【精品报告】中指-2020中国房地产百强企业研究报告

中国房地产TOP10研究组

目录

主报告

一、研究背景与目的

二、研究方法体系

三、主要研究成果

（一）2020中国房地产百强企业

（二）百强企业整体发展特点分析

1.业绩规模

（1）销售业绩增速放缓，市场份额升逾六成

（2）把握市场机遇因城施策，优产品强营销保增长

2.运营表现

（1）行业盈利能力整体下降，优秀企业逆势提升

（2）企业换仓回归一二线，多渠道融资促稳健发展

3.风险管理

（1）“去杠杆”转为“稳杠杆”，强化管控保障现金流

（2）快速去化缓解高价地压力，精准投资降低资金风险

4.社会责任

（1）持续参与精准扶贫，全面履行企业公民责任

（2）积极出手抗击疫情，多举措做好防控工作

副报告

一、2020中国房地产百强企业TOP10研究

二、提升发展质量 构建地产生态——中国房地产企业发展策略探讨

三、2020中国房地产服务优秀企业研究

研究主持：

中国房地产TOP10研究组

联席组长：

侯云春：中国企业评价协会会长

刘洪玉：清华大学房地产研究所所长

莫天全：中指研究院院长

主要成员：

黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任

中国企业评价协会：刘晓明、刘李佳

清华大学房地产研究所：吴璟、朱恩伟、赖智勇、肖金一、李恩源

中指研究院：白彦军、李建桥、刘佩佩、古超、黄靖、张冉、王怀泉、赵鹏花、邱玲玲、迟行、陶淑茹、孙小东、彭澧丽、

马岚、王琳、颜海清、蒋金丽、高枫沐、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、

黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范

诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬

主报告

一、研究背景与目的二、研究方法体系

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房

地产百强企业研究，已连续进行了十七年。研究组紧随行业

发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性

运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为

评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。

2019年中央经济工作会议指出，“我国经济稳中向好、

长期向好的基本趋势没有改变”，“坚持稳中求进工作总基调，

坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以

改革开放为动力，推动高质量发展”；重申“房住不炒”，并提

出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理

调控机制”。2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会

经济带来巨大影响。房地产企业在全力抗击疫情的同时，积鼓励以集团的名义参与；

极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。在此背

景下，房地产行业机遇与挑战并存，高质量发展成为行业共

识，房地产企业应顺应市场大势，防范各类风险，提升发展

质量，实现可持续的规模化发展。为此，研究组启动“2020

中国房地产百强企业研究”，以“提质增效，行稳致远”为主题，

发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任

感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、

高效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成

长。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基

础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续

从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率

和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，

引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

中国房地产百强企业研究目的

（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融

资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合

实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体；

（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，

提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，

推动房地产企业做强做好做大；

（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营

造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重

要支柱产业和重要民生行业的作用。

2020

中国房地产百强企业研究主报告

（一）标准和门槛值

中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、

公正、准确、全面的研究原则。TOP10研究组依照国际惯例，

对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：

（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为

本次的研究对象；

（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛

指标，研究组根据近5年百强企业实际状况，确定近三年每

年的房地产业务销售额均须达到10亿元或销售面积10万

平方米为入选门槛值；

（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究组

（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有

重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。

（二）评价指标体系

评价指标体系设立原则

2020中国房地产百强企业研究以2017-2019年度为研

究时间段，涵盖7个二级指标34个三级指标，全面考量企

业的综合实力。

评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：

（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业

向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营

管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经

营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础

上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周

转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。研究组采用净

资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，

综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。

（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集

型行业，也是容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营在

市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向

好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、

盲目囤地，进一步推高行业不确定性风险，增加企业的经营

难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳

健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经

营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

1

中国房地产TOP10研究组

2020中国房地产百强企业

评价指标体系

规模性指标稳健性指标融资能力指标运营效率指标社会责任指标

盈利性指标

成长性指标

总净房房经房房房净新土预经资速净现短筹新综总存销

资资地屋营屋屋地利开地收营产动负金债资增合资货售

产产产销性竣销产润工储账现负比债到长活银资产周回

