郑秀华、漳州中和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判

郑秀华、漳州中和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房销

售合同纠纷

【审理法院】福建省漳州市中级人民法院

【审理法院】福建省漳州市中级人民法院

【审结日期】2022.05.26

【案件字号】(2022)闽06民终1329号

【审理程序】二审

【审理法官】林健叶小铭陈育生

【审理法官】林健叶小铭陈育生

【文书类型】判决书

【当事人】郑秀华;漳州中和房地产开发有限公司

【当事人】郑秀华漳州中和房地产开发有限公司

【当事人-个人】郑秀华

【当事人-公司】漳州中和房地产开发有限公司

【代理律师/律所】张慧娜福建天衡律师事务所;张薇福建天衡律师事务所

【代理律师/律所】张慧娜福建天衡律师事务所张薇福建天衡律师事务所

【代理律师】张慧娜张薇

【代理律所】福建天衡律师事务所

1 / 17

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】郑秀华

【被告】漳州中和房地产开发有限公司

【本院观点】对于该组证据，可以证实案涉房屋确实存在维修，是否作为解除合同的事由，

待下分析认定、。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，中和公司通知郑秀华交

房，郑秀华依通知在确定时间内办理了交房手续，即在《交接单》上签名，领取了《房屋质

量保证书》、《房屋使用说明书》、入户门钥匙、蓝盾防火门钥匙、门禁卡和可视对讲机说

明书。

【权责关键词】无效违约金不可抗力合同约定质证诉讼请求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】另查明，中和公司于2018年６月27日取得保利·和院里3＃楼的预售许可。

2020年6月30日，中和公司完成保利·和院里3＃楼的竣工验收备案(竣工验收备案不含地

下室)。2020年７月7日，案涉房屋经测绘，建筑总面积为101.96平方米。

【本院认为】本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，中和公司通知郑

秀华交房，郑秀华依通知在确定时间内办理了交房手续，即在《交接单》上签名，领取了

《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、入户门钥匙、蓝盾防火门钥匙、门禁卡和可视

对讲机说明书。说明双方已经按合同约定交付了房屋。郑秀华提出房屋、墙面、地面渗漏或

开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等设备不能正常使用，属房屋质量保证

范围，应按开发商出具的质量保证书进行的问题。双方在附件十一补充协议第七，明确约定

了对商品房质量、使用功能的界定，而郑秀华所反映的上述问题，并不属于该范围内，一审

对此也作了说明。郑秀华可根据中和公司在履行质量保证或迟延履行合同义务的具体情况主

张损失，而非请求主张逾期交房违约金。至于类案检索问题，经核对，郑秀华主张类案的

2 / 17

(2014)浙甬民二终字第470号民事判决书与本案的基本事实存在较大差异，无法确定为相同

类型案件，故郑秀华上诉提出认为一审违反《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》的

理由不能成立。 综上，郑秀华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果可以维持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4389.41元，由郑秀华负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 05:18:01

