上海房屋租赁法

上海房屋租赁法

上海市居住房屋租赁管理办法

（2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布，根据2014

年3月24日上海市人民政府令第15号公布的《上海市人民政

府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》修正并

重新发布，根据2021年5月8日上海市人民政府令第49号公

布的《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办

法〉等3件市政府规章的决定》修正并重新发布）

第一条（目的和依据）

为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保

护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的

健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国

城市房地产管理法》《上海市房屋租赁条例》和其他有关法

律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管

理活动。

第三条（定义）

本办法所称的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租

人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租

金的行为。

第四条（原则）

居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。

本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋

租赁关系。

第五条（管理部门）

市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。

区房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管

理工作，业务上受市房屋行政管理部门领导。

公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋

租赁当事人的居住登记。

居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人或者其他组

织，但法律、法规另有规定的，从其规定。

出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执

照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋。

第八条（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫

生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条

件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）被鉴定为危险房屋的；

前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面

积。

第十一条（集中出租管理）

集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出

租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制

度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者

登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。

居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿

舍。

第十二条（租赁合同）

居住房屋租赁，租赁当事人应当依法订立书面租赁合同。租赁

（十）违约责任和争议解决方式；

（十一）租赁当事人约定的其他内容。

市房屋行政管理部门和市市场监管部门应当制定租赁合同示范

文本，并在政府网站上公开。

第十三条（登记备案）

租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地

社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产

经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合

同登记备案。

租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，

租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同

登记备案的变更、延续或者注销手续。

第十四条（租赁信息系统）

市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系

统，实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

出租人根据承租人的要求装修房屋或者增设附属设施、设备

的，双方可以协商调整租金标准。

第十六条（租赁保证金）

出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保

证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。

第十七条（转租）

承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；未约定的，承租人

转租房屋应当事先征得出租人的书面同意。

解除不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租

人。

第十九条（买卖不破租赁）

房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有

权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得

以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。

第二十条（优先购买权）

房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的

期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承

租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是，房屋按

份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除

外。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购

买的，视为承租人放弃优先购买权。

承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以依法

解除合同。

第二十三条（出租人的义务）

居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证

书》。

居住房屋的出租人应当履行下列义务：

当征得出租人的同意，并不得违反本办法第十条第一款的规

定；

（二）遵守业主管理规约，不得损害相邻业主的合法权益；

（三）不得利用承租的居住房屋从事经营活动；

（四）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房

屋使用性质、结构或者实施其他违法搭建行为。

第二十五条（对房地产经纪人的要求）

业主委员会经业主大会同意后，可以根据本居住物业管理区域

内的房屋租赁情况，制定相应的管理措施纳入管理规约，并可

以委托物业服务企业具体实施。

居住房屋租赁当事人违反业主管理规约、损害他人合法权益

的，业主委员会有权要求当事人停止侵害、消除危险、排除妨

害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向

人民法院提起诉讼。

第二十八条（对物业服务企业的要求）

违反本办法第八条第一款规定，出租房屋不符合治安、消防

等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以

上3万元以下罚款。

违反本办法第十一条第一款规定，出租人未落实相应安全管

理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元

以下罚款；造成严重后果的，处以3万元以上10万元以下罚

款。

租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记管理等

规定的，由公安部门按照有关规定处理。

第三十二条（对违反最小出租单位、居住人数限制和最低承租

面积的处理）

违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单

位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区房屋行政

管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以1万元

以上10万元以下罚款。

第三十三条（对租赁当事人未按规定登记备案的处理）

违反本办法第十三条规定，租赁当事人未在期限内办理租赁

合同登记备案手续的，由区房屋行政管理部门责令限期改正；

逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以

1000元以上1万元以下罚款。

第三十四条（对房地产经纪机构未按规定登记备案的处理）

违反本办法第十三条第一款规定，房地产经纪机构未办理登记

备案的，由区房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正

的，处以3000元以上3万元以下罚款。

违反本办法第二十五条第二款规定，房地产经纪机构和经纪人

员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区

房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网

上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元

以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，

并处以3万元以上10万元以下罚款。

第三十六条（参照适用）

公有居住房屋转租及其监督管理，参照适用本办法。

第三十七条（施行日期）

本办法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市

人民政府发布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》同时废

止。

（2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布，根据2014

年3月24日上海市人民政府令第15号公布的《上海市人民政

府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》修正并

重新发布，根据2021年5月8日上海市人民政府令第49号公

布的《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办

法〉等3件市政府规章的决定》修正并重新发