威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、肖红召房屋买卖合同纠纷二

威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、肖红召房屋

买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省威海市中级人民法院

【审理法院】山东省威海市中级人民法院

【审结日期】2021.05.14

【案件字号】(2021)鲁10民终941号

【审理程序】二审

【审理法官】杨秀萍张燕妮侯善斌

【审理法官】杨秀萍张燕妮侯善斌

【文书类型】判决书

【当事人】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司;肖红召;威海鑫润投资有限公司;苗

茗洋

【当事人】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司肖红召威海鑫润投资有限公司苗茗

洋

【当事人-个人】肖红召苗茗洋

【当事人-公司】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司威海鑫润投资有限公司

【代理律师/律所】曲娜娜山东圣广律师事务所;陈晶山东胶东律师事务所;刘艳艳山东胶东律

师事务所

【代理律师/律所】曲娜娜山东圣广律师事务所陈晶山东胶东律师事务所刘艳艳山东胶东律师

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事务所

【代理律师】曲娜娜陈晶刘艳艳

【代理律所】山东圣广律师事务所山东胶东律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司;苗茗洋

【被告】肖红召;威海鑫润投资有限公司

【本院观点】肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》合法有效，肖红召有权要求鑫

润投资公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。

【权责关键词】完全民事行为能力显失公平无权处分合同过错第三人新证据质证诉讼请求维

持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经本院审理查明，一审中，苗茗洋认可没有交付房款，亦未能提供其与长峰房

产公司签订的房屋买卖合同。二审中，长峰房产公司认可苗茗洋是其单位员工，将案涉房屋

网签至苗茗洋名下是为防止王文良私自出售房屋，为保障长峰房产公司的合法权益。

【本院认为】本院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》合法有效，肖红召

有权要求鑫润投资公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。同时，案涉房屋又是长峰房产公

系，且该网签登记行为亦不具有物权变动的效力。至于，于国铭等人是否同意出售房屋、

《期房联建协议》所约定的房款是否显失公平等事宜，与长峰房产公司没有法律上的关系，

本院对此不予评述。 综上所述，长峰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审

判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10007元，由威海经济技术开发区

长峰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 02:30:42

【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年，王文良、于国铭与长峰房产公司签订《合同

书》，约定：双方合作开发长峰馨安苑小区104号住宅楼，建筑面积约7830ｍ2；长峰房产

公司负责提供土地，办理开发项目规划设计和协助办理施工报建手续，缴纳合作项目下的基

础设施配套费；王文良、于国铭负责该项目的报建费用，住宅楼工程施工，包括土建、水电

暖和弱电安装以及楼周边2米内硬化部分的施工建设；开工日期为2010年4月30日，竣工

日期为2011年12月30日；王文良、于国铭从长峰房产公司所购楼座按2700元/ｍ2计算，

网点按4700/ｍ2计算，合计2200万元；同时对其他权利义务作出约定。2011年5月14

日，长峰房产公司出具授权委托书：“兹根据本公司与于国铭、王文良的合作开发合同，特

授权长峰馨安苑生活小区104某住宅楼由于国铭、王文良自行销售。本公司只协助办理产权

手续相关事宜。” 2011年4月12日，肖红召与鑫润投资公司签订《期房联建协议》，约

定：鑫润投资公司将位于威海经区房屋卖于肖红召；房屋建筑面积为88.68ｍ2，成交价为

4800元/ｍ2，总价值425664元；付款方式：肖红召于2011年4月12日前向鑫润投资公司

交纳房款定金3.1万元，余款待鑫润投资公司预售许可证办理完成，签订《商品房预售合

同》后15日内，肖红召以按揭形式一次性付清；房屋钥匙交付时间定于2012年12月30日

前交付使用。合同签订后，肖红召分别于2011年4月19日、7月20日、2012年2月14日

向鑫润投资公司交付定金3.1万元、房款3万元、2万元，于2013年11月4日向长峰房产

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公司支付款项48664元。2020年7月，威海经济技术开发区管委组织住建局、律师事务所、

