邳州耀邦房地产开发有限公司与朱腾、郑梦娇商品房销售合同纠纷二审民

邳州耀邦房地产开发有限公司与朱腾、郑梦娇商品房销售合

同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房销

售合同纠纷

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院

【审结日期】2021.02.02

【案件字号】(2020)苏03民终6928号

【审理程序】二审

【审理法官】史善军王素芳汤孙宁

【审理法官】史善军王素芳汤孙宁

【文书类型】判决书

【当事人】邳州耀邦房地产开发有限公司;朱腾;郑梦娇

【当事人】邳州耀邦房地产开发有限公司朱腾郑梦娇

【当事人-个人】朱腾郑梦娇

【当事人-公司】邳州耀邦房地产开发有限公司

【经典案例】涉港澳台案例

【代理律师/律所】李新超江苏大运河律师事务所

【代理律师/律所】李新超江苏大运河律师事务所

【代理律师】李新超

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【代理律所】江苏大运河律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】邳州耀邦房地产开发有限公司

【被告】朱腾;郑梦娇

【本院观点】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当依据违约

方的违约程度是否轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应

否解除。

【权责关键词】催告违约金支付违约金合同约定诚实信用原则新证据质证诉讼请求另行起诉

维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应

当依据违约方的违约程度是否轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，

确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求

解除合同的不予支持。本案中，朱腾、郑梦娇已支付购房首付款15万元，办理按揭贷款50

万元，案涉《部分首付款借款协议》的履行情况并不影响《商品房买卖合同》的目的实现，

故对于耀邦公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。 综上，上诉人耀

邦公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12300元，由上诉人邳州耀邦房地

产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 07:24:10

邳州耀邦房地产开发有限公司与朱腾、郑梦娇商品房销售合同纠纷二审民事判决书

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江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2020)苏03民终6928号

当事人 上诉人(原审原告)：邳州耀邦房地产开发有限公司。住所地邳州市经济开

发区内(香港路南侧)。

法定代表人：沈建刚，总经理。

委托诉讼代理人：李新超，江苏大运河律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：朱腾。

被上诉人(原审被告)：郑梦娇。

审理经过 上诉人邳州耀邦房地产开发有限公司(以下简称耀邦公司)因与被上诉人

朱腾、郑梦娇商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2019)苏0382民初

5250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本

案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 耀邦公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人

一审诉讼请求。事实与理由：一、案涉《部分首付款借款协议》不存在款项交付的事

实，且系被上诉人为实现购买商品房的目的而与上诉人签订，故该协议名为借款协议，

实为首付款分期支付协议。即便认为案涉《商品房买卖合同》与案涉《部分首付款借款

协议》系两类独立存在的合同，但鉴于案涉《商品房买卖合同》系《部分首付款借款协

议》存在的前提和基础，无前者即无后者的密切关系，该两种合同亦是主从合同关系，

而非普通的关联合同关系，一审法院未一并审理违反了最高院关于印发修改后的《民事

案件案由规定》的通知第三条第3款的规定。二、案涉《商品房买卖合同》、《部分首

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付款借款协议》均应依法解除，被上诉人应承担解除后的法律责任，一审判决驳回上诉

人诉请明显错误。1、案涉《商品房买卖合同》、《部分首付款借款协议》系双方当事人

基于商品房买卖而自愿达成的系列合同，是当事人的真实意思表示，应作为处理当事人

之间相关争议的全部事实依据，否则，即违背契约自由及诚实信用原则。2、依据案涉

《部分首付款借款协议》第二条、第四条第2款之约定，上诉人单方解除案涉《商品房

买卖合同》、《部分首付款借款协议》的条件已经成就，且在法定期间内行使解除权，

故，上诉人要求解除案涉《商品房买卖合同》、《部分首付款借款协议》的主张有事实

根据和法律依据，依法应予支持。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称 朱腾、郑梦娇未到庭也未予答辩。

原告诉称 耀邦公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除耀邦公司与朱腾、郑梦娇

于2017年10月19日签订的《部分首付款借款协议》。2、解除耀邦公司与朱腾、郑梦

娇于2017年10月26日签订的《商品房买卖合同》(合同号：pz116480)，并判令朱腾、

郑梦娇于判决生效后三日内协助耀邦公司前往不动产登记部门办理该合同注销手续。3、

判令朱腾、郑梦娇已付的购房款13万元归耀邦公司所有。4、案件受理费由朱腾、郑梦

娇负担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年10月19日，耀邦公司(甲方)与朱腾、

郑梦娇(乙方)签订《部分首付款借款协议》一份，约定乙方于2017年10月17日购买甲

方投资开发的耀邦新世界花园商品房，因乙方资金紧张，现就45-2-1304与甲方达成以

下《部分首付款借款协议》，房款总金额75万元，乙方向甲方借款10万元。第二条约

定付款方式及时间为：乙方自本协议签订之日起12个月内分4次向甲方还清借款，即乙

方应分别于2018年1月17日前向甲方支付¥25000元，于2018年4月17日前向甲方支

付¥25000元，于2018年7月17日前向甲方支付¥25000元，于2018年10月17日前向

甲方支付¥25000元。第三条约定全部借款仅用于45号楼2单元1304室首付购房款的支

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付；在甲方向乙方出具预收购房款发票时，即视为甲方向乙方支付了全部借款。为办理

