房屋租赁市场现状与发展对策

房屋租赁市场现状与发展对策

房屋租赁作为房地产市场的交易形式;对于构筑多层次的住房市场;加

强流动人口的管理;保障民生等方面都具有重要的意义..本文对我市房屋租

赁市场现状进行调研;分析存在的问题;提出发展建议..

一、江左房屋租赁市场发展现状

一基本情况..据江左市公安局2009年统计;全市包括县市共有暂住人

口320万;其中市区约有暂住人口285万;通过租赁房屋解决住房问题的有

218.9万;约占市区暂住人口的76.8%..

1．租赁市场呈现量价齐升的态势;但年底租赁交易量趋缓;租金价格微

降..今年以来;我市房屋租赁市场总体上相对稳定;呈现量价齐升的态势;

在3月达到高峰..据统计3月份租赁成交量环比上涨27.1%;同比上涨7.1%;

成交均价环比2月份也有3.6%的增长..从11月份开始;江左房屋租赁市场

开始进入一年一度的租赁淡季;租赁交易量趋缓;租金价格微降..据我爱我

家市场研究中心数据统计显示;11月数据截止11月30日下午5点江左租赁

市场的租金价格环比上月有所下探;月平均租金为2330元/平方米;环比微

降0.21%;比去年同期涨幅为3.88%;同时成交量较上月也有所下滑;环比下

降4.13%;市场整体运行呈现租赁价格下跌;成交量下滑的特点..

2．各城区租赁成交量差异较明显..

3．租赁市场供需基本平衡..从供需比例和成交情况来看;今年江左租

赁市场供需双方基本达到平衡..2月份由于江左买卖市场的持续高温;去

年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖市场外加年底

回家过节人群的增加;从而导致了客户需求的回落..自3月份开始;江左的

租赁市场一下子活跃起来..据统计;3月租房客户的需求量环比1月上涨了

84%;同比上涨17.5%;涨幅近一倍;与此同时;房源的供应量在3月份也大幅

增加;据统计;与2月相比;3月的租赁房源的供应量环比上涨104.8%..4月

份出台的楼市新政;在一定程度上刺激了江左的租赁市场..新政后许多购

房者暂时放弃购房计划;继续观望;促使租赁市场“由购转租”者增加;前

期“由租转售”的房东在此时也开始对楼市持观望态度;重新转战租赁市

场;市场供需双方大比例的增长幅度;从而加大了租赁市场成交量持续升

温的局面..

4．租房人群..我市的租房人群大体分为四类;一是困难群体;二是农

民工;三是大学毕业生等初入职场的年轻人;四是工作流动性较大或收入

不稳定的人群..

二管理情况..自2007年1月江左市房屋租赁管理规定实施以来;江左

市积极组织各区开展房屋租赁备案登记工作;加强了对房屋租赁市场的管

理;租赁管理工作得到了进一步加强;城镇房屋租赁进一步推进..2007年

江左市五城区共办理房屋租赁登记备案8074件;备案建筑面积合计282.37

万M；2008年;五城区共办理房屋租赁登记备案8961件;备案建筑面积合

2

计348.99万M；2009年;五城区共办理房屋租赁登记备案12579件;备案

建筑面积合计391.2万M..今年上半年;五城区共办理房屋租赁登记备案

2

8520件;备案建筑面积合计256.9万M..

2

三公共租赁房建设和保障情况..近年来;我市坚持“租、售、改”三

位一体方针;大力推进和完善由廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、

拆迁安置房限价商品房、危改房和人才专项用房组成的“六房并举”住房

保障体系建设;着力打造保障性住房体系的“江左模式”..我市从2005年

开始探索建立经济租赁住房制度;解决“夹心层”住房难问题..截至2010

年底;我市市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房已近190万平方

米;并在城西塘北、庆隆、蒋村;城东牛田、三里亭;城北花园岗等6个地

块落实了约171亩土地用于公共租赁住房建设;预计可建公共租赁住房约

37万平方米;建成后将解决约6000户家庭的住房困难..此外;我市还从已

筹集的廉租住房房源中调剂了1230套房源;合计建筑面积7.52万平方米;

用于公共租房配租..

