验收毛坯房必须的20个重要质量问题

验收毛坯房必须的 个重要质量问题

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毛坯房与精装房的区别

毛坯房与精装修房的差别是室内客厅、卧室、厨房、卫生间墙面、天花、 地面没有精装

面层。

毛坯房与精装房的共性 毛坯房的外墙，外窗，户门、外墙、公共走道、中央空调、暖气

和精装一 样是一准次到位。给排水，电气，弱电就差器具配件。

验收毛批房重要质量隐患的针对性 毛坯房客厅、卧室、厨房、卫生间墙面、天花、地面

是你收房后精装修的 基层。如果基层的质量隐患不在收房时检查出来，不消除，装修后会给自

己留 下诸多不安全因素，带来人身伤害。诸多不方便的使用因素，让你在入住中很 烦心事不

断。

验收毛坯房必须的 个重要质量问题

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1.

主体结构的安全性隐患

毛坯房基层涉及结构安全性的隐患主要有：

⑴主体工程墙体、楼板、阳台裂缝；

⑵墙体、门窗洞混凝土位移；

⑶混凝土漏筋、夹渣、酥松。这些隐患将会给你的房屋留下入住安全隐 患，因为汶川地

震给我们一个严重警告！！！

2.

二次结构的安全性隐患

⑴ 二次结构混凝土墙体、构造柱、过梁等混凝土与主体结构锚固不牢； 二次结构砌体与

主体结构连接不牢固；

⑶ 轻质隔墙与主体结构锚固不牢；

⑷烟风道与主体结构锚固不牢；

⑸钢梯与主体结构锚固不牢。 这些都将给业主入住带来入住中不安全的隐患。

3.

卫生间与客厅、卧室的标高的相互关系

⑴ 卫生间与客厅卧室的标高关系 — 精装后卫生间地面应比客厅低 ；

10mm

卫生间毛坯地面应比客厅、卧室毛坯（地砖）地面标高低 ;卫生间 毛坯地面应比

20m m

客厅、卧室毛坯（复合地板）地面标高低 ;⑵卫生间地漏 与客厅卧室的关系 —

30mm

卫生间地漏比地漏周边低 ,卫生间找坡，卫生间门口比客厅、 卧室精装地面

5mm10mm

低 ;

10mm

卫生间地漏的标高,比客厅精装面低 左右;

25mm

卫生间地漏的标高，应该比客厅、卧室毛坯（地砖）地面高 ，或平；

卫生间地漏的标高，应该比卧室毛坯（复合地板）地面低 ;⑶客厅

与户门的标高关系 —

客厅（地砖）毛地面比户门下面应该低 （门框加地面做法加门缝 ）

60~70mm 3030 10

或更多！

客厅（复合地板）毛地面比户门下面应该低 （门框加地面做法加门缝 ），

55mm 3015 10

或更多！

⑷客厅与户门、公共走道的标高关系 一 客厅精装地面应该尽量和户外公共走道平或略高

5mm

10m m

5mm30mm

; 客厅（地砖）毛地面比公共走道应该低 或更多！

客厅（复合地板）毛地面比公共走道应该低 ，或更多！⑸客厅与阳

台的标高关系 —

客厅精装地面应该比无门槛阳台精装地面高 ；

15mm

10mm

客厅毛地面（地砖）应该比阳台毛地面高 ；

10mm

客厅（复合地板）毛地面应该比阳台毛地面高 ；

25mm

客厅与厨房的标高关系 —

客厅毛地面应该比厨房毛地面高 ,如厨房有地漏，就应该高 。

10~5m m10mm

4.