【一审法院查明】一审法院查明：2018年9月2日，郑秀华(买受人)与中和公司(出卖人)签

订一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：352018006988)，约定：1.郑秀

华向中和公司购买其开发的址在长泰县××巷镇××＃楼××室，预测建筑面积共101.98平

方米，其中套内建筑面积78.66平方米，分摊共有建筑面积23.32平方米；2.商品房价款按

照建筑面积计算，总价款为1359479元；3.第九条商品房交付时应当符合：(1)该商品房已取

得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，

出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；4.第十条商品房相关设施设备

交付条件。5.第十一条交付时间和手续。(1)出卖人应当在2020年12月15日前向买受人交

付该商品房。(2)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届

满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件

材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日

为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人发出书面交付通

知的，买受人应按通知载明的日期前往办理房屋交付手续，买受人未按通知载明的时间办理

房屋交付手续的，视为该商品房在通知载明的时间已交付。房屋交付或视为交付之日，为该

商品房保修期和买受人应承担房屋物业管理费等相关费用的起算时间，房屋自交付或视为交

付之日起，该商品房损毁、灭失的风险均由买受人承担。交付该商品房时，出卖人应当出示

满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第

3 / 17

九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第

十二条处理；(3)查验房屋。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。买受人查验

的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和

产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。①

房屋、墙面、地面渗漏或开裂等；②管道堵塞；③门窗翘裂、五金件损坏等。查验该商品房

后，双方应当签署商品房交接单；6.第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照

第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交付超过90日，买受人要求继续履约

的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。如发生合

同约定的不可抗力或附件十一约定的特殊原因的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违

约责任。7.第二十八条对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面

补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由

出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同

为准。合同附件十一《补充协议》约定：1.对本合同第九条、第十条、第十一条做补充及变

更，内容含：(1)出卖人“向买受人交付该商品房”的义务应理解为出卖人在约定的时间取得

符合合同约定交付条件的证明并向买受人发出交房通知。本条所约定交房时间包括所约定的

当日；(2)在该商品房具备本合同约定的交付条件的情况下，若买受人在收房过程中认为房屋

存在质量瑕疵(包含但不限于常见的裂缝、空鼓等)，买受人应在房屋交接单上注明，出卖人

经核实后按合同约定承包保修责任，但买受人不得以任何理由拒绝签署房屋交接单；2.对本

合同第十二条的补充。出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任的情形，包含疫情(如

非典型性肺炎)等原因。3.对“商品房质量”“使用功能”约定为：(1)“商品房质量”是指

签订本合同时根据设计已经确定的、买受人所购单元的建筑主体结构、承重结构、该商品房

户型、形状及朝向。“使用功能”是指按照本合同第三条约定的商品房用途应当具备的常规

性使用功能；4.关于装饰、设备标准的补充，约定有：本合同项下，房屋的交付标准为精装

交付。如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，买受人应在该房屋交付之日起15日

4 / 17

内向出卖人提出书面异议，出卖人应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施。

出卖人可以进行整改(整改期间不视为出卖人逾期交付)，也可以一次性补偿买受人实际装饰

设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。5.对本合同第十七条保修责任补充及变更有：

(1)保修期自房屋交付(包括视为交付)之日起算；(2)如该房屋存在地基基础和主体结构以外

的质量或装修问题，经买卖双方共同指定的或法院指定的鉴定结构鉴定，确属保修期内出卖

人依法应保修范围，并经出卖人符合确认的，出卖人应当按照本合同约定承包保修责任，但

买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按买受人原因造成