二、江左房屋租赁市场存在的主要问题

一房屋租赁市场发展滞后..我国居民家庭偏好拥有住房;我国房地产

业普遍存在重“拥有产权房”轻“租房”的特点..江左也不例外;全社会

的注意力聚焦于买房;房屋租赁被严重忽视..即便在发达国家和地区;租

房都是解决住房问题的重要选项..在美国;2009年自有住房率为67%、租

房率33%纽约曼哈顿90%居民租房；在德国;租赁住房率达58%;年轻人77%

租房；在法国;35%的人租房;17%的人租住廉租屋;6%为住免费房特困人群；

在日本大城市;买第一套房屋的人平均年龄为35岁;东京91.5%的人租房成

婚；在韩国首尔;一般工作10至15年后才能买房;之前都是租房；在香

港;200万人住公共租屋;占总人口29%..而在我国;居民产权房比例高达

90%..我市租房市场短缺与不完善加剧了楼市结构失调;一窝蜂地买房抬

升了房价;成为工薪阶层不可承受之痛..中国指数研究院的统计显

示;2009年1至10月;江左房屋租售比突破1︰360..江左房屋销售价格上

涨速度远远快于房屋租赁价格;又进一步加剧房屋租售比失衡;也使房屋

租赁市场的发展远远滞后于房屋买卖市场的发展..

二房屋租赁管理工作滞后..由于房屋租赁市场这几年发展迅猛;而市

场管理却没有及时跟上;且房屋租赁市场本身涉及的管理主体较多;管理对

2

象也很复杂;因此暴露出的问题越来越多;集中体现在：一是房屋租赁管理

的法律法规相对滞后..1995年5月9日建设部发布城市房屋租赁管理办法;

今年12月1日住房和城乡建设部出台商品房屋租赁管理办法2011年2月1

日施行;城市房屋租赁管理办法同时废止;两个办法的出台竟相隔了15年..

江左市房屋租赁管理规定于2007年才颁布实施..二是租赁管理覆盖率较

低..2009年;出租住宅备案件数只占总备案件数的20%..房屋租赁管理因为

租赁关系隐蔽原因导致租赁管理的覆盖面较低;租赁当事人依法办理房屋

租赁登记备案手续的比率不高..而针对当前房屋租赁管理又缺乏处罚依据;

如租赁当事人拒不提供租赁合同导致租赁金额及处罚额度无法确定..同时;

由于房屋租赁管理对象复杂;是一项综合性的社会管理工作;江左市房屋租

赁管理规定中对公安、消防、工商、税务等部门在租赁管理中的重要作用

不够突出;致使可执行性及可操作性的难度加大..三是隐形租赁市场大量

存在..未经房地产管理部门登记备案的隐形租赁市场大量存在;部分城区

隐形租赁市场所占比重超过依法设立的租赁市场..对此;房地产管理部门

缺乏有力的制约和管理措施;同时;在制定行业政策和管理规范时;由于缺

乏准确的市场行情;在实施市场管理时往往偏离实际情况;影响房屋租赁市

场的健康发展..

三房屋租赁的纠纷较多;治安问题比较突出..一是房屋租赁的纠纷较

多;主要表现在租金支付、损害赔偿、转租、房屋本身问题等方面..如房

屋产权不明;临时建筑或违章建筑;新建房屋未完成验收;或者消防等其他

附属设施未验收;房屋设施老化易形成安全隐患..法律规定;房屋产权不

明;临时建筑或违章建筑不能用来出租;已经达成的租赁协议属无效合同;

承租人随时有被赶出的风险..房屋及其附属设施未验收或者房屋设施老

化则存在安全风险;对承租人的人身安全形成威胁..二是群租现象突出;

当前;承租方将房屋人为地分割成若干空间;分租给若干人的情况非常普

遍..这种租房人数大大超过房屋各种设施承载限度的现状;导致居住环

境、卫生状况越来越差;同时也出现了安全、消防等诸多隐患..三是出租

房屋存在着较大的社会治安隐患..近年来;发生在出租房的抢劫、盗窃等

案件的比例攀升..许多流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等违法犯罪份子都是

利用出租房屋作为窝点和作案场所;“出租房”成为不可忽视的治安隐患

所在..