按揭而由甲方开具给乙方的预收购房款发票不作为乙方实际支付购房款首付款的凭据。

第四条约定逾期归还借款、逾期偿还银行按揭贷款累积两期或在约定的最后期限仍未能

还清全部借款的，则甲方有权单方解除本协议及45号楼2单元1304室《商品房买卖合

同》，且45号楼2单元1304室已付购房首付款13万元不予退还。合同另约定了其他事

项。

同日，朱腾、郑梦娇签署《耀邦公馆(邳州)签约确认单》，确认购买耀邦公司开

发建设的耀邦新世界花园45号楼2单元1304室商品房，房款总价为75万元，其中首付

款23万元，按揭贷款52万元，已付款13万元，另备注借款10万元。

2017年10月26日，耀邦公司(出卖人)与朱腾、郑梦娇(买受人)签订《商品房买

卖合同》(合同号：pz116480)，朱腾、郑梦娇以75万元价格购买耀邦公司开发的位于邳

州市运河街道建设北路东侧耀邦新世界花园三期45幢2单元1304室房屋一套。合同第

七条第二款第4项约定，买受人于2017年10月24日付首付款贰拾叁万元整，余款伍拾

贰万元整于2017年11月13日之前以现金或按揭的方式汇入出卖人账户。合同第八条第

1款第(2)项约定，逾期超过40日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书

面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向

出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人

不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。合同签

订当日即办理了商品房预(销)售合同网上登记备案证明。

2019年1月17日，因朱腾、郑梦娇未偿还借款，耀邦公司向朱腾、郑梦娇邮寄

了《催款函》，告知朱腾、郑梦娇在接到本函之日起三日内结清借款本金及逾期付款利

息，逾期，耀邦公司将委托律师依法对朱腾、郑梦娇提起诉讼，由此造成的一切后果由

朱腾、郑梦娇承担。2019年1月20日，朱腾、郑梦娇收到上述《催款函》。

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一审庭审中，耀邦公司确认朱腾、郑梦娇已支付购房首付款15万元，按揭贷款

50万元。

一审法院认为 一审法院认为，关于《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。耀

邦公司与朱腾、郑梦娇签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容

亦没有违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约

定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，

解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据双方签

订的《商品房买卖合同》约定，耀邦公司的解除权发生之日为2017年12月4日，而耀

邦公司于2019年5月9日提起诉讼，超出了解除权法定行使期限，其解除权消灭，故耀

邦公司要求解除《商品房买卖合同》及注销网签备案手续的诉讼请求，法院不予支持。

关于《部分首付款借款协议》应否解除的问题。《部分首付款借款协议》系朱

腾、郑梦娇向耀邦公司借款而与耀邦公司形成的借贷法律关系，与房屋买卖法律关系，

不属于同一法律关系，不属于审理范围，耀邦公司可另行起诉主张权利。

关于耀邦公司主张确认首付款13万元归其所有的问题。耀邦公司主张根据《部

分首付款借款协议》约定如解除该借款协议，朱腾、郑梦娇已付13万元首付款不予退

还。因耀邦公司与朱腾、郑梦娇之间的借贷关系与房屋买卖法律关系并非同一法律关

系，对于朱腾、郑梦娇已付13万元首付款应否退还的问题亦不属于审理范围，法院不予

理涉。

朱腾、郑梦娇经法院合法传唤未到庭参加诉讼，未能行使抗辩、举证、质证等权

利，应予承担对其不利的法律后果。遂判决：驳回耀邦公司的诉讼请求。案件受理费

12300元，由耀邦公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

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本院查明 一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为 本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同

的，应当依据违约方的违约程度是否轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实

信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实

现，守约方请求解除合同的不予支持。本案中，朱腾、郑梦娇已支付购房首付款15万

元，办理按揭贷款50万元，案涉《部分首付款借款协议》的履行情况并不影响《商品房

买卖合同》的目的实现，故对于耀邦公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院不

予支持。

综上，上诉人耀邦公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12300元，由上诉人邳州耀邦房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 史善军

审 判 员 王素芳

审 判 员 汤孙宁

二〇二一年二月二日

法官助理 赵迎超

书 记 员 魏天玥

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