会计事务所等部门对包括104号楼在内的9栋楼的所有购房者信息付款情况、售楼合同进行

审核，长峰房产公司参与协助审核。2020年7月22日，肖红召向审核部门提供申报表及付

款信息。2020年9月8日，肖红召向长峰房产公司支付购房余款29.6万元。 另查，长

峰房产公司与苗茗洋于2018年签订案涉房屋买卖合同并办理网签，双方未办理过户登记。经

确认，案涉房屋现已具备过户登记条件，房屋产权登记地址为馨安苑小区104号楼304室，

肖红召已占有使用。

【一审法院认为】一审法院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》系双方真

实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容全面

履行各自义务。 关于《期房联建协议》性质。法律规定，商品房的认购、订购、预定等

协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人

已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《期房联建协议》对

出卖房屋的面积、价格、房屋交付时间等主要内容进行了约定，且鑫润投资公司、长峰房产

公司收受房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。 关于长峰房产公司与苗茗洋网签登记

性质问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不

动产登记簿时发生效力。长峰房产公司虽与苗茗洋于2018年签订房屋买卖合同并办理网签登

记，但商品房网签登记是政府相关部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产

开发企业、房屋中介等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记

不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。 案涉房屋涉及两份购房

合同，因肖红召与鑫润投资公司签订的协议成立时间、房款的支付时间及占有房屋时间均先

于苗茗洋，故对苗茗洋权利保护顺位后于肖红召。长峰房产公司与王文良签订合同并出具书

面授权委托书，王文良有权就案涉房屋对外销售，其本人为增强购房人的信赖度，以其任法

定代表人的鑫润投资公司名义出售房屋，不影响长峰房产公司履行协助购房者办理房屋过户

等相关手续的义务。协议签订后，肖红召先后向鑫润投资公司、长峰房产公司支付房款

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425664元，已履行合同所确定的大部分义务，长峰房产公司应履行协助肖红召办理过户手续

义务。 鑫润投资公司经一审合法传唤未到庭应诉，且未提交答辩意见，视为放弃举

证、质证的权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物

权法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：

一、肖红召与威海鑫润投资有限公司于2011年4月12签订的《期房联建协议》有效；二、

威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内

协助肖红召办理长峰馨安苑小区104号楼304室的产权登记手续。案件受理费5004元，由威

海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担。 二审中，

当事人没有提交新证据。

【二审上诉人诉称】长峰房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回肖红召的诉讼请求。事实

和理由：1.肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》仅对合同双方有效，对长峰房产

公司、王文良和苗茗洋无约束力，长峰房产公司无协助肖红召办理产权登记手续的义务。(1)

鑫润投资公司既非案涉楼房的开发商，亦非长峰房产公司合作开发方，无权出售案涉房屋；

(2)王文良在《期房联建协议》签字，仅是作为鑫润投资公司的法定代表人进行确认，并不影

响合同主体系鑫润投资公司，不能代表王文良是该合同的一方；(3)此前，案涉房屋应属于于

国铭、王文良、于栋江共有，未经共有权人同意，王文良无权对外出售，且鑫润投资公司并

未获得授权对外销售该房屋；(4)肖红召系完全民事行为能力人，在购买房屋时应尽到合理审

查义务，应了解鑫润投资公司是否系房屋所有权人，房屋是否具备商品房预售许可证等最基

本的常识，但肖红召在未了解事实的情况下盲目与无权处分房屋的鑫润投资公司签订合同，

本身存在重大过错。2.双方未签订《商品房预售合同》，亦未办理网签。《期房联建协议》

约定：鑫润投资公司取得预售许可证后向肖红召发出通知，肖红召应按时到鑫润投资公司签

订《商品房预售合同》，逾期30日内未签订合同，鑫润投资公司有权对外出售肖红召所购房

屋。自案涉楼盘可以办理网签开始，长峰房产公司、于国铭及王文良通知所有购房人支付尾

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款办理网签，但肖红召一直不付房款。因肖红召违约，导致王文良、于国铭拖欠长峰房产公

司的楼座款、配套费等费用，长峰房产公司于2019年起诉，将案涉房屋网签至苗茗洋名下。

肖红召未签订《商品房预售合同》，亦未办理网签，现房屋已出售给苗茗洋，肖红召系无权

占有。3.肖红召违约在先，现仍按房价上涨前的价格付款，对长峰房产公司及售房人显失公

平。《期房联建协议》系2011年签订，后房屋的市场价格一直不断上涨，前后的房价差额巨

大，案涉房屋现价值约为100万元，肖红召按现价值支付房屋价款较为公平合理。 综

上所述，长峰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律

正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判

决如下：

威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、肖红召房屋买卖合同纠纷二审民事判决

书

山东省威海市中级人民法院

民事判决书

(2021)鲁10民终941号

当事人 上诉人(原审被告)：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，住所

地威海经济技术开发区青岛中路某某。

法定代表人：丛树平，总经理。

委托诉讼代理人：曲娜娜，山东圣广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苑家铭，威海经济统一法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)：肖红召。