三、国内外规范发展房屋租赁市场的经验借鉴

一美国“租控制”实现房地产资源的有效利用..“租赁控制体制

Rent Control System”简称“租控制”;是美国政府旨在通过抑制飞速上

涨的房屋价格、城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保障房屋承租

人的法律体系..考察“租控”资料的来源要追溯到二战时期..由于战争

期间房屋短缺;1943年美国联邦政府实施了对房地产租赁市场进行管理的

一套法津体系..该体系可以帮助地方政府更好地了解到房地产承租人向

房产主交付的租金额度成该是多少;从而确保战时国内社会秩序的稳定..

由于“租控制”带有明显的政府干预市场的作用;不利于和平时期的经济

发展;所以在二战结束后“租控制”就终止了;但是在有些地方;由于相继

而来的经济繁荣与超速发展;为了平衡区域经济差异;避免经济发展失衡;

美国政府在少数城市仍然保留了“租控制”作为经济系统中的“稳压

摇”;比如纽约;“租控制”延续至今..在纽约．承租人如果继续租赁房产

用以个人居住的话;房产主往往不仅不能拒绝;而且不可以提高租金的价

格..1979年;在具有可比性的两个城市达拉斯与三藩市;没有推行“租控

制”的达拉斯新建造单元达11000套而房屋空置率达16%;实施“租控制”

的三藩市新建单元仅有2000套;空置率为1.6%..“租控制”对调控美国当

时的房地产市场起到了非常好的效果..主要体现在三个方面：一是推进现

有房地产资源的有效利用；二是在竞争性住房需求中分配现有短缺资源；

三是通过潜在承租人理性利用现有房源..

二德国租赁繁荣促住房市场稳定..德国房屋租赁市场的繁荣;对稳定

住房市场需求和避免房价大幅上涨起到了重要作用..目前;德国租房者占

多数;有60%左右的居民租房;其中年轻人77%左右为租房族..德国租房比

例高;重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障..德国房屋租赁

市场的发展大致经历了两个阶段：一是社会福利房阶段..二战后到上世纪

末;德国大规模兴建社会福利住房以低收入者的住房问题..德国早期的社

会保障用房开发经验是国际范围内被广泛参考的模式之一..德国政府划

出特定区域建设低收入人群住房;由社会投资人开发建设;并向住房者收

取低于市场价格的租金;租金与市价的差额由政府补贴给投资人..政府通

常向住房建设投资者提供无息住房建设贷款;该贷款偿还期可长达30年至

35年..社会福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人

等..2003年德国议会停止向社会保障性住房建设提供补贴;30年来德国共

为此花费了300多亿欧元..目前社会福利住房比例约在10%左右..二是租

赁市场发展阶段..自上世纪末开始;大多数居民的住房问题得以解决;福

利房逐渐退出历史舞台;但德国政府并未放松对整个住房和租房市场的管

理..德国民法典等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束;特别

注重保护房客利益;规定房东不得随意涨房租..例如;房东须书面陈述涨

价理由;并且在一般情况下还须举出三个同类住房涨价的例证;否则房客

可以起诉..需要指出的是;即使要涨到同类住房的通常水平;当事人还必

须连续15个月内没涨过价;而且涨幅一般不得超过10%..根据法律;德国每

个州、市及乡镇都设有独立机构;主要是根据所租房屋地理位置、交通状

况、房屋建筑年份、质量及节能情况;来确定基本价格范围..而且法律明

文规定;如果房东的房租超过“合理房租”20%;就构成违法行为;超过50%

就构成犯罪;这就使得租房市场极为稳定..因此它制定的价格一般都能得

到执行..此外;政府还根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家

庭发放每月数百欧元不等的租房补助..

三深圳完善的管理体系规范发展房屋租赁市场..深圳加强房屋租赁

管理的主要做法：一是建立一个完善的房屋租赁管理机构体系..在深圳市

规划国土局下设房屋租赁管理办公室;负责全市房屋租赁的宏观管理工

作..按照行政区划;分别在全市6个区设立区房屋租赁管理办公室;在各街

道办事处和各镇设立了54个房屋租赁管理所;区租赁办和各租赁所负责实

施具体的房屋租赁管理工作..市租赁办、区租赁办和租赁所构成了深圳市

房屋租赁的三级管理系统..完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋

租赁市场管理提供了有力的保障..二是制订一套完备的法规制度体系..

