南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法

南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感

质量与使用功能，根据国务院《建设工程质量管理条例》、住房与城乡

建设部《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办

法》及国家有关工程质量验收规范，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的

固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基

本使用功能的住宅工程。

本办法所称全装修住宅工程质量分户验收是指，在施工单位提交

竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工

程的每一户及公共部位所进行的专门验收。

本办法所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各

方责任，保证工程施工及质量的连续性，由建设单位组织施工、监理

等单位对已完成的工程量进行的质量验收与交接工作。

第三条 全装修住宅工程质量分户验收应根据国家与省工程质量

验收规范、技术标准与经审查合格的施工图设计文件等进行。

第四条 鼓励推行住宅全装修，倡导一次性全装修模式下的住宅

交付。

第五条 本办法适用于本市行政区域内全装修住宅工程质量分户

验收及其监督管理工作。其他具备居住功能的工程可参照执行。

第二章 通常规定

第六条 全装修住宅工程的装修设计、施工单位应具有相应的资

质。全装修住宅土建与装修工程的设计、施工应有效衔接。

第七条 全装修住宅工程的装修施工图设计文件宜在结构±0.00

前完成，经工程原设计单位确认及施工图审查机构审查合格后方可实

施。当设计内容涉及结构与要紧使用功能变更时应办理施工图变更审

查手续。

第八条 全装修住宅工程的建设、监理、施工单位应建立健全质量

保证体系。

全装修住宅工程装修施工应由工程原监理单位实施监理；施工总

承包单位应负责全装修施工的管理、协调工作。

第九条 全装修住宅工程装修施工前应先做样板套，并展示地板、

吊顶等要紧工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任

主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量操纵措施后

方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致。

第十条 全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方

案。在装修工程施工前，应对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况与室

内装修基层、空间尺寸等按《全装修住宅工程交接验收要求》（附录七）

的规定进行交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收不得进

行全装修施工。

第十一条 全装修住宅工程所用的要紧装修材料、设备等应符合

设计或者有关产品质量标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与

样板套相一致。

第十二条 全装修住宅工程施工过程中所用的人造木板、涂料、

天然石材等影响室内环境质量的要紧材料应进行甲醛含量、放射性等

有关指标的见证检测。工程分户验收前应逐户进行室内环境检测，每

户很多于一点。

第十三条 全装修住宅工程在装修施工过程中与交付前，应使用

包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或者损坏的成

品、半成品进行保护。

第三章 分户验收

第十四条 全装修住宅工程质量分户验收的内容：

（一）裱糊、涂饰、饰面砖、木饰面等墙面面层质量；

（二）涂饰面层、拼装式吊顶等天棚面层质量；

（三）地砖（含石材）、木地板等楼地面面层质量；

（四）门窗工程安装质量；

（五）橱柜、隔断、台面等细部工程质量；

（六）栏杆安装质量；

（七）防水工程质量；

（八）给排水工程安装质量；

（九）电气工程安装质量；

（十）通风与空调工程安装质量；

（十一）建筑智能工程安装质量；

（十二）外墙、楼（电）梯通道及地下室等公共部位质量；

（十三）国家与省市有关规定、标准中要求分户检查的内容。

第十五条 全装修住宅工程质量分户验收应按下列要求进行:

（一）建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经

理、施工员、质检员与监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等

进行验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作；

（二）应配备各类常规检测工具与激光测距仪等检测仪器，检测

仪器应经计量检定合格；

（三）应逐户、逐间检查，并做好记录。对外窗等容易产生渗漏

水的部位应按《外窗淋水试验要求》（附录六）进行淋水检查；

（四）分户验收合格的，应及时完成《全装修住宅工程质量分户

验收记录（室内）》（附录一）及《住宅工程质量分户验收记录（公共

部位）》（附录二）的签字手续，并将有验收人员签名的《住宅工程质

量分户验收合格标识》(附录五)置于户内醒目位置。暗埋水、电管线的

走向与室内空间尺寸测量结果应附图标注；

（五）分户验收不合格的，经整改符合要求后，重新组织验收。

第十六条 全装修住宅工程分户验收应形成下列资料:

