以上海市浦镇新城·千禧公园住宅小区项目为例

房地产高周转模式下住宅标准化产品的

研发与未来走向研究—以上海市浦镇新

城·千禧公园住宅小区项目为例

摘 要：本文结合上海市闵行区浦江镇，新城·千禧公园住宅小区项目的方

案设计过程（笔者在其中主持本项目的总图设计，指导户型产品的定位优化以及

报规等相关事宜），重点分析了房地产企业最近十年所执行的高周转策略，以及

其中衍生出的标准化产品在房地产开发过程中所发挥的重要作用，回顾了标准化

体系的研发逻辑和设计流程，最后提出了未来住宅设计方面，一些可能的发展方

向与建议。

关键词：地产高周转模式；住宅标准化；户型研发；未来住宅

引言

近年来，随着市场不确定性的上升和经济的进一步发展，出于规避风险的考

虑，很多房地产头部企业都采取了高周转策略，而国家资产管理新规的出台及房

地产企业融资政策的收紧，更加助推了房企在高周转策略下，加快市场供应，快

房地产涉及了制造业、建筑、设计、材料、金融、法律、物业和销售等多个

领域，是资金密集型产业，其投入资金可达几亿、几十亿甚至几百亿元。因此房

地产开发周期越短，资金回笼越快，对企业发展就越有利[1]。

高周转的本质是在最大程度上减少开发周期内自有资金的占用，使自有资金

在单位时间内获取最大收益 [2]。房地产资金高速流转，减少了企业资金占用时

间，降低了利息支出。同时，高周转还能帮企业合理规避开发风险，实现整体资

金的快速回流，销售款回笼速度明显加快。在具体的实践中，设计标准化在房地

产高周转模式中发挥着关键性的作用[3]。

1.2 各房企的高周转战略

早在2010年，万科就已经开始实施“5986战略”：即拿地五个月动工，九

个月实现预售，第一次开盘去化率达到80%，产品结构60%为住宅产品。并将这

一模式复制到旗下各项目公司，迅速提高市场占有率，成为高周转模式的先驱者。

碧桂园将项目周期再次压缩，提出了“3456战略”：拿地3个月动工、4个

月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。

新城控股“0346战略”：拿地当月就动工，3个月售楼处开放，4个月开盘，

6个月现金流（融资部分）回正，12个月全部现金流回正。一些三四线城市的项

目还可以更快，商业项目从拿地到开业的平均周期为十几个月。其他房企，如泰

禾集团、万达集团、恒大集团、世贸集团、龙湖地产、海亮地产、华夏幸福等也

都有自己的一套高周转模式，并依靠这一战略模式，将规模迅速做大。

1.3 高周转的优势以及它所带来的问题

在当时的背景下，“高周转”模式带来了巨大的好处，降低了融资成本和自

有资金风险，扩张销售规模，提升产品价值、社会知名度、市场关注度等。但是，

随着项目周期的无限压缩，质量问题也是层出不穷（见图1）。

图1 高周转模式的影响示意图

如何在设计周期缩短的情况下保证图纸的质量呢？各开发商企业应对这一问

题的核心武器就是建立标准化的产品体系。标准化的产品就是基于市场预测和研

发的、适合市场需求的、可复制开发的、相对固化的项目类型[4]。一套成熟完

善的标准化体系可以提高项目的开发能力和效率，实现企业的中心化管理，并保

证项目仍具备较高的品质。

2 标准化户型产品的优势和不足

2.1 标准化户型产品的优势

在方案设计阶段应用标准化产品，最明显的好处就是缩短设计时间和报规周

期的同时，还能保证户型产品的质量。2020年底，我国规模排名前一百的房企权

益销售金额集中度达到61.3%，排名前四的龙头房企，其权益销售金额占比达到

8.5%[4]。在房地产市场政策调控持续收紧、房企集中度不断上升、资本融资环

境越来越难的背景下，逐渐形成了在保证质量提升和优化成本的前提下，保持较

高周转率和较大规模产品供给的共识。因此推广标准化设计，是房企树立品牌形

象、扩大规模优势的必然选择。

2.1.1 标准化产品成熟度高

由于没有落地项目时间节点的限制，一套标准化户型产品的方案设计，一般

会历时半年以上，经过不断的设计、修改、研讨、论证，直至成熟，才进行封装、

入库，所以户型成熟度比较高，避免了因项目赶节点、赶工期所导致的忙中出错。

2.1.2 标准化产品有一定的市场认可度

标准化产品之所以被称为标准化，最重要的一个特点就是它强大的可复制性，

房企通过标准化产品的不断复制，缩短开发周期，提高资产的投资效益，实现了

房地产销量的迅猛增长，带动房企规模的快速扩张，帮助各大房企跨入销售额达

千亿、万亿的级别。

2.2 标准化户型产品的不足

标准化产品的优点固然很多，但是不同房企所研发的标准化体系的全面性和

完善度相差较大，一个成熟完善的标准化体系，能够提前规避因设计周期缩短所

带来的图纸质量问题，也能够根据不同地区的具体情况进行适当的弹性修改，而

一些起步较晚或者实力稍弱些的房企可能就无法兼顾。另外，目前的标准化也都

是局限在各房企和设计院的内部，尚未形成一个全行业认可的标准化户型体系。

在过去几年的标准化研发和落地项目的应用中发现，标准化户型往往会存在如下

两个方面的不足。

2.2.1 创新力不足

户型标准化是以过往实施项目以及外部标杆项目的分析评价为基础，结合最