业售物工售业增面备款金债率率期债动行金周转款

务面业面面务长积规流率债比现授成转率率

收积持积积收率划量务金信本率

入有增入总净比流额率

房纳慈

地税善

产额捐

销赠

售

额

面长增建额入度

积率长筑

净总净净

利资资利

润产产润

收收率

益益

率率

率面

积

可

变

现

货

值

三

项

费

用

率

政

策

性

住

房

新

开

工

面

积

（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利

才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，

将从净利润、净资产收益率、净利润率、成本费用利润率等

角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状

况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、

慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和

谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。

（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地

产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离

不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、

本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析

企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。

数据复核

企业填报数据须如实客观，研究组将对填报数据进行复

核。

（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行

复核；

（2）通过税单复核企业经营收入及利润；

（3）对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交

易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据：通过

统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究

组可要求进行现场复核。

企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业

未纳入本次研究范畴。

评价指标体系

在2020中国房地产百强企业研究中，中国房地产

TOP10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力

与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力

与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。

（四）计量评价方法

（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子

分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差

——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础

上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。

它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子

旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子

去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时，

主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征

值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特

征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因

子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现

实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分

及载荷矩阵，通过加权累加构成2020中国房地产百强综合

实力指数。

（2）企业按评价指标体系排序出现并列时，依照慈善

捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、

中部、东部排序确定。

（三）数据来源和复核

数据来源

（1）房地产开发企业填报数据；

（2）中房指数系统（CREIS）数据库；

（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企

业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；

（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）

的公开数据；

（5）2017、2018、2019中国房地产百强企业研究收集

企业数据资料；

（6）2017、2018、2019中国房地产上市公司研究收集

企业数据资料；

（7）2017、2018、2019中国房地产品牌价值研究收集

企业数据资料。

2

2020

中国房地产百强企业研究主报告

“2020中国房地产百强企业”名单

恒大地产集团有限公司 广州市敏捷投资有限公司 康桥集团

碧桂园控股有限公司 红星地产 实地地产集团

万科企业股份有限公司 金辉集团股份有限公司 桂林彰泰实业集团有限公司

保利发展控股集团 浙江佳源房地产集团有限公司 领地集团有限公司

融创中国控股有限公司 海伦堡中国控股有限公司 上海爱家集团

中海地产（中国海外发展） 中冶置业集团有限公司 时代大地控股集团有限公司

绿地控股集团股份有限公司 珠海华发实业股份有限公司 上海城建置业发展有限公司

华润置地有限公司 四川新希望房地产开发有限公司 中惠熙元房地产集团有限公司

绿城中国控股有限公司 宝龙地产控股有限公司 郑州绿都地产集团股份有限公司

龙湖集团控股有限公司 东原集团 杭州宋都房地产集团有限公司

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 联发集团有限公司 恒泰集团

华夏幸福基业股份有限公司 重庆华宇集团有限公司 天山房地产开发集团有限公司

阳光城集团股份有限公司 苏宁置业集团有限公司 财信地产发展集团股份有限公司

旭辉集团股份有限公司 俊发集团有限公司 广东方直集团有限公司

世茂房地产控股有限公司 武汉地产开发投资集团有限公司 上坤地产集团有限公司

荣盛房地产发展股份有限公司 景瑞地产（集团）有限公司 龙记泰信集团

金科地产集团股份有限公司 花样年集团（中国）有限公司 睿古地产集团

正荣集团有限公司 仁恒置地集团有限公司 正黄集团

雅居乐集团控股有限公司 星河控股集团有限公司 云南实力控股集团有限公司

中国金茂控股集团有限公司 中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 重庆泽京房地产开发有限公司

四川蓝光发展股份有限公司 当代置业（中国）有限公司 金侨投资控股有限公司

龙光地产控股有限公司 德信中国控股有限公司 银城国际控股有限公司

广州富力地产股份有限公司 福星惠誉控股有限公司 四川圣桦集团有限公司

杭州滨江房产集团股份有限公司 光明房地产集团股份有限公司 合能投资有限公司

奥园集团有限公司 三盛集团有限公司 华夏阳光地产有限公司

佳兆业集团控股有限公司 北京金隅集团股份有限公司 奥克斯地产

祥生地产集团 华鸿嘉信控股集团有限公司 潍坊恒信建设集团有限公司

中国铁建房地产集团有限公司 北京北辰实业股份有限公司 众安集团有限公司

新力控股（集团）有限公司 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司 润达丰控股集团有限公司

合景泰富集团 奥山控股 东投地产集团有限公司

泰禾集团股份有限公司 德杰集团 重庆海成实业（集团）有限公司

时代中国 杭州市城建开发集团有限公司（大家房产） 三巽集团

大悦城控股集团股份有限公司 美好置业集团股份有限公司

上海中建东孚投资发展有限公司 上海建工房产有限公司

3

中国房地产TOP10研究组

三、主要研究成果

（一）2020中国房地产百强企业

在2020中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要

求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综

合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳

健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的34个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房