（一）《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附录一）；

（二）《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）；

（三）《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》（附录三）；

（四）《全装修住宅工程质量分户验收整改汇总表》（附录四）。

分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单

位分别存档。

第四章 监督管理

第十七条 建设单位办理质量监督手续时，应明确住宅工程竣工

验收备案时是否为全装修。质量监督机构对符合全装修住宅工程申报

条件的实施全装修质量监督。备案机关对实施质量监督的全装修住宅

工程，在竣工验收备案文件中予以注明。

第十八条 全装修住宅工程竣工验收除符合 《南京市房屋建筑工

程质量监督管理规定》（宁政发[2003]88号）的规定外，尚应符合下列

要求：

（一）分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位

应将《单位工程竣工验收通知书》与《全装修住宅工程质量分户验收

汇总表》报送相应的质量监督机构；

（二）建设单位应在每栋住宅工程的明显部位镶刻包含工程名称、

开竣工时间与工程建设有关单位名称的铭牌（附录五）。

第十九条 全装修住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户

数对分户验收工作进行检查与复核（拼装式吊顶应拆开检查），质量监

督机构对验收过程进行监督。

第二十条 竣工验收复核发现验收条件不符合有关规定、分户验

收记录内容不真实或者存在影响要紧使用功能的严重质量问题时，应

终止验收，责令改正，符合要求后方可重新组织验收。

第二十一条 住宅工程验收中弄虚作假，降低标准，将不合格工

程按合格工程验收的，对责任单位与责任人给予不良行为记录，情节

严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。

第五章 附 则

第二十二条 《全装修住宅工程质量分户验收记录》应作为《住

宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户。

第二十三条 本办法自二〇〇八年十月一日起施行。

第二十四条 本办法由南京市建筑工程局负责解释。

附录一 全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）

附录二 住宅工程质量分户验收记录（公共部位）

附录三 全装修住宅工程质量分户验收汇总表

附录四 全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表

附录五 住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌

附录六 外窗淋水试验要求

附录七 全装修住宅工程交接验收要求

附录一

全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）

工程名称 房（户）号 幢 单元 室

建设单位 开竣工日期 20 年 月 日－20 年 月 日

施工单位 监理单位

序

号

验收项目 验收内容 验收结论及记录 备注

裱糊

涂料

1

墙

面

饰面砖

木饰面

1、拼缝、图案；2、色泽；3、翘边、

气泡、褶皱；4、划痕、损伤、胶污染

1、裂缝；2.、颜色；3、起皮；4、划

痕、损伤、污染

1、空鼓、裂缝；2、接缝；3、色泽；

4、破旧

1、裂缝、起皮；2、色泽；3、拼缝；

4、损伤

1、裂缝、色差、起皮、水迹；2、大

面平整、洞口处理

天

涂料饰面

棚

2

面

1、拼缝；2、大面平整、洞口处理、

层

拼装式吊顶

水迹

1、空鼓；2、裂纹、破旧；3、接缝、

楼

地砖(含石材)

高低差；4、表面观感

3 地

面

木地板 1、拼缝；2、响声3、颜色；4损伤

外门窗 1、窗台高度；2、渗漏；3、开启；4、

门

窗

（含分户门） 标识、5、划痕、损伤

安

装

内门窗 1、开启；2、平整；3、损伤

细木 1、接缝；2、损伤

细

厨柜门扇 1、开启；2、损伤

部

5

工

程

玻璃隔断 1、开启；2、标识；3、损伤

台面安装 划痕、损伤

6 栏杆安装

7 防水工程

1、栏杆高度；2、竖杆间距；3、防攀

爬措施；4、护栏玻璃；5、栏杆固定

及细部处理

1、屋面渗漏；2、卫生间、阳台等有

防水要求的地面渗漏；3、外墙渗漏

4

序验收项目 验收内容 验收结论及记录 备注

号 （过程验收

人员及时间）

1、给水管道及接口渗漏；2、排

8 水管道坡向、渗漏；3、吊顶内管

吊顶内管道专项验收

线敷设；4、空调管道保温

1、地漏水封高度；2、卫生器具

划痕、渗漏

9

给排水工程

10 电气工程

1、配电箱回路标识、相色及漏电

保护；2、插座相序、接线、接地、

插座类型；3、照明通断

11 通风与空调工程 制冷、制热、送风

12

建筑智能工程

1、多媒体箱；2、门禁、对讲；3、

防盗、报警、联动；4、电话、网

络线路通断

13

其它 烟道设置及附件

验收结论

建设单位 监理单位 物业公司

验收人员验收人员验收人员： 验收人员： 单位名称：

： ：

施工单位

总包 装修及其他专业施工

验收人员：

20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日

注：1、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表（一式四份），检查完毕及时签字；建设（监理）、总包、装修