新市场调研结论，分区域，分面积段进行研发，最终整合成一套可快速复制的成

熟产品体系。

3.2 住宅产品标准化的研发流程

标准化产品体系的研发工作流程：

1）细分客户群体，了解不同业主的个性特征，包括其职业发展方向、个人

空间品位、社会关系、社交娱乐等。

2）研究行业规范和技术标准，提供有针对性的个性化服务。

3）研究户型单元，户型单元是的标准化的基本研究对象，前提是首先要满

足设计条件和规范，然后再通过与营销团队配合，尽可能满足客户的居住需求。

对影响客户使用体验的重要因素进行反复论证。

4）户型产品标准化设计，主要包括开间进深尺度研究、功能模块化研究、

组团模块化、施工图设计配合、户型适用性等。

结合笔者2020年所做设计的闵行区千禧公园住宅小区项目，着重介绍住宅

户型标准化在方案设计阶段的应用。本项目在我们新城控股集团内部获得了2020

年度优质项目评比，不仅因为其较高的项目品质，爆火的销售业绩，还得益于其

快而稳的的开发节奏。我们先来回顾一下新城·千禧公园项目方案设计阶段的时

间节点：本项目2020年5月12日获取土地，获取土地的当天形成征询文本去与

规划局进行意见沟通（此前一个月为土拓），并根据规划局意见进行调整。5月

14日公司内部概念评审会，5月25日公司内部初步评审会，6月20日日照分析

报告完成并盖章，6月29日提交正式报规文本，6月30日方案报规通过（如图2

所示）。

图2 新城·千禧公园项目方案设计阶段节点示意图

3.3.2 标准化户型应用分析

本项目之所以能在土地获取后49天就完成报规，最关键的一点就是应用了

标准化户型。本项目所选用的户型就是2018~2019年度，为新城住开上海区域公

司所做的标准化户型研发成果（详见图3），考虑到1梯2套的户型得房率比2

梯4套户型的得房率要高，市场接受度也更好，产品更有竞争力，同时结合《上

海市住宅设计标准（DGJ08-20-2019，J10090-2019）》第5.3.3条“十二层至十

八层住宅，当每单元设置1台电梯时，应在单元与单元之间设置连廊……每单元

每层不超过2套的十二层至十四层（不包括十四层跃十五层，且底部无敞开空间）

的单元式住宅，可直接在屋顶设置连廊。”因此，本项目全部采用每单元2套的

户型，2~3个单元拼成一栋，最高做到十四层，并于屋顶设置连廊连通。88户型

和120户型直接应用标准化的研发成果，99户型的核心筒换成与88户型和120

户型一致，同时户型布局相应做调整。因为户型改动很小，极大地缩短了在报规

阶段的设计绘图时间、户型研讨时间以及评审时间。

图3 新城·千禧公园项目实施户型与标准化研发户型对照图

在过去几年里，新城控股集团住宅项目普遍节奏很快，标准化应用率很高，

像泰州皇家花园（新城·荣樾）小区、嘉善县碧桂园·枫景尚苑小区、太仓心望

雅苑小区、宿迁·云昱江山苑小区、海门·大业风华城小区、烟台·吾悦华府小

区等笔者参与的项目以及其它未参与的项目，均有不同程度的标准化户型的应用。

最近两年来，随着国家政策收紧、经济增速减缓、疫情影响等，人们对于居

住环境的要求在不断提升，有些户型产品也会存在一些当时未能重视到的的弊端

和不足，随着市场反馈而被淘汰，同时我们也会从市场搜集新的更好的户型产品，

更新到下一年度的标准化产品库当中。

4 未来住宅设计的方向探讨

结合我国目前住宅发展现状，未来住宅的设计可能向着以下几个方向发展。

4.1 提升产品力

2021年11月26日，据CRIC地产研究中心显示，2021年度中高端住宅项目

供应不足。各城市商品房限价日益严格、刚需住宅产品较多、商品房难卖溢价，

房企想要脱颖而出，卖出较好的溢价，可能需要从绿色生态、健康环保、智能家

居、个性化服务等多维度来提升产品力。

4.2 回归以人为本

房企接下来的发展将不能再一味地强调规模效应，在“房住不炒”的大方针

下，房企的初心将回归到产品、客户、居住属性上去。我们建筑方案设计师，需

要更多地站在使用者的角度，挖掘出他们内心的居住需求，从而实现他们的居住

愿景。

4.3 着眼于生态和文化

未来将更多地着眼于生态，追求居住空间中文化元素，创造舒适的人居环境，

从可持续发展的各个层面进行整合，以达到人、住宅、环境之间的和谐共生。

5 结论与建议

综合以上论述，住房条件的发展与升级能够直观地反映出人类社会的进步与

繁荣。住宅标准化体系推动了我国房地产的开发，加速了我国城市化的进程。做

为一名建筑设计工程师，我们将会在接下来的数年、数十年里，继续致力于住宅

的探索和研究，共同推动建筑事业的进步，在以后的住宅设计当中将会体现为业

主量身打造的理念，进一步回归“建筑以人为本”的初衷，也将会更加注重建筑

与“生态”“文化”的和谐共生，共建理想人居环境。

参考文献：

[1] 王瑞东.新形势下房地产高周转模式研究[J].住宅与房地

产,2020,(05):7.

[2] 高周转概念来源于互联网资源《资金周转快的行业》.

[5] 数据来源于CRIC.克而瑞地产研究中心.2020年中国房地产企业销售

TOP200排行榜,2020-12-31.

撰写日期：2022-02

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