先后通过市人大、市政府出台了深圳经济特区房屋租赁管理条例及深圳经

济特区房屋租赁管理条例实施细则、深圳经济特区出租屋管理若干规定;

形成了以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系..在法

律上确立了深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主体资格；对房屋租赁市

场实行了市场准入政策；建立了房屋租赁合同登记制度;通过对租赁合同

的登记备案;加强政府对出租屋的管理；建立了出租管理的部门协作制度;

明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系;

对出租屋实施综合管理;取得了较好的效果..三是建立一套适应市场经济

发展的房屋租赁管理体制..深圳市在房屋租赁市场管理工作中坚持做到

四个统一：首先是统一执法主体..深圳市房屋租赁部门是全市房屋租赁管

理的行政执法部门;在各租赁所设立窗口;统一对外;避免了多头管理..其

次是统一执法依据..充分发挥市租赁办业务指导和宏观管理的职能;加强

政策调研;在一个法规、两个规章的基础上;统一制定了大量具体执法的政

策和规定;在全市6个区统一执行;避免了政出多门..三是统一工作规程..

编制了一套房屋租赁管理的操作规程;对房屋租赁管理的各项工作要求和

各个环节均作了明确的规定;确保全市房屋租赁照章运作..四是统一考核

指标..每年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核;检验

基层部门的管理能力、服务水平和工作成效;将所有考核指标进行量化评

比..四是建立房屋租赁指导价格体系..为了指导房屋租赁市场的健康发

展;制定了房屋租赁指导租金;定期予以公布;为租赁双方当事人确定租金

水平提供价格参照..指导租金是以市场租金价格水平为依据;政府在进行

充分的市场调研的基础上;采取科学的测算方法;定期制定和公布的不同

地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金..为了确立指导租金的法

律地位;在深圳经济特区房屋租赁条例中对指导租金的公布和作用予以明

确的规定;“市主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租

金..当事人可参照指导租金约定租金数额..”五是确立部门协作机制..

深圳市采取部门协作的方式强化管理;并将其制度化;明确了工商、税务、

计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系;要求各有关部门在办

理涉及有关出租屋的业务时;按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管

理部门核发的租赁许可证;严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理;

不得用于超出许可证核准的范围..同时;房屋租赁部门在进行合同登记时;

必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工

作..还摸索出了租赁所与派出所“房户合一”管理;租赁所、派出所和物

业管理公司合作的“三位一体”管理;以及多部门联合办公管理;租赁部

门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式..

四东莞创新管理模式 多管齐下加强房屋租赁管理..“管房”与“管

人”相结合..东莞市专门举办“流动人员和出租屋信息管理系统”应用

培训班；成立流动人员和出租屋信息服务中心;截至目前;已录入信息可达

到200万人..樟木头、长安等镇利用这些录入信息成功破获了数起案件..

今年6月;东莞市政府办公室发布了关于全面开展“安全文明出租屋”创

建活动的意见;提出力争通过3年努力;使全市90%以上的出租屋达到安全

文明出租屋的要求..通过对“人”的管理达到规范房屋租赁市场的目的..

不断创新物业托管模式..东莞市从2009年开始在城区开展物业托管试点..

黄江镇长龙村率先试行出租屋物业托管模式;引进广东省华侨物业管理公

司正式签约进驻;首先设立出租屋管理服务点;全面接管流动人员和出租

屋管理服务站；进一步加强监管消除治安隐患；充分利用人力资源;提高

管理效率；而且根据当地村民和市场需要;推出出租屋委托物业服务模式；

出租屋的登记、办证建档率达到100%..这种模式获得了中国物业管理协会

的肯定和好评..加强对承租人的权益保障..东莞稳步推进承租人人身意

外保险;长安和樟木头两个镇作为人身意外伤害保险的试点镇..

四、从“四个关系”正确认识发展房屋租赁市场的意义

一“买房”与“租房”的关系..“居者有其屋”有两个含义;一是拥

有产权房;二是有房住..对于我国的住房制度;经济学家吴敬琏有个形象

说法：政府的责任是“居者有其屋”;不是“居者买其屋”;租房也是解决

住房问题的现实选择..

1．“买房”市场和“租房”市场;是构成一个健康完整的住房市场的

不可或缺的两个组成部分..如果缺少租赁市场的支持;必然导致市场仅由

消费性置业单独支撑;出现房地产的业态失衡;将不利于房地产市场的健

康发展;甚至会对住房市场产生破坏性伤害..规范房屋租赁市场;是构筑

多层次的住房市场、完善房地产市场体系的必然要求..