地产企业的综合实力指数，研究产生了2020中国房地产综合实力百强企业。

（二）百强企业整体发展特点分析

1. 业绩规模

2019年，中国房地产市场调控政策持续，全国新建商品房成交金额增速有所回落，百强企业销售规模近十万亿，市场

份额进一步提升。百强企业紧抓城市群及热点城市发展机遇，把握市场主流需求、打造适销对路的产品，不断加大营销力度，

助力规模的增长。2020年，百强企业逐步回归本源，致力于通过锻造极致产品力、打造高品质服务等，提升企业的核心竞

争力。

（1）销售业绩增速放缓，市场份额升逾六成

1）销售总额增长16.3%，市场份额提升至61.5%

图1 百强企业2015-2019年销售增长情况

1

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

2015年2016年2017年2018年2019年

-10%

百强企业销售额增长率百强企业销售面积增长率

全国商品房销售额增长率全国商品房销售面积增长率

50%

39.9%

40%

30%

20%

16.4%

18.4%

35.1%

24.1%

26.4%

27.7%

匠心打造高性价比产品、适度加大营销推盘力度等策略，销

售规模稳步提升，销售总额、销售面积分别达98179.3亿元、

72458.3万平方米，同比增长16.3%和13.5%，增长率分别高

于同期全国增幅9.8、13.6个百分点，持续跑赢大势。

图2 百强企业及综合实力TOP10企业2015-2019年市场份额

70%

60%

47.7%

56.3%

61.5%

2019年，国家坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，

房地产行业进入“换挡期”，全国商品房销售额增速继续放缓，

全国商品房销售额为159725亿元，同比增长6.5%，增速较

上年下降5.7个百分点，销售面积为171558万平方米，同

比下降0.1%。2019年，百强企业通过精准把握市场需求、

10%

0%

2015年2016年2017年2018年2019年

百强企业销售额市场份额综合实力TOP10企业销售额市场份额

1

如无特别说明,本报告中的“百强企业”均指“2020中国房地产百强企业”；数据为“2020中国房地产百强企业”的历年数据。

4

百强企业市场份额持续扩大至六成，行业集中度进一步业国内信用债发行规模占行业发行总量的37.1%，前10企

提升。2019年，百强企业销售额市场份额稳步上升至61.5%业、11-30企业分别占比为11.1%、14.0%；海外债发行规模

，较上年提高5.2个百分点。其中，综合实力TOP10企业销占行业发行总量的62.5%，前10企业、11-30企业分别占比

售额市场份额为27.7%，较上年提高1.3个百分点。 为27.7%、26.7%。

2）阵营分化深度加剧，大型房企优势持续凸显

百强企业阵营分化的同时，阵营内部的企业分化也在加

剧。2019年，百强前10企业销售额增长率均值为11.9%，

其中，融创、中海、绿城、龙湖等销售增速均超过20%，保

利、华润置地销售增速介于10%-20%之间；11-30企业销售

额增长率均值达24.1%，为百强企业销售增速最高的阵营，

其中，世茂房地产、龙光等销售增速均在30%以上，招商蛇

口、阳光城、金茂、佳兆业等销售增速介于20%-30%之间；

31-50企业销售额增长率均值为17.7%，华发、宝龙等销售

额增长率均在40%以上。

图3 百强企业不同阵营2019年销售额及其增长率均值情况

540028%

4500

4435.8

24%

24.1%

3600

17.7%

20%

2700

14.4%

16%

11.9%

12%

1800

1410.3

8%

900

647.8

253.2

4%

00%

前10企业11-30企业31-50企业51-100企业

销售额均值（亿元）销售额增长率

百强企业资源集聚效应更为强化，进一步加剧阵营间的

分化，强者恒强态势持续。①百强龙头企业凭借广泛的市场

布局更能有效把握市场机遇。前10企业平均进入105.4个百强企业发展目标更加强调提升经营质量，提供高品质

地级城市，地级城市覆盖率达36.0%；11-30企业平均进入

42.3个地级城市，地级城市覆盖率14.4%。②百强龙头企业控政策仍将持续，政府将继续以稳地价、稳房价、稳预期为