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委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：威海鑫润投资有限公司，，住所地威海市古寨西路某某-

003

法定代表人：王文良，总经理。

原审第三人：苗茗洋。

审理经过 上诉人威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司(以下简称“长峰

房产公司”)因与被上诉人肖红召、威海鑫润投资有限公司(以下简称“鑫润投资公司”)

及原审第三人苗茗洋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人

民法院(2021)鲁1091民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日

立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 长峰房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回肖红召的诉讼请

求。事实和理由：1.肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》仅对合同双方有

效，对长峰房产公司、王文良和苗茗洋无约束力，长峰房产公司无协助肖红召办理产权

登记手续的义务。(1)鑫润投资公司既非案涉楼房的开发商，亦非长峰房产公司合作开发

方，无权出售案涉房屋；(2)王文良在《期房联建协议》签字，仅是作为鑫润投资公司的

法定代表人进行确认，并不影响合同主体系鑫润投资公司，不能代表王文良是该合同的

一方；(3)此前，案涉房屋应属于于国铭、王文良、于栋江共有，未经共有权人同意，王

文良无权对外出售，且鑫润投资公司并未获得授权对外销售该房屋；(4)肖红召系完全民

事行为能力人，在购买房屋时应尽到合理审查义务，应了解鑫润投资公司是否系房屋所

有权人，房屋是否具备商品房预售许可证等最基本的常识，但肖红召在未了解事实的情

况下盲目与无权处分房屋的鑫润投资公司签订合同，本身存在重大过错。2.双方未签订

《商品房预售合同》，亦未办理网签。《期房联建协议》约定：鑫润投资公司取得预售

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许可证后向肖红召发出通知，肖红召应按时到鑫润投资公司签订《商品房预售合同》，

逾期30日内未签订合同，鑫润投资公司有权对外出售肖红召所购房屋。自案涉楼盘可以

办理网签开始，长峰房产公司、于国铭及王文良通知所有购房人支付尾款办理网签，但

肖红召一直不付房款。因肖红召违约，导致王文良、于国铭拖欠长峰房产公司的楼座

款、配套费等费用，长峰房产公司于2019年起诉，将案涉房屋网签至苗茗洋名下。肖红

召未签订《商品房预售合同》，亦未办理网签，现房屋已出售给苗茗洋，肖红召系无权

占有。3.肖红召违约在先，现仍按房价上涨前的价格付款，对长峰房产公司及售房人显

失公平。《期房联建协议》系2011年签订，后房屋的市场价格一直不断上涨，前后的房

价差额巨大，案涉房屋现价值约为100万元，肖红召按现价值支付房屋价款较为公平合

理。

二审被上诉人辩称 肖红召辩称，1.长峰房产公司在一审中认可于2013年11月4

日收取肖红召支付的房款48664元，可以证实其此时已明确知道案涉房屋已经出售给肖

红召，并不存在上诉所主张的鑫润投资公司无权出售的事实。同时，2020年9月8日肖

红召向长峰房产公司支付29.6万元，也系按长峰房产公司要求肖红召支付的。肖红召支

付全部房款后，要求长峰房产公司办理产权登记证书未果，才提起诉讼。综上，一审法

院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长峰房产公司的上诉请求，维持一审判决。

鑫润投资公司、苗茗洋未到庭参加诉讼，亦未提出述辩意见。

原告诉称 肖红召向一审法院起诉请求：1.确认肖红召与鑫润投资公司签订的《期

房联建协议》有效；2.鑫润投资公司、长峰房产公司协助肖红召办理长峰馨安苑小区104

号楼304室的产权登记手续。

一审法院查明 一审法院认定事实：2011年，王文良、于国铭与长峰房产公司签订

《合同书》，约定：双方合作开发长峰馨安苑小区104号住宅楼，建筑面积约7830ｍ2；

长峰房产公司负责提供土地，办理开发项目规划设计和协助办理施工报建手续，缴纳合

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作项目下的基础设施配套费；王文良、于国铭负责该项目的报建费用，住宅楼工程施