毛坯房的各种裂缝

毛坯房的隔墙板、二次砌体、石膏板、不同材料处出现裂,如不处理,装 修后些裂将继续裂,

在你装修的富丽堂皇后,到处裂缝,将会让看到很不舒 服。

裂缝有很多种,综合起来主要有结构裂和装修温度裂缝。

⑴结构裂缝： 首先请您知道一点,混凝土是带裂缝工作的结构,但承重结构裂缝超过规

范限值（《混凝土结构设计规范》 第、、条规定，混凝土 结构裂超过 、

GB50010-20023340

3 m m

） ,则是影响主体结构安全性的裂缝,这种危险裂主要发 生在各种承重结构梁的支座处

的斜向裂缝（有结构影响隐患）；阳台空调板的 上部墙根处水平裂（有结构影响隐患）；楼板

中间的水平裂缝,此种裂缝一般 为与墙角呈 °的裂缝、与横梁垂直的裂缝等（有结构影响隐

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患）；混凝土承重 墙有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝。

还有砌体结构的,多发生在多层,与混凝土结构无关,没必要说。

⑵隔墙板裂缝：

另有隔墙板安装不牢的问题,虽没有混凝土严重,但也影响结构安全,主 要是隔墙板与顶部

混凝土楼板梁交接处砂浆不密实,门口隔墙板的门框板与门

头板的结合处砂浆不密实，焊件不牢，和隔墙板根部与楼板交接处混凝土未灌 实，主体墙与隔

墙板交接处砂浆不密实。这种裂缝发生在门口处斜向，隔墙板 顶部与顶板交接处。隔墙板的其

它裂还发生在隔墙板拼板处，电气线管处等。 这种裂缝是可以维修的。只要整改好就可以，难

度也不大。业主跟踪整改好就 行。

⑶装修时不同材料交接处裂缝：

主体结构留洞后砌墙，如不加钢板网，交接处砂浆不密实，就会产生；石 膏板、木质板与

混凝土结构结合处，处理不好会产生裂缝；抹灰拉毛不认真或 一次抹灰过厚会生产裂缝；

石膏板轻质隔墙拼板处理不认真会产生裂缝。

⑷辨别：

裂缝在主体墙上，如不是结构留洞后砌墙的要小心，可能是结构裂；裂缝 在隔墙板或轻质

墙与主体交接处，影响结构安全不严重，但要跟踪维修完好。

5.

毛坯房基层空鼓

毛坯房地面空鼓，其它位置梁、门窗洞口、楼梯等抹灰基层空鼓，是装修 的顽症，如有不

消除除，装修面层将继续空鼓，时间长了，装修层会脱落！

抹灰层空鼓的原因

其一是砌体一次砌筑过高，砌块在终结过程中有轻微下沉，由砌体的下沉 造成抹灰层脱落；

其二是加气混凝土等轻质墙体表面强度过低，抹灰层强度偏高，造成空、 裂、脱；

其三抹类粘接层与主体层结合处拉毛强度低，或素水泥浆涂刷后时间过 长，抹灰时已干，

形成隔离层，或抹灰前不浇水，基层过干，或砂浆搅拌终凝 后使用造成，或来回抹压次数过多

造成；

其四是墙砖基层拉毛强度低，墙砖表面有滑石粉未清作，未提前浇水 时，贴砖时有

2

小

明水，或砂浆搅拌后过长时间，超过终凝。

其五是卫生间地面类抹在防水层上砂浆太薄或水泥比例太大产生空鼓。

6.

厨卫间基层拉毛起皮风化

厨房卫生间的拉毛墙面是拉毛处理，目的是为了加强贴墙砖的粘结牢固， 但拉毛风化经常

发生。风化后的拉毛起到了负作用，使基层与贴砖层产生了隔 离层。贴墙砖后产生空鼓的概率

增加多倍，而空鼓后的墙砖时间长了会脱落， 卫生间墙砖脱落会引起人身的伤害。

7.

墙面垂直、平整度超差过大

墙面垂直、平整超差过大，入住后看的很不舒服。又将积大影响装修难 度，需要抹过厚的

灰。而抹灰过存非常容易空裂，时间长了就脱落。

8.

梁、板（天花）不平

梁、板标高超差过大，入住后看的很不舒服。又将积大影响装修难度，需 要抹过厚的灰。

而抹灰过存非常容易空裂，时间长了就脱落。

9.