房屋未能按期交付执行；6.关于格式条款提示说明和确认。双方确认，为确保买卖双方严格

履行合同权利义务，买受人在签字确认前出卖人已再次提示买受人详细阅读《商品房买卖合

同》(含合同说明)、补充协议、附件等全部内容。本合同及本协议内容均系双方真实意思表

示，不存在不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买

受人责任、排除买受人主要权利内容的情形，双方应予遵守。买受人承诺不得以此为由对本

合同及附件十一的条款提出异议或要求解除本合同及本补充协议或要求宣告本合同及本补充

协议的条款无效；7.本合同的补充条款，附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分。

补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。 2021年3月4日，郑秀华向中和公司

支付了全部购房款，金额为1359212元。 2020年12月4日，中和公司通过登报方式

发出交房通知，案涉房屋所在的楼房和该批次车位于2020年12月15日至2020年12月19

日进行交付。2020年12月4日，中和公司向郑秀华发出案涉房屋的交付办理通知书。在

《商品房交付通知书》中告知集中交付时间定于2020年12月15日9：00开始，2020年12

月19日以后至和院里物业服务中心办理房屋交付手续。通知书中还告知了预约交付的方式和

交付地点等。 2020年12月25日，郑秀华在《交接单》上签字，领取了《房屋质量保

证书、房屋使用说明书》、入户门钥匙、蓝盾防火门钥匙、门禁卡和可视对讲机说明书。

《交接单》中说明：根据买受人与出卖人签订的商品房买卖合同(第十一条)，除国家规定的

房屋保修义务外，本单手续完备后，买受人确认出卖人已全面、适当地履行完毕合同约定的

5 / 17

出卖人应承担的义务。 案涉房屋为精装修房，郑秀华在《交接单》上签名后向中和公司

提出房屋存在质量问题。郑秀华方自2020年12月28日起通过微信聊天的方式与中和公司的

对接人员、第三方维修人员进行联系，沟通维修情况和进展等事宜。郑秀华发现的房屋问题

主要有房屋、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等设备

不能正常使用等。修复期间，郑秀华多次询问中和公司对接人员何时可以交付使用，中和公

司未予答复。至2021年12月9日，案涉房屋仍在修复中。 2021年8月13日，郑秀华方

在漳州市××房，要求开发商赔偿损失。 2021年8月15日至9月15日期间，中和公

司为郑秀华一方安排了住宿。

【一审法院认为】一审法院认为，郑秀华向中和公司购买其预售的商品房，双方之间形成商

品房预售合同关系，该商品房预售合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有

效，予以确认。合同双方均应依约履行合同义务。 关于中和公司是否存在逾期交房的问

题。从中和公司举证的刊登在海峡导报上的《交房通知》内容可以反映，中和公司已于2020

年12月4日向“李白的院子”的业主通知自2020年12月15日起交房，郑秀华举证的《商

品交付通知书》亦印证了该交房时间，故而中和公司交房的时间未超过双方的合同约定。根

据《商品房买卖合同(预售)》第九条的约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、

房屋测绘报告并向业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》即具备交付条件。本

案中，2020年6月30日，案涉房屋所在的3某楼已竣工验收备案；2020年7月7日，案涉

房屋经过面积测绘；2020年12月25日，郑秀华在《交接单》上签字确认领取了《住宅使用

说明书》和《住宅质量保证书》，因此购房合同约定的交房条件已全部具备。根据合同附件

十一《补充协议》约定，商品房质量是指建筑主体结构、承重结构以及商品房的户型、形状

及朝向，故而房屋、墙面、地面渗漏或开裂等问题应属于房屋在装饰装修过程中未严格按照

施工工艺、施工规范导致的质量缺陷，不属于商品房质量问题。中和公司辩解其应承担的是

保修责任，予以采纳。郑秀华主张的房屋质量瑕疵，不影响本案交房时间的确认。 关

于合同条款问题的认定。根据法律规定，具有合同无效和免责条款无效情形的，或者提供格

6 / 17

式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案焦点在于

房屋、墙面、地面渗漏或开裂等问题属于房屋“质量问题”亦或是“质量瑕疵”，而合同及

附件关于“商品房质量”、“商品房质量瑕疵”所作的约定内容上并无文字上的歧义，且合

同亦针对“商品房质量瑕疵”问题约定了中和公司的保修责任，并未实际免除中和公司作为

出卖人的责任和限制、排除郑秀华作为买受人的权利，因此郑秀华主张合同为格式条款、关

于交房的约定无效，不予支持。中和公司在整改案涉房屋过程中，导致郑秀华无法正常使用

和入住，郑秀华可另行主张权利。综上所述，中和公司已在约定的期限内履行了交房义务，

房屋存在质量瑕疵不影响案涉房屋的交付，郑秀华要求中和公司承担逾期交房的违约责任，

无事实和法律依据，不予支持。关于郑秀华在诉讼请求中要求“继续履行合同”的问题，因

双方并未就合同是否继续履行提出异议，亦无争议，且中和公司现已就房屋的质量问题进行

修复，因此在本案中不对合同继续履行的问题进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第

供了临时住宿。2、一审判决认定按时通知交房，就已依约履行主合同义务，属适用法律错

误。该认定违背常识，交房的根本意义在于能正常居住使用，开发商交房义务，必然包括按

时交房义务和保质交房义务，也必须保证房屋可以正常居住使用，该认定违反法律规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定开