积极补充优质土地资源奠定增长基础。50家百强代表企业

招拍挂拿地总额占全国300个城市土地出让金的44.0%，其业一方面把握市场机遇，寻求业绩规模的适度增长，继续做

中前10企业占50家代表企业拿地总额的47.7%；11-30企

业占比38.7%。③百强龙头企业更受资本市场青睐。百强企营实力，实现企业高质量发展。

2020

中国房地产百强企业研究主报告

图4 百强企业地级以上城市覆盖率及信用债、海外债融资占比

40%

36.0%

35%

海外债

30%

信用债

27.7%

11.1%

25%

14.0%

20%

14.4%

6.9%

15%

5.1%

10%

7.4%

3.7%

4.4%

26.7%

5%

0%

前10企业11-30企业

前10企业11-30企业31-50企业

31-50企业51-100企业

城市布局结构、深耕策略及运营水平的差异是阵营内部

企业分化的主要原因。①布局聚焦热点城市群或深耕重点城

市，在区域内形成较强品牌力助推企业业绩转化。如龙光超

八成土地储备位于粤港澳大湾区；世茂房地产、佳兆业、龙

光等销售金额前五城市占销售总额超四成。②科学研判市场

趋势、精准把握市场节奏推盘，加强数字化管理、完善机制

建设，提升企业运营效率，推动企业高速增长。2019年3月

楼市“小阳春”初现，绿城、龙湖等加快推盘节奏，3月推盘

量环比增长率均在30%以上；中海建立贯穿房地产开发全生

命周期的数字化管控平台，实现对每一个项目的投资、设计

、施工、进度、销售等各项要素节点的精准量化管理。

3）发展目标注重经营质量，品质战略提升综合硬实力

产品及服务，致力于实现高质量发展。预计2020年楼市调

目标，促进市场平稳健康发展。面对当前市场环境，百强企

强做大；另一方面更加重视产品与服务的品质，着力提升运

5

中国房地产TOP10研究组

图5 百强代表企业未来发展目标

百强企业发展战略着重强调规模、管理、产品和服务这

四个方面：①规模上追求适度、稳健增长，恒大2020年合

约销售目标为6500亿元，较2019年销售金额同比增长

8.1%；绿城争取2020年实现新增投资货值和销售金额均超

过2500亿元。②强化管理能力，提升企业管理水平，华润

置地将强化风险意识、夯实基础管理能力，防范各类风险；

金科将加强精细化管理，保障高质量发展。③注重产品品质、

提高服务质量，龙湖将继续以“空间即服务”战略为指引，同

时营造更加精准、智慧与生动的服务，继续保持稳健发展；

阳光城将继续围绕“规模上台阶，品质树标杆”的战略目标，

在实现稳健发展的同时，不断提升产品品质。

（2）把握市场机遇因城施策，优产品强营销保增长

1）把握城市群发展机会，加大高潜力城市深耕力度

图6 百强代表企业2018、2019年各等级城市销售额分布

50%

46.7%

44.5%

8.9%

40%

39.4%

40.9%

29.2%

7.0%

29.8

%

32.0%

30%

11.4%

2018年

20%

31.7%

13.9%

14.6%

8.8%

6.0%

6.6%

13.8%

10%

14.9%

2019年

0%

京津冀长三角

一线城市二线城市三四线城市

粤港澳长江中游

2018年2019年

成渝其他

6

2019年，全国房地产市场调控政策整体偏紧，百强企

业积极把握热点城市市场机遇，二线城市仍是主要销售来源。

从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受

地产相关需求回暖等因素影响，销售额占比较上年小幅上升

0.7个百分点至14.6%；二线城市占比为44.5%，较上年下降

2.2个百分点；三四线城市受城镇化进程提速、房企加快出

货等因素影响，销售额占比增长1.5个百分点至40.9%。

百强企业聚焦五大核心城市群，长三角销售占比超三成。

50家百强代表企业销售结构中，五个主要城市群的销售贡

献占比为70.8%。其中，长三角销售占比最高达31.7%，但因

区域内部的城市调控政策持续收紧，占比较上年下降0.3个

百分点；粤港澳大湾区在规划利好刺激下销售行情有所改善，

销售贡献占比14.9%，较上年上升1.1个百分点；京津冀城

市群受益于持续调整后的低基数及调控趋稳、供应明显改善

等因素影响，销售贡献率较上年提升1.9个百分点至8.9%。

