湖南湘汉九鼎实业集团有限公司、蒋玲艳房屋买卖合同纠纷民事二审民事判

湖南湘汉九鼎实业集团有限公司、蒋玲艳房屋买卖合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】湖南省永州市中级人民法院

【审理法院】湖南省永州市中级人民法院

【审结日期】2022.06.20

【案件字号】(2022)湘11民终1253号

【审理程序】二审

【审理法官】屈中亚李飞廉丽萍

【审理法官】屈中亚李飞廉丽萍

【文书类型】判决书

【当事人】湖南湘汉九鼎实业集团有限公司;蒋玲艳

【当事人】湖南湘汉九鼎实业集团有限公司蒋玲艳

【当事人-个人】蒋玲艳

【当事人-公司】湖南湘汉九鼎实业集团有限公司

【法院级别】中级人民法院

【原告】湖南湘汉九鼎实业集团有限公司

【被告】蒋玲艳

【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点是：上诉人办理不动产权证是否受

新冠病毒疫情影响的问题。

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【权责关键词】撤销代理违约金不可抗力合同约定特别授权举证不能的后果诉讼请求缺席判

决维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点是：上诉人办理不动产

权证是否受新冠病毒疫情影响的问题。具体分析如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人湖南湘汉九鼎实

业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 18:30:27

【一审法院查明】一审法院查明，湖南湘汉九鼎实业集团有限公司曾用名为永州九鼎房地产

开发有限公司。2017年6月29日，原告蒋玲艳(买受人)与被告湘汉九鼎公司(出卖人)签订

《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：被告将坐落于永州市零陵

区永州××道西侧“金都名邸”2栋第15层1505号住宅商品房(建筑面积为143.01㎡)以

3354.04元／㎡的单价出售给原告，购房总价款为479661元，约定支付方式为蒋玲艳支付总

房款的20%的首付款，其余价款380000元，可以向商业银行或者住房公积金管理机构借款支

付。原告于2017年7月17日缴纳房屋契税6852.3元。合同约定交房时间为2018年12月

31日。合同第二十二条约定了产权登记事项为：甲方应当在2020年6月30日前，取得商品

房所在楼栋的权属证明，如因甲方责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权

属证明的，双方同意不解除合同，自本合同约定的期限第二天起自实际办妥登记之日止，甲

方按日向乙方支付已付房款的万分之二的违约金，违约金总计不超过总房款的2%。如因甲方

的责任，乙方未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意：

乙方不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，甲方按日向乙方支

付已付房款的万分之二的违约金，违约金总计不超过总房款的2%……在双方签订的商品房买

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卖合同补充协议中，就交房事宜进行了补充约定如下：1、双方同意变更《商品房买卖合同》