施工及住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份；

2、工程中增加或者不包含的装修项目应在验收记录中增加或者删除；

3、对分户验收前可能提早专项验收的项目如吊顶内管道、通风与空调工程、建筑智能工程等，应在分户验收记录的

备注栏中记录过程验收时间与建设、施工、监理单位参加验收人员；

4、全装修分户验收中所指的空调系统不包含挂机与柜机。

附录二

住宅工程质量分户验收记录（公共部位）

总 页第 页

工程名称 检查项目及部位

建设单位 开竣工日期 20 年 月 日－20 年 月 日

施工单位 监理单位

序

号

1

验收项目 验收内容 验收记录及结论

外墙

1、窗角斜裂缝

2、墙面裂缝

1、楼梯踏步、梯段及平台净宽

2、电梯候梯厅深度、电梯门净宽

3、高层首层疏散外门及通道宽度

2 楼（电）梯、通道

4、公用走道净高

5、地面空鼓、接缝、裂缝、破旧

6、墙面接缝、裂缝、破旧

1、墙面及天棚渗漏、裂缝

3 地下室 2、地面裂缝、起砂

3、通道净高

监理单位 物业公司 建设单位

验收人员： 验收人员： 验收人员： 单位名称： 验收人员：

验收人员：

20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日

施工单位

总包 装修

综合验收结论

注：1、公共部位检查单元划分：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）

为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或者每个分隔空间为一个检查单元。

2、验收时应参照工程实物，将验收项目中未发生的验收内容划除。

3、每个检查单元填写本表格一张，本表一式四份，建设（监理）、装修施工单位各一份。

附录三

全装修住宅工程质量分户验收汇总表

结构及层数 工程名称

监理单位 建设单位

开竣工日期

m

总包

施工单位

内容 验 收 情 况

面积

总户数

2

20 年 月 日－20 年 月 日

根据《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》要求，组织有关单位于20 年 月 日

－20 年 月 日对本工程进行了分户验收；

对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏 处；外窗（□ 有挑檐或者外窗

内凹于外墙10cm以上）分别在 层设置了淋水带共

层（带），进行淋水试验，发现外窗渗漏 处，室内有防水要求房间进行了24蓄水试验 间（其

中卫生间 间，设地漏的厨房 间，设地漏的阳台 间），发现渗漏 处。

共验收 户，形成《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》 份、《全装修住宅工

程质量分户验收记录（室内）》 份，验收合格 户，验收不合格 户。

概况

室内

共验收公共部位 个检查单元（其中外墙 个检查单元，楼（电）梯通道 个检查单

公共部位

元，地下室 个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》 份，验收合

格 检查单元，验收不合格 检查单元。

验收结论

建设单位 监理单位 总包施工单位

项目负责人： 总监理工程师： 项目经理：

（公章） （公章） （公章）

20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日

其他施工单位

项目经理： 项目经理： 项目经理： 项目经理：

（公章） （公章） （公章） （公章）

20 年 月 日 20 年 月 日20 年 月 日20 年 月 日

装修（幕墙）等专业施工单位

项目经理：

（公章）

20 年 月 日

说明：

1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《全装修住宅工程

质量分户验收记录（室内）》的基础上进行汇总填写，有关单位及

人员签章，公章为法人章。

2、本表一式四份，一份由建设单位送《单位工程竣工验收通知书》时

交质监站，另建设、监理、施工单位各一份。

3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图与地下室检查单元示意图，

作为本表的附件。

4、验收结论包含合格或者不合格，对分户验收过程质量情况也可做必

要的描述。

5、全装修工程的要紧参建单位应对该表进行签章确认。

6、当外窗有挑檐或者外窗内凹于外墙10cm以上时，应在表中打“√”