发商保质交房义务，显然不仅包括主体结构保质，还包括不能出现严重影响正常居住使用的

其他严重质量问题，如有出现，买受人依法仍然有权主张解除合同。一审认定违反主合同约

定。主合同第十一条第三款约定，明确证实中和公司交房义务，包括保质交房义务，并且证

实，保质交房义务，不仅是主体结构没有问题，而且还包括不能出现该条款约定的其他严重

质量问题，否则就视为没有交付，必须“修复之后再行交付”。3、一审判决认定补充协议与

主合同不冲突合法有效，属适用法律错误。4、一审应当参照指导性案例的裁判要点作出裁

判。(2014)浙甬民二终字第470号民事判决书来源于《最高人民法院公报》，一审判决完全

违反了《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》第九条之规定，属适用法律错误。 综

上，郑秀华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果可以维持。依据《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十七条规定，判决如下：

郑秀华、漳州中和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民事判决书

(2022)闽06民终1329号

当事人 上诉人(原审原告)：郑秀华。

委托诉讼代理人：郭海波。

被上诉人(原审被告)：漳州中和房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市长

8 / 17

泰区陈巷镇港园工业园，统一社会信用代码：91350625ＭＡ2ＹＫＮＪ３９Ｎ。

法定代表人：张亮，总经理。

委托诉讼代理人：张慧娜，福建天衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张薇，福建天衡律师事务所律师。

审理经过 上诉人郑秀华因与被上诉人漳州中和房地产开发有限公司(以下简称中

和公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市长泰区人民法院(2021)闽0625民

初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月1日立案后，依法组成合议

庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 郑秀华上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持郑秀华的一审诉

讼请求；二、由中和公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决将严重质量

问题认定为质量瑕疵，属基本事实认定错误。案涉主合同第十一条第三款也把案涉质量

问题，写进“修复之后重新交付”条款，即不修复视为没有交付，逾期90天买受人有权

解除，也就是说，严重质量问题，与质量瑕疵存在重大区别。证据已经足以证实案涉房

屋确实存在严重质量问题，在所谓的交房后，中和公司仍反复维修了一年多，导致至今

无法入住使用。出现了主合同第十一条约定的严重影响正常居住使用的严重质量问题，

中和公司还承认为郑秀华提供了临时住宿。2、一审判决认定按时通知交房，就已依约履

行主合同义务，属适用法律错误。该认定违背常识，交房的根本意义在于能正常居住使

用，开发商交房义务，必然包括按时交房义务和保质交房义务，也必须保证房屋可以正

常居住使用，该认定违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》第十条规定开发商保质交房义务，显然不仅包括主体结构保