第十一条第(二)款第三项约定，该权属文件按主合同约定时间取得即可；2、由于乙方原因，

未能办理完毕合同备案贷款手续，或者乙方未付清房款，因面积差异乙方需补交的房款合同

约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋或产权证书，甲方不承担由此造成延期交房的违约

责任，同时延期交房期间房屋的风险由乙方承担，乙方除按合同约定承担相应的违约责任

外，另须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。2019年3月份原告蒋玲艳收房并装修

但未入住。由于被告的不动产总证一直没有办理出来，原告无法办理不动产权证，遂提起诉

讼。

【一审法院认为】一审法院认为，原告蒋玲艳与被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司签订的

商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，该合同合

法有效，具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更

或者解除合同。根据商品房买卖合同司法解释规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使

用，本案原告于2019年3月份接收了被告交付的房屋钥匙，即实现了房屋的转移占有，故可

以视为被告交付了房屋。按照合同约定，逾期办证违约金已超过总房款的2%，则应当依合同

约定按照总房款的2%计算违约金，故对原告蒋玲艳要求被告湘汉九鼎公司支付逾期办证违约

金9593.22元的诉讼请求，该院予以支持。被告提出因受新冠肺炎疫情影响及消防验收部门

的职权变更导致其迟延办证，但又未提供相关部门在新冠肺炎疫情期间停办相关办证业务的

证据，亦没有提供消防验收部门职权变更停办相关验收业务的证据，更没有提供其已向相关

登记部门或者消防验收部门提出办证或者验收请求的相关证据，其应当承担举证不能的后

果。故对被告的该项辩称观点，该院不予采纳。关于原告要求被告立即办理不动产权证并交

付给原告的诉讼请求。鉴于原告所购买的房屋至今未取得竣工验收备案表，尚不具备办证条

件，原、被告双方均未向该院提交足够证据证实该房屋已具备办证条件，故原告的该项诉讼

零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中

华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国

民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、被告湖南湘汉九鼎实业集团有

限公司在本判决生效之日起三日内给付原告蒋玲艳逾期办证违约金9593.22元；二、驳回原

告蒋玲艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华

人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件

受理费100元，由被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。 二审期间，双方当事人

均未向本院提交新的证据。

【二审上诉人诉称】九鼎公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院(2021)湘

1102民初1892号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、一、

二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2020年新冠病毒疫情被最高人民法院确定

为不可抗力，根据合同法第27条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗

力的影响，部分或者全部免除责任。一审法院没有考虑不可抗力的影响，亦未考虑房屋实际

已经验收合格，径行判决上诉人支付被上诉人未按约定取得该商品房楼栋权属证明的违约金

不符合合同约定及法律规定。

湖南湘汉九鼎实业集团有限公司、蒋玲艳房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

(2022)湘11民终1253号

当事人 上诉人(原审被告):湖南湘汉九鼎实业集团有限公司，住所地湖南省永州

市道县西洲街道潇水中路商业步行街7栋2010号等，统一社会信用代码

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9689139。

法定代表人：邱文智。

委托诉讼代理人:陈军宇。

被上诉人(原审原告):蒋玲艳。

审理经过 上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司(以下简称“九鼎公司”)因与被

上诉人蒋玲艳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院(2021)湘1102

民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月13日立案后，依法组成合

议庭，于2022年4月21日对双方当事人进行了询问。上诉人九鼎公司的委托诉讼代理

人陈军宇、被上诉人蒋玲艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 九鼎公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院

(2021)湘1102民初1892号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重

审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2020年新冠病毒疫情被

最高人民法院确定为不可抗力，根据合同法第27条约定，因不可抗力不能按照约定履行

本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。一审法院没有考虑不可抗力

的影响，亦未考虑房屋实际已经验收合格，径行判决上诉人支付被上诉人未按约定取得

该商品房楼栋权属证明的违约金不符合合同约定及法律规定。

二审被上诉人辩称 蒋玲艳答辩称：请求维持一审判决。

原告诉称 蒋玲艳向一审法院起诉请求：1、请求法院立即判令被告给原告办理不

动产权证并交付原告；2、请求法院判令被告未按商品房买卖合同办理房屋所有权证违约

金9593.22元；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明 一审法院查明，湖南湘汉九鼎实业集团有限公司曾用名为永州九鼎

房地产开发有限公司。2017年6月29日，原告蒋玲艳(买受人)与被告湘汉九鼎公司(出

卖人)签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：被告将坐落

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于永州市零陵区永州××道西侧“金都名邸”2栋第15层1505号住宅商品房(建筑面积