另外，成渝城市群在市场规模持续增长后疲态显现销售行情

明显降温，销售贡献占比为8.8%，较上年下降2.6个百分点。

图7 前50企业内部不同层级2018、2019年城市销售集中度

杭州

重庆

东莞

北京

成都

沈阳

苏州

西安

武汉

2018年

上海

2019年

90%60%30%0%30%60%90%

前10企业11-30企业31-50企业

百强企业加大潜力城市销售力度，城市市场份额小幅提

升。百强前50企业在杭州、重庆、东莞、北京等城市市场

份额均超50%，较上年分别提升5.3、3.8、2.7、1.2个百分

点，其中在杭州的市场份额超80%。从不同层级企业来看，

规模较大的百强企业重点城市市场份额优势突出，在百强前

50企业十个销售热点城市中，前10企业、11-30企业的城

市市场份额均值分别达29.8%、16.4%。

2）紧抓改善型产品需求，聚焦产品力提升 29.2%、38.8%，较上年分别增长2.8、1.9个百分点，改善类、

图8 百强代表企业2018、2019年重点项目各面积段销售占比

90平米以下

17.5%

15.5%

90-140平米

53.3%

56.1%

140-200平米

19.7%

19.6%

200平米以上

9.5%

8.8%

0%10%20%30%40%50%60%

2018年2019年

2019年，百强企业加大首改类产品的推出比例，支撑

企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目

各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品

销售额占比达56.1%，较上年提升2.8个百分点；90平米以

下首置类、200平米以上高端类及140-200平米改善类产品

的销售额贡献率分别为15.5%、8.8%、19.6%，较上年分别降

低2.0、0.7、0.1个百分点。

图9 百强代表企业2018、2019年分城市等级各面积段销售占比

100%

6.3%

21.6%

19.8%

7.5%

6.8%

6.6%

80%

20.8%

21.1%

19.9%

20.8%

15.1%

12.2%

60%

40%

36.9%

38.8%

56.1%

59.3%

57.1%

60.1%

20%

26.4%

29.2%

15.6%

0%

12.8%12.8%

16.4%

2018年2019年2018年2019年2018年2019年

一线城市二线城市三四线城市

90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上

情，百强企业落实“抗疫情、抓生产”政策，强化线上营销能

百强企业因城施策，一线城市聚焦首置首改产品，二线

及三四线城市继续加大首改及改善类产品推出比例，通过精

准把握市场结构性机遇，实现业绩快速增长。研究组对50

家百强代表企业2018年及2019年重点项目各面积段产品

的销售额贡献占比分析得出：一线城市各面积段产品销售贡

献占比仍相对均衡，其中首置类、首改类产品占比分别为

2020

中国房地产百强企业研究主报告

高端类产品占比分别为12.2%、19.8%，较上年分别下降2.9、

1.8个百分点；在二线及三四线城市，百强代表企业仍以90-

140平米首改类及140-200平米改善类为主，首改类占比分

别为59.3%、60.1%，较上年分别上升3.2、3.0个百分点，改

善类占比分别为21.1%、20.8%，较上年分别上升0.3、0.9个

百分点。

此外，百强企业回归产品本身，聚焦产品力及服务质量

的提升，全方位满足“美好生活”需求。一方面，百强企业加

大产品研发力度，通过与外部科研院校合作，提升产品研发

能力，如阳光城和清华大学联合开展“绿色智慧家”课题研究，

推进新住宅产品理念的深化落地，旨在通过绿色健康、智慧

生活、家文化三个维度，为客户带来极富体验的健康生活模

式。另一方面，百强企业通过产品体系重构、融入科技智能

等促使产品的优化与升级，如绿城2019年完成8大产品系

列、22个产品品类、22种产品风格的产品体系搭建，并积

极开展标准化、科技化、产业化、环保化工作，推动成熟产

品在新项目的快速落地；金科发布产品新内核——生命建筑，

倡导把智慧社区、智能家居融合起来，用科技来提升房地产

