要的角色，楼盘定位、营销专业度和执行能力非常重要；而二手经纪

是C2C模式，看重的是渠道的执行、客户的长期积累、数据库，以及房源和客户

的匹配等。两者的工作方式和优势是不同的。

2012 3月，双方选择了北京亿城西山公馆项目作为其一二手房联动模式的试点。

“通过此次项目试点，我们总结了一些一二手联动合作的关键点。未来，我们会

不断尝试，找出最好的合作模式。”陶红兵说。

“通过这个试点，我们收获很多。但对于一二手联动销售的资源共享、佣金分配

等问题，目前还没有一个确定的操作规程。”陶红兵表示，具体的合作细节，双

方仍在讨论。