对中国温泉房地产发展简述

对中国温泉房地产发展简述

摘要：当前中国温泉旅游60%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开

发。温泉+房地产开发成为主流盈利模式，而有关政府也鼓励这样的开发模式。

温泉房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍，但在规模和速度上远不及目

前的中国。国外的温泉产业，主要依靠经营盈利。从全球产业发展视野来看，应

该说，中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式，因此，它到目前为止

仍然是一个动态发展中的房地产概念和开发模式。

关键词：发展现状；历史回顾；开发类型；特色；模式

Abstract: At present, the main investment driving force of more than 60% hot

spring tourism is from real estate development. Hot spring + real estate development

has become the mainstream of profit mode, which is also encouraged by government.

While hot spring real estate very common in Europe, Japan and Taiwan, it is far more

in scale and speed of the present Chinese. Foreign hot spring industry mainly rely on

earnings management. From the global industry development, hot spring real estate

development mode of China is a kind of innovation, so it is still a dynamic concept

and development mode of real estate.

Key words: present development situation; history review; development pattern;

feature; mode

一、中国温泉房地产的发展现状概述

（一）概述

温泉房地产，是指将温泉资源运用于房地产开发，以提升房地产的价值

和销售吸引力的一种开发模式。 温泉房地产总体上属于休闲房地产（leisure real

estate)或旅游房地产的范畴。

当前中国温泉旅游60%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开发。

温泉+房地产开发成为主流盈利模式，而有关政府也鼓励这样的开发模式。温泉

房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍，但在规模和速度上远不及目前的

中国。国外的温泉产业，主要依靠经营盈利。从全球产业发展视野来看，应该说，

中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式，因此，它到目前为止仍然是

一个动态发展中的房地产概念和开发模式。据有关研究资料，温泉房地产比同等

地段和档次的一般房地产的售价，平均可提高10%--20%。

（二）驱动力

温泉房地产的驱动力来自投资方和购买方两个层面，投资方的驱动力主

要是利益驱动、政策驱动及竞争驱动，而购买方的驱动力主要含下面五点：1、

反城市化、逃离、回归自然、崇尚健康。2、购买力：2009年中国人均GDP已

经接近4000美元，北京、上海、广州等人均GDP已经超过10000美元。人均

GDP超过5000以后，人们的旅游消费模式开始进入休闲度假+深度体验。3、闲

暇时间：闲暇时间占到城市生活的三分之一。（法定节假日+周末休息日=115.3