品质。此外，百强企业更加重视服务能力，2020年疫情期

间，多家百强企业通过加强社区管理，严格执行封闭管理措

施，全力保障业主生命健康安全，并为业主提供生活物资采

购、防疫物资配送等个性化服务，获得业主的广泛认可，助

力企业未来产品销售。

3）紧跟市场节奏大力推盘，多渠道营销回笼资金

2019年，房地产市场调整持续，百强企业把握市场窗

口期大力推盘，同时采取更加积极的营销策略，有效推动了

企业销售规模的扩张。2020年，面对新型冠状病毒肺炎疫

力，快速去化。

百强企业准确把握市场节奏，通过不断加大推盘量，实

现了销售业绩持续稳步增长。研究组对百强前30企业的月

度推盘数量研究显示：2019年，百强企业把握市场节奏加

大力度进行推盘，前30企业全年推盘总量同比增长38.4%，

逐月推盘量呈现出波动上升趋势。其中，下半年推盘量快速

7

中国房地产TOP10研究组

增长，11月推盘量同比增长100%，12月推盘量同比增长烟台万科启动10周年、10盘联动、十重大礼活动。另一方

50.4%，达到全年高峰，年末两个月的推盘量占其全年推盘量

的近三成。

图10 部分企业线上营销平台购房优惠措施

恒大•恒房通、龙湖U享家

奥园购房宝、龙光地产•龙光宝

面，百强企业通过打造购房节、全民营销等进一步拓宽营销

流量，如部分百强企业通过与房天下等电商合作，推出大量

特惠房源促进销售；融创西南旗舰店正式入驻京东，共同打

造融创西南2019超燃购房节；龙湖通过“66天街品牌日”进

行疯狂购物节品牌IP营销，为龙湖天街品牌的可持续营销

流量奠定了基础等。

折扣

融创•幸福通

保利•悦房云

龙湖U享家

阳光城•阳光房宝

龙光地产•龙光宝

无理由

退房

恒大•恒房通

佣金

百强企业发力线上营销、无理由退房将成行业标配。

2020年初，百强企业一方面加大线上营销力度，超40家百

强企业开通网上售楼处，利用科技手段促进项目营销和精准

阳光城•阳光房宝

雅居乐•雅居宝

最低价锁定期

恒大•恒房通

蓄客，革新行业营销方式，如恒大率先实施全国所有楼盘网

上购房，提供网上VR看房、网上选房、购房等一站式服务，

营销成果显著。另一方面，多家企业提出无理由退房，未来

无理由退房或将成为行业标配，如恒大推出最长88天的最

低价锁定期、无理由退房等举措，保利、融创、龙湖、阳光

城、世茂等多家企业的部分区域公司也推出无理由退房等，

提前锁定意向购房者。

百强企业通过多盘联动、打造购房节、全民营销等渠道

为销售造势、蓄客，通过加大优惠、提高佣金等方式实现项

目有效去化。一方面，百强企业通过多盘联动为营销活动造

势，8月恒大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”活动，叠加

全员营销以提升销售；湘潭碧桂园5盘齐发推出购房优惠；

2. 运营表现

在不断变化的市场环境中，百强企业在追求业绩增长的同时注重内功修炼，强化运营能力以期实现高质量发展。一方面，

百强企业通过降本增效、优化内控等方式提升运营效率。另一方面，百强企业保持审慎的投资态度、量入为出，重点拓展一

二线核心城市的优质土地资源，同时积极探索多元融资渠道，为未来业绩稳定增长奠定坚实基础。

（1）行业盈利能力整体下降，优秀企业逆势提升

1）增收不增利显现，限价叠加高成本侵蚀溢价空间

2019年百强企业营业收入与净利润保持增长态势，增

速较上年有所放缓。销售业绩的稳步增长带动营业收入和净

利润的持续增加，百强企业营业收入均值达546.4亿元，净

利润均值达69.0亿元，分别同比增长24.2%、19.5%，增速较

上年减少11.6、20.4个百分点。由于营业成本上涨及销售溢

价率下降等因素，百强企业净利润均值增速不及营业收入均

值增速，出现“增收不增利”现象。

图11 百强企业2015-2019年营业收入与净利润均值变化情况

60050%

500

400

300

206.8

200

100

00%

2015年2016年2017年2018年2019年

营业收入均值净利润均值

营收均值增速净利润均值增速

24.3

21.2%

29.4

29.4%

267.6

21.1%

40.3%

324.0

单位：亿元

39.9%

439.9

35.8%

24.2%

19.5%

57.7

69.0

20%

10%

546.4

40%

30%

41.2

8