2．发展房屋租赁市场有助于形成合理的房地产市场定价机制..因为

租金与房价有直接的关系;租金折现后可以真实反应房地产的价格;也是

确立房地产定价体系的重要依据之一..

3．培育规范的房屋租赁市场;能够促进房地产资源的流动和合理配置;

也有助于促进投资趋于理性..房屋租赁市场的需求上升后;整个房地产市

场就会在市场机制这只看不见的手的作用下;将一部分住房需求吸纳到存

量房市场中;从而使增量市场以致土地市场达到相对均衡状态..同时;也

有利于引导居民树立购买与租赁并重的消费观念;根据实际收入水平和消

费能力来选择买房或租房;对房地产供给的压力、房价上涨压力都会起到

一定程度上的缓解作用..

二“管房”与“管人”的关系..随着经济的快速发展、城市化进程的

推进和大量外来人才来杭创业;我市流动人口数量呈逐年上升趋势..根据

江左市公安局提供的资料;2009年江左市区暂住人口规模已达284.93万人;

比2000年增加223.9万人;年均增加24.9万人;年均增长率为18.7%;远高

于户籍人口年均1.6%的增长率水平..同时;“举家流动”现象日趋增加..

据江左市人口和计生委江左市流动人口引导调控研究调研组调查数据;在

我市外来人口中;来杭时间在1年以上的比例占80.9%;其中居住6年以上

的占24.2%；有54%的被调查者有家庭成员同来江左;其中80.8%的已婚外

来就业者的配偶同在江左；在有子女的已婚外来就业者中;有46.5%的人带

子女在杭;另有37.7%的外来就业者配偶与子女均在杭;实现“举家流

动”..而外来人口“举家”留杭;给我市的城市经营与管理带来了不小的

压力;其中住房问题就是其中之一..出租房屋成为外来流动人口的主要落

脚点;也是流动人口管理和社会治安综合治理的重点和难点..加强出租房

屋管理;通过“以房管人”;摸清流动人口的底数;掌握相关信息;是加强

流动人口服务管理的一项源头性、基础性、关键性工作..由此可见;建立

一套租赁房屋与流动人口信息管理系统;健全房屋租赁市场的综合管理机

制;实现“管房”与“管人”的有机结合;不仅有利于规范房屋租赁市场;

还有利于加强我市流动人口管理、改善其生活环境、稳定社会安定..

三租赁房管理与保障民生的关系..房地产具有双重属性;它兼具消费

品和投资品的双重属性;它又承担着两个任务;一是保增长;二是保民生..

消费品属性是房地产业的基本属性之一;在“衣食住行”中的“住”是老

百姓基本的生活要求;因此解决老百姓的住房问题也就成为了重要的民生

问题..

1．廉租房和公共租赁房是“保障房”体系的重要组成部分;是政府解

决中低收入住房问题的重要途径..日前;江左市在长三角地区率先推出的

600套公共租赁房正式接受申请;年底将完成配租..通过“以租代买”的

方式;解决两个“夹心层”住房问题：第一个夹心层是符合经济适用住房

条件又暂无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭；第二个夹心层是刚

工作的大学毕业生、创业人才..

2．加强房屋租赁市场管理是构建安全、和谐社会的重要途径..房屋

租赁市场的发展;可以解决广大人民群众“住有所居”;有益于与房地产

业的平稳健康发展;还有利于解决安全问题、群租现象、危旧房出租问题;

从而促进和谐社会的构建..

3．从微观角度看;加强房屋租赁市场的管理;将“地下”交易行为纳

入管理范围;及时、准确掌握出租房信息;有利于保护出租人、承租人的合

法权益..

四租赁房管理与社区管理的关系..目前房屋租赁市场存在的较为突

出的问题目前绝大部分租赁行为属于“地下”行为;这既不利于维护租赁

方和承租方等的权益;又加大了物业管理的难度;尤其是不利于老小区物

业环境的改善;也不利于承租人享受社区服务、参与社会管理..加强房屋

租赁市场的管理;充分发挥社区管理职能;促进租赁房管理与社区管理的

融合;既能提高租赁房管理效率;又使承租人充分享受社区服务资源..