注明，否则打“×”。

附录四

全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表

工程名称： 结构类型及层次：地上 地下

建筑面积： ㎡ 分户验收时间：20 年 月 日－20 年 月 日

单位 姓名 职务（职称） 证号

建设

监理

总包

参加

分户

验收

施

人员

工

类

别

物业

验收单元（户）数

分户

验收

概况

室内

公楼梯

共

部

位

外墙

地下室

累计

验收

整改

情况

墙面（处）

项目名称、内容

墙面空鼓、裂缝

□裱糊

□涂饰

□饰面砖

□木饰面

一次验收 整改后验收

合格单元数 合格单元数

开启

划痕损伤

分户

□内门窗及细木、隔断

验收

屋面渗漏

整改

外墙面渗漏 防水工程（处）

情况

地面渗漏

层高

室内空间几何尺寸（处）

开间

给水管道及接口渗漏

给排水（处）

排水

电气工程（处）

□通风与空调（处） 制冷、制热、送风

□智能（处）

其它（处）

公共部位（处）

相序、接线不正确

零地线串联

门禁、对讲图像

报警、联动

烟道及附件

建设单位（章） 监理单位（章） 总包单位（章）

装修单位（章） 装修单位（章） 装修单位（章） 其他单位（章） 其他单位（章） 其他单位（章）

注： 1、验收人员应具备应有的资格。

2、职务、职称一栏填写建设单位项目负责人、施工单位公司质量负责人、项目经理、质检员、施工员、技术员，监

理单位总监、总监代表、监理工程师等（建设单位其它人员可填写职称），并填写相应的证号。

3、表中“□”内容为全装修分户验收的对应选择项目，填表应在“□”中打√或者×进行确认填写。

附录五

住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌

住宅工程质量分户验收标识牌

工程名称

房（户）号 验收时间 20 年 月 日

已按分户验收要求对该户的要紧使用功能与观感质量进行验收，

验收结论为

监理单位 建设单位

施工单位

合格

验收

维修联系电话

人员

注：成品不干胶直接粘贴

住宅工程分户门标识牌

生产厂家

门名称 型号

执行标准 防火或者防盗级别

售后服务电话 出厂日期

注：1、可制作成成品不干胶直接粘贴

2、建议厂家做成永久性标记（宋体凹印形式，永久固定在距地面高度

1600mm±100mm的内侧铰链边上角）。标记应包含上表内容，尺寸

为30mm×100mm。

工程铭牌

工程名称 × × × × × × ×

开、竣工日期 20 年 月 －20 年 月

建设单位 × × × 开 发 公 司

设计单位 × × × × × 设 计 研 究 院

监理单位 × × × × 监 理 公 司

施工单位 × × × 工 程 公 司

注： 铭牌应镶刻在建筑的显著部位，使用石材等耐久性材料制作，并在

分户验收前安装完成。尺寸为（750－900）×（500－600）mm，字

体应使用黑体、宋体、楷体或者隶书。

附录六

外窗淋水试验要求

1、淋水试验通常每三至四层设置一个横向淋水带，对有挑檐的或者外窗内凹于外墙

10cm以上等，应增设或者每层设置淋水带。引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并

做有效固定与保证淋水管不变形。淋水试验时间很多于1小时。

2、外窗淋水试验应保证淋水管位置、孔径、孔距、淋水角度。淋水前应清理外窗及玻璃，

淋水管管径15－20 mm，淋水管表面应均匀打孔，喷水孔成直线均匀分布，孔径3－4mm，

孔间距在80～120cm范围；淋水管应距窗面表面≤100mm，淋水方向与外窗水平方向角度

≤30°。

3、淋水试验水量为自来水正常水压下最大量，淋水时应保证水压。当用临时水供水，水

压不符合试验要求时，应采取加压泵等方法保证水压。

4、淋水1个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏

情况。

5、淋水试验过程中应保证每层外窗玻璃中下部2/3表面能形成连续“水幕”并覆盖窗

户与墙体连接部位，同时《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》“概况”中应注明淋水带设

置数量与所在层数。

6、竣工验收复核时，现场每幢工程务必保证一个楼层横向封闭淋水带，提早1小时淋

水，淋水带布置楼层随机抽查（提早通知）。

外窗淋水示意图

附录七

全装修住宅工程交接验收要求

全装修住宅工程交接验收应按下列要求实施：

（一） 交接验收的基本条件：

1、屋面、外墙面（含外门窗等）应全面完成；

2、内墙面与无吊顶的天棚抹灰完；