质，还包括不能出现严重影响正常居住使用的其他严重质量问题，如有出现，买受人依

法仍然有权主张解除合同。一审认定违反主合同约定。主合同第十一条第三款约定，明

确证实中和公司交房义务，包括保质交房义务，并且证实，保质交房义务，不仅是主体

9 / 17

结构没有问题，而且还包括不能出现该条款约定的其他严重质量问题，否则就视为没有

交付，必须“修复之后再行交付”。3、一审判决认定补充协议与主合同不冲突合法有

效，属适用法律错误。4、一审应当参照指导性案例的裁判要点作出裁判。(2014)浙甬民

二终字第470号民事判决书来源于《最高人民法院公报》，一审判决完全违反了《最高

人民法院统一法律适用工作实施办法》第九条之规定，属适用法律错误。

二审被上诉人辩称 中和公司辩称，1、一审法院认定中和公司已在约定期限内履

行交房义务，与案件事实相符，不存在法律适用错误的情形。案涉房屋渗漏水现象发生

在案涉房屋交付之后，此时答辩人承担的是保修责任，而非逾期交房违约责任，二者不

可混为一谈。一审法院是在查明案涉合同约定的交付条件、交付条件是否具备、交付条

件具备后中和公司是否履行了通知交房义务、案涉双方是否办理了交付手续等基本事实

后，基于中和公司在案涉房屋符合约定交付条件并在约定期限内通知交房、且案涉双方

已办理房屋交接手续的基本事实，从而认定中和公司已在约定期限内履行交房义务。郑

秀华所谓的“交房后，仍反复维修了一年多，导致郑秀华至今无法入住使用”，与事实

不符。郑秀华在2020年12月25日验房时提出的弱电箱面板未安装、公卫没有打扫干

净、门头石材破损、瓷砖花纹不一、门框边缝未填等轻微瑕疵问题，中和公司在2021年

1月底保修完毕。案涉房屋首次出现渗水报修是在2021年5月，此后是针对不同部位的

保修。上述保修事项，不足以推翻案涉房屋在约定期限内已符合约定交付条件、且已交

付郑秀华这一基本事实。2、一审判决认定案涉合同及附件关于房屋、墙面、地面渗漏或

开裂等问题属于“商品房质量瑕疵”、由中和公司承担保修责任的约定，未实际免除中

和公司作为出卖人的责任和限制、排除郑秀华作为买受人的权利，故认定该条款约定有

效，适用法律正确。3、(2014)浙甬民二终字第470号案例不属于最高人民法院发布的指

导性案例，且与本案基本案情等方面存在较大差异，不能作为指导性案例。

原告诉称 郑秀华向一审法院提出诉讼请求：1.判令中和公司继续履行合同，并向

10 / 17

郑秀华支付以1359479元为基数、按日万分之五计算、自2020年12月16日起至中和公

司违约行为结束之日止的逾期交房违约金，暂计至2021年10月15日(303天)为205961

元；2.判令中和公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明 一审法院查明：2018年9月2日，郑秀华(买受人)与中和公司(出