五、加快江左房屋租赁市场发展的对策

一完善政策

1．完善房屋租赁管理规定..住房和城乡建设部商品房屋租赁管理办

法将于2011年2月1日施行;我市应抓紧完善江左市房屋租赁管理规定..

首先;关于租赁备案制度;进一步规范各项租赁房屋管理制度;建立健全各

项管理措施;统一制作表、簿、证、册、图;形成系统、规范的管理档案资

料..要立足长远;加强对租赁房屋的跟踪管理工作..建立房屋租赁登记备

案信息系统;逐步实行房屋租赁合同网上登记备案;并纳入房地产市场信

息系统..其次;关于“群租”问题;商品房屋租赁管理办法规定：“出租住

房的;应当以原设计的房间为最小出租单位;人均租住建筑面积不得低于

当地人民政府规定的最低标准..厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出

租供人员居住..”我市应对此进行明确;可以从一定程度上减少“群租”

现象;减少消防、安全隐患..第三;关于保障出租人、承租人权益方面;应

根据商品房屋租赁管理办法规定明确如下内容：房屋租赁合同期内;出租

人不得单方面随意提高租金水平；承租人转租房屋的;应当经过出租人书

面同意..

2．增强房屋租赁管理办法的可操作性..随着房屋租赁市场的快速发

展;迫切需要有针对性地设立或者细化相关管理条文..在房屋的出租条件

方面;对未取得房屋产权证及未经过规划、施工许可的出租房屋;建议由其

上级主管部门或本部门无上级主管部门的提供情况说明;内容包括建造年

份、结构、面积、权利人、实际使用人等;同时提供相关材料证明该房屋

属于合法建造并通过竣工验收合格的房屋..在房屋的用地性质方面;城市

规模的不断扩张带动了城乡结合部集体土地上的房屋租赁市场;而现行的

房屋租赁管理办法主要明确的是国有土地上的房屋;因此需要把集体土地

性质的房屋租赁纳入管理办法之中..对集体土地房屋的出租;建议由村、

镇、区相关部门出具相关建房审批证明;如属单位房;则提供由土管部门出

具的相关建房审批证明..

二建立机制

1．建立基层房屋租赁管理网络..如深圳市基本建立了较健全的“两

级政府、三级管理”的体制;对房屋租赁市场进行管理;设立了基层房屋租

赁管理所站54个;管理人员800多人;有效地保证了房屋租赁市场的健康

发展..根据江左市房屋租赁管理规定;落实房屋租赁管理人员、经费等保

障..市、区、乡镇人民政府和街道办事处应当加强对房屋租赁管理的领导

和协调;落实管理经费、组织与人员;做好本辖区内的房屋租赁管理工作；

江左市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降低部分

收费标准的通知规定行政事业性收费取消、暂停和降低标准后;有关执收

单位依法履行行政管理职能所需经费;由同级财政酌情予以保障..

2．建立房屋租赁协作管理机制..借鉴深圳房屋租赁所与派出所“房

户合一”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所、物业管理公司“三位一

体”协作管理的模式；房屋租赁所、派出所与村委会协作管理的模式等;

加强对房屋租赁管理工作的统一协调..一是建立部门之间的信息通报制

度和联系人制度;定期在部门与部门之间通报各自掌握的信息；二是建立

租赁房屋协管机制;如与公安建立外来流动人口信息通报制;与工商部门

联系将租赁房屋登记备案作为领取营业执照的前置条件之一;并在每年工

商营业执照年检时;将租赁房屋登记备案证作为年检的必备要件..积极与

公安、工商、税务等部门协调;充分利用社区民警、治安协管员的作用;加

大对房屋租赁市场的管理；三是进行联合执法;会同公安、综合治理、工

商、税务等部门适时开展出租房屋清理整顿工作;依法对非法出租房屋的

出租人给予依法惩处..四是尽快建立政府部门之间房屋租赁有关的信息

共享和交流制度;维护社会稳定和治安秩序;促进房屋租赁市场的发展..

3．依靠基层组织力量加强对房屋租赁的管理..一方面应加强对房屋

租赁的行政管理外;另一方面也可依据物权法的相关规定充分发挥业主大

会、业主委员会的自律管理作用;对违反业主公约、业主大会决定的租赁

问题通过民事诉讼的途径进行解决..同时;居委会村委员应发挥在房屋租

赁管理中的基础性作用;协助相关部门做好房屋租赁工作..