工，包括土建、水电暖和弱电安装以及楼周边2米内硬化部分的施工建设；开工日期为

2010年4月30日，竣工日期为2011年12月30日；王文良、于国铭从长峰房产公司所

购楼座按2700元/ｍ2计算，网点按4700/ｍ2计算，合计2200万元；同时对其他权利义

务作出约定。2011年5月14日，长峰房产公司出具授权委托书：“兹根据本公司与于国

铭、王文良的合作开发合同，特授权长峰馨安苑生活小区104某住宅楼由于国铭、王文

良自行销售。本公司只协助办理产权手续相关事宜。”

2011年4月12日，肖红召与鑫润投资公司签订《期房联建协议》，约定：鑫润

投资公司将位于威海经区房屋卖于肖红召；房屋建筑面积为88.68ｍ2，成交价为4800元

/ｍ2，总价值425664元；付款方式：肖红召于2011年4月12日前向鑫润投资公司交纳

房款定金3.1万元，余款待鑫润投资公司预售许可证办理完成，签订《商品房预售合

同》后15日内，肖红召以按揭形式一次性付清；房屋钥匙交付时间定于2012年12月30

日前交付使用。合同签订后，肖红召分别于2011年4月19日、7月20日、2012年2月

14日向鑫润投资公司交付定金3.1万元、房款3万元、2万元，于2013年11月4日向

长峰房产公司支付款项48664元。2020年7月，威海经济技术开发区管委组织住建局、

律师事务所、会计事务所等部门对包括104号楼在内的9栋楼的所有购房者信息付款情

况、售楼合同进行审核，长峰房产公司参与协助审核。2020年7月22日，肖红召向审核

部门提供申报表及付款信息。2020年9月8日，肖红召向长峰房产公司支付购房余款

29.6万元。

另查，长峰房产公司与苗茗洋于2018年签订案涉房屋买卖合同并办理网签，双

方未办理过户登记。经确认，案涉房屋现已具备过户登记条件，房屋产权登记地址为馨

安苑小区104号楼304室，肖红召已占有使用。

一审法院认为 一审法院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》系

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双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合

同内容全面履行各自义务。

关于《期房联建协议》性质。法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备

《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经

按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《期房联建协议》对

出卖房屋的面积、价格、房屋交付时间等主要内容进行了约定，且鑫润投资公司、长峰

房产公司收受房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。

关于长峰房产公司与苗茗洋网签登记性质问题。不动产物权的设立、变更、转让

和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。长峰房产公司

虽与苗茗洋于2018年签订房屋买卖合同并办理网签登记，但商品房网签登记是政府相关

部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介等相关主

十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：

一、肖红召与威海鑫润投资有限公司于2011年4月12签订的《期房联建协议》有效；

二、威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司于判决生效

后十日内协助肖红召办理长峰馨安苑小区104号楼304室的产权登记手续。案件受理费

5004元，由威海鑫润投资有限公司、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负

担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明 经本院审理查明，一审中，苗茗洋认可没有交付房款，亦未能提供其与

长峰房产公司签订的房屋买卖合同。二审中，长峰房产公司认可苗茗洋是其单位员工，

将案涉房屋网签至苗茗洋名下是为防止王文良私自出售房屋，为保障长峰房产公司的合

法权益。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为 本院认为，肖红召与鑫润投资公司签订的《期房联建协议》合法有效，

肖红召有权要求鑫润投资公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。同时，案涉房屋又是

长峰房产公司与鑫润投资公司法定代表人王文良及于国铭合作开发，长峰房产公司亦承

诺由王文良、于国铭自行销售、长峰房产公司协助办理产权手续相关事宜，并直接收取

了肖红召交付的大部分房款，应视为长峰房产公司认可肖红召与鑫润投资公司签订的

《期房联建协议》。据此，肖红召要求长峰房产公司履行协助办理案涉房屋产权登记手

续，合法有据，本院予以支持。虽长峰房产公司与苗茗洋于2018年针对案涉房屋又签订

了房屋买卖合同并办理网签，但苗茗洋认可没有交付房款，长峰房产公司亦认可苗茗洋

效力。至于，于国铭等人是否同意出售房屋、《期房联建协议》所约定的房款是否显失

公平等事宜，与长峰房产公司没有法律上的关系，本院对此不予评述。

综上所述，长峰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10007元，由威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负

担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 杨秀萍

审判员 张燕妮

审判员 侯善斌

二〇二一年五月十四日

法官助理马文姣

书记员刘金凤

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