卖人)签订一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：352018006988)，约

定：1.郑秀华向中和公司购买其开发的址在长泰县××巷镇××＃楼××室，预测建筑

面积共101.98平方米，其中套内建筑面积78.66平方米，分摊共有建筑面积23.32平方

米；2.商品房价款按照建筑面积计算，总价款为1359479元；3.第九条商品房交付时应

当符合：(1)该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋

测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证

书》；4.第十条商品房相关设施设备交付条件。5.第十一条交付时间和手续。(1)出卖人

应当在2020年12月15日前向买受人交付该商品房。(2)该商品房达到第九条、第十条

约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时

间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人

未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商

品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人发出书面交付通知的，买受人应按通知载明

的日期前往办理房屋交付手续，买受人未按通知载明的时间办理房屋交付手续的，视为

该商品房在通知载明的时间已交付。房屋交付或视为交付之日，为该商品房保修期和买

受人应承担房屋物业管理费等相关费用的起算时间，房屋自交付或视为交付之日起，该

商品房损毁、灭失的风险均由买受人承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九

条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条

约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第

十二条处理；(3)查验房屋。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。买受人

11 / 17

查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有

关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后

再行交付。①房屋、墙面、地面渗漏或开裂等；②管道堵塞；③门窗翘裂、五金件损坏

等。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；6.第十二条逾期交付责任。除不可

抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交付超过90

日，买受人要求继续履约的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付已付房价款

万分之五的违约金。如发生合同约定的不可抗力或附件十一约定的特殊原因的，出卖人

可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。7.第二十八条对本合同中未约定或约定不明

的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含

有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人

责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一《补充协议》约

定：1.对本合同第九条、第十条、第十一条做补充及变更，内容含：(1)出卖人“向买受

人交付该商品房”的义务应理解为出卖人在约定的时间取得符合合同约定交付条件的证

明并向买受人发出交房通知。本条所约定交房时间包括所约定的当日；(2)在该商品房具

备本合同约定的交付条件的情况下，若买受人在收房过程中认为房屋存在质量瑕疵(包含

但不限于常见的裂缝、空鼓等)，买受人应在房屋交接单上注明，出卖人经核实后按合同

约定承包保修责任，但买受人不得以任何理由拒绝签署房屋交接单；2.对本合同第十二

条的补充。出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任的情形，包含疫情(如非典型

性肺炎)等原因。3.对“商品房质量”“使用功能”约定为：(1)“商品房质量”是指签

订本合同时根据设计已经确定的、买受人所购单元的建筑主体结构、承重结构、该商品

房户型、形状及朝向。“使用功能”是指按照本合同第三条约定的商品房用途应当具备

的常规性使用功能；4.关于装饰、设备标准的补充，约定有：本合同项下，房屋的交付

标准为精装交付。如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，买受人应在该房屋

12 / 17

交付之日起15日内向出卖人提出书面异议，出卖人应在双方确认之日起60日内就未达

到部分采取补救措施。出卖人可以进行整改(整改期间不视为出卖人逾期交付)，也可以

一次性补偿买受人实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。5.对本合同第

十七条保修责任补充及变更有：(1)保修期自房屋交付(包括视为交付)之日起算；(2)如

该房屋存在地基基础和主体结构以外的质量或装修问题，经买卖双方共同指定的或法院

指定的鉴定结构鉴定，确属保修期内出卖人依法应保修范围，并经出卖人符合确认的，

出卖人应当按照本合同约定承包保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋

交付手续，否则视为已交付，并按买受人原因造成房屋未能按期交付执行；6.关于格式

条款提示说明和确认。双方确认，为确保买卖双方严格履行合同权利义务，买受人在签

字确认前出卖人已再次提示买受人详细阅读《商品房买卖合同》(含合同说明)、补充协

议、附件等全部内容。本合同及本协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减

轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买

受人主要权利内容的情形，双方应予遵守。买受人承诺不得以此为由对本合同及附件十

一的条款提出异议或要求解除本合同及本补充协议或要求宣告本合同及本补充协议的条

款无效；7.本合同的补充条款，附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分。补充

条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。

2021年3月4日，郑秀华向中和公司支付了全部购房款，金额为1359212元。