三构筑平台

1．构筑房屋租赁管理信息平台..一是依托房管部门现有的房地产市

场信息平台;开展网上登记、租赁、就业、计生、流动人员管理等各项工

作..二是与横向部门加强租赁信息交流;建立区域性的房屋租赁信息数据

库;加快推进房地产市场信息系统的全面建设..三是以房管人;建立租赁

房屋管理档案..详细记录房屋所有权人、房屋质量、承租人等情况..在此

基础上;将租赁房屋的承租人的具体情况;包括计生、户口登记等纳入房屋

管理档案;通过这一档案的记录;开展税收等行政管理事务;从而实现房屋

租赁管理的信息共享..

2．构筑社区房屋租赁服务平台..房屋租赁管理和房屋租赁服务之间

是相互配合;相辅相成的..房屋租赁管理部门应向其所处社区范围内的房

屋租赁当事人提供租赁服务;如定期发布房屋出租信息、公布市场房屋租

金价格等;具有其他房地产中介服务机构无可比拟的优越性和可信度..在

租赁行政管理过程中;完善的房屋管理档案;有利于向承租人提供符合法

律法规规定的合格出租房屋的信息;保障承租人的合法权益..

四加强调控

1．规范房屋出租市场的租赁行为..一是合同标准化..在登记备案制

度的基础上;推行房屋租赁标准合同;明确租赁当事人的责、权、利;逐步

实现房屋租赁市场的统一管理..二是租金合理化..发布江左市房屋租赁

指导租金..目前;我国已有部分省、市提出了房屋租赁市场指导租金的概

念;并付之实施..市场指导租金定期颁布;使政府及时了解租赁市场的动

态和发展趋势;为租赁双方议定租金提供参考依据;同时保证了国家税收

的征收;其意义不可低估..结合江左市的具体情况;可以由江左市各区房

地产主管部门具体负责市场租金样本的调查、采集、录入、跟踪等具体工

作;然后由江左市房地产管理部门汇总;修正并定期公布江左市房屋租赁

指导租金..三是企业规范化..房地产管理部门应加强对房屋租赁从业人

员的管理与业务培训;实行从业人员持证上岗制度..

2．加强宣传;引导梯度住房消费..一要引导居民树立合理的消费观;

对于当前暂时没有能力购买商品房的家庭要鼓励通过租住出租房屋..鼓

励居民通过租赁市场解决住房问题;研究职工住房公积金支持住房租赁的

政策..二要通过鼓励和引导;增加可供出租的房源..拓宽融资渠道、完善

税收政策;鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场;经营住房租

赁业务;增加租赁市场供应；研究通过“低税率、严征管”;鼓励私人住房

出租..鼓励江左一部分有实力的开发企业出租出售并举;盘活存量..三要

要充分利用各种方法加大房屋租赁相关法规的宣传力度;使房屋租赁当事

人真正了解房屋租赁登记的目的和作用;变结果管理为过程管理;变被动

管理为主动管理..

3．加大公共租赁房的建设和保障力度..一是保障房源..经济租赁房

建设方面要求有新思路、求新突破;用好闲置公房;解决经济租赁房房源问

题..二是落实管理服务措施..江左市租赁房建设管理中心应强化各项服

务措施的贯彻落实;确保运作程序的公开、公正、公平;使公共租赁房真正

解决中低收入人群的居住问题..三是完善退出机制..健全城市住房困难

家庭住房状况及收入、财产状况核定机制和保障对象信息动态信息相结合

的动态监管体系..四是廉租房坚持实物配租与货币补贴相结合;以货币补

贴为主、集中安置与分散安置相结合;以分散安置为主、市级管理与区街

道、社区管理相结合;以区街道、社区管理为主的“三结合、三为主”方

针;落实管理服务措施;让廉租户享受高品质管理服务..

4．进一步完善服务职能..如何运用税收、转移支付等多种政策工具

和手段;更好地提供以服务型为主的公共产品;是我国政府未来一个阶段

将面临的主要挑战之一..具体而言;可以实行差别化、人性化的政策手段：

一方面;可以对空置住房征收累进的闲置税如我国台湾地区;一方面可以

对学生或者某类特定群体免征物业税如英国;若政策能在微观层面上收放

自如;便能最大限度地避免某些负面效应..