天）+带薪休假＞120天。4、对生活品质的追求。第二居所。旅居。5、投资：

投资型。

二、中国温泉房地产开发的历史回顾

中国温泉房地产开发的历史大致只有10余年。中国目前的三个“中国温

泉之都”----重庆、福州和天津----是当前中国温泉房地产的引领者和主要聚集地。

福州大约在2000年左右，福州市内就有了有大约60个单位宿舍区和房

地产开发项目使用了入户温泉。2003年12月，福建融侨集团成功将温泉水用管

道（双管）从30.5公里外的闽侯区双龙镇引到福州市区的融侨锦江项目，用于

开发融侨水乡温泉别墅和融侨锦江温泉游泳馆并引温泉入户，在福州房地产市场

引起轰动，成为营销利器。

重庆早在2002年底，同样位于重庆市主城区的房地产项目海棠晓月成功

地在项目基地打出温泉，并建成重庆市主城区第一个都市型温泉度假村，开启了

重庆温泉房地产的新时代。2004年，福建融侨集团进军重庆，在重庆市主城区

铜元局拿地2000亩，打造重庆市首个都市型温泉大盘----融侨半岛，并在10公

里外打温泉井，用管道输送至项目基地，做温泉入户和温泉会所。打出“四水生

活”（温泉、直饮水、长江水景、湖景“的营销口号。之后，重庆陆续出现了几个

近郊型温泉房地产项目，例如：天水花园、中安翡翠湖、海蓝云天、南山高尔夫、

上邦高尔夫、融汇国际温泉城等。而其中最具代表性的当属融汇国际温泉城。

天津是中国地热资源最丰富的大城市之一。早在2000年前后就开发了单

纯利用地热采暖的多个房地产项目。2004年天津珠江帝景温泉度假村的开业，

标志着天津温泉房地产时代的到来。2008年，天津仁爱集团开发的团泊湖温泉，

带起了另一个温泉大盘的开发。目前天津最具代表性、规模最大、产业集群度最

高的温泉区，是东丽湖地区，其中，以恒大绿洲项目和华侨城项目最具影响力。

北京的温泉房地产主要集中在小汤山一带。比较有影响力的项目有：龙

脉温泉度假村、金科巴登假日。

最近3年来，温泉房地产或温泉概念主打的旅游房地产在全国形成了开

发热潮。在温泉旅游业界，天沐、国旅联合、港中旅、融汇集团、柏联集团等，

都大举进军温泉房地产。全国性的房地产大鳄也纷纷进入温泉地产，包括：万科

集团、恒大集团、华侨城集团、中海集团、富力集团、万达集团、保利集团、世

纪金源集团等。

三、温泉房地产开发类型

（一）按温泉与房地产的复合度划分

1. 早期简单的温泉入户+温泉游泳馆（运动中心）；

2. 房地产+温泉酒店（度假村）+高尔夫球场；

3. 旅游景观 + 温泉 +房地产；

4. 温泉小镇（整体规划、产业集群、老镇复兴、新镇开发）；

5. 温泉城；

6. 一站式（all in one）温泉综合体（多业态复合式）；

7. 温泉旅游开发区。

（二）按项目与大城市的空间距离划分

1.都市型

2.近郊型

3.景区（自然、人文）依托型

4.中远程目的地型

（三）按主体功能划分

1.第一居所型

2.第一居所与第二居所（5+2）混合型

3.度假养生型/旅居养生

4.疗养/疗程式度假

5.银发型

温泉房地产的本质属性有如下4点，与一般房地产及旅游房地产异同：

1.健康属性

2.休闲娱乐属性

3.四季经营属性

4.与人类天性的亲密属性

五、温泉何以成为房地产开发的新宠？

温泉可以成为温泉房地产的核心吸引物。

（一）宏观政策驱动下的温泉旅游地产开发热

（二）温泉房地产卖什么？

1.温泉房地产卖的不只是房产，更是健康养生；

2.温泉房地产卖的也不只是房产，而是先进栖居文化和时尚生活方式；

3.温泉房地产卖的还有独特的社区氛围和文化体验；

4. 温泉生活方式（Spa Lifestyle）。

（1）生活方式引领：身心灵整体健康、运动、生态、有机（温泉农场）、社

交（温馨氛围、圈层、邻里关系）、求知、自我发现、 潜能开发、疗养、 文化

体验；

（2）温泉的”转地效应“候鸟式度假和旅居：跨地域、跨国、跨洲、跨南北

半球、跨文化、跨气候。FEMTEC（ 世界水疗与气候水土疗法联合会）。

（三）温泉房地产的卖点

温泉是当然的健康使者

温泉可以成为房地产开发的核心吸引物

温泉可以平衡四季居住和经营、在北方尤其是冬季