2020年12月4日，中和公司通过登报方式发出交房通知，案涉房屋所在的楼房

和该批次车位于2020年12月15日至2020年12月19日进行交付。2020年12月4日，

中和公司向郑秀华发出案涉房屋的交付办理通知书。在《商品房交付通知书》中告知集

中交付时间定于2020年12月15日9：00开始，2020年12月19日以后至和院里物业服

务中心办理房屋交付手续。通知书中还告知了预约交付的方式和交付地点等。

2020年12月25日，郑秀华在《交接单》上签字，领取了《房屋质量保证书、房

13 / 17

屋使用说明书》、入户门钥匙、蓝盾防火门钥匙、门禁卡和可视对讲机说明书。《交接

单》中说明：根据买受人与出卖人签订的商品房买卖合同(第十一条)，除国家规定的房

屋保修义务外，本单手续完备后，买受人确认出卖人已全面、适当地履行完毕合同约定

的出卖人应承担的义务。

案涉房屋为精装修房，郑秀华在《交接单》上签名后向中和公司提出房屋存在质

量问题。郑秀华方自2020年12月28日起通过微信聊天的方式与中和公司的对接人员、

第三方维修人员进行联系，沟通维修情况和进展等事宜。郑秀华发现的房屋问题主要有

房屋、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等设备不

能正常使用等。修复期间，郑秀华多次询问中和公司对接人员何时可以交付使用，中和

公司未予答复。至2021年12月9日，案涉房屋仍在修复中。

2021年8月13日，郑秀华方在漳州市××房，要求开发商赔偿损失。

2021年8月15日至9月15日期间，中和公司为郑秀华一方安排了住宿。

本院查明 另查明，中和公司于2018年６月27日取得保利·和院里3＃楼的预售

许可。2020年6月30日，中和公司完成保利·和院里3＃楼的竣工验收备案(竣工验收

备案不含地下室)。2020年７月7日，案涉房屋经测绘，建筑总面积为101.96平方米。

一审法院认为 一审法院认为，郑秀华向中和公司购买其预售的商品房，双方之间

形成商品房预售合同关系，该商品房预售合同关系未违反法律、行政法规的强制性规

定，合法有效，予以确认。合同双方均应依约履行合同义务。

关于中和公司是否存在逾期交房的问题。从中和公司举证的刊登在海峡导报上的

《交房通知》内容可以反映，中和公司已于2020年12月4日向“李白的院子”的业主

通知自2020年12月15日起交房，郑秀华举证的《商品交付通知书》亦印证了该交房时

间，故而中和公司交房的时间未超过双方的合同约定。根据《商品房买卖合同(预售)》

第九条的约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并向业主提

14 / 17

供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》即具备交付条件。本案中，2020年6月30

日，案涉房屋所在的3某楼已竣工验收备案；2020年7月7日，案涉房屋经过面积测

绘；2020年12月25日，郑秀华在《交接单》上签字确认领取了《住宅使用说明书》和

《住宅质量保证书》，因此购房合同约定的交房条件已全部具备。根据合同附件十一

《补充协议》约定，商品房质量是指建筑主体结构、承重结构以及商品房的户型、形状

及朝向，故而房屋、墙面、地面渗漏或开裂等问题应属于房屋在装饰装修过程中未严格

按照施工工艺、施工规范导致的质量缺陷，不属于商品房质量问题。中和公司辩解其应

承担的是保修责任，予以采纳。郑秀华主张的房屋质量瑕疵，不影响本案交房时间的确

认。

关于合同条款问题的认定。根据法律规定，具有合同无效和免责条款无效情形

的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款

无效。本案焦点在于房屋、墙面、地面渗漏或开裂等问题属于房屋“质量问题”亦或是

“质量瑕疵”，而合同及附件关于“商品房质量”、“商品房质量瑕疵”所作的约定内

容上并无文字上的歧义，且合同亦针对“商品房质量瑕疵”问题约定了中和公司的保修

责任，并未实际免除中和公司作为出卖人的责任和限制、排除郑秀华作为买受人的权

利，因此郑秀华主张合同为格式条款、关于交房的约定无效，不予支持。中和公司在整

改案涉房屋过程中，导致郑秀华无法正常使用和入住，郑秀华可另行主张权利。综上所

述，中和公司已在约定的期限内履行了交房义务，房屋存在质量瑕疵不影响案涉房屋的

交付，郑秀华要求中和公司承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，不予支持。

关于郑秀华在诉讼请求中要求“继续履行合同”的问题，因双方并未就合同是否继续履

请求。案件受理费4389.41元，减半收取计2194.71元，由郑秀华负担。

二审中，郑秀华提交四张照片，拟证明现在房屋一直在维修，而且维修的是旧的

地方，还没有维修好。经质证，中和公司对照片对真实性没有异议，但认为这个不是新

的进度，进展已经发生变化了。露台的部分是装饰作用，不影响使用效果。本院认为，

对于该组证据，可以证实案涉房屋确实存在维修，是否作为解除合同的事由，待下分析

认定、。

本案双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，中和公司

通知郑秀华交房，郑秀华依通知在确定时间内办理了交房手续，即在《交接单》上签

名，领取了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、入户门钥匙、蓝盾防火门钥

匙、门禁卡和可视对讲机说明书。说明双方已经按合同约定交付了房屋。郑秀华提出房

屋、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等设备不能

正常使用，属房屋质量保证范围，应按开发商出具的质量保证书进行的问题。双方在附

件十一补充协议第七，明确约定了对商品房质量、使用功能的界定，而郑秀华所反映的

上述问题，并不属于该范围内，一审对此也作了说明。郑秀华可根据中和公司在履行质

量保证或迟延履行合同义务的具体情况主张损失，而非请求主张逾期交房违约金。至于

类案检索问题，经核对，郑秀华主张类案的(2014)浙甬民二终字第470号民事判决书与

本案的基本事实存在较大差异，无法确定为相同类型案件，故郑秀华上诉提出认为一审

违反《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》的理由不能成立。

综上，郑秀华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果可以维持。依据《中

华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4389.41元，由郑秀华负担。

16 / 17

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 林 健

审 判 员 叶小铭

审 判 员 陈育生

二〇二二年五月二十六日

法官助理 徐明水

书 记 员 吴茵婷

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

17 / 17