什么是违章搭建?有哪些形式?如何界定?由哪个部门管?

什么是违章搭建？有哪些形式？如何界定？由哪个部门管？

⼀

关于违章搭建的界定

⽬前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，⼀般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定⽽建造的建筑物

或构筑物。这些强制性规定分布在⼤量的法律、法规或规章中，据不完全统计有20个以上，例如：《⼟地管理法》、

《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电⼒法》、《畜牧法》、

《市容管理条例》等等。

（⼗⼆）法律、法规和管理规约禁⽌的其他⾏为。”

三

违章搭建由哪个部门管

管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时⼀定要找对监管部门。法律、法规在规定禁⽌性规定的同时，也相应的规

定了处理违法搭建的部门。例如：

《城市规划法》第六⼗四条规定:“未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定进⾏建设的，由县

级以上地⽅⼈民政府城乡规划主管部门责令停⽌建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设

⼯程造价百分之五以上百分之⼗以下的罚款；⽆法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违

也就是说，在遇到业主违章装修搭建时，物业公司⼀般应积极履⾏三项义务：⼀对违章装修⾏为进⾏劝阻；⼆是对违章

搭建⾏为进⾏制⽌；三是及时报告有关⾏政主管部门。

物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的⾏为，可以向法院起

诉业主承担恢复原状、停⽌侵害、排除妨害等相应民事责任的。但是需要注意的是，这⼀点是物业公司的权利，⽽不是

义务。

六

物业公司

⽆权强拆违章搭建

遇到违章搭建，相邻业主⾸先想到的是投诉到物业，要求物业进⾏处理。但是物业公司并不是⾏政机关，没有法律的授

权，⽆权采取强制措施。因为对违章搭建采取拆除等强制⾏为必须由⾏政机关依据⾏政法规定的程序进⾏，或者由法院

依法强制执⾏，除此之外其他任何⼈都不可以进⾏强拆，否则应当赔偿损失。

案例⼀：

物业强拆违章建筑，法院判决赔偿业主损失

2001年6⽉13⽇，南京市民张⼩⾩⼥⼠购了⼀处住房，并与苏宁物业公司（下称苏宁公司）签订了物业管理合约。7⽉

16⽇，张⼩⾩请⼯⼈对新房进⾏装修。在此过程中，她在内厨房外北阳台上，⽤轻钢龙⾻材料搭建了⼀间约8.5平⽅⽶

的厨房，且进⾏了内外装修，但该房系违章建筑。

同年9⽉27⽇傍晚，负责⼩区物业管理的苏宁公司的保安⼈员来到张的新房，限装修⼯黄某5分钟内离开房间。黄某离开

后，苏宁公司的有关⼈员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第⼆天上午，张⼩⾩找到物业公司负责⼈

交涉未果。当⽇晚6时许，苏宁公司的邱某带领该公司数⼈，从张⼩⾩邻居的窗⼝跳⼊张家北阳台，将其违章搭建的厨

房全部砸毁，厨房内的⽣活设施及物品全部被毁坏。

事后，张⼩⾩与苏宁公司多次交涉未果，遂于2001年10⽉11⽇将对⽅告上法庭，要求判令苏宁公司赔偿物品损失费2.3

万元、精神损失费5000元，并要求被告承担本案全部诉讼费。

南京市⿎楼区法院受理此案后，先后两次开庭审理此案。庭审中，苏宁公司⾸先提出，诉状中所称在外阳台上搭建的厨

房是违章建筑，张⼩⾩也未提供相应的证据证实损害⾏为就是该公司所为。据此，苏宁公司不清楚张⼩⾩起诉的依据是

什么。此外，对张⼩⾩要求赔偿精神损失费没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

张⼩⾩指出，⾃⼰对搭建的厨房是违章建筑不持异议，但苏宁公司⽆权拆除违建，并坚称厨房及室内物品就是对⽅强⾏

拆除并毁坏的。她认为，由于苏宁公司的损害⾏为，毁坏了⾃家外厨房⾃来⽔管及厨房排油烟⽓管等。由于⾃来⽔管损

坏漏⽔，还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损，费⽤⾼达4685元，要求苏宁公司⼀并赔偿。

南京市⿎楼区法院对张⼩⾩损坏现场进⾏了实地勘查，并委托评估机构对所建厨房的建材价值、⼈⼯费⽤及厨房内的⽣

公司的利益，故物业公司⽆起诉主体资格。笔者同意第⼀种意见。

但是需要注意的是，法律、法规对于违章搭建⾏为的界定是概括性的，尤其缺乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭

建⾏为的界定，这就需要在《房屋销售合同》、《（前期）物业管理服务合同》或者《业主（临时）公约》中对违章搭

建⾏为进⾏约定。

案例⼆：

业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院⽀持

杨先⽣在松江某⼩区新购联排别墅⼀幢，为让家⼈住得舒⼼，杨先⽣精⼼装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒

适、富丽堂皇，把靠南的⼆楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利⽤空间，把靠北的阳台⼀并封闭，并在封闭的玻璃

上再搭建了⼀间阳光房。看到房屋靠⼩区围墙，杨先⽣⼜突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了⼀座古⾹古⾊的全⽊质凉

亭，准备夏天乘凉，冬⽇⼩憩。

随着装修完⼯，杨先⽣准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的⼆楼露台、三楼搭建的阳

光房以及凉亭，为此双⽅争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的⼊住⽂件，将杨先⽣告上了法庭。

松江区⼈民法院审理后认为，被告杨先⽣的⾏为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅⾃封闭阳台、不得在公共

部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。

案例三：

业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院⽀持

王敏系万科星园⼩区9号楼X房屋的业主，⾃2012年7⽉王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私⾃搭建构筑物，北

京万科物业认为，王敏的⾏为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益，现诉⾄法院要求：判令王

敏拆除位于北京市朝阳区仰⼭路万科星园9号楼X室⼆层主卧东北⾓露台上搭建的违法构筑物。

王敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到2013年12⽉31⽇，

以及到期，万科星园⼩区涉及违建⽐较普遍，应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告。事实上王敏之所以在⼆层

露台上搭建，是为了解决冬季保温的问题，不存在损害其他业主利益的情况，在购买该房屋时前⼿业主已和业主进⾏过

沟通，物业公司同意在个⼈露台上搭建。

法院审理后认为：万科星园⼩区业主⼤会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该⼩区提供

物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权⼈，万科星园业主委员会制定了《万科星园

物业管理规约》，被告作为万科星园⼩区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实

依据，本院予以⽀持。依据《中华⼈民共和国物权法》第七⼗⼋条第⼀款、第⼋⼗三条之规定，判决被告王敏于本判决

⽣效之⽇起七⽇内拆除位于北京市朝阳区仰⼭路万科星园9号楼X室⼆层主卧东北⾓露台上搭建的违法构筑物。案件受理

4、物业企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进⾏违章搭建，侵害了其相邻各⽅的

正当利益，物业管理企业有义务予以劝阻、制⽌和及时报告。实践中物业公司在履⾏上述三项义务时都必须保留好相关