3、防水地面基层找平与防水层施工完；其他房间结构层表面平整度达到找平层要求

时，可不做找平层；

4、给水管进户，户内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的给水与排水管道敷设完毕；

5、全装修样板套施工已完成。

（二）交接验收的要紧内容是：

1、内装修基层（墙面、地面、天棚）质量检验；

2、外门窗（含分户门）质量检验；

3、已完阳台栏杆的质量检验；

4、平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验；

5、室内空间尺寸检测；

6、建筑电气工程已完成工作量复核；

7、排水管道通水、灌水试验与已完给水管道强度、严密性试验；

8、烟道设置及附件质量检验等。

（三）交接验收的程序及要求：

1、全装修住宅工程主体结构验收前，应制定交接验收方案，并对验收内容、验收标

准、参加人员及分组、检验仪器（或者工具）、交接批划分、问题处理等进行明确与规定。

2、全装修住宅工程交接验收由建设单位组织监理单位的总监理工程师、专业监理工

程师、总包及装修施工等单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员按本附录的要求

进行逐套检查验收，并按《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》做好记录。对存在

的质量问题拿出整改方案进行整改，交接验收符合要求后及时办理交接验收手续。

3、应以每个单体或者很多于10层为一个交接批，酒店式等公寓类很多于5层为一个

交接批。

4、每一个交接批在交接验收前三天通知质量监督机构，未进行交接验收不得进行下

道工序的施工。

全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）

工程名称 房（户）号 幢 单元 室

建设单位

总包

施工单位

监理单位 其它单位

序验收结论

号 及记录

1

验收项目 验收内容

装修施工单位

所属交接批范围

交接工作量要求及完成

要求

全装修样板套

1、内墙面抹灰

完成

情况

/ /

裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、

2 楼地面、墙面与天棚

墙面爆灰、地面基层平整度（复

合地板面层）

3 门窗

4 栏杆

窗台高度、渗漏、门窗开启、安

全玻璃标识、外门窗划痕、损伤

栏杆高度、 竖杆间距、防攀爬措

施、护栏玻璃

2、天棚抹灰完，有吊顶的

天棚基层表面无质量

缺陷及明显修补痕迹

3、地面面层完成或者结构

层表面平整度达到找

平层要求

1、外门窗安装完毕

2、现场“两性”检测合格

3、淋水试验合格

/

1、屋面、外墙面（含阳台

/

5 防水工程

屋面渗漏、卫生间等防水地面渗等）已完成，防水地面

漏、外墙渗漏 防水层施工完

2、蓄水、淋水试验合格

1、墙面弹出标高操纵线

6

室内空间尺寸

室内层高、净开间尺寸

2、地面弹出方正操纵线

3、地面测点标识完成

7 建筑电气工程

/

管道渗漏、坡向、排水管道通水1、排水管道、暗埋的给水

插座线盒、配电箱、多媒

体箱等安装就位

管道敷设完毕 灌水、给水管道试压、高层阻火

2、各项功能性检验合格 圈（防火套管）设置、地漏水封

烟道及附件安装完毕 烟道设置及附件

8 给排水工程

9 其它

交接验收结论：

建设单位 监理单位 总包施工单位 装修施工单位

验收人员： 验收人员： 验收人员 验收人员：

年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日

所交接项目经检验均符合要求，同意交接。

注：交接验收中增加或者不包含的验收项目应在验收记录中增加或者删除。

室内层高、开间净尺寸抽测表

房（户）号 抽测时间

净高推算

值(mm)

实测值(mm)计算值(mm)

20 年 月 日

净高 开间

极差 极差

房间

编号

H H1 H2 H3 H4 H5 L1 L2 L3 L4

最大

偏差

实测 房间，不合格 房间,需整改处理房间： 。

抽测人员：（建设单位） （监理单位） （施工单位）

室内净空尺寸测量示意图

北

套型图贴图区

注：1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈

出。

2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式四份，建设、监理、总包

及装修施工单位各一份。

3、当房间净高的正偏差大于或者等于30mm时，应对该房间楼板、顶板钻孔复核板厚。