温泉也是一种娱乐载体和特殊景观元素

六、开发模式

目前还没有形成成熟的开发模式，只有比较成功的开发项目。总体上，

中国的温泉房地产开发还处于探索时期。

（一）借鉴模式

1. 日本的新市镇发展端点理论

东京迪士尼度假区（Tokyo Disney Resort，东京ディズニーリゾート）位

于日本东京附近的千叶县浦安市，创建于1983年，是世界上第一座美国境外的

迪士尼度假区，也是世界上唯一一座不归迪士尼公司所拥有的度假区，该度假区

由迪士尼公司授权日本东方乐园株式会社经营。东京迪士尼度假区包括两座迪士

尼乐园，三座迪士尼主题酒店和其他酒店、并包括大型购物区和游乐设施等。整

个度假区约201公顷，并有公路和迪士尼单轨列车（迪士尼度假区线）连接。

2. 中国的华侨城模式

从东部华侨城的茵特拉根水疗SPA中心，到泰州华侨城的温泉尝试；从云

南华侨城到天津华侨城，华侨城集团已明确将温泉和SPA元素列为今后华侨城

项目开发中的重要功能和特色吸引物。

3. 恒大模式

代表项目：天津东丽湖恒大绿洲、成都大邑恒大山水城。

4. 融汇模式

从重庆融汇国际温泉城到福州桂湖森林温泉小镇。融汇国际温泉城位于重庆

市沙坪坝区，由香港融汇集团斥资70亿元打造，整体占地1244亩，总建面 196

万m2 ，其中温泉休闲商业用地为210亩，总建面约34万m2 。是重庆温泉之

都标志工程和重庆市政府重点项目。 温泉城融合欢乐、养生、商务、运动、购

物五大主题，汇聚旅游、商业、休闲、商务、娱乐、餐饮、购物、运动、养生、

创意、居住等多元业态，是五方十泉中“最具规模、最具特色、最具档次、最具

影响力”的项目。

5. 天沐模式

连锁发展，整合上市，目前有江西庐山天沐温泉度假村、扬州瘦西湖天沐温

泉度假村、江西明月山天沐温泉度假村、山东聊城天沐温泉度假村、山东威海天

沐温泉度假村、辽宁营口天沐温泉度假村、新晃凉伞八江口夜郎王温泉、江西资

溪法水（天沐）温泉度假村项目。

6. 柏联SPA模式

高端引领，从云南柏联SPA，到重庆柏联SPA，再到腾冲、普洱、扬州瘦西

湖、陕西临潼华清池。 项目总共占地170亩，建面24000平米（不含规划待建

的三期家庭式度假公寓，用地在一期内）。其中，一期占地110亩，建面15000

平米；二期占地面积60亩，建面9000平米。项目一期投资5000多万元，2005

年开业。项目二期投资1.6亿元，2008年开业。

7. 海尔模式

打造新东方温泉养生天堂，出售“经营性物业”。

海尔龙城温泉位于“东方长寿之乡、中国养生之都、”文登市葛家镇，道教全

真派发祥地昆嵛山余脉圣经山下。项目投资20亿元建设，总建筑 面积150万平

方米。

8. 保利模式

贵阳保利国际温泉城以温泉房地产的名义，引爆区域开发，称雄一方。

9. 今典红树林模式-----以世界级和国际级旅游度假胜地的名义，开启候

鸟式度假养生新模式。全国性单独组网旅游度假房地产大鳄。亚龙湾红树林度假

酒店、三亚湾红树林度假酒店、青岛红树林度假酒店、海南海棠湾红树林费尔蒙

度假酒店、丽江红树林度假酒店、广州从化红树林温泉度假酒店、大理红树林度

假酒店、都江堰青城山红树林度假酒店、腾冲红树林度假酒店。

（二）盈利模式

事实证明：温泉旅游项目完全可以单独靠经营盈利，而且很可能是高盈利性

产品。但有了地产开发作为投资收益补偿，可以说更是一个快速收回投资且高回

报的商业模式。

1.经营性收益

2.物业服务性收益

3.住宅物业销售/出租收益

4.商业物业销售/出租收益

5.土地增值收益

6.间接收益：社会效益和生态效益

七、中国温泉旅游房地产主要聚集地

东北板块：辽宁沈阳沈北新区、大连金石滩、 营口熊岳鲅鱼圈、盘锦红海

滩

华北地区：北京小汤山、河北廊坊 — 霸州 — 固安、石家庄西柏坡

山东地区：青岛即墨温泉城、威海文登

江苏地区：汤山温泉新城

江西地区：江西庐山星子镇

福建地区：福建福州

广东地区：从化市

西北地区：陕西临潼、蓝田汤峪

西南地区：四川峨嵋山、重庆北温泉.十里温泉城、贵阳乌当区、云南腾冲、

云南安宁温泉镇

海南地区：海口