房间大小头

房间大小头，原因是结构墙体产生位移所致，在铺地贴或木地板时，将会 产生墙边的小斜

角的情况，很难看。

10.

墙面天花有水渍

天花有水渍，原因是上层楼面的水暖管漏水，屋面漏水，卫生间漏水，楼 板裂缝漏水所致。

如不解决，装修后再漏水，会给入住带来很大麻烦。

11.

卫生间防水层破坏

卫生间地面管道根部防水层破坏，墙面管道卡子固定破坏防水层，烟风道 破坏防水层等都

将给卫生间入住后带来麻烦。漏水是最烦心的事！

12.

排风烟道与主体结构有裂缝

排风烟道与主体墙体间的缝隙，主要原因是没有按细部做法贴布。 后患之一是装修后排风

烟道与墙间裂缝产生漏水； 后患之二是排风道不和墙体连接牢固，有下沉脱落的安全隐患；后

患之三 是在裂缝处将墙砖拉裂！

13.

排风烟道逆止阀安装不牢固 排风烟道排烟口逆止阀是防止异味回流返味的装置，

如安装不牢固，或不 严密，都有漏气返味的隐患。

装修顶板封顶后，连检查都查不出来。

14.

外墙、屋面、卫生间、地下室、窗边、水暖管渗漏 渗漏分外墙渗漏，屋面渗漏，

地下室渗漏，卫生间渗漏，窗边冷凝水渗 漏，卫生间渗漏，水暖中央空调 “跑帽滴漏 ”。

⑴外墙渗漏 原因是混凝土结构大模板螺栓孔、砌体结构架眼未堵实；外保温抗裂砂浆 厚

度不足，或漏抹；石材幕墙细部收口不严等。

⑵屋面渗漏 原因是卷材在水口处附加层及各层做法不细或不正确产生渗漏；出屋面管 道

根部、保温层出气孔卷材收头未用伞帽夹紧，女儿墙、烟风道等卷材收头未 固定牢固产生渗漏；

避雷线等细小位置卷材收头未包紧产生渗漏； 雨水口等处流水不畅，屋面积水产生渗漏；

屋面上附属构件等有孔洞流到屋面产生渗漏； 保温层内有积水，遇阴天形成冷凝水产生渗

漏； 女儿墙等突出屋面的抹灰层裂缝等产生渗漏。

⑴防水层漏水隐患：

屋面防水问题不在雨天不能查出来，但即变是当时闭水不漏水，漏水的隐 患，一定要查，

否刚将来漏水的隐患可就大了；再说闭水试验的闭水高也是闭 在屋面最高处，高出闭水

20cm

部位的漏水部位很多。

屋面防水卷材一般是防水卷材，采用热熔法施工，其它不同的卷材， 质量要点也基

SBS

本相同。

如果是不上人屋面，防水的细部做法，不合格的部位，大多已隐蔽。

如果没有卷材保护层，可以看出来的质量问题部位相对较多些；上人屋面 已贴地砖等材料，

大部分已隐蔽。具体部位是；

① 出屋面排气管道根部的卷材收口高度是否足够 ?固定是否牢固？ 卷材收头是

250mm

否安装卡子和伞帽？

② 通风道排烟道出屋面的出气孔处卷材收口高度是否足够 ?卷材收 头固定是否

250mm

牢固？

③ 女儿墙卷材泛水收口是否足够 ?卷材收头固定是否牢固？女儿墙 卷材保护层

250mm

抹灰是否空鼓？

④ 排水管等出屋面卷材处辟雷线处防水卷材是否向上翻边 ,收头固 定是否牢

250mm

固？

⑤ 雨水口卷材附加层贴法是否到位,压贴顺序是否正确？流水找坡是否顺 畅？是否会积

水？

⑥ 雨水箅子是否安装（不安将来屋面上杂物会挡住下水道,造成屋面积 水）？安装时是

否穿破卷材？

⑦ 出屋面管柱、电气预管处理是否处理好？

⑧ 还有隐蔽的防水卷材质量常规问题：下水口,管根附加层未粘贴,或不 符合要求,造成