为143.01㎡)以3354.04元／㎡的单价出售给原告，购房总价款为479661元，约定支付

方式为蒋玲艳支付总房款的20%的首付款，其余价款380000元，可以向商业银行或者住

房公积金管理机构借款支付。原告于2017年7月17日缴纳房屋契税6852.3元。合同约

定交房时间为2018年12月31日。合同第二十二条约定了产权登记事项为：甲方应当在

2020年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因甲方责任未能在本款约定的

期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意不解除合同，自本合同约定的期

限第二天起自实际办妥登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之二的违约

金，违约金总计不超过总房款的2%。如因甲方的责任，乙方未能在商品房交付之日起

360个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意：乙方不解除合同，自本合同规定期限

的第二天起至实际办妥登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之二的违约

金，违约金总计不超过总房款的2%……在双方签订的商品房买卖合同补充协议中，就交

房事宜进行了补充约定如下：1、双方同意变更《商品房买卖合同》第十一条第(二)款第

三项约定，该权属文件按主合同约定时间取得即可；2、由于乙方原因，未能办理完毕合

同备案贷款手续，或者乙方未付清房款，因面积差异乙方需补交的房款合同约定的违约

金等，甲方有权拒绝交付房屋或产权证书，甲方不承担由此造成延期交房的违约责任，

同时延期交房期间房屋的风险由乙方承担，乙方除按合同约定承担相应的违约责任外，

另须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。2019年3月份原告蒋玲艳收房并装修

但未入住。由于被告的不动产总证一直没有办理出来，原告无法办理不动产权证，遂提

起诉讼。

一审法院认为 一审法院认为，原告蒋玲艳与被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司

签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规

定，该合同合法有效，具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义

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务，不得擅自变更或者解除合同。根据商品房买卖合同司法解释规定，对房屋的转移占

有，视为房屋的交付使用，本案原告于2019年3月份接收了被告交付的房屋钥匙，即实

现了房屋的转移占有，故可以视为被告交付了房屋。按照合同约定，逾期办证违约金已

超过总房款的2%，则应当依合同约定按照总房款的2%计算违约金，故对原告蒋玲艳要求

被告湘汉九鼎公司支付逾期办证违约金9593.22元的诉讼请求，该院予以支持。被告提

出因受新冠肺炎疫情影响及消防验收部门的职权变更导致其迟延办证，但又未提供相关

部门在新冠肺炎疫情期间停办相关办证业务的证据，亦没有提供消防验收部门职权变更

停办相关验收业务的证据，更没有提供其已向相关登记部门或者消防验收部门提出办证

或者验收请求的相关证据，其应当承担举证不能的后果。故对被告的该项辩称观点，该

院不予采纳。关于原告要求被告立即办理不动产权证并交付给原告的诉讼请求。鉴于原

告所购买的房屋至今未取得竣工验收备案表，尚不具备办证条件，原、被告双方均未向

该院提交足够证据证实该房屋已具备办证条件，故原告的该项诉讼请求暂时在客观上无

法实现，该院不予支持。但被告不能以此免除自身的办证义务，双方可待条件成就时另

行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第

五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民

共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民

法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、被告湖南湘汉九鼎实业集团

有限公司在本判决生效之日起三日内给付原告蒋玲艳逾期办证违约金9593.22元；二、

驳回原告蒋玲艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的

确认。

本院认为 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点是：上诉人办理

不动产权证是否受新冠病毒疫情影响的问题。具体分析如下：

关于上诉人办理不动产权证是否受新冠病毒疫情影响的问题。在本案中，根据双

方当事人所签订合同的约定，上诉人九鼎公司应当在交房之日起360个工作日内被被上

诉人办理好涉案房屋不动产权证。虽然在2020年年初恰逢新冠疫情暴发，但上诉人九鼎

公司在一、二审审理期间，均未提交办理不动产权证的相关部门在新冠肺炎疫情期间存

在停办或延办相关办证业务的证据，亦没有提供其已向相关登记部门提出办证的相关证

据，根据举证原则，其应当承担举证不能的后果。同时，一审法院未予考虑疫情影响涉

案办证事项，也是结合当地的实际疫情影响的程度而做出的判断。综上所述，上诉人湖

南湘汉九鼎实业集团有限公司的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事

实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第

一款第(一)项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 屈中亚

审判员 李 飞

审判员 廉丽萍

二〇二二年六月二十日

书记员 唐 博

附法律依据附相关法律条文：

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《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持

原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤

销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清

事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发

回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得

再次发回重审。