漏水！防水卷搭接宽度不足,粘贴不牢造成漏水！防水卷材脱 落造成漏水！防水卷成品破坏,造

成漏水！

⑵室内顶板冷凝水质量隐患：

屋面保温层内如果没有排尽，遇阴天，天气温度变化时，保温层内的水蒸 气会变成冷凝水，

流到室内的顶板上，平时看不出来，到天气极聚变化时会看 出来。到时室内顶板上会积水。

① 屋面保温层内的潮气是否能排出（如排气孔不合理，会将保温层内的潮 气积在保温层

中，天气极聚变化时产生冷凝水，造成顶板渗水），屋面上是否 有保温层排气管？排气管出屋

面部位的排气孔有无外漏？排气孔管卷材翻边是 否足够?固定是否牢固？

250mm

② 保温层内施工配合比游离水，是否能顺利排除（否则积水从屋混凝土板 薄弱处漏水）？

③ 屋面上钢管立杆是否封严（未封严从屋面上空流到保温层内，从混凝土 屋面板漏水）？

④ 保温层排气孔管的进气段小孔是否留在屋面外侧面（如有则会从屋面外 侧面进水流到

保温层内，从混凝土屋面板漏水）？

⑶地下室渗漏

原因是底板甩卷材被破坏，墙面与底板卷材搭接不牢，未错接，地下室支 模板破坏卷产生

渗漏；

穿墙套管处卷材收头固定不牢，或套管与管道间未填实弹性防水材料；市 政管进地下室墙

处更不认真处理细部产生渗漏；

卷材搭接长度不足，粘接不牢；基层潮湿造成卷材空鼓产生渗漏；再有一 大问题就是抢工

期回填土不实，到夏季下沉后拉裂卷材产生渗漏。

⑷卫生间渗漏

第一种漏水是从本层卫生间楼板向下层住户的卫生间天花或墙体漏水，此 漏水如有发生，

下层修漏水，需要到本层剔除地砖进行维修。

具体漏水部位是：

⑴从卫生间管井排水管穿楼板薄弱处漏水，漏到下层卫生间管井或管井相 邻房间墙体上；

⑵从卫生间墙体阴角处薄弱部位漏水；

⑶从地漏、下水支管检查口、浴缸、坐便、洗脸盆等管道穿楼板处薄弱部 位漏水；

⑷从卫生间地面部位破坏防水层处漏水，或防水层脱落部位漏水；第二种 漏水是卫生间

楼面向本层客厅、卧室等房间漏水

⑴ 从卫生间墙体处上水、暖气等水平支管穿墙管道薄弱处漏到客厅卧室等 房间地面里或

墙体上（毛细水）；

⑵从卫生间墙体跟部漏到客厅、卧室等房间地面里或墙体上（毛细水）。

15.

上人屋面安全质量隐患：

⑴ 栏杆高出屋面是否 ？

1100mm

⑵ 栏杆间距是否在 内？

110mm

⑶ 栏杆的尽端与结构距离是否大于 ？

110mm

⑷ 栏杆焊接是否牢固？

⑸ 屋面避雷线是否到位

?

16.

阳台、空调板排水不顺

未封闭阳台及空调板必须考虑地面排水，如地面排水不畅，或下水口排水 是畅，将会在

下雨时积水。

如阳台水口破裂，将会有向下层漏水的隐患。

空调板

17.

给排水暖气管道卡子松动

给排水、暖气、燃气管道卡子松动，时间长了，管道扰动将生产管道接头 漏水。卫生间卡

子松动，将会破坏防水层，装修后来回活动，会引起管道接头 漏水。产生泡木地板等

.

18.

排水管道坡度倒坡

排水管倒坡，将引起排水不畅。严重者会积水。

19.

地漏、排不管裂缝

地漏、排水管破裂，将引起跑水。

20.

电气相位借相

验房实践中，强电相位缺相电、缺零电，缺地线时有发生。缺相线或零线 无法正常使用，

缺地线有安全隐患。